I. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI
1.1.Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ phát triển thương mại,dịch vụ và du
dịch vụ và du lịch
+ Phục vụ phát triển thương mại, dịch vụ
Quận 1 có vị trí rất thuận lợi để phát triển kinh tế theo hướng thương mại, dịch vụ. Nghị quyết các kỳ đại hội Đảng của Quận 1 trong thời gian qua đã xác định hướng kinh tế chủ lực của quận là thương mại, dịch vụ. Với những khu dân cư tập trung, hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển khá đồng bộ cùng với mạng lưới thương mại, dịch vụ như hệ thống các siêu thị bán lẻ, các chợ truyền thống,…đã phát triển từ rất lâu là một trong những thế mạnh của Quận 1 so với các quận khác của thành phố trong phát triển thương mại, dịch vụ.
Về đất đai, nhiều người dân ở mặt tiền hầu hết các tuyến đường giao thông trên địa bàn quận đã cho thuê mặt bằng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân để phục vụ mục đích kinh doanh như làm cửa hàng, xây dựng trung tâm thương mại hoặc nhà hàng, khách sạn,…Bên cạnh đó, khi thực hiện chỉnh trang đô thị, các dự án trung tâm thương mại, dịch vụ sẽ được ưu tiên bố trí xây dựng. Đặc biệt, trong thời gian tới, khi các công trình giao thông ngầm được hoàn thiện, việc phát triển thương mại, dịch vụ tại các nhà ga như nhà ga Trung tâm Bến Thành, nhà ga S2 Tao Đàn,…là một trong những tiềm năng rất lớn của Quận 1.
Như vậy, có thể đánh giá tiềm năng đất đai cho phát triển thương mại, dịch vụ của Quận 1 là rất lớn, đủ điều kiện để phát triển ngành kinh tế chủ lực của Quận trong thời gian tới.
+ Phục vụ phát triển du lịch
Quận 1 là đô thị trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, là nơi đến của du khách khi đặt chân đến Thành phố. Ngoài ra, Quận 1 là địa phương có nhiều công trình kiến trúc cổ, nhiều di tích lịch sử và danh thắng nổi tiếng của đất Sài Gòn – Gia Định như: Dinh Thống Nhất, bưu điện Thành phố, trụ sở UBND Thành phố, chợ Bến Thành, bảo tàng Cách mạng thành phố Hồ Chí Minh (Dinh
Gia Long cũ); bảo tàng Chứng tích Chiến tranh, nhà thờ Ðức Bà, cùng với hệ thống nhà hàng, khách sạn, phòng trà, quán ăn,… Hiện nay, thành phố đang quy hoạch phát triển hệ thống giao thông đô thị của thành phố với Quận 1 là đầu mối là nhà ga trung tâm Bến Thành. Song song đó, Quận 1 đã đầu tư xây dựng tuyến xe buýt vòng quanh Quận giá rẻ (tuyến số 35) là một trong những lợi thế rất lớn
73
để thúc đẩy phát triển hoạt động du lịch trên địa bàn Quận 1. Đặc biệt, hai tuyến kênh bao bọc Quận 1 là kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, kênh Bến Nghé – Tàu Hủ đã được đầu tư, cải tạo nạo vét, xây dựng bờ kè xanh mát nên có thể kết hợp phát triển du lịch trên sông khi kết hợp với đoạn sông Sài Gòn.
Trong thời gian tới, để có thể khai thác hiệu quả tiềm năng về phát triển du lịch, Quận 1 cần phối hợp với các cơ quan chức năng của Thành phố xây dựng chiến lược phát triển du lịch dài hạn, có kế hoạch giữ gìn và tôn tạo các di tích lịch sử, di tích văn hóa, tận dụng có hiệu quả những cơ sở vật chất hiện có, đồng thời có kế hoạch quảng bá hình ảnh đến du khách nước ngoài, tạo ra những sản phẩm dịch vụ chất lượng cao đểđáp ứng nhu cầu của khách du lịch trong và ngoài nước.
Bên cạnh đó, Quận 1 cũng cần có những biện pháp nhằm giảm thiểu nạn cướp giật, bán hàng rong đeo bám du khách cũng như hiện tượng “chặt chém” của các cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống, góp phần cải thiện hình ảnh về thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 1 nói riêng, thực sự là điểm đến thu hút du khách trong và ngoài nước trong thời gian tới.
1.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng
Là Quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống cơ sở hạ tầng của Quận 1 đã được đầu tư khá đồng bộ. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới, Thành phố đã tiếp tục đầu tư nhằm hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của Quận 1, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng nhằm giải tỏa áp lực giao thông trên các đường phố ngày càng đông đúc của Quận. Trong kỳ quy hoạch đến năm 2020, có nhiều tuyến đường sắt đô thị, đường sắt trên cao từ trung tâm Quận 1 (nhà ga trung tâm Bến Thành) tỏa đi kết nối quận với các quận, huyện khác của Thành phố, tạo mối liên hoàn về giao thông đô thị của Thành phố.
Bên cạnh đó, các bãi đỗ xe ngầm quy mô lớn đã được thành phố quy hoạch và dự kiến xây dựng trong giai đoạn 2011-2020 tại các khu vực như Công viên Lê Văn Tám, sân vận động Hoa Lưu, sân khấu Trống Đồng,…Các bãi đỗ xe được xây dựng dự kiến giúp quận và thành phố không còn các tuyến đường đỗ vốn đã nhỏ hẹp mà còn phải dành chỗ cho đỗ xe ôtô, gây cản trở giao thông, mất mỹ quan đô thị.
Trong thời gian tới, Quận 1 thực hiện chỉnh trang đô thị cải tạo đô thị hiện hữu theo hướng thay đổi những khu phố có nhà ở cũ kỹđã xuống cấp, thiếu tiện
74
nghi tối thiểu, các khu vực sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp xen trong khu dân cư gây ảnh hưởng tới môi trường,…thành những khu chung cư cao tầng có diện tích sàn sử dụng lớn, mặc khác sắp xếp lại quỹ đất ởđô thị hiện có nhằm tạo ra quỹ đất phục vụ nhu cầu xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
Việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong xây dựng công trình ngầm hiện nay cho phép Thành phố và Quận có nhiều giải pháp lựa chọn khi thực hiện các dự án về phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, chi phí để thực hiện xây dựng công trình ngầm còn khá cao, đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư rất lớn.
Như vậy, nếu xét tiềm năng đất đai của Quận 1 phục vụ cho phát triển hạ tầng trong kỳ quy hoạch tới là hạn chế do phần lớn diện tích đã được đưa vào sử dụng, đồng thời giá trị quyền sử dụng đất rất cao, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nếu biết kết hợp giữa chỉnh trang đô thị với xây dựng các công trình trên cao và công trình ngầm thì tiềm năng đất đai còn tương đối lớn, đủ khả năng đáp ứng được nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đặt biệt là hệ thống giao thông đô thị, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố trong thời gian tới.
II. ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT DÀI HẠN
2.1. Khái quát phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cho giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo
- Đẩy nhanh tốc độtăng trưởng dịch vụ - thương mại, tăng cường công tác quản lý và phát triển đô thịtheo hướng hiện đại. Giữ vững ổn định chính trị, bảo đảm an ninh trật tự xã hội, chăm lo tốt đời sống vật chất tinh thần của nhân dân trên địa bàn quận;
- Bố trí, sắp xếp lại các khu chức năng, đầu tư xây dựng mới và hoàn chỉnh hệ thống kết cấu hạ tầng trên toàn Quận;
- Tăng cường quảng bá tiềm năng, thế mạnh của Quận, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư, phát huy tối đa mọi nguồn lực, các tiềm năng lợi thế để phát triển kinh tế;
- Huy động các nguồn lực xã hội đầu tư cơ sở vật chất cho sự nghiệp phát triển giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá, thể dục thể thao nhằ góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân.
75
2.2. Quan điểm sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên có hạn nên việc sử dụng đất phải được dựa trên quan điểm sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, kết hợp với bảo vệ thiên nhiên và môi trường sinh thái, đồng thời việc sử dụng đất phải gắn liền với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của quận, trong đó phục vụ tối đa cho phát triển các ngành thương mại, dịch vụ, du lịch. Với những nét đặc trưng về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, trong giai đoạn 15 - 20 năm tới, việc khai thác và quản lý sử dụng đất của Quận cần dựa trên hệ thống các quan điểm sau đây:
2.2.1. Khai thác khoa học, hợp lý và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất đai.
Nguồn tài nguyên đất đai của Quận 1 hạn chế, nên việc khai thác và sử dụng đất tiết kiệm trên cơ sở đúng mục đích, đủ nhu cầu, có hiệu quả và bền vững có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội của quận. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Do thuộc khu vực trung tâm Thành phố nên Quận 1 có mật độ dân số rất cao (khoảng 16.000 người/km2), áp lực đối với đất đai là rất lớn, nhiều chỉ tiêu sử dụng đất còn thấp so với quy chuẩn định mức và nhu cầu thực tế (đặc biệt là
diện tích đất dành cho phát triển cơ sở hạ tầng). Để từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống, nơi sinh hoạt ăn ở và làm việc của người dân, Quận 1 cần chú trọng thực hiện chỉnh trang đô thị, thay thế những khu nhà ở tạm bợ, những khu chung cư đã xuống cấp bằng những khu chung cư cao tầng hiện đại, cho phép phát triển thêm chiều cao và chiều sâu để tăng diện tích sàn sử dụng, đồng thời chú trọng bố trí xen kẽ các công trình thương mại, dịch vụ, y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao,…
Như vậy, việc sử dụng tiết kiệm và hợp lý quỹ đất đai của Quận rất có ý nghĩa vừa để tăng diện tích sử dụng, hệ số sử dụng và làm đẹp cảnh quan cho Quận nói riêng và Thành phố nói chung.
2.2.2. Chuyển đổi mục đích và điều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng đất.
Những năm qua, nền kinh tế Quận 1 đã có những bước tiến nhất định, ảnh hưởng trực tiếp đến việc chuyển đổi giữa các mục đích sử dụng đất nói riêng, cũng như quá trình sử dụng đất của Quận nói chung. Trong cơ cấu sử dụng đất của quận, diện tích các loại đất như y tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao còn
76
chiếm tỷ lệ thấp. Bênh cạnh đó, hệ thống giao thông đường bộ vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu, nhiều tuyết đường nhỏ hẹp nhưng không có khả năng mở rộng, đặc biệt là quận 1 thiếu trầm trọng các bãi đỗ xe ở khu vực trung tâm.
Trong thời gian tới, Quận 1 cần tiến hành cải tạo, mở rộng và xây dựng nhiều công trình mới trên lĩnh vực dịch vụ, nhà ở, cao ốc văn phòng, giao thông, khu du lịch, vui chơi, giải trí... thông qua các dự án chỉnh trang đô thị. Việc chuyển đổi đất đai giữa các mục đích sử dụng, mà cụ thể là đất ởđô thị sang các loại đất khác nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cao là tất yếu, phù hợp với định hướng phát triển chung của toàn Quận.
2.2.3. Đảm bảo quỹ đất cho quốc phòng, an ninh
Việc khai thác sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch để phát triển kinh tế - xã hội cần phải gắn với vấn đề quốc phòng, an ninh, quán triệt phương châm kết hợp kinh tế với quốc phòng;
Việc chuyển đổi đất quốc phòng, an ninh sang các mục đích khác, đặc biệt là đất cơ sở sản xuất kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch chung được phê duyệt của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an cũng như của toàn thành phố, không ảnh hưởng đến công tác quốc phòng, an ninh của địa phương;
Cần quan tâm bố trí các khu vực đất quốc phòng dự trữ tại các vị trí chiến lược đã được lựa chọn, không cho phép chuyển mục đích sang các loại đất khác nhằm đảm bảo khi có nhu cầu, nhà nước có thể trưng thu, trưng dụng thuận tiện và nhanh chóng, đáp ứng yêu cầu chiến sự.
2.3. Định hướng sử dụng đất cho giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo tiếp theo
Căn cứ chức năng, tính chất của các khu vực cũng như tiềm năng quỹ đất, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn Quận đến năm 2030 và giai đoạn tiếp theo, đặc biệt là quy hoạch khu trung tâm 930 ha và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 của các phường Tân Định, Cô Giang, Cầu Kho, Cầu Ông Lãnh và Nguyễn Cư Trinh, đồng thời quán triệt hệ thống các quan điểm khai thác sử dụng đất đã trình bày ở trên, định hướng sử dụng đất của Quận cho giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo được xác định như sau:
2.3.1. Định hướng phát triển không gian đô thị
Là trung tâm của TP. Hồ Chí Minh, định hướng phát triển không gian đô thị của Quận 1 từ nay đến năm 2030 và xa hơn, được phân bố thành các khu chức năng như sau:
77
* Khu trung tâm hành chính - công trình công cộng cấp Thành phố và cấp
Quận: Bao gồm trụ sở cơ quan của các Sở, ngành, lãnh sự quán, các công trình hành chính văn hóa xã hội của Quận tập trung ở khu vực đường Lê Duẩn - Lê Thánh Tôn - Hai Bà Trưng - Lý Tự Trọng, đường Nguyễn Thị Minh Khai - Mạc Đĩnh Chi - Phùng Khắc Khoan.
* Khu trung tâm thương mại - dịch vụ và trung tâm tài chính, giao dịch quốc tế: Bao gồm các công trình thương mại và dịch vụ cao cấp tập trung ở khu vực đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Thị Minh Khai, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hàm Nghi, Võ Văn Kiệt, Đồng Khởi,… đặc biệt là dọc các trục đường Nguyễn Huệ - Lê Lợi - Hàm Nghi - Đồng Khởi (tập trung chủ yếu ở 3 phường trung tâm: Nguyễn Thái Bình, Bến Nghé, Bến Thành).
* Khu dân cư: Bao gồm các khu dân cư cải tạo dọc theo Đại lộ Võ Văn Kiệt khu vực các phường Cầu Ông Lãnh, Nguyễn Cư Trinh, Cô Giang, Cầu Kho, khu dân cư dọc theo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè thuộc phường Tân Định, Đa Kao. Ngoài ra, tiến hành chỉnh trang các khu vực dân cư hiện hữu còn lại trên địa bàn Quận.
Ngoài những khu chức năng được định hình phát triển trong tương lai, việc sử dụng quỹ đất được cụ thể hóa theo định mức cho từng mục đích cụ thể, đồng thời kết hợp với các chỉ tiêu kỹ thuật hạ tầng cũng như xã hội phải đạt được những yêu cầu sau:
Chỉ tiêu dân số: Dân số dự kiến đến năm 2030 khoảng 160 - 170 nghìn dân. Các chỉ tiêu kỹ thuật hạ tầng: Cấp nước sinh hoạt 200 lít/người/ngày đêm; cấp điện sinh hoạt 3000 KWH/người/năm; thoát nước bẩn 200 lít/người/ngày đêm; rác thải sinh hoạt 1 - 1,5 kg/người/ngày.
2.3.2. Định hướng sử dụng các loại đất phi nông nghiệp
Trên cơ sở định hướng phát triển của các ngành, các lĩnh vực như công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, thương mại và phát triển hạ tầng, định hướng sử dụng của các loại đất cụ thể như sau:
(a) Định hướng sử dụng đất ở tại đô thị
Đến năm 2030, Quận 1 ưu tiên quy hoạch các khu dân cư tập trung bên cạnh việc chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu nhằm thay đổi bộ mặt đô thị của quận. Cụ thể là phát triển các khu chung cư cao tầng hiện đại tại các phường Cô
78
Giang, Cầu Kho, Tân Định, Đa Kao, Cầu Ông Lãnh và Nguyễn Cư Trinh nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Trên cơ sở đó, diện tích đất ở đô thị dự
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});