II. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2011 VÀ BIẾN ĐỘNG CÁC LOẠI ĐẤT GIA
2.2.Phân tích, đánh giá biến động các loại đất
Theo quy định của Luật đất đai, các cấp chính quyền sẽ tổ chức kiểm kê đất đai trên địa bàn quản lý sau 05 năm, qua đó xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, phục vụ cho việc phân bố đất đai cho các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Từ năm 2000 đến nay, UBND Quận 1 tổ chức các kỳ kiểm kê đất đai như sau:
+ Kiểm kê đất đai năm 2000 theo Chỉ thị số 39/1999/CT-UB-QLĐT ngày 17 tháng 12 năm 1999 của UBND Thành phố (dựa Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998);
+ Kiểm kê đất đai năm 2005 theo Chỉ thị số 29/2004/CT-UB ngày 16 tháng 11 năm 2004 của UBND Thành phố;
+ Kiểm kê đất đai năm 2010 theo Chỉ thị số 22/2009/CT-UBND ngày 14 tháng 12 năm 2009 của UBND Thành phố;
Các kỳ kiểm kê năm 2005 và năm 2010 thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
Kết quả kiểm kê cho thấy sự biến động đất đai trên địa bàn quận theo hướng tăng dần diện tích đất công trình cộng cộng, đồng thời giảm dần diện tích đất ở đô thị, phù hợp với xu hướng phát triển chung của quận trong giai đoạn 2000-2011.
56
2.2.1. Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2000-2005
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, quận 1 có tổng diện tích đất tự nhiên là 772,61 ha, cao hơn so với số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 là 0,46 ha. Nguyên nhân của sự chênh lệch là do trước đây diện tích đất tự nhiên của Quận 1 được xác định dựa vào tài liệu 364 (được xây dựng theo Chỉ thị 364-CT ngày 6/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng) và được tính toán trên nền bản đồ địa chính 02 (được xây dựng theo Chỉ thị số 02/CT-UB ngày 18/01/1992 của UBND Thành phố) nên độ chính xác không cao. Trong khi đó, kiểm kê đất đai năm 2005 thực hiện được tiến hành cụ thể đến từng thửa trên bản đồ địa chính có hệ thống lưới tọa độ quốc gia và đã được chỉnh lý cho phù hợp với hiện trạng, do đó kết quả kiểm kê có chất lượng cao hơn. Ngoài sự biến động diện tích tự nhiên, diện tích các loại đất cũng có sự biến động như sau:
Bảng 16. Biến động đất đai từ năm 2000 đến năm 2005
Đơn vị tính: ha STT Chỉ tiêu Mã Diện tích năm 2000 Diện tích năm 2005 Tăng (+), giảm (-) Tổng diện tích tự nhiên 772,15 772,61 0,46
Đất phi nông nghiệp PNN 772,15 722,61 0,46
1 Đất ở OTC 217,61 212,19 - 5,42
2 Đất chuyên dùng CDG 508,94 539,86 30,92
2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình SN CTS 52,82 45,58 - 7,24
2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 66,09 59,43 - 6,66
2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi NN CSK 108,98 90,01 - 18,97
2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 281,05 334,83 63,78
3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 7,50
4 Đất sông suối và mặt nước CD SMN 45,60 13,06 - 32,54
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận 1)
Qua số liệu đánh giá biến động đất đai từ năm 2000 đến năm 2005 cho thấy, diện tích các loại đất trong cơ cấu sử dụng có biến động đáng kể, trong đó: - Đất ở giảm 5,42 ha do chuyển sang các loại đất khác như đất công trình công cộng, đất cơ sở sản xuất kinh doanh;
- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp giảm 7,24 ha do chuyển sang các loại đất khác như đất ở đô thị, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất công trình công cộng;
57
- Đất quốc phòng, an ninh giảm 6,66 ha do chuyển sang đất sản xuất kinh doanh (đây là công trình sản xuất kinh doanh do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quản lý) và đất công trình công cộng, đất ở đô thị;
- Diện tích đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giảm 18,97 ha do chuyển sang đất ở đô thị, đất công trình công cộng;
- Diện tích đất công cộng tăng 63,78 ha, chủ yếu là đất giao thông do mở rộng Đại lộ Đông – Tây và thống kê nhầm đất sông suối và mặt nước chuyên dùng cùng với sự tăng diện tích của một số loại đất như y tế, văn hóa, giáo dục,..
- Diện tích đất sông suối và mặt nước chuyên dùng giảm 32,54 ha do chuyển sang đất công trình công cộng. Nguyên nhân là do có sự nhầm lẫn trong thống kê, kiểm kê đất đai (diện tích đất sông bị thống kê nhầm vào chỉ tiêu đất giao thông).
Nhìn chung biến động đất đai trong giai đoạn 2000-2005 qua diễn ra chủ yếu theo hướng tăng diện tích đất chuyên dùng và giảm diện tích các loại đất khác. Nguyên nhân là do trong giai đoạn này, Thành phố và Quận tập trung đầu tư mở rộng hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị; đồng thời, việc áp dụng đo đạc diện tích trên bản đồ địa chính số cũng là một trong những nguyên nhân gây ra sự chênh lệch diện tích của các loại đất. Bên cạnh đó, các chỉ tiêu kiểm kê đất đai có sự khác nhau (kiểm kê đất đai năm 2000 theo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, trong khi kiểm kê đất đai năm 2003 theo Luật Đất đai năm 2003).
2.2.2. Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2005-2011
Trong giai đoạn 2005-2011, kinh tế Việt Nam đã có nhiều thay đổi, đặc biệt là khi Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Với sự năng động, nhạy bén trong tư duy kinh tế, hưởng ứng sự hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 1 nói riêng đã có những bước chuyển quan trọng trong phát triển kinh tế, tận dụng tối đa tiềm năng, lợi thế của địa phương. Sự đi lên của nền kinh tế đã kéo theo sựthay đổi cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn quận nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai cho các hoạt động kinh tế, xã hội, tạo ra sự biến động đất đai trong thời gian qua. So sánh kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 và kết quả thống kê đất đai năm 2011 cho thấy sự biến động mục đích sử dụng đất trên địa bàn Quận 1 cụ thể như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp giảm 16,61 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 0,99 ha từ đất quốc phòng, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất tôn giáo tín ngưỡng và đất phát triển hạ tầng; chu chuyển giảm 17,60 ha do chuyển sang các loại đất ởđô thị, đất an ninh và đất phát triển hạ tầng.
58
- Đất quốc phòng tăng thêm 7,74 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 8,05 ha từ đất ở đô thị, đất an ninh và đất cơ sở sản xuất kinh doanh, nguyên nhân là do thống kê các công trình đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh do các đơn vị Quận đội quản lý về đất quốc phòng; đồng thời, chu chuyển giảm 0,31 ha do chuyển sang các loại đất ởđô thị và đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.
- Đất an ninh giảm 3,67 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 0,83 ha từ đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh và đất phát triển hạ tầng; chu chuyển giảm 4,50 ha do chuyển sang các loại đất quốc phòng và đất phát triển hạ tầng. Nguyên nhân là có một số công trình được chuyển đổi từ đất an ninh sang đất quốc phòng theo thỏa thuận giữa Bộ Quốc phòng và Bộ Công an (khoảng 4,35 ha)
- Đất cơ sở sản xuất kinh doanh giảm 9,95 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 7,58 ha từ đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và đất phát triển hạ tầng; chu chuyển giảm 17,53 ha do chuyển sang các loại đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng, đất an ninh và đất phát triển hạ tầng. Việc giảm diện tích đất cơ sở sản xuất kinh doanh là do chỉnh sửa các chỉ tiêu kiểm kê (các công trình sản xuất kinh doanh do quân đội quản lý sẽ thống kê vào đất quốc phòng, cũng như các công trình do công an quận trở lên quản lý sẽ thống kê vào đất an ninh).
- Đất có di tích, danh thắng giảm 12,74 ha so với năm 2005 do Dinh Thống nhất là di tích nhưng được thống kê vào chỉtiêu đất cơ sở văn hóa.
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng tăng 3,44 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 3,92 ha từ đất ở đô thị, đất cơ sở sản xuất kinh doanh và đất phát triển hạ tầng; chu chuyển giảm 0,48 ha do chuyển sang các loại đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp và đất phát triển hạ tầng.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa tăng thêm 0,0033 ha, chủ yếu là từ đất ở đô thị, tại 02 phường Tân Định và Cô Giang. Đây là những ngôi mộ cổ, nằm xen lẫn trong các khu dân cư, kỳ kiểm kê năm 2005 đã thống kê vào đất ở đô thị, đến kỳ kiểm kê đất đai năm 2010 đã bóc tách thành chỉtiêu đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, suối tăng 42,71 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 44,25 ha từ đất ở đô thị và đất phát triển hạ tầng; chu chuyển giảm 1,54 ha do chuyển sang đất phát triển hạ tầng. Diện tích đất sông suối tăng so với năm 2005 là do có điều chỉnh chỉ tiêu cho phù hợp (kiểm kê năm 2005 thống kê đất sông của một số phường vào đất giao thông, đến năm 2011 đã điều chỉnh lại cho phù hợp).
59
- Đất phát triển hạ tầng giảm 8,99 ha. Trong đó, chu chuyển tăng từ các loại đất như đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất an ninh, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng và đất sông, rạch; đồng thời chu chuyển giảm do chuyển sang các loại đất như đất ở đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất an ninh, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất sông, rạch và đất phi nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp khác tăng 0,084 ha do nhận được từ đất ở đô thị và đất phát triển hạ tầng. Nguyên nhân là do trong kỳ thống kê năm 2011 là bóc tách một số diện tích đất sử dụng vào mục đích như cầu thang, nhà vệ sinh công cộng, lối thông hành địa dịch vào chỉtiêu đất phi nông nghiệp khác.
- Đất ở đô thị giảm 14,70 ha. Cụ thể, chu chuyển tăng 1,42 ha từ các loại đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất phát triển hạ tầng và đất tôn giáo, tín ngưỡng; chu chuyển giảm 16,12 ha do chuyển sang các loại đất đất quốc phòng, đất an ninh, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, rạch, đất phát triển hạ tầng và đất phi nông nghiệp khác.
Nguyên nhân của sự biến động mục đích sử dụng đất trên địa bàn Quận 1 trong giai đoạn 2005-2011 là do có nhiều công trình dự án đã được triển khai thực hiên, cụ thể là dự án Đại lộ Đông Tây (đường Võ Văn Kiệt), dự án đường Hoàng Sa, mở rộng hẻm 68 đường Trần Quang Khải,…đã làm tăng diện tích đất phát triển hạ tầng (đất giao thông). Ngoài ra, do chính sách thu hút đầu tư của địa phương, nhiều công trình khác được thực hiện như cao ốc văn phòng, khu thương mại dịch vụ, chung cư cao cấp,…làm chuyển đổi qua lại giữa các loại đất, đặc biệt là đất ở và đất cơ sở sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, sự nhầm lẫn giữa các chỉ tiêu đất đai cũng như sự khác nhau về hệ thống các chỉ tiêu đất đai giữa hai kỳ kiểm kê cũng là một trong những nguyên nhân gây ra sự chênh lệch diện tích của các loại đất trong giai đoạn 2005-2011.
Nhìn chung, do Quận 1 là khu vực trung tâm của đô thịđặc biệt thành phố Hồ Chí Minh nên sự biến động về mục đích sử dụng đất trong thời gian qua là không lớn, tổng diện tích đất biến động (bao gồm cả biến động tăng và biến động giảm) chỉ khoảng 15,60% tổng diện tích tự nhiên toàn quận.
60
Bảng 17. So sánh biến động các loại đất chính năm 2005 và năm 2011
STT Chỉ tiêu Mã Diện tích (ha) Năm 2005 Năm 2011 Tăng (+), giảm (-)
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ NHIÊN 772,62 772,62
1 Đất nông nghiệp NNP
2 Đất phi nông nghiệp PNN 772,62 772,62
2.1 Đất XD trụ sở cơ quan, CTSN CTS 45,59 28,98 -16,61 2.2 Đất quốc phòng CQP 30,99 38,73 7,74 2.3 Đất an ninh CAN 28,45 24,78 -3,67 2.4 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh SKC 90,01 80,06 -9,95 2.5 Đất di tích danh thắng DDT 13,04 12,99 -0,05 2.6 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 7,49 10,93 3,44 2.7 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 0,00 0,00 2.8 Đất sông, suối SON 13,07 55,78 42,71 2.9 Đất phát triển hạ tầng DHT 331,79 322,80 -8,99
2.10 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,08 0,08
2.11 Đất ở đô thị ODT 212,19 197,49 -14,70
(Nguồn: Phòng TNMT Quận 1)
2.2.3. Biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn 2000-2011
So sánh diện tích các loại đất của năm 2000 và của năm 2011 cho thấy các chỉ tiêu thống kê đất đai của Quận 1 đã có sự biến động đáng kể, cụ thể:
- Diện tích đất ở giảm 20,12 ha;
- Diện tích đất chuyên dùng giảm 1,59 ha, trong đó:
+ Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp giảm 23,84 ha; + Đất quốc phòng, an ninh giảm 2,58 ha; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giảm 28,92 ha; + Đất công trình công cộng tăng 54,75 ha.
- Đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng tăng 10,18 ha (do sự chính xác của phương pháp tính toán trên bản đồ số trong kỳ kiểm kê 2005);
Nguyên nhân của sự biến động diện tích đất đai giai đoạn 2000-2011 chủ yếu là:
61
- Do yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu đất đai để phát triển các công trình công cộng trên địa bàn Quận 1 nói riêng và thành phố Hồ Chí Minh nói chung ngày càng lớn, đòi hỏi phải có quỹ đất đai để đáp ứng. Trong khi đó, đô thị Thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều đất ở, đất trụ sở cơ quan và đất cơ sở sản xuất kinh doanh. Do vậy, diện tích đất để đưa vào mục đích công cộng chủ yếu là từ đất ở đô thị, đất trụ sở cơ quan và đất cơ sở sản xuất kinh doanh.
- Năm 2003, thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành xây dựng bản đồ địa chính chính quy với độ chính xác cao, dẫn đến việc thay đổi diện tích tự nhiên cũng như diện tích của một số loại đất.
- Có sự khác nhau về chỉ tiêu thống kê đất đai giữa năm 2000 và năm 2011 như đất tôn giáo, tín ngưỡng và đất phi nông nghiệp khác.
- Có sự nhầm lẫn khi thống kê diện tích đất sông, rạch vào đất giao thông. Nhìn chung, xu thế biến động đất đai của quận 1 trong giai đoạn 2000-2011 là giảm diện tích các loại đất, đồng thời tăng diện tích đất công trình công cộng.
Bảng 18. So sánh biến động các loại đất chính năm 2000 và năm 2011
Đơn vị tính: ha STT Chỉ tiêu Mã Năm 2000 Năm 2011 So sánh 2011/2000 (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(5)-(4) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 772,15 772,62 0,47
1 Đất phi nông nghiệp PNN 772,15 772,62 0,47
1.1 Đất ở OTC 217,61 197,49 -20,12
1.2 Đất chuyên dùng CDG 508,94 507,36 -1,59
1.2.1 Đất trụ sởcơ quan, công trình SN CTS 52,82 28,98 -23,84 1.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 66,09 63,51 -2,58 1.2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi NN CSK 108,98 80,06 -28,92 1.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 281,05 335,80 54,75