5. Kết cấu của luận văn
4.3.2. Kiến nghị đối với ngân hàng
Các ngân hàng cần đổi mới cơ chế, chính sách tín dụng theo nguyên tắc thị trƣờng và nâng cao quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cải tiến thủ tục cho vay đối với các DN xây dựng và kinh doanh BĐS theo hƣớng đơn giản, rõ ràng hơn, tiếp tục cải tiến quy trình cho vay nhằm rút ngắn thời gian xét duyệt cho vay các dự án của các ngân hàng thƣơng mại hiện nay. Đồng thời cần đa dạng hoá hơn nữa các hình thức bảo đảm tín dụng để thích ứng với đặc điểm của DN xây dựng và kinh doanh BĐS, tiếp tục nghiên cứu và triển khai mạnh việc phát triển và hoàn thiện các dịch vụ ngân hàng mới nhƣ dịch vụ tƣ vấn; Chính sách và điều kiện cho vay hỗ trợ lãi suất đối với các dự án ... Cùng với đó là chú trọng tới hoạt động marketing, quảng bá sản phẩm dịch vụ ngân hàng đến các doanh nghiệp.
4.3.2.1. Xây dựng chính sách tín dụng tích cực đối với DN xây dựng và kinh doanh BĐS
Các ngân hàng cần xây dựng các chính sách tín dụng tích cực, thiết kế các sản phẩm dịch vụ ngân hàng đồng bộ phục vụ cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN xây dựng và kinh doanh BĐS, xây dựng các sản phẩm dịch vụ đặc thù cho đối tƣợng này. Đặc biệt, cần đƣa ra các sản phẩm tín dụng, dịch vụ dành riêng cho DN, chú trọng tới cung ứng dịch vụ ngân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
hàng trọn gói, gắn việc cấp tín dụng với các dịch vụ tài chính khác nhƣ: tiền gửi, dịch vụ tài khoản, dịch vụ chi trả lƣơng, phát hành thẻ ATM cho lao động trong DN.
- Đa dạng hóa các hình thức cho vay đối với DN xây dựng và kinh doanh BĐS: Loại DN này là một loại hình kinh doanh, sản xuất đặc thù, vì vậy nhu cầu về khối lƣợng vay vốn, thời hạn vay, phƣơng thức trả gốc lãi... là không giống nhau. Chính vì vậy, ngân hàng phải đƣa ra những hình thức cho vay tùy theo nhu cầu của DN. Ngân hàng cần đa dạng hóa các hình thức cho vay đối với loại hình DN này. Ngoài các hình thức cho vay truyền thống thông qua việc cầm cố thế chấp tài sản, các ngân hàng nên phát triển các hình thức cho vay khác nhƣ: hợp vốn đầu tƣ (là hai hay nhiều tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với cùng một dự án), liên doanh, liên kết với DN; cho vay bảo đảm bằng các khoản thu… Nên linh hoạt trong hoạt động cho vay đối với từng dự án cụ thể của DN. Trong những năm gần đây, do thị trƣờng BĐS trầm lắng nên không phải tất cả các DN xây dựng và kinh doanh BĐS đều có đủ tài sản thế chấp nên ngân hàng cần căn cứ vào hiệu quả của dự án vay vốn, nguồn chính để trả nợ khoản vay là lợi nhuận mang lại từ dự án kinh doanh. Ngân hàng có thể tƣ vấn thiết lập phƣơng án cho dự án kinh doanh của DN, cũng nhƣ thực hiện phƣơng án đó, đồng thời có thể góp chung vốn để cùng thực hiện. Nhƣ vậy sẽ tăng mức độ tín nhiệm giữa ngân hàng với DN.
- Đa dạng hóa các hình thức hoàn trả: Ngân hàng và DN có thể thoả thuận kỳ hạn trả nợ. Đối với những DN có độ tin tƣởng cao, có mối quan hệ tốt với ngân hàng thì ngân hàng nên giảm chi phí vay vốn, giãn áp lực trả nợ, hoặc có thể trả nợ làm nhiều lần nhƣng không có kỳ hạn cụ thể, việc trả nợ tuỳ thuộc vào khả năng tài chính của DN hay dòng tiền tƣơng lai của DN.
- Nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, thực hiện đúng quy trình tín dụng: Để đƣa đến quyết định cuối cùng của ngân hàng có cho vay hay không phụ thuộc rất lớn vào việc thẩm định tín dụng. Do đó, DN có khả năng tiếp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
cận vốn vay ngân hàng hay không cũng một phần phụ thuộc vào việc thẩm định ngân hàng có đúng hay không. DN có thể bị từ chối trong trƣờng hợp cán bộ thẩm định không nhận thức đƣợc tính khả thi của dự án, phƣơng án sản xuất kinh doanh của DN. Do đó để nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS, việc nâng cao chất lƣợng thẩm định tín dụng là cần thiết. Thẩm định tín dụng là một quy trình liên tục từ khâu thu thập thông tin đến khâu phân tích các thông tin đủ để từ đó có quyết định cho vay hay không. Thông tin tín dụng là yếu tố quan trọng đầu tiên mà ngân hàng cần khi quyết định cho vay. Cán bộ tín dụng phải thu thập thông tin từ nhiều kênh, nguồn khác nhau, có khả năng chọn lọc các thông tin hiệu quả, nhƣ vậy sẽ đảm bảo tránh đƣợc rủi ro khi ra quyết định cho vay, DN có cơ hội vay đƣợc vốn. Thông qua việc phân tích tình hình thực trạng của DN cán bộ tín dụng phải đƣa ra đƣợc đánh giá chung về thực trạng kinh doanh, tính hợp lý của nhu cầu vay vốn, đánh giá khả năng hoàn trả, tính khả thi của dự án, phƣơng án vay vốn. Ngoài ra trong quá trình sử dụng vốn ngân hàng cần tăng cƣờng kiểm tra kiểm soát việc sử dụng vốn vay, từ đó kịp thời đƣa ra những giải pháp hỗ trợ, tƣ vấn kịp thời khi DN gặp khó khăn trong quá trình sử dụng vốn.
- Thực hiện cơ chế đảm bảo tiền vay dựa trên tín chấp: Trên thực tế, điều kiện quan trọng nhất để đảm bảo an toàn đồng vốn cho vay không phải là tài sản thế chấp mà là tính khả thi của dự án đầu tƣ kinh doanh của DN. Nếu ngân hàng chấp thuận điều này nhƣ một phƣơng án để đảm bảo tiền vay thì sẽ khắc phục đƣợc tình trạng thiếu tài sản thế chấp của các DN xây dựng và kinh doanh BĐS đang rất phổ biến hiện nay. Cơ chế đảm bảo tiền vay của ngân hàng có thể đƣợc thực hiện nhƣ sau:
- Đối với DN đƣợc bảo lãnh tín dụng một phần và đủ tài sản thế chấp cho phần còn lại thì yêu cầu DN thực hiện đảm bảo nợ đủ theo yêu cầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Đối với DN đƣợc bảo lãnh tín dụng một phần và tài sản thế chấp không đủ đảm bảo cho phần còn lại thì yêu cầu phần tài sản hình thành từ vốn vay tiếp tục đảm bảo cho nợ vay còn lại.
- Đối với DN không đủ điều kiện để thực hiện nhƣ hai dạng trên thì ngân hàng cần chú ý đến tính khả thi của dự án đầu tƣ, phƣơng án kinh doanh của DN, coi chính phƣơng án đó là phần đảm bảo tiền vay.
4.3.2.2. Xây dựng một cơ chế lãi suất linh hoạt cho khối DN xây dựng và kinh doanh BĐS
Lãi suất cao là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc khó tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS. Hiện nay ngân hàng thƣờng ngại cho vay với đối tƣợng khách hàng là kinh doanh BĐS vì các khoản vay này có độ rủi ro cao, do đó, ngân hàng thƣờng cho vay với lãi suất cao để bù đắp rủi ro. Để nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS, về phía ngân hàng cần có chính sách lãi suất linh hoạt tùy theo từng dự án vay vốn hoặc là các khoản vay theo từng hạng mục xây dựng của dự án của DN…
Ngân hàng nên xem xét lại các dự án đầu tƣ của DN mà ngân hàng cung cấp vốn. Nếu dự án đầu tƣ của các DN bị kéo dài do ảnh hƣởng trực tiếp từ thiên tai nhƣ bão, lũ ... ảnh hƣởng từ thị trƣờng thì phía ngân hàng nên cho DN cơ cấu lại các khoản vay trên cơ sở giãn thời gian trả nợ, đồng thời không áp dụng lãi suất quá hạn cho khoản dƣ nợ vay quá hạn, vì dự án đầu tƣ chƣa hoàn toàn khôi phục sản xuất. Ngoài ra có rất nhiều khoản vay thỏa thuận giữa DN và ngân hàng có lãi suất quá cao, cao gần đến 1,5 lần thậm chí cao gần 2 lần so với mặt bằng chung cho vay hiện nay và suất thời gian vay không đƣợc điều chỉnh lãi suất là một gánh nặng của DN chƣa có cách gì để giải quyết. DN xin kiến nghị ngân hàng đƣợc giảm lãi suất các khoản vay thỏa thuận xuống ngang bằng lãi suất của các ngân hàng thƣơng mại và đồng thời áp dụng cơ chế thả nổi có điều chỉnh lãi suất theo lãi suất thị trƣờng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Thủ tục vay vốn tại các ngân hàng thƣờng có quá nhiều tầng nấc quy định và mất nhiều thời gian để làm các loại thủ tục vay vốn. Do đó sẽ làm mất đi cơ hội đầu tƣ cho các dự án của DN, vì vậy DN xin kiến nghị nếu đƣợc vay vốn, thì ngân hàng cần xem xét giảm lãi suất cho vay đối với các dự án có thời gian thi công kéo dài, kéo dài chu kỳ vay để DN có điều kiện trả nợ theo cam kết của hợp đồng tín dụng.
4.3.3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước
Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây, nhiều DN kinh doanh trong lĩnh vực này thực sự gặp khó khăn, nhất là DNNVV, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc huy động vốn từ khách hàng, khi thị trƣờng trầm lắng bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Thị trƣờng BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho DN kinh doanh BĐS mà còn ảnh hƣởng tới thanh khoản của ngân hàng, gây đình trệ sản xuất cho các DN vật liệu xây dựng, xây lắp, ảnh hƣởng đến phát triển kinh tế của đất nƣớc. Những khó khăn của thị trƣờng BĐS hiện nay đã kéo theo sự khó khăn của hàng loạt lĩnh vực khác của nền kinh tế, không chỉ ảnh hƣởng đến lĩnh vực xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng, tài chính ngân hàng mà còn ảnh hƣởng đến tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động và cuộc sống của ngƣời dân. Vì vậy, Đảng và Nhà nƣớc rất cần quan tâm đến khu vực DN này. Nhà nƣớc đã ban hành Nghị định 56/2009/NĐ-CP về hỗ trợ phát triển DNNVV, Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng BĐS và giải quyết nợ xấu. Các bộ, ngành cũng có những biện pháp hỗ trợ loại hình DN này. Tuy nhiên, nhu cầu vốn của nhiều DN vẫn chƣa đƣợc đáp ứng, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của khu vực DN này là rất hạn chế, do đó Nhà nƣớc cần có các chính sách hỗ trợ DN tiếp cận vốn vay ngân hàng. Dƣới đây là một số kiến nghị đối với Nhà nƣớc về cơ chế, chính sách nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN xây dựng và kinh doanh BĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4.3.3.1. Hoàn thiện khung pháp lý cho DN xây dựng và kinh doanh BĐS
Xuất phát từ vai trò quan trọng của các DN xây dựng và kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng, từ thực trạng các DN rất khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, Nhà nƣớc cần có những chính sách hỗ trợ phát triển DN này, đặc biệt là các chính sách về tín dụng.
Trước hết, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đầu tƣ xây dựng nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh BĐS theo hƣớng tăng cƣờng sự quản lý từ Trung ƣơng đến địa phƣơng và có chính sách khuyến khích đầu tƣ cùng với sự hỗ trợ vốn với lãi suất đầu tƣ ƣu đãi. Nhà nƣớc hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trƣờng tự tái cơ cấu, Nhà nƣớc thực hiện vai trò quản lý và điều tiết cung - cầu, hƣớng tới sự lành mạnh hóa hoạt động của thị trƣờng bất động sản trong tƣơng lai. Nhà nƣớc cần có chính sách tín dụng cụ thể đối với các DN này nhƣ: vốn, lãi suất, điều kiện vay vốn, thời gian vay vốn để khi các DN này có phƣơng án kinh doanh khả thi thì các ngân hàng thƣơng mại có thể cho vay. Các ngân hàng mở van tín dụng không chỉ cho nhà đầu tƣ mà trực tiếp cho ngƣời mua nhà bằng cách hạ lãi suất, từ đó mới khơi thông thị trƣờng và đây mới thực sự là giải pháp kích cầu thị trƣờng.
Thứ hai, Nhà nƣớc nên tạo điều kiện cho DN xây dựng và kinh doanh BĐS có cơ hội tiếp cận vốn ngân hàng với lãi suất khuyến khích ở mức 11 - 12%. Ngoài ra Nhà nƣớc cũng cần có những chính sách hỗ trợ cho các dự án đầu tƣ của DN do bị tác động bởi những yếu tố khách quan nhƣ thiên tai, bão lũ ảnh hƣởng đến tiến độ thi công công trình, có chính sách nới lỏng tín dụng cụ thể cho từng đối tƣợng cụ thể nhƣ giảm thời gian trả nợ hoặc khoanh nợ nhằm giảm bớt khó khăn cho DN. Có tiền, DN có điều kiện hoàn thiện các dự án dang dở để có sản phẩm mới bán ra thị trƣờng, có tiền để trả lãi ngân hàng, trả các khoản nợ cũ và hồi phục.
Thứ ba, Nhà nƣớc cần ban hành các đạo luật cơ bản, tạo môi trƣờng pháp lý cần thiết để các DN dễ dàng thực hiện các biện pháp đảm bảo nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
vụ trả nợ và các ngân hàng dễ dàng trong việc xử lý tài sản đảm bảo nợ khi có rủi ro xảy ra. Đó là luật sở hữu tài sản và các văn bản dƣới luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc về cấp chứng thƣ, sở hữu tài sản; ban hành các văn bản dƣới luật hƣớng dẫn việc thực hiện xử lý, phát mại tài sản thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Các cấp, các Ngành cần nhanh chóng hoàn thiện nhanh quy hoạch đô thị, cấp sổ đỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, DN để họ có đủ điều kiện thế chấp ngân hàng. Có nhƣ vậy mới góp phần tạo ra sự đảm bảo chắc chắn hơn cho các ngân hàng thƣơng mại và từ đó mà khuyến khích họ trong việc cho vay vốn đối với các DN này.
Thứ tư, Nhà nƣớc cần nghiên cứu để đƣa ra chế độ kế toán phù hợp đối với thực tế các DN xây dựng và kinh doanh BĐS và phù hợp với Luật kế toán hiện hành. Tổng cục Thuế cần áp dụng phạt mạnh bằng tiền đối với các DN khai báo không trung thực báo cáo tài chính, trốn thuế… Yêu cầu tất cả các DN phải công khai hóa tài chính, kiểm toán báo cáo tài chính theo quy định 6 tháng một lần. Có nhƣ vậy, các DN mới chú trọng đến tình hình tài chính. Tình hình tài chính lành mạnh giúp nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN.
Cuối cùng, Nhà nƣớc cần xây dựng các trung tâm tƣ vấn hỗ trợ phát triển DN tại mỗi địa bàn. Các trung tâm này sẽ giúp DN trên các khía cạnh nhƣ bồi dƣỡng kiến thức lãnh đạo, năng lực quản lý điều hành, tƣ vấn về luật, pháp lý, văn bản chính sách của Nhà nƣớc, đào tạo nguồn nhân lực .... điều này tạo điều kiện thuận lợi cho DN phát triển và mở rộng thị trƣờng, tăng cƣờng sức cạnh tranh.
4.3.3.2. Khắc phục những rào cản từ phía ngân hàng
Để khắc phục những rào cản từ phía các ngân hàng nhằm thúc đẩy hơn nữa khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN, Nhà nƣớc cần phải có chính sách tạo môi trƣờng tài chính lành mạnh từ ngay các ngân hàng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Thứ nhất, việc hình thành và phát triển các loại hình dịch vụ tài chính,