5. Kết cấu của luận văn
4.2. Giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của
khăn, các hạng mục đã đƣợc đầu tƣ hoàn thành đến 90% nhƣ hạ tầng, điện nƣớc... nhƣng nguồn vốn đầu tƣ chủ yếu vẫn là dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do thị trƣờng BĐS vẫn chƣa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng nên Công ty có kế hoạch rà soát lại từng dự án, triển khai các dự án BĐS có điều kiện, khả năng thu hồi vốn nhanh để phản ánh doanh thu. Để thực hiện đƣợc kế hoạch đề ra và có nguồn vốn thực hiện, Công ty có kế hoạch tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng nhanh nhất thì trƣớc tiên hoàn tất các giấy tờ, thủ tục của dự án, xin chuyển đổi từ dự án nhà thƣơng mại sang nhà ở xã hội, nhà ở cho khách hàng có thu nhập thấp; chuyển đổi từ dự án nhà cao tầng sang tập trung chủ yếu vào làm nhà thấp tầng. Đây là phƣơng pháp hữu hiệu nhất vì dự án có thời gian thi công ngắn khoảng từ 1 năm đến 2 năm tùy vào từng dự án, khả năng tiếp cận đƣợc nguồn vốn vay ngân hàng để thi công là rất cao. Tỷ lệ vay vồn cho các dự án trên đƣợc ƣớc tính là 20% trên tổng doanh thu thu về. Bởi vì tính khả thi của dự án là rất cao, nó thu hút đƣợc sự chú ý từ phía ngƣời mua, tạo nguồn tiền từ khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở. Tạo đƣợc tính thanh khoản trong dòng tiền của Công ty và có nguồn vốn nhanh để trả các khoản vay của ngân hàng trong thời gian ngắn.
4.2. Giải pháp nhằm nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty Công ty
4.2.1. Nâng cao năng lực tài chính và khả năng lập phương án, dự án xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty
4.2.1.1. Nâng cao năng lực tài chính
-Tạo nguồn vốn tự có: Theo nguyên lý về cơ bản cơ cấu tài chính DN thì nguồn vốn ngân hàng trong cơ cấu nguồn vốn hoạt động của DN chỉ mang
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
tính bổ sung nguồn vốn thiếu hụt, thông thƣờng chỉ chiếm 30% trong tổng nguồn vốn. DN có thể huy động, tạo lập nguồn vốn khác nguồn vốn ngân hàng nhƣ vốn tự có của chủ DN, vốn cổ phần, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ nội bộ, vốn tự huy động qua phát hành trái phiếu... Nhƣ vậy Công ty sẽ chủ động trong hoạt động và tự chịu trách nhiệm trƣớc các rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình. Tạo đƣợc nguồn vốn tự có sẽ là cơ sở bảo lãnh cho Công ty khi vay nên khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng sẽ dễ dàng hơn. Do đó, Công ty phải có giải pháp tạo vốn tự có.
-Xác lập mức tín dụng đối với ngân hàng nghĩa là DN có rủi ro tín dụng thấp. Việc xác lâp mức tín dụng sẽ giúp Công ty hoạt động một cách linh hoạt hơn. Khi sử dụng khoản vốn vay một cách đúng đắn có thể tạo ra nguồn quỹ trong trƣờng hợp khẩn cấp để tận dụng đƣợc những cơ hội đầu tƣ. Một ƣu điểm nữa trong việc phát triển mức tín dụng với ngân hàng là sẽ xây dựng mối quan hệ giữa DN với các ngân hàng, tạo điều kiện cho DN vay vốn dài hạn để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh.
-Có một kế hoạch tài chính hiệu quả: Trƣớc khi vay một khoản tiền hay vay nợ dƣới bất kỳ hình thức nào, Công ty cần lên kế hoạch các nhu cầu vay vốn. Lên kế hoạch giúp Công ty dự báo trƣớc đƣợc nhu cầu tiền tệ, xác định đƣợc các nguồn có thể vay và lựa chọn các khoản vay ngắn hoặc dài hạn cho phù hợp. Nhìn chung, chỉ sử dụng các khoản vay ngắn hạn khi có nhu cầu ngắn hạn. Nếu việc tăng trƣởng vẫn tiếp tục trong một thời gian dài, có thể tăng hạn mức nợ dựa trên doanh thu, khoản phải thu, hoặc tỷ lệ hàng tồn kho. Việc lựa chọn các khoản vay phù hợp giúp Công ty duy trì trả đƣợc các khoản lãi vay và đảm bảo hoàn trả khoản vay.
-Chuẩn bị tốt các báo cáo tài chính: Các báo cáo tài chính doanh nghiệp là một bộ gồm bốn loại báo cáo: Báo cáo kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo lƣu chuyển tiền tệ và bảng thuyết minh báo cáo tài chính. Ngân hàng thƣờng yêu cầu các báo cáo tài chính kèm theo trong hồ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
sơ vay vốn của doanh nghiệp. Công ty cần phải cung cấp đƣợc ít nhất hai loại báo cáo: báo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế toán của hai thời kỳ (thƣờng là quý) gần nhất so với thời điểm vay vốn và bảng thuyết minh báo cáo tài chính. Đây là nguồn thông tin quan trọng để các ngân hàng phân tích khả năng trả nợ của Công ty. Do đó, các báo cáo tài chính đầy đủ và thể hiện khả năng tài chính tốt sẽ giúp Công ty tăng khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng.
Các ngân hàng bao giờ cũng mong muốn đặt sự trung thực của khách hàng trong việc cung cấp thông tin lên hàng đầu để đánh giá đƣợc tình hình thực tế của DN, từ đó có quyết định đúng đắn trong việc cung cấp vốn vay cho khách hàng. Ngoài ra, trong quá trình vay vốn, DN còn phải hợp tác với cán bộ tín dụng ngân hàng trong việc cung cấp thông tin về tình hình sử dụng vốn vay, tình hình tài chính của DN hiện tại, tình hình tài sản đảm bảo cho khoản vay, cung cấp báo cáo tài chính để ngân hàng đánh giá tình hình tài chính của DN. Công ty cần chấp hành các đợt kiểm tra thƣờng xuyên, đột xuất của ngân hàng và thực hiện trả nợ lãi, gốc đúng hạn theo quy định tại hợp đồng tín dụng để Công ty đƣợc đánh giá mức độ tín nhiệm cao, dễ dàng tiếp cận nguồn vốn cao hơn hoặc những lần vay vốn sau. Đặc biệt là thông tin tài chính chính là cách để các DN "ghi điểm", gia tăng niềm tin với các ngân hàng. Khi gặp khó khăn, thay vì trốn tránh, bản thân Công ty cần chủ động chia sẻ với ngân hàng để cùng ngồi lại bàn bạc, đƣa ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn hiệu quả, nhất là trong vấn đề gia hạn nợ, tái cấu trúc…
4.2.1.2. Nâng cao khả năng lập phương án, dự án
Công ty cần tự kiểm điểm, đánh giá lại quá trình sản xuất kinh doanh, những mặt mạnh mặt yếu, những tồn tại yếu kém để rút ra bài học, từ đó xây dựng điều chỉnh chiến lƣợc kinh doanh mới, khai thác một cách có hiệu quả những chính sách và biện pháp của Chính phủ, đồng thời cần nỗ lực vƣơn lên đáp ứng những quy định về chuẩn vay theo nguyên tắc thị trƣờng để tiếp cận vốn ngân hàng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Một trong những yếu tố quyết định đến việc cho vay vốn của ngân hàng là tính khả thi của phƣơng án của dự án xây dựng và dự án kinh doanh BĐS của Công ty. Vì vậy Công ty cần phải thực sự đƣa đƣợc phƣơng án có hiệu quả, có tính thuyết phục. Muốn vậy Công ty cần nâng cao khả năng lập phƣơng án sản xuất, kinh doanh. Công ty cũng cần chủ động nghiên cứu thị trƣờng, môi trƣờng kinh doanh, những rủi ro có thể xảy ra tạo điều kiện cho hoạt động sử dụng vốn vay ngân hàng đƣợc an toàn, hiệu quả. Công ty cần thực hiện chặt chẽ việc thẩm định, đánh giá và lựa chọn dự án đầu tƣ. Việc lựa chọn dự án đầu tƣ tốt hay không có tính chất quyết định đến sự tồn tại và phát triển và khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của Công ty . Để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn dự án đầu tƣ, Công ty cần phải tính toán, nghiên cứu các yếu tố nhƣ: khả năng tài chính, điều kiện cung cấp vật tƣ vật liệu của các nhà thầu phụ, tính khả thi và kết quả mà dự án mang lại.
Phƣơng án, dự án sản xuất kinh doanh của Công ty phải nêu đƣợc sự cần thiết phải đầu tƣ dự án, sự khả thi về mặt tài chính, trong đó, phải nêu bật đƣợc những phân tích đánh giá về tình hình nhu cầu thị trƣờng và giá cả tiêu thụ để làm căn cứ dự báo doanh thu từ phƣơng án, dự án; phân tích và đánh giá tình hình thị trƣờng và giá cả chi phí trong suốt quá trình hoạt động của phƣơng án, dự án; phân tích và dự báo dòng tiền ròng thu đƣợc từ phƣơng án, dự án; phân tích và dự báo chi phí huy động vốn cho phƣơng án, dự án; xác định các chỉ tiêu nhƣ giá trị hiện tại ròng trong thẩm định dự án đầu tƣ (NPV); tỷ suất hoàn vốn nội tại trong lập dự toán vốn (IRR); thời gian hoàn vốn (PP) dùng để đánh giá và quyết định sự khả thi về tài chính của phƣơng án, dự án; nếu dự án lớn cần có thêm các phân tích về rủi ro thực hiện nhƣ phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mô phỏng.
Bên cạnh việc lựa chọn các phƣơng án kinh doanh hiệu quả, tập trung vào những mảng sản xuất kinh doanh chủ chốt có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững, Công ty cần chủ động cơ cấu lại tài chính, tái cấu trúc kinh doanh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
theo hƣớng cắt bỏ các dự án đầu tƣ, những dự án kinh doanh không cần thiết nhằm củng cố nguồn lực tài chính và quản trị cho các mảng sản xuất kinh doanh chính cũng nhƣ duy trì cơ cấu tài chính cân đối, lành mạnh, quản lý chặt chẽ dòng tiền kinh doanh
Nhƣ vậy, xây dựng các phƣơng án đầu tƣ xây dựng cho từng công trình và dự án đầu tƣ BĐS khả thi của Công ty là một trong những tiêu chí quan trọng mà ngân hàng xem xét để quyết định có cho Công ty vay hay không. Điều quan trọng là Công ty phải đƣa ra phƣơng án kinh doanh khả thi để từ đó thuyết phục ngân hàng cung ứng vốn cho mình tiếp tục đầu tƣ dự án, mở rộng sản xuất kinh doanh nhằm phát huy hiệu quả của đồng vốn vay, chứng minh cho ngân hàng thấy họ có thể thu hồi đƣợc toàn bộ nợ gốc và lãi từ phƣơng án kinh doanh đó. Do đó quá trình xây dựng phƣơng án đầu tƣ Công ty cần nêu rõ và chứng minh năng lực tài chính, năng lực kinh doanh, kinh nghiệm chuyên môn, những thuận lợi và khó khăn của thị trƣờng đầu vào, đầu ra, đối thủ kinh doanh và những ảnh hƣởng của biến động kinh tế....
4.2.2. Thiết lập quan hệ lành mạnh giữa Công ty với ngân hàng
4.2.2.1. Chủ động tìm hiểu, nghiên cứu những dịch vụ và quy trình, thủ tục vay của ngân hàng
Hiện nay hầu hết các dịch vụ ngân hàng cho vay trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS theo hình thức trả góp mua nhà, đất và cho các Công ty đầu tƣ vay xây dựng dự án kinh doanh đã đến với tất cả các DN, kể cả DNNVV. Tuy nhiên khó khăn lớn nhất, bức xúc nhất của các DN xây dựng và kinh doanh BĐS nói chung và Công ty CPXD số 2 nói riêng vẫn là thiếu vốn bởi năng lực vốn nội tại của DN này hạn chế trong khi tiếp cận vốn ngân hàng còn gặp rất nhiều rào cản.
Do đó, để nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, trƣớc hết Công ty cần phải chủ động tìm hiểu, nghiên cứu kỹ để nắm và hiểu rõ tính năng, tiện ích của các sản phẩm dịch vụ cũng nhƣ cách thức tiếp cận và sử dụng các dịch vụ mà các ngân hàng cung ứng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Một trong những nguyên nhân cơ bản khiến việc tiếp cận vốn vay của các DN nói chung và Công ty CPXD số 2 nói riêng còn rất hạn chế xuất phát từ chính bản thân các DN. DN không hiểu về cơ chế tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại, có tâm lý sợ thủ tục vay vốn của ngân hàng rƣờm rà, phức tạp, việc giải quyết cho vay của ngân hàng khó khăn. Phần lớn các DN thiết lập thủ tục vay vốn của ngân hàng không đúng quy định mà ngân hàng yêu cầu. Các tổ chức tín dụng khi xem xét khách hàng vay vốn, thƣờng theo các tiêu chí khá khắt khe nhƣ phƣơng án sản xuất kinh doanh của các dự án có khả thi, hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ từ dự án, dòng tiền từ dự án, năng lực tài chính của khách hàng nhƣ vốn tự có, lịch sử vay vốn của khách hàng. Do đó để nâng cao khả năng vay vốn, đòi hỏi Công ty cần có sự chuẩn bị rất kỹ càng từ các phƣơng án, dự án sản xuất kinh doanh đảm bảo khả năng thuyết phục đƣợc ngân hàng.
4.2.2.2. Tạo dựng các mối quan hệ với ngân hàng
Khi DN làm đơn xin vay vốn tại một ngân hàng, các cán bộ ngân hàng sẽ đánh giá số liệu của DN trong việc hoàn trả nợ, tài sản thế chấp, tình hình sản xuất, kinh doanh hiện tại và kế hoạch tiền vay đƣợc sử dụng. Một mối quan hệ lâu dài với ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho DN tiếp cận vốn vay ngân hàng.
Để nâng cao khả năng tiếp cận vốn của ngân hàng, Công ty cần quan tâm đầu tƣ đúng mức xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ có hiệu quả, tổ chức hệ thống thông tin tài chính trung thực, khách quan và minh bạch. Ngoài việc vận dụng báo cáo tài chính, một trong những phƣơng án khả thi là xây dựng hệ thống báo cáo nhanh bao gồm các chỉ tiêu thể hiện rõ khả năng thanh toán của Công ty. Những chỉ tiêu này có thể dựa trên cơ sở đánh giá khả năng sinh lời, hệ số khả năng thanh toán, vòng quay hàng tồn kho, tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu, trên vốn chủ sở hữu.... Khi Công ty thực hiện minh bạch hóa, bài bản hóa hệ thống sổ sách kế toán, các ngân hàng sẽ rất thuận
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
tiện trong việc theo dõi hoạt động sản xuất kinh doanh của Cong ty, tạo niềm tin với ngân hàng, từ đó tạo thuận lợi hơn khi quyết định chi vay vốn. Bên cạnh việc lựa chọn các phƣơng án kinh doanh hiệu quả, tập trung vào những mảng sản xuất kinh doanh chủ chốt có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững, Công ty cần chủ động cơ cấu lại tài chính, tiếp tục tái cấu trúc kinh doanh theo hƣớng cắt bỏ các dự án đầu tƣ, những dự án kinh doanh không cần thiết nhằm củng cố nguồn lực tài chính và quản trị cho các mảng sản xuất kinh doanh chính cũng nhƣ duy trì cơ cấu tài chính cân đối, lành mạnh, quản lý chặt chẽ dòng tiền kinh doanh.
Công ty cần tạo mối quan hệ tốt và uy tín đối với ngân hàng. Khi tiếp xúc với các cán bộ tín dụng, cán bộ Công ty cần thể hiện thái độ hợp tác, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên tín dụng tiến hành các thủ tục cho vay đáp ứng nhu cầu vay của Công ty một cách nhanh nhất. Công ty cần cung cấp các thông tin một cách đầy đủ, chính xác, trung thực; trong quá trình vay vốn cần thực hiện nghiêm túc các thỏa thuận, cam kết với ngân hàng, đặc biệt luôn trả nợ đúng hạn.
Do đó, tạo dựng các mối quan hệ với các ngân hàng để từ đó giúp Công ty củng cố thƣơng hiệu hơn. Một ngân hàng có thể sẵn sàng cho vay hơn đối với DN đã từng có quan hệ giao dịch với ngân hàng vì điều đó sẽ cung cấp những bằng chứng về sự tồn tại và hoạt động kinh doanh của DN.
4.2.3. Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ quản lý của Công ty
Một trong những yếu tố quan trọng để DN nói chung và Công ty CPXD số 2 nói riêng phát triển, thích nghi với tình hình kinh tế - xã hội là yếu tố con ngƣời.
Trong bối cảnh hiện nay việc củng cố và nâng cao năng lực quản trị nhân lực vừa không những là một yêu cầu, mà còn là thách thức lớn để các DN có thể thực hiện tái cấu trúc thành công, giúp DN vƣợt lên và trụ vững