5. Kết cấu của luận văn
1.3.1.Yếu tố từ phía doanh nghiệp
Các DN xây dựng và kinh doanh BĐS để tiếp cận đƣợc nguồn vốn vay ngân hàng ngoài việc phải có một phƣơng án, dự án đầu tƣ xây dựng, kinh doanh BĐS cụ thể và khả thi còn phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu từ phía ngân hàng. Ngân hàng có thể đặt ra những yêu cầu về tài sản đảm bảo hay DN phải có khả năng tài chính nhất định. Nhƣng yếu tố chính vẫn là từ chính bản thân nội tại các DN ảnh hƣởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng nhƣ tài chính của DN, tính khả thi của các dự án đầu tƣ xây dựng và đầu tƣ BĐS, tài sản đảm bảo tiền vay, trình độ quản lý DN, khả năng tiếp cận thông tin, khả năng hợp tác với ngân hàng.
* Khả năng tài chính
Khả năng tài chính của DN đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết là một trong những điều kiện ƣu tiên đối với DN khi đi vay vốn ngân hàng. Điều kiện này đặt ra vừa tốt cho DN, vừa tốt cho ngân hàng. Đối với DN, có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ giúp DN yên tâm sẽ trả đƣợc nợ khi đến hạn, và giữ đƣợc uy tín cũng nhƣ cam kết đã thỏa thuận. Đối với ngân hàng, khả năng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả năng trả nợ của DN. Vốn vay ngân hàng sẽ đƣợc đảm bảo an toàn hơn nếu đƣợc giao vào tay những ngƣời biết quản lý và tạo sinh lời cho đồng tiền. Khả năng này thể hiện trong cách điều hành và quản lý của ngƣời lãnh đạo DN. Do đó, khi tiếp cận vốn vay ngân hàng, DN sẽ phải cung cấp các báo cáo tài chính và kết quả thể hiện trong các báo cáo tài chính. Những DN có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng phát triển sẽ tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn những DN làm ăn không hiệu quả, thua lỗ. Vì vậy, tình hình tài chính của DN là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng. DN có tình hình tài chính càng tốt thì khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng càng lớn. Trong đó, vốn tự có là một trong những yếu tố quan trọng phản ánh khả năng tự chủ tài chính của mỗi DN. Quy mô vốn tự có của DN quyết định quy mô của DN, sự chủ động trong kinh doanh, sự chủ động về tài chính… Hiện nay, các DN muốn vay vốn ngân hàng thì phải bảo đảm một phần vốn tự có tham gia vào dự án đầu tƣ và phƣơng án sản xuất. Do vậy, nếu DN có vốn tự có quá thấp nhƣng có nhu cầu đầu tƣ lớn thì sẽ không thể vay vốn đƣợc ngân hàng. Do vậy, vốn tự có của DN chính là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN.
* Tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng và phương án kinh doanh BĐS
Khả năng tài chính của DN chỉ đánh giá đƣợc khả năng trả nợ của DN trong quá khứ và hiện tại, trong khi trả nợ lại xảy ra trong tƣơng lai. Chính vì vậy, khả năng trả nợ trong tƣơng lai phụ thuộc rất lớn vào tính khả thi của phƣơng án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tƣ và phụ thuộc rất nhiều vào thị trƣờng trong tƣơng lai, đặc biệt là đối với DN xây dựng và kinh doanh BĐS. Do đó, phƣơng án đầu tƣ của các DN này mà tốt là nguồn trả nợ quan trọng cho khoản vay của DN.
Để đảm bảo khả năng thu hồi đƣợc vốn vay từ các DN, ngân hàng phải chọn những phƣơng án có dự án đầu tƣ, kinh doanh có khả năng thực hiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đƣợc và thực sự có hiệu quả. Do vậy, việc DN có khả năng vay vốn ngân hàng phụ thuộc vào việc các phƣơng án sản xuất dự án đầu tƣ của DN có khả thi và có hiệu quả hay không. Đây đƣợc coi là điều kiện quan trọng để ngân hàng xem xét cho vay và là một yếu tố ảnh hƣởng đến khả tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN.
* Tài sản đảm bảo tiền vay:
Theo quy định của ngân hàng, các DN muốn vay vốn của ngân hàng phải có tài sản đảm bảo tiền vay. Bảo đảm tiền vay là việc các ngân hàng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho DN vay. Bảo đảm tiền vay có thể thực hiện bằng nhiều cách bao gồm bằng tài sản thế chấp, tài sản cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay hoặc bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba. Tài sản bảo đảm tiền vay là điều kiện quan trọng để đảm bảo thu hồi vốn vay trong trƣờng hợp rủi ro mất vốn xảy ra. Đối với các DN xây dựng và kinh doanh BĐS, ngay cả khi là DN có uy tín hoặc đã từng có quan hệ với ngân hàng thì tài sản đảm bảo tiền vay vẫn là yếu tố quan trọng hiện nay giúp DN tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Để bảo đảm tiền vay có hiệu quả thì tài sản DN sở hữu cần phải đảm bảo những điều kiện: giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra đƣợc ngân lƣu (phải có giá trị và có thị trƣờng tiêu thụ), có đầy đủ cơ sở pháp lý để ngƣời cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp là việc DN thế chấp tài sản của mình cho ngân hàng để bảo đảm khả năng hoàn trả vốn vay. Thế chấp tài sản là DN sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng. Vấn đề thế chấp tài sản đƣợc quy định trong Luật Dân sự và Luật Đất đai.
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của DN mà giá trị của tài sản đƣợc tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay ngân hàng. Bảo đảm tiền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc DN dùng chính các tài sản này để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.
Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho DN trong trƣờng hợp đến hạn DN không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Trong quá trình phân tích và thẩm định, tín dụng ngân hàng thƣờng kiểm tra tính pháp lý của loại tài sản đảm bảo tiền vay này. Do đó, tài sản bảo đảm tiền vay có tính pháp lý hay không là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng đối với DN.
* Trình độ quản trị doanh nghiệp:
Trình độ quản trị DN của lãnh đạo DN và bộ phận tham mƣu cho ban lãnh đạo, đặc biệt ngƣời đứng đầu DN có vai trò hết sức quan trọng quyết định hiệu quả sản xuất, kinh doanh, năng lực cạnh tranh của DN, đặc biệt là hiệu quả sử dụng vốn vay của DN. Lãnh đạo DN có trình độ quản lý tốt sẽ xác định đƣợc nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và có phƣơng án huy động vốn sao cho chi phí vốn là giảm thiểu nhất. Thêm nữa, một DN có trình độ quản lý tốt, nhất là quản trị tài chính sẽ có kế hoạch tài chính trong ngắn, trung và dài hạn, từ đó DN cũng có kế hoạch chuẩn bị nguồn lực và các bƣớc cần thiết để tiếp cận nguồn vốn huy động. Đây cũng là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định cho vay của ngân hàng đối với DN.
* Mối quan hệ giữa doanh nghiệp với ngân hàng:
DN là nơi cung cấp đầu vào và đầu ra cho ngân hàng. Khi DN mở tài khoản, ngân hàng có thể sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi của DN. Ngoài ra, DN có nhu cầu sử dụng nhiều dịch vụ ngân hàng, do đó, đây chính là đầu ra cho ngân hàng. Ngƣợc lại, ngân hàng không chỉ là nơi cung cấp tín dụng mà còn giúp đƣa ra các giải pháp tài chính cho DN. Mối quan hệ giữa hai đối tác này là hỗ tƣơng, đồng thuận. Vì vậy, DN muốn phát triển lâu dài, bền vững thì không thể thiếu một mối quan hệ tốt với ngân hàng. Cũng do vậy mà thông
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thƣờng, các ngân hàng thƣờng ƣu tiên cho vay những DN đã từng có quan hệ với ngân hàng nhƣ mở tài khoản thanh toán hoặc có quan hệ tín dụng và có lịch sử thanh toán các khoản nợ đúng hạn… Điều này sẽ làm giảm rủi ro cho ngân hàng, giảm chi phí thẩm định khoản vay. Do đó, các DN có quan hệ tốt với ngân hàng sẽ có khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng cao hơn.