- Cơ quan đăng ký GDBĐ đối với động sản.
3.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng
trong hoạt động tín dụng ngân hàng
3.4.1 Hồn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Pháp luật về đăng ký GDBĐ hiện nay còn phân tán và chưa mang tính tập trung. Điều chỉnh vấn đề này ngồi BLDS chúng ta có rất nhiều nghị định, thông tư và còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở,… Trong
32
Hiện tại, TCTD có thể tìm kiếm thơng tin về tài sản là QSDĐ hay nhà bị ngăn chặn trên website của Trung tâm thông tin và đăng ký nhà đất thuộc Sở TN-MT TP. Hồ Chí Minh nhưng chỉ hạn chế đối với các GCN sở hữu hay sử dụng do UBND TP. Hồ Chí Minh cấp. Thực tế thì website này cũng ít truy cập được và thường xuyên trong trạng thái tạm ngưng phục vụ.
khi đây là một vấn đề có tính liên quan đến rất nhiều đối tượng khác nhau. Thế chấp QSDĐ, cơng trình, nhà ở,… để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh là một nhu cầu thiết yếu của bất kỳ doang nghiệp, cá nhân, hộ gia đình nào. Thế chấp/cầm cố các tài sản là máy móc thiết bị, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, các tài sản có giá trị khác như các loại giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, sổ tiết kiệm,…), tài sản là kim loại quý như vàng, các quyền về tài sản như quyền sở hữu trí tuệ, quyền khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền sở hữu công nghiệp,… để vay vốn cũng là một nhu cầu hết sức chính đáng và cần thiết trong nền kinh tế thị trường. Nhưng pháp luật điều chỉnh hiệu lực pháp lý của giao dịch này còn chưa thực sự quen thuộc đối với nhiều người. Có rất nhiều người dân, doanh nghiệp thường đặt câu hỏi “đăng ký GDBĐ để làm gì cho mất thời gian”. Nếu như khái niệm “công chứng” đã quá quen thuộc với đại đa số bộ phận quần chúng thì khái niệm “đăng ký GDBĐ” vẫn cịn q xa lạ đối với nhiều người. Nguyên nhân của tình trạng này có thể do cơng tác này chỉ mới được quan tâm triển khai trong hơn 5 năm qua còn cơng chứng đã hình thành từ rất lâu. Việc đảm bảo tiền vay trước đây cũng chỉ yêu cầu hợp đồng công chứng mà không đăng ký nên phần nào đã đi vào nếp ứng xử của các bên. Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân cơ bản nhất có lẽ là do chúng ta chưa xây dựng được một cơ sở pháp lý thống nhất và hồn chỉnh. Khơng có cơ sở pháp lý thì khơng thể điều chỉnh được các quan hệ đa dạng và phức tạp trong xã hội. Việc đăng ký GDBĐ đối với động sản và bất động sản lại tách bạch về văn bản pháp lý điều chỉnh cũng như cơ quan có thẩm quyền. Chính vì vậy, việc tìm hiểu thơng tin cầm thiết có liên quan đến vấn đề này cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Với một người có chun mơn pháp lý đã khơng dễ thì với đại bộ phận nhân dân sẽ cịn khó khăn hơn nhiều.
Vì lẽ đó, thống nhất các nội dung cơ bản về đăng ký GDBĐ trong một văn bản pháp lý là Luật đăng ký GDBĐ sẽ là một bước quan trọng để công tác này dần đi vào cuộc sống, hình thành thói quen ứng xử trong giao dịch hợp đồng có liên quan của các bên.
Hiện tại, Quốc hội đã xây dựng dự luật về Đăng ký GDBĐ trong đó kế thừa và bổ sung một số quy định cho phù hợp với tình hình thực tiễn, dự luật đang được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân để ban hành và áp dụng, dự kiến sẽ được trình Chính phủ tháng 11/2008 và trình ra Quốc hội tháng 6/2009. Đây có thể được coi là đạo luật chung, quy định thống nhất việc đăng ký GDBĐ cho tất cả các loại tài sản không phân biệt là động sản hay bất động sản Tuy nhiên, tại phiên họp thứ 11 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (8/2008), khi thảo luật về Dự án Luật đăng ký GDBĐ, có hai luồng ý kiến khác nhau về việc ban hành luật này.
Ý kiến thứ nhất cho rằng cần thiết phải ban hành vì trong tình trạng có q nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng quy định về một nội dung, thì ngay cả cơ quan quản lý nhà nước cũng khó có thể nắm chắc trường hợp nào thì cần đăng ký GDBĐ, tài sản khi đăng ký GDBĐ được thực hiện những quyền hạn gì và phải thực hiện những nghĩa vụ gì khi có tranh chấp xảy ra. “Để tạo điều kiện huy động tài sản của tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tham gia hoạt động sản xuất - kinh doanh, tạo ra tài sản cho xã hội, cần phải xây
dựng một văn bản pháp lý thống nhất điều chỉnh hoạt động này. Việc mọi tài sản tham gia hoạt động sản xuất - kinh doanh được đăng ký công khai, minh bạch sẽ giảm thiểu rủi ro cho tổ chức, cá nhân khi có tranh chấp xảy ra” (Lê Thị Thu Ba - Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội). Còn theo bà Dương Thu Hương, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng thì: “Việc thơng qua Luật Đăng ký GDBĐ không chỉ tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, mà còn thúc đẩy hoạt động sản xuất - kinh doanh, nhờ khả năng huy động tối đa nguồn vốn trong xã hội khi tài sản DN sử dụng để cầm cố, thế chấp được minh bạch, các TCTD không phải đắn đo khi cho vay”. Đồng tình với quan điểm trên, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường cũng nhấn mạnh: “Số lượng GDBĐ được đăng ký ngày càng tăng, tạo ra nguồn thơng tin phong phú, giúp minh bạch hố thị trường tài chính - tín dụng. Tuy nhiên, hệ thống văn bản về đăng ký GDBĐ còn rất phân tán (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Hàng không dân dụng, Luật Hàng hải...), nên hạn chế sự hình thành và vận động của thị trường tài chính. Điều này khơng chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đăng ký GDBĐ, mà cịn dẫn đến những khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức, cá nhân khi yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin về GDBĐ”.
Ý kiến thứ hai cho rằng: chưa cần thiết phải xây dựng một văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này. Đại diện tiêu biểu cho ý kiến này là Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Nguyễn Văn Thuận. Theo ông, “nếu đặt vấn đề thực hiện đăng ký GDBĐ là nhằm cung cấp thông tin về GDBĐ, về tài sản phục vụ nhu cầu của xã hội thì cần cân nhắc tồn diện hơn”, và “nếu xem hoạt động này là nhằm cung ứng dịch vụ cho xã hội thì Nhà nước có nên đứng ra thực hiện hết, hay nên xã hội hoá, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân hình thành các dịch vụ phục vụ cho chính nhu cầu của mình. Ví dụ, Hiệp hội Kinh doanh bất động sản có thể tổ chức và tiến hành cung cấp dịch vụ đăng ký đối với các giao dịch được bảo đảm bằng bất động sản, Hiệp hội Ngân hàng có thể tổ chức và tiến hành cung cấp dịch vụ đăng ký đối với tất cả các loại GDBĐ mà ngân hàng nhận cầm cố, thế chấp,... Nhà nước không nên trực tiếp đứng ra tổ chức các hoạt động này, không nên đặt ra những thủ tục mang tính bắt buộc như quy định về phí, lệ phí. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu về GDBĐ vừa gây tốn kém, vừa thêm thủ tục phiền hà, lãng phí thời gian cho tổ chức, cá nhân”. Nếu ban hành Luật Đăng ký GDBĐ thì cần phải giải quyết mối quan hệ của việc đăng ký GDBĐ với việc cơng chứng các giao dịch đó, giá trị của việc đăng ký GDBĐ với giá trị của việc công chứng... Đây là những vấn đề lớn chưa được làm rõ,….
Có thể thấy, cho đến thời điểm này, đăng ký GDBĐ vẫn là điều còn chưa được nhận thức đúng. Chúng ta không thể phủ nhận rằng hiện nay, vấn đền này đang được đề cập ở nhiều văn bản pháp lý khác nhau. Việc tìm hiểu thơng tin có liên quan để nắm rõ về quy định, quy trình, thẩm quyền đăng ký khơng phải là vấn đề đơn giản cho những ai muốn biết các thông tin về đăng ký GDBĐ. Mà một trong những điều quan trọng nhất của hoạt động tín dụng ngân hàng đó chính là cung cấp vốn cho khách hàng nhanh chóng và đúng thời điểm để đạt được hiệu quả kinh doanh tối ưu nhất, đồng thời cũng đảm bảo tránh được rủi ro rất dễ xảy ra trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của mình.
Nếu có một văn bản thống nhất, một cơ quan đăng ký đơn giản và thuận tiện nhất sẽ tạo điều kiện rất lớn cho dòng vốn nhàn rỗi trong dân cư được lưu thông, doanh nghiệp được đầu tư hiệu quả và ngay bản thân các Ngân hàng cũng yên tâm hơn khi cho vay.
Xét về mối quan hệ của việc đăng ký và công chứng thì tác giả xin được trình bày ý kiến của mình như sau:
Giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký GDBĐ và giá trị pháp lý của công tác công chứng, chứng thực là hồn tồn khác nhau. Cơng chứng, chứng thực là việc các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc các giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại. Văn bản công chứng, chứng thực có giá trị chứng cứ. Hợp đồng, giao dịch đã được cơng chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện khơng đúng thì bên kia có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Như vậy, công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và góp phần phịng ngừa các vi phạm của các bên trong hợp đồng, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Đối với cơng tác đăng ký GDBĐ thì: các GDBĐ đã đăng ký có hiệu lực đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký cho đến khi hết hiệu lực đăng ký, trừ trường hợp pháp luật quy định đăng ký là điều kiện để GDBĐ có hiệu lực pháp luật. Hiệu lực đăng ký chấm dứt khi kết thúc thời hạn đăng ký. Việc đăng ký GDBĐ khơng có giá trị xác nhận tính xác thực của GDBĐ mà chỉ được xem là chứng cứ để giải quyết tranh chấp có liên quan đến tài sản bảo đảm đã đăng ký. Đăng ký GDBĐ là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền.
Có thể nói, cơng chứng và đăng ký GDBĐ là hai chế định hoàn toàn độc lập. Tuỳ thuộc vào loại tài sản và sự lựa chọn của các bên mà hợp đồng, GDBĐ có bắt buộc phải tiến hành đồng thời hai thủ tực này hay khơng. Ví dụ như đối với tài sản đảm bảo là QSDĐ, đòi hỏi phải thực hiện cả hai thủ tục này vì hợp đồng thế chấp QSDĐ bắt buộc phải có cơng chứng hoặc chứng thực và đăng ký GDBĐ thì mới phát sinh hiệu lực. Cịn đối với tài sản khác là động sản thì tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của các bên mà có tiến hành cùng lúc hai thủ tục này hay không.
Như vậy, không thể cho rằng chúng ta chưa giải quyết được mối quan hệ giữa công chứng và đăng ký GDBĐ mà không nên ban hành dự luật về Đăng ký GDBĐ và sự cần thiết phải quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là khách quan và cần được quan tâm. Bởi xuất phát từ bản chất về chế độ sở hữu của nước ta. Hiến pháp 1992 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2001) đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Sự quản lý này không đơn giản chỉ là Nhà nước là cơ quan có thẩm quyền duy nhất cơng nhận QSDĐ cho tổ chức, cá nhân trong việc đăng ký lần đầu (đăng ký quyền sử dụng) đối với người sử dụng đất mà còn phải theo dõi cả những biến động liên quan đến tài sản quốc gia này. Không thể để cho Hiệp hội Kinh doanh bất động sản hay Hiệp hội Ngân hàng tự đứng ra tổ chức việc đăng ký để cung cấp thơng tin vì đây là những tổ chức nghề nghiệp thuần tuý, được lập ra nhằm mục đích hỗ trợ cho các thành viên trong hội, không
đại diện cho quyền lực nhà nước. Hơn nữa, hoạt động cầm cố, thế chấp tài sản đâu chỉ diễn ra tại các ngân hàng mà là giao dịch có thể được thực hiện bởi bất kỳ cá nhân, tổ chức nào trong xã hội. Nếu giao cho Hiệp hội Ngân hàng thì lúc đó, các giao dịch khơng phải một bên là TCTD sẽ được đăng ký ở đâu? Xét về góc độ “xã hội hố” thì có thể chúng ta khơng đưa lĩnh vực đăng ký này vào một trong các nội dung quản lý nhà nước mang nặng tính hành chính mà để cho các cơ quan đăng ký hoạt động dưới dạng cung cấp dịch vụ hành chính cơng. Như vậy sẽ đảm bảo sự hài hồ về lợi ích giữa Nhà nước với tư cách là người quản lý và các cá nhân, tổ chức với tư cách là người sử dụng dịch vụ.
Từ những phân tích trên, tác giả đồng ý với ý kiến thứ nhất: cần thiết phải ban hành một đạo luật riêng trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, cần có sự nghiên cứu chuyên sâu và giải quyết được những tồn tại, hạn chế mà hệ thống pháp luật hiện hành đang gặp vướng mắc. Nghiên cứu Dự thảo lần thứ 7 của Luật đăng ký GDBĐ, tác giả nhận thấy dự luật này mặc dù rất cần thiết nhưng chưa mang tính đột phá lớn. Hầu như chỉ là sự tổng hợp từ các văn bản pháp luật hiện hành và nâng nó lên một bước thành luật chứ không tồn tại dưới dạng Nghị định hay Thông tư liên tịch như hiện nay. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Trưởng Ban Thư ký Hội đồng Quản trị Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng Hải thì: “Soạn thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là một việc khó vì những vấn đề liên quan đã được đề cập trong các Luật Dân sự, Luật Hàng hải, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Hàng khơng dân dụng… Cịn nếu chỉ quy định về thủ tục đăng ký như dự thảo hiện nay thì Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm ít giá trị pháp lý. Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm cũng chưa tạo ra được sự đột phá để giải quyết tình trạng phân tán, manh mún, bất hợp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm”. Ông cho rằng, Luật Đăng ký GDBĐ nên quy định thống nhất, tập trung về toàn bộ chế định GDBĐ, không nên chỉ quy định về đăng ký GDBĐ (tức là chỉ quy định đơn thuần về mặt thủ tục và hình thức) như dự thảo hiện nay. Đồng thời luật này cũng cần phải khắc phục được sự bất cập của Luật Dân sự ở một điểm mấu chốt là phân biệt rõ giữa giá trị pháp lý của GDBĐ và giá trị pháp lý của đăng ký GDBĐ. Mặt khác, GDBĐ xuất phát từ sự tự nguyện, hợp pháp phải có hiệu lực pháp lý ngay với các bên giao dịch. Việc công chứng GDBĐ chỉ là lựa chọn tự nguyện hoặc có ý nghĩa hồn tất thủ tục hành chính. Đăng ký GDBĐ chỉ có giá trị với người thứ 3, chứ khơng phải lại có giá trị ngược lại quyết định giá trị pháp lý của GDBĐ như hiện nay.
Hoàn thiện pháp luật về đăng ký GDBĐ và hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch bảo cần phải đáp ứng được các mục tiêu cơ bản sau đây:
Một là, thể chế hoá chủ trương cải cách tư pháp, cải cách hành chính vào lĩnh vực
đăng ký GDBĐ theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho công chúng tiếp cận với hệ thống các cơ quan đăng ký, được cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi ký kết các giao dịch dân sự, kinh tế.
Hai là, đáp ứng u cầu cơng khai hố và minh bạch hoá các GDBĐ, phù hợp với