1.2.1 Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký GDBĐ và cơ quan ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng là hệ thống các cơ quan quản lý và đăng ký GDBĐ nói chung.
Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước gồm:
Bộ Tư pháp có nhiệm vụ giúp Chính phủ quản lý thống nhất cơng tác đăng ký GDBĐ trong phạm vi cả nước.
Bộ Giao thơng vận tải có nhiệm vụ quản lý nhà nước về đăng ký GDBĐ đối với tàu biển, tàu bay, phối hợp và báo cáo với Bộ Tư pháp về hoạt động đăng ký GDBĐ đối với tàu biển, tàu bay.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện quản lý nhà nước về đăng ký GDBĐ đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất tại địa
phương mình, báo cáo Bộ Tư pháp về tình hình đăng ký GDBĐ đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất tại địa phương nơi mình quản lý.
Pháp luật quy định chủ thể có thẩm quyền đăng ký GDBĐ là cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên cơ sở lý luận như sau:
Thứ nhất, việc đăng ký GDBĐ địi hỏi phải thực hiện một cách chính xác, khách
quan để qua đó đảm bảo độ tin cậy cho cá nhân, tổ chức trong và ngồi nước khi tìm hiểu các thông tin được đăng ký.
Thứ hai, thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký GDBĐ, nhà
nước thực hiện chức năng quản lý các đối tượng thuộc diện đăng ký bắt buộc, tạo sự minh bạch trong các quan hệ dân sự, kinh tế.
Thứ ba, hiện nay công tác xác định một tài sản thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ
chức (đối với bất động sản hay động sản) đều thuộc về các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc đăng ký cũng dựa trên nền tảng là cơ quan nhà nước để đảm bảo tính đồng bộ trong quản lý nhà nước.
Hệ thống các cơ quan đăng ký GDBĐ:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 về đăng ký GDBĐ và Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các cơ quan có thẩm quyền đăng ký GDBĐ gồm:
Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực, nơi đã đăng ký tàu biển thực hiện việc đăng ký GDBĐ đối với tàu biển. Hiện nay có 03 cơ quan, bao gồm: Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực Hải Phòng phụ trách đăng ký tàu biển và thuyền viên tại các tỉnh từ Hà Tĩnh ra phía Bắc; Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực Đà Nẵng phụ trách đăng ký tàu biển và thuyền viên tại các tỉnh từ Quảng Bình đến Gia Lai và Phú Yên; Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực Thành phố Hồ Chí Minh phụ trách đăng ký tàu biển và thuyền viên tại các tỉnh từ Khánh Hịa trở vào phía Nam. Cơ quan đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực thuộc Cục Hàng Hải Việt Nam, Bộ Giao thông vận tải20.
Cục Hàng không dân dụng Việt Nam, thuộc Bộ Giao thông vận tải, thực hiện việc đăng ký GDBĐ đối với tàu bay
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi.
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn
20
Điểm C Điều 3 Quyết định số 269/2003/QĐ-TTG ngày 22/12/2003 quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Cục hàng hải Việt Nam.
liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc khơng thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Đối tượng đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là các hợp đồng thế chấp, cụ thể theo khoản 2, Mục 1 Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; sửa đổi, bổ sung tại Thông tư liên tịch 03/2007/TTLT-BTP-BTNMT bao gồm các trường hợp sau: Quyền sử dụng đất; nhà ở, tài sản cơng trình gắn liền với đất; sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm; tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; Văn bản thơng báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp.
Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm và Trung tâm đăng ký trực thuộc Cục thực hiện việc đăng ký GDBĐ với các loại tài sản cịn lại.
1.2.2 Các hình thức đăng ký: 1.2.2.1 Đăng ký lần đầu:
Sau khi các bên ký kết hợp đồng đảm bảo (cầm cố/thế chấp) thì một trong các bên tiến hành đăng ký theo thoả thuận. Đơn yêu cầu đăng ký thường theo mẫu do cơ quan đăng ký phát hành. Các bên kê khai các thông tin cần thiết và tiến hành nộp đơn đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đơn yêu cầu đăng ký lần đầu là đơn yêu cầu đăng ký đối với tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan đăng ký. Một tài sản đảm bảo có thể được đăng ký giao dịch đảm bảo nhiều lần do pháp luật không giới hạn giá trị tài sản đảm bảo. Nếu như trước năm 2007 khi Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng cịn hiệu lực quy định rõ giá trị tài sản đảm bảo phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo (Điều 11) thì tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 đã mở rộng phạm vi này. Điều 5 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành thì hiện nay, chỉ có trường hợp tài sản là nhà ở thì Luật nhà ở 2006 mới có quy định bắt buộc giá trị tài sản thế chấp là nhà ở phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được đảm bảo (trong hoạt động tín dụng là giá trị của hợp đồng tín dụng). Cịn lại các tài sản khác thì khơng bị giới hạn về giá trị. Tuy nhiên, thực tế ở các ngân hàng thì ln xác định giá trị tài sản đảm bảo luôn lớn hơn giá trị khoản vay để hạn chế rủi ro. Thông thường, ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay tối đa 80% giá trị tài sản đảm bảo do chính ngân hàng định giá.
1.2.2.2 Đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký
Các bên tiến hành đăng ký thay đổi nội dung giao bảo đảm đã đăng ký khi có các yếu tố thay đổi trong hợp đồng đảm bảo như: chủ thể thay đổi, tài sản đảm bảo có sự thay đổi, sửa chữa một số thông tin đã kê khai, thay đổi thứ tự ưu tiên thanh tốn, … Nói chung khi có bất kỳ sự thay đổi nào so với các thơng tin đăng ký ban đầu thì một trong các bên phải thoả thuận để đăng ký lại với cơ quan đăng ký lần đầu. Việc đăng ký này nhằm bảo vệ
cho quyền lợi của chính các bên tham gia giao dịch đảm bảo bởi tài sản đảm bảo không phải là bất biến. Bên bảo đảm thường có nhu cầu về vốn thì mới dùng tài sản để cầm cố/ thế chấp cho bên nhận bảo đảm để vay vốn. Tài sản đảm bảo là tài sản tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh. Vì vậy, sự thay đổi về số lượng, chất lượng, giá trị là điều không thể tránh khỏi. Nên việc đăng ký thay đổi nội dung giao dịch đảm bảo đã đăng ký là một yêu cầu cần thiết, đảm bảo cho các bên, nhất là đối với bên nhận đảm bảo không bị ảnh hưởng đến quyền lợi của mình đối với tài sản dù có biến động trên thị trường.
1.2.2.3 Đăng ký gia hạn:
Là trường hợp các bên thoả thuận kéo dài thời hạn đăng ký khi việc đăng ký theo thời hạn trong hợp đồng đã hết mà các bên thấy có nhu cầu kéo dài thời hạn đã đăng ký. Pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo hiện hành quy định thời hạn đăng ký mặc định là 05 năm và mỗi lần xin gia hạn là 05 năm tiếp theo.
1.2.2.4 Đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản đảm bảo:
Đây là một trong các thủ tục đăng ký bắt buộc đối với các bên tham gia giao dịch đảm bảo khi tài sản đảm bảo đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền bị xử lý theo thoả thuận hoặc theo quy định. Thông thường, việc xử lý tài sản đảm bảo chỉ xảy ra khi bên đảm bảo vi phạm nghĩa vụ của mình và bên nhận đảm bảo bắt buộc phải xử lý tài sản đảm bảo để đảm bảo cho quyền lợi của mình. Trong trường hợp này pháp luật về đăng ký giao dịch đảm bảo bắt buộc phải đăng ký văn bản thơng báo. Mục đích của việc đăng ký này là nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nếu bên nhận đảm bảo trong trường hợp này là khác nhau thì dựa trên thời điểm đăng ký để cơ quan đăng ký xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên. Đồng thời cơ quan đăng ký sẽ gửi văn bản thông báo cho tất cả các bên nhận đảm bảo còn lại để các bên xác định được quyền lợi của mình.
1.2.2.5 Xóa đăng ký giao dịch bảo đảm
Là việc cơ quan đăng ký chấm dứt hiệu lực của việc đăng ký GDBĐ, theo đó cơ quan đăng ký tiến hành xố đăng ký trong cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm hoặc trong Sổ đăng ký. Việc xoá đăng ký được tiến hành trong các trường hợp sau: Khi có đơn yêu cầu của bên nhận đảm bảo hoặc cả hai bên; Khi thời hạn đăng ký chấm dứt mà các bên khơng có u cầu gia hạn; Khi tài sản đảm bảo đã bị xử lý.
1.2.3 Các phương thức đăng ký: 1.2.3.1 Đăng ký trực tiếp:
Là trường hợp một trong các bên tham gia giao dịch bảo đảm đến trực tiếp tại trụ sở cơ quan có thẩm quyền để nộp hồ sơ đăng ký. Đây là phương thức đăng ký phổ biến hiện nay trong các phương thức đăng ký GDBĐ và là phương thức đăng ký duy nhất được áp dụng đối với trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đối với tài sản khác, số lượng đăng ký theo phương thức này cũng tương đương với hình thức đăng ký qua bưu điện hoặc qua fax.
1.2.3.2 Đăng ký qua đường bưu điện/ qua fax:
Áp dụng cho các trường hợp đăng ký thế chấp/ cầm cố tài sản không phải là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Các bên sau khi ký hợp đồng thế chấp/
cầm cố sẽ tiến hành kê khai nội dung cần thiết vào đơn yêu cầu đăng ký và gửi qua đường bưu điện hoặc fax đơn đến một trong các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm để đăng ký. Việc đăng ký qua fax chỉ áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã đăng ký là khách hàng thường xuyên của cơ quan đăng ký hoặc có ký quỹ một số tiền nhất định tại trung tâm. Nếu đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ thì các cơ quan này tiến hành đăng ký và gửi trả kết quả cho bên yêu cầu trực tiếp tại cơ quan hoặc gửi trả kết quả qua đường bưu điện.
1.2.3.3 Đăng ký qua mạng internet theo hình thức thông điệp dữ liệu điện tử:
Hiện nay chỉ mới triển khai áp dụng đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Trung tâm thông tin tài nguyên – môi trường và đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài Nguyên – Mơi trường TP. Hồ Chí Minh. Đối tượng đăng ký cũng chưa được phổ biến mà chỉ áp dụng cho bên yêu cầu đăng ký là các Ngân hàng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Như vậy, xét theo thẩm quyền thì việc đăng ký này chỉ thực hiện đối với các trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi có thực hiện các giao dịch bảo đảm liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và một bên trong giao dịch bảo đảm này là các Ngân hàng. Các trường hợp cịn lại thì vẫn phải tiến hành đăng ký trực tiếp tại cơ quan đăng ký.
Như vậy, hiện tại chúng ta có hai hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký khác nhau và một trình tự thủ tục đăng ký cũng hoàn toàn khác nhau: đăng ký đối với động sản và bất động sản. Riêng với bất động sản thì có thêm sự phân chia về trình tự, thủ tục và cơ quan có thẩm quyền đăng ký căn cứ vào chủ thể đăng ký bên bảo đảm.
CHƯƠNG 2