- Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm thì các trường hợp bắt buộc phải đăng ký gồm:
2.3 Một số kết quả đạt được và những hạn chế của việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
2.3.1 Một số kết quả đạt được của đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
Qua hơn năm năm triển khai công tác đăng ký GDBĐ, đến nay đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh trong lĩnh vực này: Luật Dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Nghị định 08/2000/NĐ-CP; Nghị định 163/2006/NĐ-CP; Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,… Những văn bản được ban hành đã góp phần cải thiện mơi trường cho vay có đảm bảo bằng tài sản, các quy định trên cũng góp phần hồn thiện hành lang pháp lý cho cho sự vận hành của thiết chế đăng ký GDBĐ, thông qua việc hướng dẫn quy định một cách chi tiết, cụ thể về tổ chức và hoạt động đăng ký GDBĐ.
Với việc thành lập một hệ thống các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, chúng ta đã bước đầu thành công trong việc xây dựng một hệ thống đăng ký GDBĐ bằng động sản chính là một hệ thống công bố thơng tin tập trung hố, với hai chức năng: (1) thông báo cho bên thứ ba về sự tồn tại của các quyền lợi về bảo đảm và (2) xác lập thứ tự ưu tiên thanh toán căn cứ vào thời điểm đăng ký. Định hướng sắp tới là xây dựng hệ thống đăng ký qua mạng, mơ hình đăng ký GDBĐ bằng động sản của Việt Nam đã được Ngân hàng Châu Á tổng kết, đưa thành ví dụ tiêu biểu để các quốc gia trong khu vực tham khảo (Bangladesh, Pakistan, Thailand, Campuchia,…)24.
Riêng đối với công tác đăng ký GDBĐ bằng bất động sản, qua quá trình triển khai hơn 5 năm qua đã có những tác động tích cực và phục vụ tốt hơn nhu cầu của nền kinh tế. Về cơ bản thì hệ thống VPĐKQSDĐ đã được kiện toàn. Hoạt động đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã từng bước đi vào nề nếp và là yêu cầu khơng thể thiếu trong quy trình xác lập các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tại các TCTD. Các địa phương triển khai và đạt kết quả tốt về công tác đăng ký giao dịch về bất động sản là TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội, các tỉnh Yên Bái, Hải Dương, Ninh Bình, Gia Lai,…
24
Số lượng các GDBĐ được đăng ký trong những năm qua không ngừng tăng lên. Điều này phần nào phản ánh các quy định của pháp luật về đăng ký GDBĐ đã thực sự đi vào cuộc sống. Với sự ra đời của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 theo các chuyên gia pháp luật, tài chính, ngân hàng đánh giá là chứa đựng nhiều quy định tích cực có vai trị quan trọng trong việc cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước. Theo đánh giá của Cơ quan tư vấn về môi trường đầu tư (FIAS – một tổ chức do nhiều quốc gia và tổ chức tài trợ được điều hành bởi cơng ty Tài chính Quốc tế, MIGA và Ngân hàng thế giới) và Chương trình phát triển Kinh tế tư nhân (IFC MPDF – Chương trình do nhiều quốc gia và các tổ chức quốc tế tài trợ, được điều hành bởi Cơng ty Tài chính Quốc tế) thì “Nghị định 163 chứa
đựng một loạt các điểm tích cực đáp ứng lòng mong mỏi của giới tài chính về một sự phù hợp hơn nữa với cuộc sống. Những điểm mới này đem lại những khả năng mới cho hoạt động cho vay có bảo đảm …”25
Những kết quả đạt được trong thời gian qua đã khẳng định quyết tâm của Việt Nam trong việc củng cố niềm tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chỉ trong một thời gian ngắn, Việt Nam đã thành cơng trong việc thiết lập, từng bước hồn thiện thể chế, chính sách và các công cụ khác, đặt nền móng cho việc xây dựng một hệ thống đăng ký GDBĐ hiện đại.
Hiệu quả hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thơng tin về GDBĐ bằng động sản 26
Hệ thống cơ quan đăng ký GDBĐ bằng động sản của Việt Nam có thể được khái quát bằng sơ đồ dưới đây27:
Đăng ký động sản Đăng ký tàu bay
(trừ tàu bay,
tàu biển)
Đăng ký tàu biển
Trên cơ sở nghiên cứu, chúng ta nhận thấy, mơ hình tổ chức cơ quan đăng ký GDBĐ của Việt Nam đã có những ưu điểm nhất định là: đối với các GDBĐ bằng động sản được tổ chức đăng ký tương đối tập trung, nên đã giảm được các chi phí đăng ký, tìm hiểu thơng tin và thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất. Cụ thể :
25
FIAS và IFC –MPDF (2007) Việt Nam – tăng cường cơ hội tiếp cận về tín dụng thơng qua cải cách về giao dịch bảo đảm.
26
Báo cáo đánh giá khái quát về hệ thống đăng ký GDBĐ bằng động sản tại Việt Nam – Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Tài liệu phục vụ chương trình hợp tác, phát triển giữa Việt Nam và Queebec về đăng ký GDBĐ- (2007).
27
Phạm vi nghiên cứu của đề tài không đề cập đến việc đăng ký của tàu bay và tàu biển.
Cục Hàng không Việt Nam Cơ quan đăng ký tàu
biển khu vực Việt Nam Trung tâm Đăng ký
giao dịch, tài sản quốc gia GDBĐ
Hệ thống cơ quan đăng ký GDBĐ bằng động sản tại Việt Nam
Về kết quả đăng ký
Số lượng các GDBĐ được đăng ký năm sau cao hơn năm trước, nhưng số lượng đơn yêu cầu cung cấp thông tin vẫn ở mức thấp. Xu hướng phát triển các Trung tâm Đăng ký của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm về quy mô, tổ chức, phương thức hoạt động trước sự vận động của nền kinh tế thị trường là kịp thời, đúng đắn. Số lượng các TCTD đăng ký danh sách khách hàng thường xuyên tiếp tục tăng với các Ngân hàng có quy mơ về vốn và có uy tín trên thị trường tài chính Việt Nam. Khách hàng của 3 Trung tâm Đăng ký không chỉ tập trung tại các thành phố lớn, mà đã mở rộng ra các tỉnh, thành phố trong cả nước.
Về quy trình đăng ký
Việc đăng ký được thực hiện theo quy trình đơn giản, tạo thuận lợi cho khách hàng có điều kiện tiếp cận với hệ thống đăng ký. Nguyên tắc được áp dụng trong quá trình đăng ký tại các Trung tâm Đăng ký của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm là nguyên tắc đăng ký thông báo, nghĩa là cán bộ đăng ký thực hiện đăng ký trên cơ sở đơn yêu cầu đăng ký của khách hàng và không chịu trách nhiệm về tính xác thực của giao dịch do các bên xác lập.
Về đội ngũ cán bộ đăng ký
Cán bộ đăng ký đã được bồi dưỡng và được tạo điều kiện để nâng cao trình độ chuyên môn - nghiệp vụ đăng ký, đáp ứng được cơ bản yêu cầu đặt ra trong điều kiện hiện nay. Đội ngũ cán bộ đăng ký đã góp phần tạo lịng tin cho khách hàng khi tiếp cận với hệ thống đăng ký GDBĐ thuộc thẩm quyền đăng ký tại các Trung tâm Đăng ký của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
Về mức độ ứng dụng tin học trong hoạt động đăng ký GDBĐ bằng động sản tại Việt Nam
Hệ thống đăng ký giao dich bảo đảm của các Trung tâm Đăng ký của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp bước đầu đã được vi tính hố, nối mạng. Hiện nay, hệ thống máy chủ được đặt tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm cho phép kết nối và lưu giữ thông tin giữa 3 Trung tâm với nhau. Do vậy, khách hàng khi có nhu cầu tìm hiểu thơng tin, thì có thể nộp đơn yêu cầu cung cấp thông tin tại bất kỳ địa điểm nào trong số 3 Trung tâm của Cục.
2.3.2 Những hạn chế của việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
2.3.2.1 Hạn chế về hệ thống các cơ quan đăng ký:
a. Những hạn chế trong tổ chức, hoạt động của hệ thống đăng ký ký giao dịch bảo đảm bằng động sản.
Một là, sự tách biệt giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu động sản không phải tàu
bay, tàu biển với cơ quan đăng ký GDBĐ dẫn đến tình trạng thơng tin về tình trạng pháp lý của động sản đó được quản lý phân tán, không cập nhật kịp thời, đầy đủ, dẫn đến những bất cập như: tình trạng pháp lý của tài sản khơng được theo dõi một cách chính xác, đầy đủ; làm phát nhiều chi phí cho giao dịch (người dân phải tìm hiểu thơng tin tại
nhiều cơ quan khác nhau); hiệu quả hoạt động của hệ thống đăng ký bị ảnh hưởng do khó khăn trong cơng tác đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ đăng ký, cản trở mục tiêu vi tính hố, nối mạng nhằm xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia các GDBĐ; chi phí của Nhà nước đầu tư lớn do phải xây dựng, vận hành nhiều hệ thống thơng tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản..
Hai là, điều kiện vật chất - kỹ thuật của các miền, các vùng trong cả nước không
đồng đều, trong khi cơ hội tiếp cận thơng tin qua mạng Internet vẫn cịn thấp (mới chỉ tập trung ở các khu đô thị), kiến thức về tin học chưa được tồn diện... Thực tế đó đã ảnh hưởng không tốt đến việc triển khai, ứng dụng kỹ thuật tin học trong công tác đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm và làm chậm khả năng ứng dụng tin học, vi tính hố nối mạng trên thực tế.
Ba là, pháp luật về đăng ký GDBĐ chưa hồn thiện, cịn nhiều khoảng trống và
bất cập cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện theo hướng mở rộng phạm vi đối tượng đăng ký (chú ý đến các giao dịch không phải GDBĐ theo nghĩa truyền thống như: gửi bán thương mại; thuê dài hạn, mua có chuộc lại, cầm giữ tài sản...); khẳng định giá trị pháp lý của văn bản cung cấp thông tin của cơ quan đăng ký; mối quan hệ giữa chủ nợ có bảo đảm và được đăng ký với các chủ thể khác, đặc biệt là với nhà nước... Chính những hạn chế về hành lang pháp lý đã ảnh hưởng tiêu cực đến mục tiêu xây dựng một hệ thống đăng ký GDBĐ đảm bằng động sản hiện đại, an toàn của Việt Nam
Bốn là, hiện nay, các cơ quan đăng ký GDBĐ đều dựa trên phương thức đăng ký,
cung cấp thông tin bằng giấy. Thực tế dẫn đến những khó khăn, hạn chế như: có khoảng trống thơng tin về GDBĐ từ thời điểm nhận đơn đến thời điểm đơn được ghi nhận trong Sổ Đăng ký hoặc trong Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm; có thể gây rủi ro cho người yêu cầu cung cấp thông tin trong khoảng thời gian giải quyết đơn; chi phí liên quan đến việc đăng ký, gửi đơn đăng ký cũng gia tăng, nếu địa điểm đăng ký ở xa... Để khắc phục những bất cập, khó khăn này cần đẩy nhanh tiến độ áp dụng phương thức đăng ký bằng phương tiện điện tử từ xa và cần xác định đó như một xu hướng phát triển tất yếu.
Năm là, các phương tiện phục vụ cho việc đăng ký chưa được đồng bộ, chưa thực
sự hiện đại. Do chưa đủ điều kiện về vật chất - kỹ thuật để triển khai đăng ký qua mạng Internet nên thời hạn đăng ký vẫn phải kéo dài (ít nhất là 01 ngày), chi phí giao dịch lớn (cả từ phía Nhà nước và người dân), sai sót khi cập nhật dữ liệu khó tránh khỏi… Điều này, ít nhiều đã ảnh hưởng khơng tốt đến sự phát triển của các giao dịch, nguy cơ dẫn đến rủi ro là có thể xảy ra trên thực tế.
Sáu là, hệ thống thông tin về động sản chưa được cập nhật thống nhất và kịp thời.
Do tồn tại đồng thời và độc lập 3 cơ quan đăng ký động sản (xem mơ hình ở phần trên), nên thơng tin bị chia cắt thành 3 hệ thống. Trong khi đó, giữa các cơ quan này chưa có cơ chế phối hợp, cung cấp thông tin lẫn nhau. Người dân hoặc cơ quan nhà nước khi có nhu cầu tìm hiểu thơng tin sẽ phải tăng chi phí, thời gian…
Bảy là, đội ngũ cán bộ đăng ký GDBĐ chưa được đào tạo chuyên sâu và tồn
diện. Thực tế này dẫn đến khó khăn khi thực hiện tác nghiệp, trong khi chất lượng công việc chưa đáp ứng được tốt nhất yêu cầu, đòi hỏi của một hệ thống đăng ký hiện đại.
b. Những hạn chế trong tổ chức, hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản:
Thứ nhất, thực tế cho thấy, việc phân biệt thẩm quyền đăng ký giữa các cơ quan
đăng ký GDBĐ gặp khơng ít khó khăn. Sự phân cấp theo chủ thể hiện nay xuất phát từ vấn đề mang tính chất lịch sử là đối với tổ chức thì việc cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND cấp tỉnh, cịn đối với hộ gia đình, cá nhân thì đã phân cấp về cho UBND cấp huyện (từ sau ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực). Vì vậy, chúng ta thực hiện theo nguyên tắc: cơ quan nào cấp GCN thì cơ quan đó tiến hành đăng ký (trừ hộ gia đình, cá nhân thì đăng ký tại VPĐKQSDĐ mà khơng phụ thuộc vào cơ quan nào cấp GCN). Quy định này chỉ thực sự mang lại hiệu quả cho cơ quan nhà nước trong việc quản lý biến động đất đai đối với các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp GCN của chính cấp có thẩm quyền mà chưa thực sự quan tâm đến lợi ích chung của cộng đồng. Vì khi nhận thế chấp các tài sản là bất động sản, bên nhận thế chấp bắt buộc phải tuân thủ đúng thẩm quyền về đăng ký và để cho giao dịch của mình có hiệu lực pháp lý thì khơng cịn cách nào khác là phải tiến hành đăng ký tại VPĐKQSDĐ có thẩm quyền. Quy định này một lần nữa gây nên sự tốn kém về chi phí và thời gian cho các đối tượng đăng ký. Chúng ta thấy rằng nếu như ở địa bàn TP. Hồ Chí Minh hay các thành phố lớn thì việc các đối tượng đăng ký khơng khó khăn lắm về khoảng cách địa lý thì ở các tỉnh, việc đăng ký GDBĐ cho bên bảo đảm là tổ chức sẽ tốn kém nhiều thời gian, kinh phí đi lại. Ví dụ như trường hợp tổ chức là bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm là TCTD có trụ sở trên địa bàn huyện, muốn đi đăng ký GDBĐ khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thì chỉ có một cách duy nhất là đến trụ sở VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN-MT tỉnh đó để đăng ký. Cịn nhận bảo đảm đối với tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình thì phải đến VPĐKQSDĐ thuộc Phịng TN-MT cấp huyện nơi có bất động sản. Nghĩa là đối với tổ chức thì “ở huyện cũng đi lên tỉnh” để đăng ký cịn cá nhân, hộ gia đình thì “đất ở đâu, đăng ký ở đó” – VPĐKQSDĐ (huyện).
Bên cạnh đó, để phân biệt tài sản gắn liền với đất và động sản trong nhiều trường hợp không rõ ràng, đặc biệt là đối với những tài sản gắn liền với đất, ví dụ: nhà ở di động, nhà có kết cấu bằng thép, giàn khoan thăm dị dầu khí, dây chuyền thiết bị trong những cơng trình đặc dụng như nhà máy điện, lọc dầu… Trong trường hợp này, xác định tính chất tài sản là động sản hay bất động sản để đăng ký đúng thẩm quyền đã là khó. Và các TCTD khơng cịn cách nào khác là cứ đi đăng ký theo thẩm quyền của cơ quan đăng ký bất động sản trước. Nếu cơ quan này không chấp nhận (tuỳ vào quan điểm của đăng