7. Những nội dung cơ bản của khóa luận
2.1.7.Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án
2.1. Thực trạng chung của công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng
2.1.7.Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án
đầu tư và đánh giá, phân tích cơ cấu để đưa ra những thuận lợi hoặc rủi ro có thể xảy ra đối với cơ cấu vốn của dự án.
Ví dụ thực tế: Nhận xét về thẩm định khía cạnh nguồn vốn và tính khả thi của nguồn vốn của dự án Mipec Tower của Cơng ty cổ hóa dầu qn đội tại ngân hàng Techcombank30.
“Kết luận của cán bộ thẩm định:
Phần vốn tự có tham gia vào dự án thấp ~5% tổng mức đầu tư
Phần vốn huy động từ bán căn hộ chiếm ~62% tổng mức đầu tư. Nếu theo kế hoạch trên thì tối thiểu trong 2 năm 2009 và 2010 phải bán hết 68% diện tích căn hộ với giá từ 1.750 – 1.800 USD/m2
và thu hút 100% nguồn tiền từ diện tích đã bán này thì mới đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án. Trường hớp tiến độ bán căn hộ chậm sẽ dẫn đến rủi ro không đảm bảo đủ nguồn thực hiện dự án đúng tiến độ. Rủi ro này dễ xảy ra đặc biệt trong hoàn cảnh năm 2009 dự kiến thị trường BĐS vẫn tiếp tục gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.”31
2.1.7. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án và khả năng trả nợ của dự án. án.
Đây là nội dung đóng vai trị quan trọng và có thể thể hiện được sự rõ nét nhất sự khả thi về mặt kinh tế. Do đó, tất cả các khâu thẩm định của các ngân hàng thương mại hiện nay đều có nội dung này và đều chú trọng vào nó. Thực tế cho thấy, các ngân hàng thương mại hiện nay thường thẩm định các nội dung sau:
Thẩm định về doanh thu và chi phí của dự án dựa vào những tài liệu mà chủ dự án đưa ra hoặc các số liệu về thị trường, nguyên vật liệu đã được thẩm định ở những giai đoạn trước đó. Từ đó, cán bộ ngân hàng sẽ đưa ra những con số phù hợp với tình hình thực tế, chứ khơng sử dụng tồn bộ số liệu mà chủ dự án đã đưa ra.
Ví dụ thực tế: thẩm định doanh thu và chi phí dự án đầu tư “Xưởng sản xuất giấy vở học sinh xuất khẩu” của ngân hàng BIDV – Cầu Giấy32.
“Trong phần này, doanh thu mà ngân hàng sau khi thẩm định lại dự án dự
tính thấp hơn so với doanh nghiệp. Đó là vì khi tham khảo trên thị trường và các yếu tố chi phối khác, ngân hàng đã giảm đơn giá trong quá trình sản xuất sau khi nhà máy đi vào hoạt động so với đơn giá do doanh nghiệp đã dự tính là 10%. Điều này là hợp lý vì khi lập dự án, doanh nghiệp đã dự tính các khoản mục thấp hơn so với thời điểm khi ngân hàng tiến hành thẩm định lại dự án, đồng thời ngân hàng đã giảm công suất hoạt động của nhà máy để phù hợp với năng lực và cân đối so với nhu cầu của thị trường.
Ngân hàng cũng tiến hành thẩm định lại chi phí thực hiện trong q trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp khi nhà máy đi vào hoạt động. Kết quả là
30 Võ Thị Như Quỳnh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân
hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank”, tr.39.
31 Xem thêm Ví dụ thực tế: Thẩm định khía cạnh nguồn vốn và tính khả thi của nguồn vốn của dự án Mipec Tower của Cơng ty cổ hóa dầu quân đội tại ngân hàng Techcombank tại phần 1 - phụ lục.
32 Nguyễn Thị Thu Tinh (2012), “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại
39
doanh nghiệp đã dự tính chi phí có nhiều điểm khác biệt so với khoản mục chi phí do ngân hàng dự tính:
- Doanh nghiệp đã khơng dự tính các khoản chi phí cho việc sửa chữa và bảo dưỡng máy móc thiết bị khi nhà máy thực hiện sản xuất. Ngân hàng đã dựa trên khoản mục bảo trì máy móc để dự tính lại khoản này của doanh nghiệp.
- Chi phí trả tiền lương cho cơng nhân sản xuất có sự khác biệt. Doanh nghiệp đã khơng dự tính đến dự thay đổi của khoản chi phí này qua các năm. Ngân hàng đã dự tính chi phí lương trả cho cơng nhân sản xuất tăng lên qua các năm, điều này là hợp lý vì mức lương trả cho cơng nhân có xu hương thay dổi qua từng thời kỳ.
- Về khấu hao tài sản cố định, doanh nghiệp đã dự tính mức khấu hao quá nhanh so với thực tế (20%). ngân hàng đã dựa theo quy định của Bộ xây dựng để tính lại mức khấu hao hàng năm của doanh nghiệp (14%).
- Doanh nghiệp đã khơng dự tính chính xác khoản mục chi phí trả lãi vay hàng năm của mình. Ngân hàng đã căn cứ vào nhu cầu cho sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp khi nhà máy đi vào hoạt động để dự tính khoản chi phí này.”33
Vấn đề lập ngân lưu dự án cũng được một số các ngân hàng chú trọng nhằm xác định được nhu cầu vay cũng như khả năng trả nợ đúng hạn của các dự án. Tuy nhiên, giai đoạn này thường bị bỏ qua hoặc xem nhẹ ở một số ngân hàng hiện nay.
Bên cạnh đó, một trong những vấn đề quan trọng mà các cán bộ đều thực hiện trong q trình thẩm định đó chính là tính tốn lại các chỉ số tài chính trên cơ sở những dữ liệu đã được xem xét và thẩm định trước đó. Tùy thuộc vào quy trình thẩm định của mỗi ngân hàng mà có những chỉ tiêu tài chính khác nhau, nhưng chỉ tiêu thông dụng nhất vẫn là NPV, IRR, PI…ngồi ra cịn có các chi tiêu như thời gian hoàn vốn, thời gian trả nợ, tỷ số khả năng thanh toán.
Ví dụ thực tế: thẩm định dịng tiền và chỉ tiêu tài chính dự án đầu tư “Xưởng sản xuất giấy vở học sinh xuất khẩu” của ngân hàng BIDV – Cầu Giấy34.
Biểu 7: Dòng tiền và các chỉ tiêu đánh giá
Khoản mục Năm hoạt động
0 1 2 3 4 5 1.Dòng tiền dự án -13 3,074 3,33575 3,5759 3,6748 3,85765 2.Hiện giá đồng tiền -13 2,7945 2,7568 2,68935 2,50995 2,3953 3.NPV 0,1036 4.IRR 13,8% 5.Thời gian trả nợ (tròn năm) 3 6.Dòng tiền trả nợ 3,142 3,2975 3,43745 3,43815 3,5163 33
Xem thêm báo cáo thẩm định chính thức khía cạnh tài chính và khả năng trả nợ trong báo cáo thẩm định dự án đầu tư “Xưởng sản xuất giấy vở học sinh xuất khẩu” của ngân hàng BIDV – Cầu Giấy tại phần 2 - phụ lục. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
34 Nguyễn Thị Thu Tinh (2012), “Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư tại
40 7.Kế hoạch trả nợ vốn vay 7.1.Nợ gốc dài hạn phải trả 1,4423 1,7507 2,0762 2,297 2,6204 7.2.Lãi vay vốn cố định 1,6997 1,5468 1,36125 1,141115 0,89765 8.Chỉ số khả năng thanh toán 8.1.DSCD trong năm trả nợ 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 8.2.DSCD nhỏ nhất 1.00 8.3.DSCD trung bình 1.00
(Nguồn: Báo cáo thẩm định của BIDV Cầu Giấy)
Cuối cùng, cán bộ ngân hàng sẽ xem xét phân tích lịch trả nợ của dự án và đưa ra nhận xét về tính hợp lý của lịch trả nợ đó. Từ đó có thể xác định được khả năng trả nợ của dự án theo từng thời hạn nhất định ứng với phương án cho vay của ngân hàng.
Ví dụ thực tế: Thẩm định khả năng trả nợ trong báo cáo thẩm định dự án đầu tư “Xưởng sản xuất giấy vở học sinh xuất khẩu” của ngân hàng BIDV – Cầu Giấy35
.
“Biểu 9: Lịch trả nợ của Doanh nghiệp đối với Ngân hàng
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu Năm hoạt động
0 1 2 3 4 5
Dư nợ đầu năm 10690 10690 973 8561 180 5646 Nợ gốc phải trả hàng năm 962 1671 1384 1531 1747 Lãi vay phải trả hàng năm 1131 1031 907 760 589 Tổng mức dư nợ hàng năm 2095 2198 2292 2292 2345 Dư nợ cuối năm 10690 9728 8561 7177 5646 3899 Lũy kế gốc phải trả hàng năm 962 2129 3513 5044 6791 Lũy kế trả nợ lãi hàng năm 1133 2164 3072 3833 4431
(Nguồn: Báo cáo thẩm định của BIDV Cầu Giấy) 2.1.8. Thẩm định rủi ro của dự án.
Rủi ro là vấn đề mà bất kỳ dự án nào đều có thể gặp phải, do đó một bản báo cáo về dự án luôn phải đề cập đến những rủi ro có thể xảy ra khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, các chủ dự án hiện nay thường bỏ qua các nội dung này, hoặc nếu có nội dung này thì khơng đầy đủ, do đó các cán bộ thẩm định thường phải thêm vào những nội dung trên hoặc thẩm định những rủi ro mà chủ dự án đưa ra và xem xét tính hợp lý của nó.
Ví dụ thực tế: thẩm định rủi ro dự án “Đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú An Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” tại ngân hàng Agribank36
35 Nguyễn Thị Thu Tinh (2012), “Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư tại
41
“a. Dự án bị cạnh tranh bởi các khách sạn, nhà hàng khác tại thành phố
Lào Cai:
Như đã phân tích ở trên, thành phố Lào Cai hiện nay chưa có khách sạn cao cấp nào, các khách sạn 2 sao chủ yếu được xây dựng với diện tích nhỏ, số phịng cũng như các dịch vụ đi kèm còn khá nhỏ lẻ, chưa đáp ứng được yêu cầu của nhiều du khách, thương nhân đến thăm quan, du lịch, công tác. Do vậy, nếu quản lý tốt các chuẩn mực của khách sạn 3 sao và có chính sách quảng bá rộng khắp cũng như mức giá cả hợp lý, chắc chắn dự án sẽ có tính khả thi cao, khả năng bị cạnh tranh từ các khách sạn, nhà hàng khác là rất thấp.
Mặt khác, với sự ổn định chính trị, sự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam nói chung và tỉnh Lào Cai nói riêng, việc du khách đang chuyển dần từ sinh hoạt cấp thấp sang cấp cao là điều kiện hết sức thuận lợi cho dự án.
b. Dự án khơng có đủ khách hàng như dự kiến khi đi vào hoạt động:
Đây là rủi ro thường trực đối với loại hình kinh doanh nhà hàng, khách sạn. Tuy nhiên, rủi ro này sẽ được hạn chế tối đa trong những năm tới, bởi vì Lào Cai đang thực hiện những chính sách hỗ trợ và thúc đẩy du lịch phát triển, với mục tiêu lượng khách đến với Lào Cai năm 2010 lên đến 1 triệu lượt khách. Với những chính sách và giải pháp mà tỉnh đã và đang thực hiện thì việc lượng du khách đến với Lào Cai tăng lên trong tương lai là một điều tất nhiên…37
Nhận xét: Những rủi ro có thể xảy ra cho dự án đã được dự đoán và đưa ra những biện pháp thích hợp để giảm thiểu rủi ro, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả chắc chắn của dự án.”
2.1.9. Kết luận và kiến nghị của cán bộ thẩm định.
Thơng qua những phân tích ở trên, cán bộ ngân hàng sẽ thực hiện một giai đoạn quan trọng đó chính là đưa ra những nhận xét, đánh giá tổng quan nhất về dự án đầu tư. Cụ thể ở giai đoạn này, cán bộ ngân hàng sẽ đưa quan điểm của mình về những nội dung như sau:
Nhận xét chung về dự án như điểm mạnh, điểm hạn chế của dự án đầu tư. Đưa ra kiến nghị về việc có hay khơng cho vay đối với dự án đầu tư đó, nếu có thì có những điều kiện cho vay cụ thể như thế nào.
Ví dụ minh họa: Kết luận thẩm định của dự án Mipec Tower của Cơng ty cổ hóa dầu quân đội tại ngân hàng Techcombank38
“Trên cơ sở những phân tích trên, phịng thẩm định kiến nghị thống nhất với đề xuất của chi nhánh Hoàn Kiếm tài trợ cho cơng ty cổ phần Hóa dầu Qn đội thực hiện dự án Mipec Tower với điều kiện cho vay như sau:
Điều kiện cho vay: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khách hàng đã hoàn thiện thủ tục chuyển đổi chủ đầu tư dự án.
Khách hàng được cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.
36 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.82-83.
37 Xem thêm bảng thẩm định rủi ro đầy đủ của dự án “Đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú An Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” tại ngân hàng Agribank tại phần 3 – phụ lục.
38 Võ Thị Như Quỳnh, “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân
42
Khách hàng cung cấp báo cáo bán hàng thực tế đối với 100 căn hộ đã bán (báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ mua, diện tích căn hộ, giá bán/m2
, gía trị hợp đồng tỷ lệ đặt cọc và số tiền mua đã thanh toán) kèm theo các chứng từ đặt cọc phù hợp.
Khách hành cung cấp khách hàng bán hàng chính thức, tiến độ và tỷ lệ thu tiền theo tư vấn của Savills.
Điều kiện tín dụng: trên cơ sở điều kiện cho vay nêu trên, phòng thẩm định dự án đề xuất điều kiện tín dụng cụ thể như sau:
Bảng 1.3: Bảng đề xuất tín dụng
Đơn vị nhận nợ
Cơng ty hóa dầu Qn đội
Số tiền cho vay Tối đa 200,000,000,000 VNĐ Mục đích cho vay
Tài trợ bổ sung nhu cầu vốn thực hiện dự án Mipec Tower cho năm 2009 Hạng mục tài trợ: (i) chi phí xây dựng, (ii) chi phí thiết bị, (iii) chi phí quản lý dự án và các chi phí khác.
Thời hạn vay
Tối đa 24 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên
Thời gian rút vốn
12 tháng kể từ ngày rút khoản vốn đầu tiên
Phương thức giải ngân
- Chuyển khoản 100% cho nhà cung cấp, nhà thầu, nhà xây dựng.
+ Vốn tự có của khách hàng đi trước hoặc với vốn giải ngân của Techcombank.
Chứng từ giải ngân
- Giải ngân thanh toán cho nhà cung cấp nguyên vật liệu: + Hồ sơ dự toán nguyên vật liệu cho hạng mục;
+ Hợp đồng kinh tế;
+ Biên bản giao nhận hàng đến chân cơng trình / phiếu nhập kho.
- Giải ngân thanh toán các nhà thầu: + Hợp đồng kinh tế;
+ Đề nghị thanh toán của nhà thầu kèm theo biên bản nghiệm thu kết luận và giá trị hồn thành có xác nhận của chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát.
Lãi suất Theo quy định của Techcombank tại từng thời điểm giải ngân. Điều (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
kiện giải ngân
- Chỉ giải ngân khi thỏa mãn các điều kiện vay vốn nêu trên.
- Hoàn tất thủ tục thế chấp tài sản đảm bảo là: (1) Quyền sử dụng đất đối với phần lớn được giao có thu tiền sử dụng đất, (2) tồn bộ tài sản tương lai hình thành từ vốn vay kèm theo quyền sử dụng đất với phần diện tích đất thuê.
- Định kỳ hàng tháng Savills phải xuất trình cho Techcombank khách hàng bán hàng, báo cáo bán hàng thực tế (báo cáo này phải đầy đủ các thông tin như sau: người mua, căn hộ, diện tích căn hộ, giá bán/m2, giá
43
trị hợp đồng, tỷ lệ đặt cọc và số tiền người mua đã thanh toán.
- Bổ sung cam kết của cơng ty, chuyển tồn bộ nguồn thu từ 214 căn hộ chưa bán và tồn bộ khoản phải thu cịn lại từ 100 căn đã bán về qua tài khoản tại Techcombank, đồng thời cam kết toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ chỉ sử dụng vào 2 mục đích (1) trả nợ Techcombank và (2) tái đầu tư vào dự án (cam kết này có thể lập thành một văn bản độc lập hoặc quy định trong hợp đồng tín dụng)…39”.
2.2. Những điểm đạt được và hạn chế của công tác thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện tư trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay.
2.2.1. Những điểm đạt được.
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động đóng vai trị vơ cùng quan