7. Những nội dung cơ bản của khóa luận
2.1.1.Tổng quan chung về dự án
2.1. Thực trạng chung của công tác thẩm định dự án đầu tư của các ngân hàng
2.1.1.Tổng quan chung về dự án
Trước khi thực hiện công tác thẩm định các nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng qt về dự án, cũng như xem xét một cách sơ bộ và tổng quan nhất trước khi đi vào tiến hành quy trình thẩm định dự án chi tiết. Các vấn đề chính mà cán bộ các ngân hàng thương mại tại Việt Nam ở nội dung này đó là:.
Giới thiệu về chủ dự án đầu tư, thường bao gồm các nội dung như: tên doanh nghiệp của chủ đầu tư, loại hình doanh nghiệp, trụ sở chính của doanh nghiệp, địa chỉ liên hệ, điện thoại, đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp, vốn điều lệ và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp.
Giới thiệu về dự án đầu tư gồm:tên dự án, địa điểm đầu tư, quy mô dự án, thời gian xây dựng. tổng mức vốn đầu tư…
Thẩm định sự cần thiết đầu tư của dự án: xem xét xác định dự án có phù hợp đến sự phát triển của ngành, địa phương hay khơng, đồng thời xem xét các lợi ích dự án mang lại cho chủ đầu tư cũng như toàn bộ xã hội.
22
http://vi.wikipedia.org/wiki/Danh_s%C3%A1ch_ng%C3%A2n_h%C3%A0ng_t%E1%BA%A1i_Vi%E1% BB%87t_Nam
29
Ví dụ thực tế: Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án “Đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú An Hưng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai của ngân hàng Agribank23.
“Cán bộ thẩm định căn cứ vào hồ sơ dự án khách hàng cung cấp, cùng với
việc tìm hiểu thơng tin trên trang web của tỉnh Lào Cai và quy hoạch phát triển du lịch của tỉnh. Từ đó sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án như sau:
Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới nằm ở phía Tây Bắc Việt Nam, cách Hà Nội 296 km theo đường sắt và 345 km theo đường bộ; phía Tây giáp tỉnh Sơn La và Lai Châu, phía Đơng giáp tỉnh Hà Giang, phía Nam giáp tỉnh Yên Bái, phía Bắc giáp Trung Quốc. Hiện nay, tỉnh Lào Cai bao gồm thành phố Lào Cai và 8 huyện (Bảo Thắng, Bảo Yến, Bắc Hà, Si Ma Cai, Mường Khương, Sa Pa, Bát Xát, Văn Bàn). Với diện tích 6357,08 km2, lại nằm ngay cạnh tỉnh Vân Nam (một trong những tỉnh có ngành du lịch phát triển vào bậc nhất của Trung Quốc), du lịch được coi là một nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển của tỉnh Lào Cai giai đoạn 2005 – 2020. Trong giai đoạn này, Lào Cai định hướng phát triển du lịch trên 4 khu vực:
Thành phố Lào Cai (Trung tâm du lich của tỉnh)
Vùng Tây Bắc (Trọng điểm là thị trấn Sa Pa)
Vùng Đông – Bắc (Lấy thị trấn Bắc Hà làm trung tâm)
Vùng phía Nam ( Tiêu điểm là thị trấn Phố Ràng)
Theo quy hoạch phát triển du lịch, tỉnh Lào Cai đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2010 đưa du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế quan trọng, tỷ trọng GDP của ngành du lịch đạt 10% GDP chung toàn tỉnh. Phấn đấu đến năm 2020 đạt 1.5 triệu lượt khách (trong đó có 700,000 lượt khách quốc tế). Mục tiêu đặt ra là doanh thu từ du lich năm 2020 đạt 3,000 tỷ VND cùng nhiều chỉ tiêu khác về cơ cấu việc làm, thời gian lưu trú của khách, các dịch vụ vui chơi, giải trí, dịch vụ lữu hành, vận chuyển… Tuy nhiên, đến nay các cơ sở kinh doanh lưu trú chất lượng cao trên địa bàn tỉnh chưa nhiều, đa số nằm ở thị trấn Sa Pa. Hiện nay trên địa bàn Thành phố Lào Cai vẫn chưa có khách sạn cao cấp nào.
Xuất phát từ thực tế đó, Cơng ty cổ phần An Phú Hưng quyết định đầu tư xây dựng 01 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao đầu tiên tại thành phố Lào Cai với 80 phòng nghỉ cùng các dịch vụ nhà hàng ăn uống, phòng hội nghị, dịch vụ giải trí…Dự án được triển khái và đưa vào hoạt động sẽ nâng cao hình ảnh của thành phố Lào Cai đối với khách du lịch đồng thời cũng phù hợp với định hướng phát triển du lich của tỉnh Lào Cai giai đoạng 2005 – 2020.
Nhận xét: Cán bộ thẩm định nhận thấy việc đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao An Phú Hựng tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai là cần thiết. Dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu khách sạn phục vụ hoạt động du lịch tại địa phương mà còn phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh Lào Cai giai đoạn 2005 – 2020.”
Căn cứ pháp lý của dự án: là xem xét về tính hợp pháp, đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án.
23 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch
30
Ví dụ thực tế: Đối với “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tình Quảng Ninh” của Cơng ty Kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland) của ngân hàng Agribank24, gồ sơ dự án, chủ đầu tư cũng cấp bao gồm các tài liệu sau:
1/ Quyết định số 1648/QĐ – UBND ngày 29/05/2008 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu dân cư cột 5 phường Hồng Hải.
2/ Quyết định số 1478/QĐ – HTB ngày 23/06/2008 của Tập địa Cơng nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam về việc phê duyệt đề cương lập dự án đầu tư khu dân cư cột 5 (gia đoạn 1) hạng mục: hạ tầng, khi nhà liên kế, nhà trẻ.
3/ Quyết định số 2777/QĐ – XKH về việc giao Công ty kinh doanh bất động sản – TKV thực hiện nhiệm vụ chủ đầu tư một số dự án trong đó có dự án khi dân cư cột 5 và thông báo số 110/TB – VP.
4/ Các văn bản về công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.
5/ Quyết định số 3046/QĐ – UBND ngày 22/09/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng – kinh doanh hạ tầng khi dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long.
6/ Quyết định 3631/QĐ – UBND ngày 10/11/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc Phê duyệt Thiết kế kỹ thuậy thi cơng – Tổng dự tốn các hạng mục thuộc Dự an Đầu tư xây dựng – Kinh doanh khu nhà ở kiền kề khu dân cư cột 5, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty bất động sản – TKV.
7/ Quyết định số 2503/QĐ – HĐQT ngày 03/10/2008 của Hội đồng Quản trị Tập đồn Cơng nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam về việc phê duyệt chủ trương đầu tư khu nhà ở liền kề khu dân cư cột 5.
8/ Dự án đầu tư khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 – phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty kinh doanh bất động sản – TKV. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thẩm định về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án: cán bộ ngân hàng sẽ xem xét sự tác động của dự án đến nền kinh tế ngành và nền kinh tế quốc gia. Ngồi ra cịn xem xét đến hiệu quả kinh tế mà nhà đầu tư có thể đạt được khi dự án hồn thành.
Ví dụ thực tế: Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án “Trung tâm đào tạo dạy nghề xưởng sửa chữa, bảo hành bào trì, phịng trưng bày và bán sản phẩm ô tô xe máy” của ngân hàng Vietcombank25.
“Dự án sẽ:
Rất thực tế, mang tính xã hội và có tính khả thi cao, thu hút được vốn của các cá nhân đang sinh sống tại Cộng hòa Liên bang Đức.
Tạo ra mối quan hệ hợp tác với các tổ chức của Cộng hòa Liên Đức như: Hội doanh nghiệp vừa và nhỏ, tổ chức công nghiệp và thương mại Đức.
Đối với chủ đầu tư: mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư trong suốt thời gian của dự án.
24 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”, tr.46.
31
Đóng góp một khoản đáng kể cho ngân sách nhà nước.
Tại ra nhiều cơng việc cho người lao động, góp phần giải quyết vấn đề dôi dư lao đọng ở Hà Đông…
Trang bị kiếm thức, đào tạo nghề cho người lao động, giúp người lao động tìm được cơng việc ổn định, lâu dài.
Góp phần vào tiến trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.”
2.1.2. Thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
Như đã đề cập ở trên, việc thẩm định về thị trường và khả năng tiêu thụ của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án đóng vai trị quan trọng trong việc xác định tính hiệu quả của sản phẩm, dịch vụ. Do đó, hiện nay tất cả các ngân hàng thương mại hiện nay khi thực hiện hoạt động thẩm định dự án đầu tư đều có thực hiện cơng tác thẩm định thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ. Tuy các số liệu này đã được chủ dự án đưa ra phân tích ở các báo cáo về dự án nhưng cán bộ thẩm định ngân hàng hiện nay vẫn xem xét lại và đưa ra những nhận xét khách quan. Cụ thể, giai đoạn này thường bao gồm các nội dung như:
Tìm hiểu chi tiết về sản phẩm, dịch vụ cuối cùng của dự án, cụ thể là mơ tả về hình thái, cơng dụng, chức năng…mà sản phẩm có được sau khi hoàn thành dự án.
Thẩm định về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ: là đưa ra những nhận xét khách quan đứng trên góc độ của ngân hàng trong việc xác định tổng nhu cầu hiện tại của sản phẩm ở thị trường trong nước và ngồi nước (nếu có hoạt động trên thị trường nước ngoài), đồng thời dự báo nhu cầu tương lai của sản phẩm thơng qua sự phân tích thị trường, và các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu của sản phẩm, dịch vụ trong tương lai (kể cả việc thơng qua phân tích các sản phẩm, dịch vụ thay thế).
Việc thẩm định cung sản phẩm và dịch vụ cũng đóng vai trị quan trọng trong giai đoạn này. Cụ thể, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra những số liệu khách quan về số lượng các doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, dịch vụ tương tự với sản phẩm, dịch vụ của dự án trên thị trường mà dự án hướng đến. Đồng thời cán bộ thẩm định sẽ đưa ra những nhận xét khách quan về những nhân tố có thể tác động đến nguồn cung của sản phẩm, dịch vụ trong tương lai. Thơng thường khi phân tích cung cầu của sản phẩm, các ngân hàng thương mại khơng phải ln có sự phân định rõ ràng như trên mà có thể thơng qua việc phân tích thị trường trong và ngồi nước mà sản phẩm, dịch vụ hướng đến, từ đó xác định cung và cầu của sản phẩm, dịch vụ. Ngoài ra, một số ngân hàng không tách biệt các nội dung này mà có thể thể hiện ở phần “sự cần thiết đầu tư” hay thông qua những nhận xét cuối cùng của các cán bộ thẩm định.
Thẩm định về khả năng cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ: ở nội dung này, một số ngân hàng có thể phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm thơng qua phân tích theo mơ hình SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) để đánh giá khách quan khả năng cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ mà dự án hướng đến. Tuy nhiên nội dung chỉ có ở một số ít các ngân hàng như Agribank, Techcombank..
Ví dụ thực tế: Thẩm định cung, cầu, và khả năng cạnh tranh của “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở liền kề khu dân cư Cột 5 tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ
32
Long, tình Quảng Ninh” của Công ty Kinh doanh bất động sản – TKV (Vinacominland) của ngân hàng Agribank26.
“Nhu cầu sản phẩm dự án.
Trong năm 2007, kinh tế Quảng Ninh tăng trưởng khá cao, đạt 13,17% so với năm 2006, trong đó tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 18.783 tỉ đồng tăng 17,5% so với năm 2006. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn ước đạt 24.124 tỉ đồng, tăng 45% so với năm 2006. Đặc biệt trong lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài, năm 2007 Quảng Ninh thu hút được gần 400 triệu USD so với 23.5 triệu năm 2006 trong đó có những dự án rất lớn như Halong Star có vốn đầu tư 180 triệu USD từ Dubai.
Trong tổng thể tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh. Hiện nay, thành phố Hạ Long là thành phố loại 2 với dân số 200.700 người, theo quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt bằng quyết định số: 250/2003/QĐ-TTg thì đến năm 2020 thành phố Hạ Long sẽ trở thành thành phố loại 1 với dân số khoảng 650.000 người. Trong quy hoạch sử dụng đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra, vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ hình thành và phát triển hệ thống đô thị theo không gian vùng Thủ đô và hành lang kinh tế ven biển Hải Phòng – Quảng Ninh, trong đó, Hạ Long được coi là một đo thị hạt nhân sẽ đảm bảo vai trị chức năng chính là thành phố cảng, công nghiệp, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí. Do đó, có thể khẳng định nhu cầu nhà ở trên địa bàn trong tương lai rất là lớn.
Nguồn cung các dự án bất đống sản tương tự
Trong thời gian qua, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Quảng Ninh không ngừng tăng lên: từ dự án khu đô thị đảo du lịch ở Tuần Châu được triển khai xây dựng từ năm 1998, tiếp đến là khu đô thị mới Hùng Thắng năm 2000; khu đô thị mới Cao Xanh, Sa Tô năm 2002; khu đô thị mới; khu tái định cư Bãi Cháy năm 2007; hạ tầng khu dân cư và chung cư cao cấp Việt – Hàn; dự án khu tổ hợp Hạ Long Star năm 2008…
Thị trường bất động sản tại Quảng Ninh từ trước năm 2007 đã rất sôi động do tốc độ tăng trưởng kinh tế liên tục của Quảng Ninh. Với mục tiêu đưa Quảng Ninh trở thành tỉnh công nghiệp vào năm 2015, thời gian qua, rất nhiều cơng trình, dự án lớn đã được cấp phép đầu tư tại đây. Chưa hết, nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới ở Quảng Ninh, sau khi triển khai xong mặt bằng phần lớn lại giao dịhc mua bán tại Hà Nội nên đã thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư về Quảng Ninh, góp phần làm sơi động hơn thị trường bất động sản ở Quảng Ninh. Trong khi khung giá các loại đất tại thành phố Hạ Long theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ dao động từ 300 nghìn đến 22 triệu đồng/ m2 nhưng khi ra thị trường tự do thì mức giá này đã bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực sự của nó. Một số ngơi nhà 3 tầng ở phố Thương Mại (thành phố Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 80m2 theo giá khung 15 triệu/m2 nhưng lại được rao bán với giá gần…3 tỷ. Một số ngôi nhà 4 tầng ở khu vực Cột Ba (thành phố Hạ Long), diện tích sử dụng rộng 70,2 m2 giá khung 10 triệu/m2, nhưng có giá tới 3,2 tỷ đồng.
Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
26 Nguyễn Hà Trang (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Sở Giao dịch
33
Do lượng cung nhà liền kề tại khu vực trung tâm thành phố cịn ít nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đánh giá thị trường bất động sản tại Quảng Ninh, thực tế các giao dịch bất động sản có tính chất tương tự như dự án (giá giao dịch hiện tại khoảng 10 – 11 triệu), lựa chọn đối tượng khách hàng chủ yếu là cán bộ cơng nhân viên của Tập đồn TKV và phân tích so sánh các phương án đánh giá hiệu quả đầu