1. Thực trạng công tác QLNN về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là loại thị trường đặc biệt bởi nó gắn với đất đai - loại hàng hóa đặc biệt và có tầm ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế đất nước. Từ sau khi Luật Đất đai được ban hành năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta rất chú trọng tới công tác quản lý, xây dựng và phát triển TTBĐS lành mạnh. Vì vậy, mặc dù cịn rất non trẻ song TTBĐS đã có nhiều yếu tố tích cực, đáp ứng được nhu cầu đa dạng về nhà, đất với chất lượng ngày một cao hơn; việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các cơng trình kiến trúc gắn liền với đất đã mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng hiệu quả hơn, quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được đáp ứng… Tuy nhiên, nhìn lại TTBĐS nước ta thời gian qua, cịn nổi cộm một số mặt: TTBĐS khơng chính thức (thị trường ngầm) hoạt động mạnh, chiếm tỉ trọng cao trong tổng giao dịch về bất động sản (BĐS); cung - cầu hàng hóa BĐS ln mất cân đối nghiêm trọng, giá cả lên xuống thất thường và thường là giá ảo; các tổ chức dịch vụ môi giới BĐS phần lớn hình thành và phát triển tự phát, khơng có đăng ký kinh doanh, nhân viên mơi giới (“cị đất”) hầu như khơng được đào tạo kiến thức về BĐS, tư vấn nhà đất, mục đích hoạt động chủ yếu là để kiếm lời bằng mọi giá vì vậy đã góp phần đẩy giá BĐS lên cao, tạo nên các “cơn sốt”; hệ thống thông tin về bất động sản (BĐS) khơng đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; cịn có sự thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong giao dịch trên TTBĐS… Sở dĩ có tình trạng trên là do một số ngun nhân chủ yếu sau:
- Nhà nước chậm ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về BĐS và TTBĐS; hệ thống văn bản hiện hành còn thiếu đồng bộ, chồng chéo; một số văn bản còn những kẽ hở, bị giới đầu cơ lợi dụng để mưu lợi cá nhân. Nhiều văn bản không cịn phù hợp với tình hình thực tế, cần phải bổ sung, sửa đổi.
- Nhà nước duy trì quá lâu cơ chế “xin - cho” trong quan hệ đất đai. Đặc biệt, vẫn còn chế độ ưu ái một cách tùy tiện về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.
- Cơng tác QLNN về đất đai, TTBĐS cịn nhiều yếu kém; đặc biệt là việc quản lý các hoạt động sử dụng sau khi giao đất, cho thuê đất ở nhiều nơi đã bị buông lỏng,
- Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà chậm so với kế hoạch. - Chính sách đền bù đất đai và giá đất chưa phù hợp. Nhà nước là người định giá đất đai để làm cơ sở tính giá cho thuê đất, thu thuế chuyển QSDĐ… Tuy nhiên, hệ thống giá định ra thường không phù hợp giá thị trường. Mặc dù có quy định hệ số điều chỉnh giá song một xu hướng chung Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thì giá để nộp tiền sử dụng đất ln được tính theo mức giá thấp nhất, ngược lại đền bù thì ln tìm cách đẩy lên cao, tuy vẫn thấp hơn giá thị trường song sự chênh lệch trên đang vi phạm đến lợi ích của Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
- Chính sách và biện pháp tài chính chưa đủ mạnh để can thiệp kịp thời những lúc “sốt” đất cũng như để bình ổn và phát triển TTBĐS. Mức thu thuế QSDĐ, tiền thuế đất và lệ phí trước bạ cịn khá cao nên khơng khuyến khích người dân làm thủ tục hợp thức hóa các BĐS.
2. Một số giải pháp tháo gỡ
Để khắc phục những mặt hạn chế, yếu kém trong cơng tác QLNN, góp phần bình ổn và phát triển TTBĐS trong thời gian tới, cần thực hiện tốt một số giải pháp sau:
a. Hoàn thiện khung khổ pháp lý
- Trước mắt, cần khẩn trương ban hành nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
(sửa đổi năm 2003), Luật Xây dựng (năm 2003) để đưa các luật này vào cuộc sống. - Xúc tiến việc xây dựng và ban hành Luật Kinh doanh bất động sản để điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến TTBĐS. Luật này cần tạo môi trường pháp lý giải quyết các quan hệ liên quan đến BĐS như vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai; quan hệ trong TTBĐS; QLNN đối với TTBĐS…
- Để khắc phục sự chồng chéo trong hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến TTBĐS, cần tách việc giải quyết chính sách xã hội khỏi vấn đề đất đai; từng bước tiến tới thực hiện cơ chế một giá đất. Trong quá trình tiến tới thực hiện cơ chế một giá trong TTBĐS, Nhà nước nên chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá.
- Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu và sử dụng các BĐS gắn liền với đất. Trong các căn cứ để xác định tính hợp pháp về hiện trạng sử dụng đất, cần coi trọng yếu tố thực tế đối với những đất đai của các cá nhân, tổ chức đã
được cộng đồng cơng nhận khơng có tranh chấp, khiếu kiện là căn cứ hàng đầu để xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người đang sử dụng hợp pháp trên thực tế.
- Xây dựng và tổ chức thực hiện cơ chế đấu thầu QSDĐ đối với các dự án đầu tư; cơ chế đấu giá đối với việc chuyển nhượng QSDĐ .
b. Quản lý hệ thống dịch vụ môi giới BĐS
Để TTBĐS phát triển lành mạnh, Nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia hoạt động dịch vụ tư vấn, môi giới về BĐS cho những tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện. Những người tư vấn, môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn, mơi giới như tính trung thực trong các thơng tin, tính pháp lý của BĐS đưa vào mơi giới, về kết quả giám định và hình thành giá của BĐS giao dịch…
Nhà nước cần tăng cường kiểm tra hoạt động của các cơ sở này về tính cơng khai và độ chính xác của các thơng tin và chất lượng dịch vụ tư vấn.
c. Tăng cường vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết “cung - cầu” về BĐS
- Điều tiết về “cung”.
Nguồn “cung” trên TTBĐS, đặc biệt là các thành phố lớn ngày càng phong phú do một số lý do như q trình phát triển đơ thị và đơ thị hóa nhanh; đổi mới DNNN thơng
qua cổ phần hóa, giao bán, khốn, cho th; đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế; đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, phát triển giao thơng… làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nơng thơn thành đất đô thị, đất nông nghiệp thành đất ở hay đất chun dùng khác).
Chính vì vậy, vai trị điều tiết nguồn “cung” của Nhà nước (cả trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp) có vai trị đặc biệt to lớn, nhất là khi thị trường biến động, nếu Nhà nước có các nguồn “cung” bổ sung kịp thời thì khơng chỉ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách mà cịn có vai trị quyết định đến sự bình ổn TTBĐS.
- Điều tiết về “cầu”.
“Cầu” về BĐS chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp với mục đích mua bán các BĐS của những người khơng có nhu cầu sử dụng nhưng được quyền chuyển nhượng. Để điều tiết về “cầu”, Nhà nước cần thực hiện một số giải pháp như cho những người có QSDĐ do chuyển nhượng ngầm qua tay nhiều người, nhiều lần như là chuyển nhượng lần đầu, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp; thực hiện quản lý chặt các dịng di dân nơng thơn, quản lý quy mơ gia tăng cơ học dân số của các thành phố; đề ra tiêu chuẩn khách hàng được nhận chuyển nhượng BĐS phải có hộ khẩu thường trú.
d. Thành lập trung tâm giao dịch BĐS
Để khắc phục tình trạng khơng có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thơng tin chính thức cũng như thiếu cơ quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia giao dịch trên TTBĐS hiện nay, các địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn cần phải thành lập các trung tâm giao dịch BĐS với các chức năng cơ bản sau:
+ Thông tin về các nguồn “cung” BĐS của cả khu vực nhà nước, các doanh nghiệp và cá nhân có BĐS tham gia trên thị trường.
+ Thẩm định các đặc trưng, tính pháp lý, giá cả của BĐS, cũng như thực hiện dịch vụ pháp lý cho các BĐS tham gia các giao dịch trên TTBĐS.
+ Là cầu nối thực hiện thanh toán giữa các bên tham gia TTBĐS cũng như giới thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho các đơn vị cá nhân có nhu cầu vay vốn, thế chấp bằng chính các BĐS tham gia giao dịch trên thị trường.
Để thực hiện tốt các chức năng trên, trung tâm giao dịch BĐS phải có một đội ngũ chuyên gia được đào tạo bài bản về giao dịch, định giá và thẩm định BĐS. Trung tâm phải có mối liên hệ chặt chẽ với các cơ quan QLNN về BĐS như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc đô thị, cơ quan thuế, ngân hàng và các ngành có liên quan.
đ. Chống đầu cơ BĐS
Để hạn chế tiến tới ngăn chặn và xóa bỏ hồn toàn tệ nạn đầu cơ BĐS, cần thực hiện một số biện pháp chủ yếu sau:
- Tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất. Cụ thể, cần thực hiện nghiêm quy định về thời hạn đưa đất vào sử dụng. Nếu các đối tượng được giao đất mà không sử dụng trong thời hạn 1 năm, kéo dài thời gian đầu tư quá 2 năm hoặc sử dụng khơng
đúng mục đích được giao thì sẽ bị thu hồi. Khơng nên thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất, giao cho các đơn vị đầu tư BĐS mà chỉ miễn giảm cho người sử dụng sau khi mua lại hoặc thuê lại.
- Thường xuyên công bố quy hoạch sử dụng đất và các dự án đầu tư phát triển các cơng trình BĐS. Quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa 3 nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, nhất là chuyển đổi hình thức sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng trong nội bộ từng nhóm sẽ do chính quyền phường, xã quyết định.
- Luật hóa vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở hồn thiện thêm về chính sách đền bù hiện nay. Trong đền bù, cần quy định rõ:
+ Giá đền bù do Nhà nước quy định cho từng loại đất theo mục đích sử dụng khi giao đất, kiên quyết không đền bù cho đất nông nghiệp chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng thành đất phi nơng nghiệp và đất khác.
+ Quy định trách nhiệm về tổ chức nhà ở tái định cư.
+ Quy định trách nhiệm đào tạo nghề, bố trí việc làm hoặc hỗ trợ tạo việc làm cho người dân trong trường hợp bị thu hồi đất sản xuất nơng nghiệp.
e. Hồn thiện chính sách tài chính về đất đai
- Hạ thấp hơn nữa thuế suất chuyển nhượng đất đai để khuyến khích người dân hợp thức hóa BĐS của mình.
- Đơn giản hóa thủ tục đăng lý cấp giấy chứng nhận QSDĐ và giảm các khoản thu khi thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu đối với mọi loại đất có nguồn gốc hợp pháp bất kể đối tượng nhận QSDĐ là cá nhân hay tập thể thuộc các thành phần kinh tế trong nước.
- Chính phủ chỉ nên đề ra các nguyên tắc chỉ đạo và giao quyền cho các địa phương tự quy định giá, chỉ thực hiện thẩm định giá trong những trường hợp cần thiết (và phải có quy định cụ thể để thực hiện). Thực hiện triệt để việc đấu thầu QSDĐ. Khi thực hiện chính sách này, cần tăng cường giao nhiều quyền hạn hơn cho các địa phương trong việc xây dựng và thẩm định giá BĐS.
- Các chính sách nên hướng tới sự bình đẳng đối với các đối tượng nhận chuyển nhượng, được giao đất, cho thuê đất.
- Thực hiện việc điều tiết phần giá trị tăng thêm của BĐS khi Nhà nước đầu tư vào các cơng trình hạ tầng, thay đổi quy hoạch hoặc tăng giá đất đai khu vực có BĐS đó.
g. Bảo đảm sự phát triển đồng bộ của TTBĐS với các thị trường khác
- Mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp bằng BĐS, kể cả BĐS hình thành sau đầu tư, để cấp vốn tín dụng cho hoạt động của các thành phần kinh tế.
- Hoàn thiện cơ chế thực hiện việc góp vốn liên doanh bằng QSDĐ,
- Tạo mọi điều kiện để các cá nhân, tập thể thuộc mọi thành phần kinh tế có tiềm lực về vốn, khoa học – công nghệ… tiếp cận được với BĐS để đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất.
- Hồn thiện các chính sách tài chính, thực hiện các khoản thu liên quan đến hoạt động của TTBĐS như các loại thuế và phí: tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận…
Chương III
MỘT SỐ KINH NGHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC CỦA TRUNG QUỐC CỦA TRUNG QUỐC