- Xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước
6. Những trường hợp phải nộp 20% tiền sử dụng đất như trước đây: ai nộp rồ
sẽ không hoàn trả lại, ai còn nợ thì xóa nợ, ai chưa đóng không phải đóng (vì sử dụng đất trước năm 1993).
3.5.Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất (Điều 4 Nghị Định 198)
19 Diện tích 20 Giá đất
21 Thời hạn sử dụng đất
3.6. Mức thu tiền sử dụng đất3.6.1. Đối với hộ gia đình cá nhân 3.6.1. Đối với hộ gia đình cá nhân
a.Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại K6 Đ 50 LĐĐ (Không có giấy tờ hợp lệ, sử dụng từ ngày 15/10/93 về sau) thì tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. (K2 Đ8 NĐ 198)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến nay thì thu tiền sử dụng đất như sau: (K3 Đ8 NĐ 198)
+ Thu 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; Lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất
+ Thu 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở.
b.Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Chuyển từ đất có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc
khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ơû thì thu tiền sử dụng
đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với
thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. (K2 Đ6 NĐ 198)
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (NĐ 17)
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông
nghiệp. (K2 Đ6 NĐ 198)
- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc chuyển nhượng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Nếu đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chệnh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tích theo giá đất nông nghiệp
+ Nếu đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tích theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp
c.Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (
Thửa đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà thuộc khu dân cư
C1. Có giấy tờ hợp leä, trong giấy tờ hợp lệ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích
đất ở là diện tích thửa đất. Không nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích này
C2. Có giấy tờ hợp leä, trong giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở. Chia làm 2
trường hợp:
- Nếu trước ngày 18/12/1980: áp dụng 5x hạn mức giao đất ở. Không nộp tiền sử dụng đất cho phần 5x hạn mức giao đất ở
- Nếu sau ngày 18/12/1980: xác định theo hạn mức công nhận đất ở. Không nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích theo hạn mức công nhận đất ở
C3. Không có giấy tờ hợp lệ. Chia làm 2 trường hợp:
- Nếu sử dụng trước 15/10 / 1993: Xác định diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở. Không nộp tiền sử dụng đất cho phần nằm trong hạn mức giao đất ở
- Nếu sử dụng sau 15/10/1993: Xác định diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở. Nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở
Lưu ý: Đất sử dụng ổn định được quy định tại Điều 50 Luật Đất Đai được giải thích chi tiết tại Điều 3 Nghị Định 84)
3.6.2. Đối với tổ chức
a.Thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất (Đ5 Nghị định 198; Phần B I Thông tư 117)
- Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá
- Giao đất không theo hình thức đấu giá (K2, K3 Đ5 NĐ 198) + Giao đất sử dụng ổn định lâu dài
+ Giao đất sử dụng có thời hạn
- Trường hợp tổ chức được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 197 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì được trừ số tiền đã bồi thường hỗ trợ vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức trừ không được vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp
b.Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6 NĐ 198, Phần BII Thông tư 117)
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thu đủ tiền sử dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng mới. Trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi, thì thu tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.
c. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (Đ7 NĐ 198)
đ. Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (Đ10 NĐ 198)
* Một số khó khăn, vướng mắc khi tính tiền sử dụng đất cho tổ chức:
1/ Vị trí lô đất giáp 4 tuyến đường với 4 giá khác nhau. Vậy tiền sử dụng đất tính theo giá nào. (Một số địa phương tính theo giá cao nhất)
2/ Vị trí lô đất giáp mặt tiền đường có chiều sâu vào bên trong. Tính theo giá mặt tiền, khó khăn cho doanh nghiệp. Nên chăng có cách tính tiền sử dụng đất cho phù hợp: cách mặt tiền đường bao nhiêu thì tính theo giá mặt tiền, phía bên trong tính theo giá khác.
3/ Nghị định 17 bổ sung thêm khoản 5 vào Điều 15 quy định: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ giao đất ghi trong dự án đầu tư đã được xét duyệt”. Tiến độ giao đất được hiểu như thế nào vì giao đất chỉ thực hiện một lần. Nên chăng cho nộp tiền sử dụng đất tiến độ thực hiện dự án thì phù hợp hơn hoặc có thể cho trả chậm trong một khoảng thời gian nhất định.
4/ Về khấu trừ tiền sử dụng đất cần có hướng dẫn rõ về cách tính khấu trừ
5/ Về khoản 2 Điều 4 Nghị Định 17, giá thay đổi, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm
CHƯƠNG 5