15. Điểm g Khoả n1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013.
1.2.3. Cơ cấu pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
nhân tại các tổ chức tín dụng
Về nguyên tắc, mỗi lĩnh vực pháp luật thể hiện những nhu cầu và yêu cầu của sự điều chỉnh ở các khía cạnh khác nhau, song đều hướng dẫn mục đích Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ là một hệ thống các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau những giữa chúng có mối quan hệ gắn kết, ràng buộc và cùng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ để qua đó cùng nhằm mục đích bảo đảm quyền và lợi ích chung của các bên khi tham giao dịch thế chấp. Trên cơ sở nghiên cứu hệ thống pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ bao gồm những nội dung cơ bản sau:
Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp luật về tư cách pháp lý chủ thể
của quan hệ thế chấp QSDĐ.
Điều chỉnh về tư cách pháp lý của các chủ thể khi quan hệ thế chấp QSDĐ, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp và có thể bao gồm bên được bảo đảm/ bên có nghĩa vụ (nếu thuộc trường hợp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba).
Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về đối tượng là QSDĐ
được phép tham gia trong quan hệ thế chấp. Bản chất của thế chấp tài sản là quan hệ đối vật, theo đó, nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp được đảm bảo thông qua một tài sản cụ thể mà tài sản đó tạo ra những lợi thế và khả năng bảo đảm an toàn trong việc thu hồi nguồn vốn cho vay cho bên nhận thế chấp,
cũng như giải quyết nhu cầu về vốn và tạo ra những nguồn vốn mới cho bên thế chấp. Tài sản trong quan hệ thế chấp QSDĐ với tư cách là đối tượng thế chấp chính là QSDĐ được pháp luật cho phép người sử dụng đất được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn.
Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao
dịch thế chấp QSDĐ.Vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp đa số các quốc gia trên thế giới quy định, một giao dịch thế chấp hợp pháp khi các bên thỏa thuận thông qua hợp đồng và hợp đồng đó phải được cơng chứng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, các quy phạm pháp luật điều chỉnh trực tiếp các nội dung về
hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ.
Những thỏa thuận cơ bản của các bên khi xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ cũng là những điều khoản cơ bản được ghi nhận trong Hợp đồng thế chấp và chúng sẽ là cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm pháp lý lẫn nhau, cũng như trách nhiệm trước Nhà nước.
Thứ năm, các quy định liên quan đến đăng ký và công bố thông tin
liên quan đến nội dung thế chấp QSDĐ tại các cơ quan có thẩm quyền. Do biện pháp thế chấp không yêu cầu việc chuyển giao tài sản, bên thế chấp vẫn sử dụng đất một cách bình thường và vẫn có khả năng thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ, do vậy, để hạn chế các rủi ro đối với bên nhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp hoặc thẩm định đối tượng khi giao kết các thỏa thuận có đối tượng là QSDĐ, Nhà nước đã đặt ra các quy định về kê khai, đăng ký và tra cứu thông tin liên quan đến hoạt động thế chấp QSDĐ.
Thứ sáu, điều chỉnh pháp luật về chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ
và xử lý QSDĐ; bao gồm các quy định về (i) các trường hợp chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và (ii) những thủ tục cần thiết để giải trừ thế chấp. Điều này nhằm đảm bảo trong trường hợp đến hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ trả nợ thì pháp luật tơn trọng việc các bên xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Chỉ khi các bên khơng có thỏa thuận thì việc xử lý QSDĐ được thực hiện theo phương thức và thủ tục theo pháp luật quy định.