+ Tổng hồ sơ đã xóa đăng ký thế chấp là: 750 hồ sơ.
Với số liệu nêu trên cho thấy, giao dịch thế chấp QSDĐ diễn ra hàng năm trên địa bàn thành tỉnh là rất lớn. Các Ngân hàng có số lượng giao dịch thế chấp lớn như: Ngân hàng TMCP Công Thương, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương. Theo đó, các Văn phịng Cơng chứng, Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố cũng làm việc với cường độ rất cao. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến động, hoạt động kinh doanh chứa đựng rủi ro thì việc nghiên cứu, thẩm tra hồ sơ, xác minh hiện trạng tài sản là QSDĐ và TSGLVĐ và việc định giá giá trị của QSDĐ thế chấp một cách cẩn trọng là việc làm vô cùng cần thiết và trở thành nguyên tắc quan trọng hàng đầu của các Văn phịng Cơng chứng, Văn phịng Đăng ký QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia giao dịch, phòng tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp nhưng người có QSDĐ cũng có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn cho đầu tư. Bất kỳ một sự lơ là, tắc trách và bất cẩn trong q trình thực hiện cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro cho các bên, đặc biệt là bên nhận thế chấp. Điều đó địi hỏi, các công chứng viên, các cán bộ thực hiện thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp và giải trừ thế chấp QSDĐ không chỉ giỏi về chuyên môn, về kinh nghiệm thực tế, am tường, nhanh nhạy với thị trường, mà cịn phải có đạo đức nghề nghiệp. Với vai trị là các thể chế trung gian hỗ trợ cho các bên tham gia giao dịch thế chấp, cũng với vai trò là chủ thể quản lý và kiểm soát các giao dịch thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo cho các giao dịch được thiết lập và thực hiện đúng pháp luật, khơi thông nguồn vốn, kiến tạo cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân, các Văn phịng Cơng chứng, Văn phịng Đăng ký QSDĐ của tỉnh Lào Cai đã phát huy hết vai trị, trách nhiệm của mình trong q trình thực thi nhiệm vụ cơng tác. Kết quả nêu trên là một minh chứng cho những thành công đạt được. Tuy nhiên, khách quan cũng nhận thấy rằng, hoạt động này trên thực tế cũng đã và đang gặp nhiều rào cản và trở ngại. Nhiều giao dịch thế chấp không thể thiết lập hoặc không thể triển khai do gặp nhiều những vướng mắc mà thực tế thiếu đi những cơ sở pháp lý điều chỉnh.
Có thể khẳng định rằng, hoạt động cho vay có tài sản thế chấp là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đã và đang là một kênh kinh doanh tín dụng vơ cùng sơi động, hấp dẫn của các TCTD nhưng cũng chứa đựng nhiều sự vướng mắc và phức tạp. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân và đặc biệt là địa bàn hoạt động của các chi nhánh ở các thành phố thuộc tỉnh như: Thành phố Lào Cai, thành phố Sa Pa, các trung tâm huyện, thị trấn, thị tứ nơi có tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng, mức tăng trưởng kinh tế cao và thị trường bất động sản sơi động thì hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu là nhà đất bởi đối với hộ gia đình, cá nhân thì đất ở và nhà ở là tài sản lớn đối với họ, có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với gia đình trong việc sinh sống, lập nghiệp và làm giàu. Bởi vậy, khi có nhu cầu về vốn và nhu cầu tài chính để phục vụ cho tiêu dùng, tài sản có giá trị này được nghĩ đến đầu tiên trong việc dùng nó để bảo đảm cho mục đích vay. Về phía TCTD, thế chấp QSDĐ, tài sản là nhà, đất ở và đất kinh doanh là đối tượng bảo đảm được chú trọng bởi tính thanh khoản tốt, linh hoạt trong vấn đề xử lý để thu hồi nợ. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hoạt động này trên thực tế cũng gặp vơ vàn những khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân cả từ hệ thống chính sách, pháp luật và cả từ cơ chế thực thi. Phần dưới đây sẽ là sự phản ánh của thực trạng này.
2.2.2. Một số khó khăn, vướng mắc và những rào cản trong quá trình thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tổ thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Lào Cai
Mặc dù hệ thống pháp luật đã có sự sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện tương đối đầy đủ, cũng như việc phối hợp, triển khai công tác xử lý tài sản đảm bảo là QSDĐ, TSGLVĐ của TCTD với bên thế chấp, khách hàng vay và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ngày càng có hiệu quả, góp phần thúc đẩy xử lý nợ xấu, tăng tính thanh khoản đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật, trên địa bàn tỉnh Lào Cai trong những năm qua, các TCTD vẫn cịn gặp một số khó khăn, vướng mắc cụ thể như sau nếu xét từ khía cạnh pháp luật:
2.2.2.1. Bất cập về quyền thu giữ tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ trong quá trình xử lý nợ của các TCTD.
Khi BLDS 2015 có hiệu lực thi hành đã bỏ một trong những quyền của bên nhận thế chấp đó là quyền thu giữ tài sản thế chấp của bên nhận thế
chấp, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Điều này gây khó khăn rất lớn đến quyền xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD. Bởi vì, các TCTD khơng thể chủ động thu giữ nếu các chủ tài sản khơng đồng thuận, cố tình chống đối, thậm chí tạo ra các tranh chấp khác liên quan đến tài sản bảo đảm để khởi kiện ra tòa nhằm kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm. Các TCTD sẽ phải chờ bản án của Tòa án, tạo tâm lý chây ỳ trả nợ của bên có nghĩa vụ, tạo áp lực lên cho các cơ quan xét xử. Theo đó, việc xử lý tài sản bảo đảm của DATC sẽ bị kéo dài thời gian, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả xử lý nợ xấu của DATC. Trong khi đó, quyền thu giữ tài sản bảo đảm đã được thực hiện từ hơn 10 năm qua theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (Điều 63).
Sau đó Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD đã được ban hành nhằm khắc phục những bất cập trong BLDS 2015 thông qua việc ban hành những quy định cụ thể, tạo ra hành lang pháp lý đối với hoạt động thu giữ tài sản bảo đảm là QSDĐ, TSGLVĐ tại các TCTD. Theo đó, tại Khoản 1, Điều 7, Nghị quyết số 42 quy định cụ thể bên thế chấp, bên giữ tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay đó có nghĩa vụ bàn giao tài sản thế chấp kèm theo đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản bảo đảm cho TCTD để xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp bên bảo đảm, bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho TCTD để xử lý thì TCTD được thu giữ tài sản bảo đảm.
Như vậy, nếu trước đây, các TCTD đương nhiên được quyền thu giữ tài sản bảo đảm, thì đến nay hầu như khơng có quyền này, vì gần như 100% hợp đồng bảo đảm được quyền thu giữ tài sản theo Nghị quyết 42 chỉ có thỏa thuận về quyền xử lý tài sản bảo đảm, mà khơng có thỏa thuận về quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Ngoài ra, điều kiện thứ ba của Nghị quyết 42 là “Giao dịch bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm đã được đăng ký theo quy định của pháp luật” cũng dẫn đến việc loại bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm mà trước đây đương nhiên có quyền thu giữ (đối với TSGLVĐ là tài sản hình thành trong tương lai, đang trong quá trình xây dựng và chưa được đăng ký quyền sở hữu).
2.2.2.2. Bất cập về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng
Đối với hoạt động bán đấu giá tài sản, hiện nay chưa có cơ chế riêng trong hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ cho hoạt động xử lý nợ, đặc biệt
là xử lý nợ xấu tại các TCTD. Việc bán đấu giá tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi nợ tại các TCTD vẫn đang được áp dụng theo các quy định đối với các tài sản thông thường. Điều này làm gia tăng các nguy cơ rủi ro đối với các TCTD khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm cũng như bên thứ ba trúng đấu giá khi xử lý tài sản. Bởi lẽ, do áp dụng các cơ chế giống như việc bán đấu giá tài sản thơng thường, vì vậy, việc bán đấu giá tài sản chỉ hoàn tất sau khi bên thế chấp ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản với bên trúng đấu giá23. Việc xử lý trường hợp này tương đối phức tạp, bắt đầu bằng việc bên nhận thế chấp thực hiện việc khởi kiện ra tịa án có thẩm quyền. Dựa trên việc khởi kiện này, cơ quan thi hành án tiến hành việc thu giữ tài sản. Lúc này, tài sản sẽ được tiến hành bán đấu giá bởi tổ chức bán đấu giá. Đó là chưa kể trường hợp Bên thế chấp tự ý bán tài sản cho người khác, tẩu tán các tài sản như cơng trình, nhà máy, cơ sở hạ tầng… gắn với QSDĐ được thế chấp mà các TCTD, tổ chức bán đấu giá khơng thể kiểm sốt, ngăn chặn hiệu quả.
Đối với hình thức xử lý tài sản thế chấp thông qua việc các TCTD tự bán QSDĐ, tài sản gắn liền với đất:
Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, TCTD có quyền tự xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ. Đối với phương thức này, bên bên nhận thế chấp phải phối hợp với bên chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản là QSDĐ, TSGLVĐ. Tuy nhiên, trên thực tế các văn phịng cơng chứng thường sẽ u cầu TCTD ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, TSGLVĐ cho bên nhận chuyển nhượng với tư cách là chủ thể đại diện cho bên thế chấp (phải có văn bản ủy quyền hợp pháp của bên thế chấp, chủ sử dụng hợp pháp).
Tại Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, trong đó, khoản 2 Điều 12 khẳng định: “Trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ,
tài liệu chứng minh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thì bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một (01) bản chính hợp đồng bảo đảm đã được cơng chứng, chứng thực theo quy định