tiền hàng năm, sử dụng cho mục đích chủ yếu là để ở, để sản xuất kinh doanh thu lợi nhuận trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp - những loại đất có khả năng sinh lợi, có giá trị trong đời sống vật chất và tinh thần của hộ gia đình, cá nhân thì TCTD sẽ nhận làm tài sản bảo đảm để cấp vốn cho họ. Đây cũng là điều hợp lý bởi các loại đất này có khả năng chuyển dịch linh hoạt trên thị trường sẽ bảo đảm hơn quyền lợi cho các TCTD khi xử lý tài sản thế chấp nếu hộ gia đình, cá nhân khơng thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn.
Cùng với đó, đối tượng thế chấp dù khơng được nhắc tới trong phạm vi của đề tài này, song không thể không nhắc tới khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp tại TCTD, đó là tài sản gắn liền với đất với tính cách là một thể thống nhất không thể tách rời. Việc phân loại, tách bạch QSDĐ và TSGLVĐ giúp cho bên nhận thế chấp xác định chính xác đối tượng của hợp đồng thế chấp khi chủ sở hữu của TSGLVĐ không đồng thời là người sử dụng đất và ngược lại. Hơn nữa, khi xác định các TSGLVĐ còn giúp các TCTD khi thẩm định tính xác thực về tài sản đó cũng như thẩm quyền đăng ký của cơ quan có thẩm quyền.
2.1.3. Nội dung thỏa thuận của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
2.1.3.1. Thỏa thuận về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Phạm vi thế chấp là giới hạn về tài sản được thế chấp bởi bên thế chấp. Phạm vi thế chấp được quy định nhằm giúp cho các bên xác định được tài sản nào được thế chấp và không được thế chấp, đồng thời đưa ra được phần tài sản tương ứng với giá trị thế chấp tương ứng với nghĩa vụ được bảo đảm để đảm bảo sự cân bằng về mặt lợi ích cho cả hai bên. Theo đó, phạm vi thế chấp QSDĐ được quy định tại cụ thể tại Điều 716 BLDS 2015.
Như vậy, về cơ bản, QSDĐ có thể hồn tồn trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp. Tuy nhiên, không phải lúc nào tài sản trên đất cũng thuộc về người sử dụng đất, cũng như người có tài sản trên đất chưa chắc đã là người sử dụng đất, Điều này gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ chưa thực hiện, làm sao vừa phải bảo đảm việc thanh toán để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, đồng thời vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ thể khác có tài sản trên đất. Khắc phục
vấn đề này, BLDS 2015 đã tách riêng vấn đề này và có những quy định cụ thể tại Điều 325, 326 như sau:
- Điều 32 BLDS quy định: Thế chấp QSDĐ mà không thế chấp TSGLVĐ: “1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài
sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.2.Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
- Tiếp đó, Điều 326 quy định về thế chấp TSGLVĐ mà không thế chấp QSDĐ: “1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không
thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Có thể thấy việc sửa đổi BLDS đã có sự tham khảo và chỉnh lý dựa trên những bất cập từ thực tiễn. Theo đó, rất nhiều tranh chấp dân sự đã xảy ra trong thời gian vừa qua liên quan đến các giao dịch thế chấp có đối tượng là QSDĐ, các bên trong tranh chấp thường khơng có sự đồng thuận về phạm vi hoặc cách thức xử lý tài sản thế chấp, giải quyết quyền lợi của bên thứ ba trong trường hợp tài sản trên đất và QSDĐ khơng cùng chủ sở hữu,…Do đó, đây là cơ sở giúp các tịa án giải quyết nhanh chóng các vụ án đất đai được hiệu quả và thỏa đáng, giảm tỉ lệ khiếu kiện đất đai kéo dài, giúp cho các giao dịch thế chấp đất đai trở nên thuận lợi, dễ dàng và có độ tin cậy cao hơn.
2.1.3.2. Thỏa thuận về giá trị thế chấp và khoản vay
Tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 296 BLDS 2015 có thể được dùng bảo bảo nhiều nghĩ vụ dân sự nếu tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm đó giá trị tài sản “lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” Về “thỏa
thuận khác” được giải thích tại Điều 5 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 163) như sau: Các bên có thể “ơthỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”. Xuất phát từ quy định trên, có thể thấy rằng, giá trị QSDĐ được các bên tham gia quan hệ thế chấp thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, TCTD tự chịu trách nhiệm, tự chịu rủi ro trong việc giải quyết nợ xấu nếu xảy ra đối việc đảm bảo khoản vay của mình.Tùy thuộc vào mức độ quan trọng và giá trị trên thực tế cũng như lâu dài của dự án, khả năng hồn vốn cũng như sức mạnh tài chính của nhà đầu tư, TCTD có thể quyết định khoản vay có giá trị cao hơn so với QSDĐ được thế chấp.
Rõ ràng QSDĐ ở đây mang ý nghĩa như một lời cam kết giữa bên có nghĩa vụ với bên có quyền, và nếu như họ đồng ý giá trị khối tài sản tương ứng với nghĩa vụ mà hai bên đã giao kết trước đó thì luật pháp buộc phải tơn trọng điều này. Tuy nhiên, quy định về giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng hết sức quan trọng đối với những trường hợp QSDĐ được thế chấp là đất được giao hoặc cho thuê có thời hạn. TCTD căn cứ vào mức giá này để có thể xác định trị giá khoản vay được phù hợp, tránh các rủi ro đối với việc đảm bảo thanh toán và khả năng bù trừ nghĩa vụ khi đến hạn.
Ngoài ra, để đảm bảo an tồn tín dụng cho tồn hệ thống thì việc kiểm tra, giám sát trong quá trình thực hiện định giá cũng như nhận thế chấp QSDĐ tại các TCTD cần được thực hiện chặt chẽ, nghiêm túc. Với tính chất hoạt động của các TCTD là huy động vốn trong dân chúng để cho vay nên tài sản của người gửi tiền phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực, uy tín và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng. Vì vậy, cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát hoạt động cho vay của TCTD để phòng ngừa rủi ro cho người dân. Hàng loạt các vụ vỡ nợ trong thời gian qua là minh chứng điển hình cho sự tự do thái quá của cán bộ tín dụng trong hoạt động cho vay và sự
buông lỏng trong thanh tra, giám sát hoạt động của Nhà nước đối với hoạt động cho vay.
2.1.3.3. Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng
Đây là thỏa thuận cơ bản nhằm đảm bảo các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ phải tôn trọng và thực hiện theo những thỏa thuận và cam kết đó nhằm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích của hai bên, mặt khác, cũng thể hiện sự tôn trọng pháp luật và đạo đức xã hội của các chủ thể. Theo quy định của LĐĐ 2013 và BLDS 2015 thì thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp bao gồm các thỏa thuận cơ bản sau đây:
* Bên thế chấp QSDĐ
Thứ nhất, được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Thực tế cho thấy đất đai là bất động sản cho nên bên thế chấp vẫn giữ tài sản đó và chỉ giao giấy tờ cho bên nhận thế chấp, nghĩa là bên thế chấp được chiếm giữ đất để sử dụng, khai thác lợi ích của đất đai. Do đó, tuy QSDĐ đã được đem thế chấp nhưng bên thế chấp vẫn được sử dụng để đảm bảo cuộc sống của họ. Mặt khác, bên nhận thế chấp khơng thể có điều kiện sử dụng hết diện tích đất mà mình nhận thế chấp bởi vì các TCTD không làm chức năng sản xuất nông nghiệp và cũng không thể sử dụng đất được thế chấp vào mục đích khác.
Thứ hai, được nhận khoản tiền tiền vay từ hợp đồng tín dụng được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp QSDĐ
Sau khi thực hiện việc giao kết hợp đồng thế chấp như đã thỏa thuận, bên thế chấp được bên nhận thế chấp bàn giao khoản vay như đã thỏa thuận.Đây cũng chính là mục đích mà bên thế chấp hướng đến trong quá trình giao kết hợp đồng thế chấp.Việc chuyển giao tiền vay có thể được thực hiện thông qua các phương thức như chuyển giao toàn bộ hoặc chuyển giao từng phần, phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên.Việc chi trả tiền vay được thực hiện thông qua đơn vị tiền tệ là đồng Việt Nam, tuy nhiên, trong một số trường hợp tổ chức kinh tế cũng có thể vay bằng ngoại tệ21
.