Trước các diễn biến phức tạp của thị trường tín dụng và thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, Bộ Tư pháp đã nhận thấy những phát sinh từ vấn đề nhận thế chấp QSDĐ, tuy nhiên, văn bản hướng dẫn vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng, và không giải quyết được vướng mắc trên thực tế. Do đó, cần thiết xây dựng Luật đăng ký giao dịch bảo đảm mà ở đó quy định cụ thể về hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống nhất trong phạm vi cả nước; công chứng, chứng thực; xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng trên cơ sở khắc phục những chồng chéo bất cập trong quy định LĐĐ, Luật Nhà ở, các Nghị định khác…
- Các giải pháp khác
Một là, đào tạo nguồn lực cán bộ thẩm định tài sản cho vay
Thông qua việc nghiên cứu về bảo đảm tiền vay ta thấy, bảo đảm tiền vay không phải là một bảo đảm chắc chắn để TCTD thu hồi vốn vay. Nó chỉ là biện pháp phịng ngừa và có thể khắc phục hậu quả rủi ro hoặc một phần rủi ro. Điều mà các TCTD cần quan tâm là vấn đề tự chủ và tự quyết định lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay. Theo tác giả, biện pháp hàng đầu về bảo đảm tiền vay “TCTD chủ động tìm kiếm các dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có hiệu quả và có khả năng hồn trả nợ vay” cần được quán triệt đối với TCTD để nâng cao độ an toàn trong hoạt động tín dụng của các TCTD.
Hai là, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ các TCTD
Có thể nói rằng, đạo đức kinh doanh là tơn trọng ln lý nghề nghiệp và các quy tắc ứng xử nhằm bảo đảm trách nhiệm của mỗi cán bộ tín dụng, cũng như tồn hệ thống các TCTD đối với đối tác, khách hàng và toàn xã hội, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định và định giá tài sản bảo đảm. Đây là yếu tố hết sức cơ bản, quan trọng vì nó khơng chỉ liên quan đến hiệu quả kinh doanh của hệ thống các TCTD, chống rủi ro, mà nó cịn ảnh hưởng và tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Trong thời gian qua, hàng loạt vụ án lớn xảy ra dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp mất khả năng trả nợ cho các TCTD
một phần là do có sự tiếp tay của một bộ phận cán bộ hoạt động trong các TCTD cho các chủ thể sai phạm. Do vậy, ngay từ khâu kiểm tra đầu vào, cần phải có chế độ thi tuyển nghiêm ngặt, cơng minh, khách quan để tuyển dụng được những người có đủ khả năng, đáp ứng được yêu cầu chuyên môn và nhiệm vụ đề ra. Bên cạnh đó, trong q trình hoạt động, cần có cơ chế kiểm soát nội bộ chặt chẽ, thực hiện việc giám sát và báo cáo thường xuyên của lãnh đạo đối với cán bộ, nhân viên thuộc mình quản lý để bảo đảm hoạt động tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật.
Bốn là, nâng cao hiệu quả hoạt động thanh tra đối với các khoản vay thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất
Hiện nay, việc thanh tra, kiểm tra đối với các khoản vay thế chấp QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất cịn mang tính hình thức, chiếu lệ. Hiện nay, hầu hết các TCTD đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp mà chưa chú trọng đến tình hình kinh tế, sản xuất kinh doanh và các nguồn khác tạo ra khả năng trả nợ của khách hàng. Do đó, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện thường xuyên, chặt chẽ việc đánh giá lại giá trị của tài sản được khách hàng mang ra bảo đảm. Khi phát hiện giá QSDĐ, TSGLVĐ có những biến động bất thường, đe dọa đến việc đảm bảo của khoản vay thì cần áp dụng các biện pháp mạnh mẽ và chắc chắn hơn như yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ.
Kết luận chƣơng 3
Trên cơ sở những bất cập ở chương 2 đã được tác giả đã vận dụng các phương pháp chứng minh, so sánh, đối chiếu để làm nổi bật những tồn tại, vướng mắc của pháp luật về giải quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ ở trong quá trình vận dụng vào thực tiễn. Qua những nội dung đã đạt được cũng như những vấn đề còn tồn tại chưa được giải quyết, tác giả đưa ra phương hướng và đề xuất những giải pháp tích cực nhằm góp phần hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng ở của hộ gia đình, cá nhân, nhằm đảm bảo tính an tồn pháp lý của biện pháp này với tư cách là một trong những công cụ hiệu quả đối với sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung, đối với sự tồn tại và phát triển của các giao dịch dân sự nói chung.
KẾT LUẬN
Thị trường thời gian qua đã nổi lên thực trạng các TCTD hoạt động cầm chừng bởi một lượng lớn tiền cho vay đối với bất động sản chưa thể thu hồi được. Đây được coi là hiện tượng “nợ xấu” đang được nhà nước và toàn xã hội quan tâm. Nếu khơng giải quyết được hiện tượng này thì nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng rất lớn do nguồn vốn trong các TCTD được coi là dòng chảy tiền tệ làm lưu thông các hoạt động của nền kinh tế. Một trong những giải pháp cho vấn đề này là xử lý số tài sản thế chấp là bất động sản hiện đang còn “nằm im” rất lớn trong sự theo dõi của các TCTD. Tuy nhiên việc thực hiện lại không dễ dàng mặc dù chúng ta cũng đã có những căn cứ pháp lý khá đầy đủ để thực thi hoạt động này. Lý do là những quy định về thế chấp là QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng cịn nhiều bất cập trước thực tế sơi động đang diễn ra. Do đó, việc nghiên cứu những quy định pháp luật về thế chấp là QSDĐ, từ đó, tìm ra những hạn chế, bất cập và đưa ra các giải pháp hồn thiện có ý nghĩa trong hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung, góp phần giải quyết thực trạng nợ xấu đang tồn tại trên thực tế.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trần Đào Tùng Anh (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
cho nghĩa vụ của người thứ ba theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
2. Lê Thị Thúy Bình (2015), “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất“, Tạp chí Kiểm sát, (18).
3. Đỗ Thị Bình (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, vấn đề
lý luận và thực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu,
Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
4. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
5. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006), Hà Nội.
6. Vũ Khánh Din (2012), “Thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba thực trạng và giải pháp“, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (8).
7. Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
8. Phạm Thị Hương Giang (2015), “Bình luận về chế định hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (11).
9. Trần Quang Huy (2006), “Quyền sử dụng đất, đặc điểm và nội dung pháp lý của quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (8).
10. Hồ Quang Huy (2013), “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4).
11. Ngơ Văn Lượng (2015), “Bàn về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch”, Tạp chí Kiểm sát, (18).
12. Sỹ Hồng Nam (2015), “Một số điểm mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (2).
13. Nguyễn Thị Nga (2005), “Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995“, Tạp
chí Nhà nước và pháp luật, (4).
14. Nguyễn Thị Nga (2010), Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân
hàng trong quá trình đầu tư của người sử dụng đất, thực trạng pháp luật và một số kiến nghị, Nxb Hà Nội, Hà Nội.
15. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
16. Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội. 17. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
18. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội. 19. Quốc hội (2010), Luật Trọng tài thương mại, Hà Nội. 20. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.
21. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
22. Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội.
23. Lê Thị Thu Thủy (2004), “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng những vướng mắc cần khắc phục”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (41). 24. Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện các quy định về thế chấp
quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
Hà Nội, Hà Nội.
25. Trần Văn Tuân (2013), “Một số ý kiến về việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đã hết thời hiệu thi hành án hoặc có quyết định giám đốc thẩm hủy bản án có hiệu lực nhưng vẫn cịn tranh chấp“,
Tạp chí Tịa án nhân dân, (16).
26. Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (05).
27. Đỗ Thị Hải Yến (2014), “Một số ý kiến về thế chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003“, Tạp chí Tịa án nhân dân, (15).
28. Đỗ Thị Hải Yến (2017), “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vơ hiệu hay không khi không đăng ký giao dịch bảo đảm”, Tạp chí
Tịa án nhân dân, (23).
29. Đỗ Thị Hải Yến (2019), “Một số bất cập trong pháp luật hiện hành về đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước