21. Điều 3, Thông tư 24/2015/TT-NHNN do Ngân hàng nhà nước ban hành quy định cho vay bằng ngoại tệ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng vay là người cư trú
2.1.5. Xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thu hồi nợ
Hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD gắn bó mật thiết với biện pháp thế chấp tài sản, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, TSGLVĐ như một công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong q trình thực hiện hợp đồng vay của khách hàng, đồng thời cũng tạo ra sức ép, động lực để thúc đẩy khách hàng vay trả nợ đầy đủ, đúng hạn theo các nội dung đã cam kết. Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các TCTD thường rất cao, địi hỏi phải có giá trị lớn, ổn định trong thời gian dài cũng như phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các TCTD lại không đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phụ vụ hoạt động cầm cố tài sản, do đó biện pháp cầm cố rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua hoạt động thế chấp tài sản. Có thể khẳng định rằng QSDĐ, TSGLVĐ chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại tài sản được thế chấp tại các TCTD, dư nợ liên quan đến bất động sản luôn ở tỷ trọng cao và dành được sự chú ý lớn của các TCTD khi xây dựng chiến lược phát triển thị trường, chiến lược kinh doanh của mình trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hàng
cũng thực hiện việc hồn trả, thanh tốn khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các TCTD phải xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp để bù trừ, thanh tốn khoản nợ chưa được hồn trả hoặc hoàn trả chưa đầy đủ như theo Hợp đồng tín dụng. Có thể thấy rằng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ trong hoạt động xử lý nợ tại các TCTD diễn ra khá thường xuyên, có vai trị quan trọng trong hoạt động kinh doanh, quản trị rủi ro và cân đối tài chính của các TCTD. Tính chất, đặc điểm và sự ảnh hưởng của hoạt động này đối với các TCTD thể hiện ở cả góc độ kinh tế và góc độ pháp lý cụ thể như sau:
Dưới góc độ kinh tế, bản chất của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ,
TSGLVĐ là việc các TCTD thông qua các giao dịch kinh tế đưa các bất động sản này ra thị trường, chuyển hóa thành tiền để bù đắp cho khoản vay, khoản tín dụng mà khách hàng vay chưa thực hiện được, đảm bảo các chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng cũng như cân đối, duy trì các tỷ lệ an tồn theo quy định của Ngân hàng nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền và các cam kết, quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng tại các TCTD. Hiệu quả kinh tế của việc xử lý QSDĐ, TSGLVĐ được thế chấp phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm tính thanh khoản của tài sản, diễn biến của thị trường bất động sản tại thời điểm xử lý, vị trí, địa thế của bất động sản; nội dung quy hoạch và chiến lược, chính sách phát triển kinh tế tại địa phương có bất động sản… Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng, khơng chỉ đảm bảo quyền lợi, doanh thu cho các TCTD mà còn là giải pháp cốt lõi, hiệu quả trong hoạt động xử lý nợ xấu trên toàn hệ thống, đảm bảo sự an toàn, ổn định của thị trường tài chính quốc gia.
Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ để xử
lý nợ là việc các TCTD bằng hành vi của mình đơn phương định đoạt quyền sở hữu các bất động sản này khi bên thế chấp/bên có nghĩa vụ vi phạm các quy định, các cam kết trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Như đã trình bày ở trên, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ có thể liên đới, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác có liên quan, có sự tham gia, kiểm sốt của nhiều cơ quan quản lý nhà nước, vì vậy các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này được xây dựng một cách chi tiết, điều chỉnh nhiều nội dung khác nhau có liên quan đến q trình xử lý: điều kiện,
phương thức xử lý đối với từng loại tài sản (QSDĐ, nhà ở, cơng trình xây dựng, dự án đầu tư,…); hồ sơ, trình tự thủ tục, các cơ quan quản lý có thẩm quyền thực hiện việc xử lý tài sản (cơ quan, tổ chức bán đấu giá,…), tiếp nhận hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, đăng ký biến động đối về QSDĐ, TSGLVĐ, thay đổi GCNQSDĐ, TSGLVĐ; giải quyết khiếu nại, tranh chấp có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, TSGLVĐ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành (cụ thể: Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 303 BLDS 2015, Điều 59, Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) thì phương thức xử lý QSDĐ được thực hiện trước hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như: (i) bán tài sản bảo đảm, (ii) bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm, (iii) bên nhận bảo đảm nhận tiền hoặc tài sản thay thế của chủ thể thứ ba; hoặc (iv) các bên có thể thỏa thuận một phương thức xử lý khác hoặc do pháp luật chỉ định (Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp về một trong các phương thức xử lý nêu trên hoặc xử lý khơng được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước hoặc tự mình thực hiện các hành vi cụ thể để bảo vệ quyền lợi cho mình như: (i) khởi kiện u cầu Tồ án xử lý QSDĐ, (ii) yêu vệu cơ quan nhà nước tổ chức bán đấu giá; hoặc (iii) chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ (Điều 301 BLDS 2015, Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP).
Từ các quy định trên cho thấy, các phương thức xử lý QSDĐ được quy định trước hết dựa trên sự ưu tiên và tạo quyền chủ động cho các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp quyết định. Theo đó, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể mà các bên có thể lựa chọn và thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ nào cho phù hợp và thuận lợi với các bên. Pháp luật chỉ can thiệp và chỉ định các phương thức xử lý QSDĐ cụ thể khi các bên không thỏa thuận hoặc không tự dàn xếp được với nhau trong việc xử lý QSDĐ mà thơi. Việc phân định thành hai trường hợp “có thỏa thuận hoặc khơng có thỏa thuận” của các chủ thể về phương thức xử lý QSDĐ để có sự điều chỉnh phù hợp là thể hiện sự mềm
dẻo và linh hoạt của pháp luật hiện hành, là sự kết hợp giữa việc tôn trọng tối đa quyền tự do ý chí của các chủ thể tham gia quan hệ và sự điều chỉnh, định hướng của Nhà nước.
Bên cạnh đó, khi các chủ thể thực hiện xong nghĩa vụ tài sản thì cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp QSDĐ. Xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) là thủ tục hành chính thực hiện tại cơ quan quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến việc đăng ký giao dịch đảm bảo đối với khoản vay tiền tại các hệ thống ngân hàng thương mại.