24. Điều 106 Luật đất đai
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
Trên cơ sở những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ đã chỉ ra ở chương 2, trước những yêu cầu đặt ra của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và xu thế hội nhập, trong thời gian tới cần hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ với những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, về chủ thể nhận thế chấp QSDĐ.
Hệ thống quy phạm pháp luật của Việt Nam cũng như các hiệp ước quốc tế, hiệp định thương mại song phương và đa phương cần được điều chỉnh theo hướng tạo ra sự công bằng về phạm vi nhận thế chấp QSDĐ của các TCTD trong và ngoài nước, do tổ chức, cá nhân nắm quyền chi phối, sở hữu hay có vốn đầu tư của nước ngoài. Điều này tạo ra một sân chơi bình đẳng và làm tăng tính cạnh tranh cho thị trường tín dụng, đảm bảo quyền và
lợi ích của các bên, đồng thời phù hợp với tinh thần của các chính sách tự do hóa thương mại tồn cầu đang được thúc đẩy mạnh mẽ mà Việt Nam là một thành viên tham gia rất tích cực.
- Về điều kiện của đối tượng được thế chấp là QSDĐ: Phải có quy định và định nghĩa cụ thể về vấn đề “đất khơng có tranh chấp”. Theo đó, chỉ những khiếu kiện đã được cơ quan Tòa án thụ lý, những khiếu nại đã được cơ quan có thẩm quyền đồng ý giải quyết mới được xem xét làm căn cứ xác định tình trạng pháp lý của diện tích đất chuẩn bị được thế chấp. Bên cạnh đó, thẩm quyền xác định tình trạng đất có tranh chấp hay khơng nên được giao cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện, bởi vì đây là cơ quan chuyên trách, có trình độ chun mơn cao và có cơ sở dữ liệu đầy đủ, giúp cho việc thẩm tra, thẩm định được tiến hành chính xác và nhanh chóng hơn.
Thứ hai, về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ.
Để đảm bảo các chủ thể thực hiện đúng các quy định liên quan đến hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ, cần có sự đồng bộ giữa BLDS và LĐĐ, theo đó, nếu trong các hợp đồng thơng thường như hợp đồng vay, hợp đồng góp vốn,… mà trong nội dung của hợp đồng có xuất hiện các giao dịch cần phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực thì tồn bộ hợp đồng chỉ có hiệu lực khi việc đăng ký hồn tất. Bên cạnh đó, thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ nên quy định là thời điểm Văn phòng ĐKQSDĐ ghi nhận biến động về QSDĐ liên quan đến hoạt động thế chấp và đóng dấu xác nhận vào GCNQSDĐ của bên thế chấp. Như vậy vừa đảm bảo tính chính xác, cụ thể và giảm thiểu rủi ro cho giao dịch thế chấp, nhưng cũng đồng thời giúp cho các bên thuận lợi khi tiến hành giao kết và thực hiện các hoạt động liên quan đến thế chấp QSDĐ.
Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ.
Pháp luật cần quy định rõ về quyền góp vốn của bên thế chấp đối với QSDĐ vào tổ chức kinh tế mới hoặc theo hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) như thế nào? Có cần sự đồng ý hay chấp thuận của bên nhận thế chấp hay khơng và việc bảo lưu quyền truy địi, hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba trong quan hệ góp vốn, hợp tác kinh doanh được giải quyết như thế nào? Thơng thường, việc góp vốn thường khơng được chấp thuận vì sẽ phải chuyển quyền sở hữu đối với QSDĐ cho pháp nhân mới
thành lập, tuy nhiên, nếu như ngân hàng và các TCTD khác vẫn chấp thuận khi bên thế chấp thành lập dự án đầu tư phải thành lập doanh nghiệp mới, căn cứ vào tiềm năng cũng như triển vọng của dự án bên nhận thế chấp vẫn có thể đồng ý cho bên thế chấp góp vốn bằng tài sản thế chấp. Cịn việc góp vốn hợp tác kinh doanh theo hợp đồng BCC không làm thay đổi quyền sở hữu đối với QSDĐ, tuy nhiên lúc này người trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai sẽ không chỉ là bên thế chấp nữa và cịn cả phía đối tác; việc xây dựng, hình thành tài sản trên đất có thể làm xuất hiện các quan hệ thế chấp mới, do vậy khi bên thế chấp có ý định góp vốn hợp tác kinh doanh bằng tài sản là QSDĐ vẫn phải có sự đồng ý, chấp thuận của bên nhận thế chấp và bên nhận thế chấp phải được trao các quyền năng đặc biệt để bảo lưu quyền xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn (ví dụ như có quyền đồng ý hay không đồng ý cho phép xây dựng các cơng trình, hệ thống mà các tài sản trên đất không phải do bên thế chấp làm chủ sở hữu; cho phép hay khơng cho phép thế chấp tài sản hình thành trên đất trong q trình hợp tác kinh doanh…).
Ngồi ra, do QSDĐ là một loại tài sản đặc thù mà giá trị của nó thay đổi tùy thuộc vào tình hình thực tế như vị trí quy hoạch thay đổi, sự điều chỉnh bảng giá đất hàng năm theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ - CP của Chính phủ quy định về giá đất, vì vậy, trong trường hợp có sự thay đổi về giá trị QSDĐ, bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu thỏa thuận lại về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ của mình. Ví dụ như nếu giá trị QSDĐ tăng lên, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu khoản vay được bảo đảm cũng phải tăng lên theo tỷ lệ tương ứng, hoặc trong trường hợp giải ngân vốn cho các dự án bất động sản mà ngân hàng hay các TCTD có cơ sở khẳng định QSDĐ được thế chấp không đủ để đảm bảo cho khoản vay thì có quyền u cầu bên thế chấp phải thế chấp thêm tài sản để đảm bảo việc vay vốn nếu không sẽ không tiếp tục giải ngân nữa (đây là điều kiện rất có ý nghĩa để các ngân hàng giải quyết nợ xấu tồn đọng do thế chấp bất động sản, đồng thời giảm thiểu nguy cơ bong bóng thị trường bất động sản do giá trị của cơng trình thấp trong khi giá bán lại bị đội lên quá cao để trả nợ ngân hàng).
Thứ tư, hoàn thiện các quy định của pháp luật về các hình thức xử lý
Một là, đối với hoạt động bán đấu giá tài sản: Pháp luật cần phải có
quy định riêng về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi nợ tại các TCTD. Theo đó, TCTD xử lý tài sản đảm bảo có đầy đủ tư cách pháp lý để ký hợp đồng bán tài sản với bên trúng đấu giá sau khi kết quả đấu giá được công nhận, các cơ quan quản lý đất đai mà không cần văn bản ủy quyền của chủ sở hữu tài sản, cơ quan công chứng phải thừa nhận và thực hiện các thủ tục pháp lý theo hợp đồng chuyển nhượng tài sản ký giữa TCTD và bên trúng đấu giá. Trước khi hoàn tất thủ tục bán đấu giá tài sản, TCTD có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý và quyền thu giữ tài sản của TCTD có hiệu lực cho tới khi việc đăng ký biến động, thay đổi thông tin trên GCN QSDĐ, TSGLVĐ của tài sản thế chấp hoàn thành.
Hai là, đối với việc TCTD tự bán tài sản thế chấp: Pháp luật cũng cần
quy định rõ trường hợp TCTD đủ điều kiện tự thực hiện việc bán tài sản thế chấp. Việc các cơ quan công chứng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có văn bản ủy quyền của chủ tài sản khi tài sản đủ điều kiện xử lý mới tiến hành cơng chứng, cơng nhận tính hợp pháp của Hợp đồng mua bán tài sản là khơng hợp lý, khơng có tính thực tiễn vì thời điểm đó đa số chủ tài sản đều tỏ rõ sự bất hợp tác, thiếu thiện chí trong q trình xử lý, đồng thời làm kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm. Chỉ cần trong Hợp đồng thế chấp đã ghi nhận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm nếu vi phạm nghĩa vụ là TCTD được phép tiến hành xử lý tài sản, đồng thời quy định cụ thể các trường hợp từ chối công chứng, từ chối tiếp nhận đối với việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động, thay đổi GCN QSDĐ, TSGLVĐ trong các trường hợp này, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các TCTD.
Thứ năm, hoàn thiện các quy định của pháp luật đối với hoạt động xử
lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản các có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bán đấu giá bất động sản hình thành trong tương lai để xử lý nợ, thanh toán các nghĩa vụ đối với các TCTD, cơ chế, hồ sơ, thủ tục công nhận quyền sở hữu của bên trúng đấu giá đối với tài sản hình thành trong tương lai được TCTD xử lý.
Pháp luật về dân sự, kinh doanh bất động sản phải có quy định cụ thể trong việc công khai, minh bạch đối với các dự án bất động sản, dự án nhà ở
đã được chủ đầu tư thế chấp tại các TCTD; cơ chế, chính sách về việc cho vay vốn mua nhà đối với các dự án đã được thế chấp (không đồng ý cho thế chấp căn hộ khi đã thế chấp dự án, hoặc phải giải chấp căn hộ trước khi bên mua nhà đăng ký thế chấp tại TCTD khác,…); các quy định về việc ghi nhận đăng ký biến động, đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với khi đã thế chấp toàn bộ dự án, cũng như các quy định về giải quyết khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai tại các TCTD. Điều này không chỉ hạn chế rủi ro cho các TCTD trong quá trình cho vay và thu hồi nợ, mà cịn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, nhất là khi thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh bạch, nhiều lộn xộn như hiện nay.