15. Điểm g Khoả n1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013.
2.1.2. Đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
các tổ chức tín dụng
Như trên đã đề cập, đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ chính là QSDĐ. Tuy nhiên, khơng phải tất cả các chủ thể có QSDĐ đều đương nhiên được mang QSDĐ của mình để thế chấp vay vốn. QSDĐ của mỗi chủ thể có trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn hay khơng cịn phụ thuộc vào việc QSDĐ có đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch thế chấp QSDĐ hay không. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 thì điều kiện để QSDĐ trở thành đối tượng trong các quan hệ chuyển QSDĐ nói chung và quan hệ thế chấp QSDĐ nói riêng phải hội đủ các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, có GCNQSDĐ
Khoản 1 Điều 166 LĐĐ 2013 đã ghi nhận một quyền rất cơ bản của người sử dụng đất đó là được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và TSGLVĐ (sau đây gọi là GCNQSDĐ). Chứng thư pháp lý này được coi là một giấy tờ có giá trị và là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ.
Theo quy định trên thì đối với các cá nhân, hộ gia đình trong nước đáp ứng đủ các quy định tại Điều 99, 100, 101 LĐĐ 2013 nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ thì cũng khơng thể thực hiện việc thế chấp QSDĐ đó. Trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013, đó là trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ. Còn đối với các giao dịch dân sự khác nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng thì điều kiện tiên quyết là phải có GCNQSDĐ. Quy định này cũng phù hợp với pháp luật về giao dịch bảo đảm khi quy định về điều kiện của tài sản bảo đảm nói chung được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 295 BLDS 2015.
Thứ hai, QSDĐ thế chấp phải khơng có tranh chấp
Đây là một trong các điều kiện chung về QSDĐ để đảm bảo cho rất cả các giao dịch về QSDĐ diễn ra trên thị trường chứ chứ không chỉ là điều kiện riêng đối với QSDĐ trong quan hệ thế chấp. QSDĐ “khơng có tranh chấp” được hiểu tại thời điểm giao kết quan hệ thế chấp, QSDĐ không bị khiếu nại,
khiếu kiện do phát sinh tranh chấp với bất kỳ một chủ thể sử dụng đất nào khác. Hiện nay, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền hịa giải tranh chấp đất đai cũng như có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất có tranh chấp hay khơng có tranh chấp. Trong trường hợp QSDĐ đang có tranh chấp thì các bên không thể tiếp tục giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ; nếu giao kết thì hợp đồng đó cũng sẽ khơng có giá trị. Do đó, yêu cầu đặt ra cho các bên là trong quá trình giao kết hợp đồng thế chấp phải xem xét, đánh giá kỹ tình trạng QSDĐ để đảm bảo tính an tồn về pháp lý cũng như hạn chế, phòng ngừa những rủi ro khi giao dịch vô hiệu.
Thứ ba,QSDĐ thế chấp phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phép NSDĐ được thực hiện QSDĐ của mình. Tùy vào mục đích sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là khác nhau, bao gồm thời hạn sử dụng ổn định lâu dài và có thời hạn. Ví dụ, thời hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân là “ổn định, lâu dài”16
(không giới hạn thời gian); đối với tổ chức thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất được xác định theo “thời hạn của dự án”; người mua nhà ở gắn liền với QSDĐ được sử dụng đất “ổn định lâu dài”17
. Do vậy, thời hạn sử dụng đất “ổn định, lâu dài” hay xác định cụ thể “có thời
hạn” sẽ căn cứ vào chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Điều này có
ý nghĩa quan trọng đối với bên nhận thế chấp trong việc định giá QSDĐ để xác định mức cho vay đối với bên thế chấp. Cụ thể, giá trị QSDĐ thế chấp chỉ được xác định tương ứng với khoảng thời gian còn lại của QSDĐ của người thế chấp, từ đó để bên thế chấp xác định mức cho vay ở phạm vi an toàn.
Khi thời hạn sử dụng đất kết thúc hoặc hộ gia đình, cá nhân sử đang trong thời hạn sử dụng đất nhưng bị nhà nước thu hồi đất cũng là lúc quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chấm dứt. Do các quyền của người sử dụng đất đã chấm dứt nên ho ̣ cũng không có quyền xác lập giao di ̣ch thế chấp QSDĐ.
Thứ tư, QSDĐ không thuộc diện phải kê biên để bảo đảm thi hành án
Theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự, kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án nhằm mục đích đảm bảo thi