21. Điều 3, Thông tư 24/2015/TT-NHNN do Ngân hàng nhà nước ban hành quy định cho vay bằng ngoại tệ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng vay là người cư trú
2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
hộ gia đình, cá nhân tại các tổ chức tín dụng
Một giao dịch bảo đảm, trong đó có biện pháp thế chấp QSDĐ sẽ có hiệu lực khi đã thực hiện đầy đủ các yêu cầu pháp lý mà các quy định pháp luật đặt ra, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với giao dịch bảo đảm là thế chấp QSDĐ, Theo quy định tại Điều 167 LĐĐ 2013 thì yêu cầu đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ đó là Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và TSGLVĐ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản và phải tiến hành đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Cùng với đó,tại Điều 188, LĐĐ năm 2013 quy định “…thế chấp quyền sử dụng đất… đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục kế thừa và cụ thể hóa điều kiện để giao dịch bảo đảm nói chung, trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng tại Điều 319, theo đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có thế chấp QSDĐ, được thực hiện là căn cứ có hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của luật hoặc theo thỏa thuận của các bên, đồng thời giao dịch đó cũng phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy, BLDS 2015 đã thể hiện sự bao quát hơn đối với điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ, tôn trọng ý chí của các chủ thể tham gia giao kết, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của các bên đối với bên thứ ba khi tiến hành các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp.
Do vấn đề đăng ký tài sản thế chấp, trong đó có QSDĐ, là một trong những căn cứ quan trọng đối với các giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm. Đây không chỉ là biện pháp thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, mà nó cịn là hành vi pháp lý mang tính chất đối kháng với bên thứ ba, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi tài sản bảo đảm vẫn nằm dưới sự quản lý, khai thác sử dụng của bên thế chấp. Trên cơ sở đó, tại
Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định giao dịch bảo đảm nói chung có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: “[…];3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;[…]”.Như vậy, về nguyên tắc, thế chấp QSDĐ sẽ
phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp. Việc cá nhân với cá nhân thực hiện việc vay tiền có thế chấp QSDĐ và đã được công chứng, nhưng không thực hiện việc đăng ký thế chấp, thì giao dịch bảo đảm này chưa có hiệu lực pháp luật. Theo đó, việc đăng kí thế chấp về QSDĐ được thực hiện tại Văn phịng đăng kí QSDĐ và sẽ được cơ quan này điều chỉnh, ghi nhận trong hồ sơ địa chính cũng như trên báo cáo biến động về QSDĐ theo Thông tư 04/2013/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ.
Quy định này của pháp luật về việc đăng ký thế chấp QSDĐ là cần thiết bởi hoạt động đăng ký có ý nghĩa vơ cùng quan trọng, một mặt nhằm công khai hóa thơng tin giao dịch thế chấp QSDĐ, mặt khác, giúp cơ quan nhà nước kiểm soát tốt các giao dịch liên quan đến bất động sản, phòng ngừa rủi ro cho các TCTD trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối.