2 .Tình hình nghiên cứu
7. Kết cấu của luận văn
2.1. Thực trạng thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội
2.1.4 Trình tự thủ tục thu hồi đất
- Thứ nhất, Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng đƣợc quy định tại Theo Điều 69 Luật đất đai 2013 nhƣ sau:
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. 2. Lập, thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng.
- Thứ hai, trình tự thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai đƣợc quy định tại Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 nhƣ sau:
- Cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng tổ chức kiểm tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các điểm c, d và g Khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai; tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại Điểm h và Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013.
- Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản ngƣời đƣợc giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất.
Cơ quan tài nguyên và Môi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy Ban Nhân Dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện trách nhiệm:
- Thông báo việc thu hồi đất cho ngƣời sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện.
- Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tƣ vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. - Bố trí kinh phí thực hiện cƣỡng chế thu hồi đất.
Sau khi thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở giữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo Giấy chứng nhận khơng cịn giá trị pháp lý đối với trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không chấp hành việc lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thứ ba, Trình tự thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất đƣợc quy định tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ nhƣ sau:
- Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất thì gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên và môi trƣờng.
- Cơ quan ban hành quyết định giải thể, phá sản gửi quyết định giải thể, phá sản đến Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng nơi có đất thu hồi đối với trƣờng hợp thu hồi đất của tổ chức bị giải thể, phá sản.
- Ủy ban nhân dân phƣờng nơi thƣờng trú của cá nhân ngƣời sử dụng đất chết mà khơng có ngƣời thừa kế có trách nhiệm gửi Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một ngƣời là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có ngƣời thừa kế của Ủy ban nhân dân phƣờng đến phịng Tài ngun và Mơi trƣờng nơi có đất bị thu hồi đối với trƣờng hợp thu hồi đất của cá nhân sử dụng đất chết khơng có ngƣời thừa kế.
- Hàng năm, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng tổ chức rà soát và có thơng báo về những trƣờng hợp không đƣợc gia hạn sử dụng đất đối với trƣờng hợp sử dụng đất có thời hạn.
- Cơ quan tài nguyên và mơi trƣờng có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trƣờng hợp xét thấy cần thiết; trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Ủy ban nhân dân phƣờng quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp không thu hồi đƣợc giấy chứng nhận.
Quy định về thông báo thu hồi đất
Quy định tại điều 67 Luật đất đai 2013, Việc quy định thời hạn cụ thể (90 ngày với đất nông nghiệp và 180 ngày với đất phi nông nghiệp) trƣớc khi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành quyết đinh thu hồi đất là cần thiết để cho Ngƣời sử dụng đất có thời gian để sắp xếp. Đồng thời về phía nhà nƣớc tiến hành các bƣớc theo trình tự, thủ tục pháp luật để thực hiện công tác thu hồi đất.
Quy định kiểm đếm để lập Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Quy định này chƣa đƣợc nêu trong Luật đất đai 2003, mà chỉ đƣợc đề cập đến trong Điểm a Khoản 1 Điều 56 Nghị định 84/2007/NĐ-CP 25/05/2007, nhƣng chỉ mang tính liệt kê, chƣa đi sâu vào mô tả: “Trong thời hạn không quá 60 ngày, kể từ
ngày hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằngcó trách nhiệm lập phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ”.
Nhƣ vậy, việc bổ sung nội dung điều tra, khảo sát, đo đạc kiểm đếm trong luật đất đai 2013 là phù hợp, cần thiết để có cơ sở lập Phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ chính thức.
thu hồi đất
Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Bản chất của bồi thường trong thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
Trƣờng hợp thứ nhất đƣợc áp dụng đối với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, các mục đích cơng phi kinh tế khác: bồi thƣờng thu hồi đất mang bản chất là trách nhiệm bồi thƣờng hành chính, đƣợc điều chỉnh theo các nguyên tắc của luật hành chính/luật cơng. Trƣờng hợp này không phải bản chất của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Trƣờng hợp thứ hai, bồi thƣờng thu hồi đất mang bản chất là sự chi trả cho việc chuyển dịch đất đai vì mục đích kinh tế. Nó khơng cịn mang tính chất là trách nhiệm bồi thƣờng hành chính nhƣ trƣờng hợp thứ nhất. Và vì vậy nó phải đƣợc điều chỉnh bởi các nguyên tắc của giao dịch dân sự. Trƣờng hợp này áp dụng cho việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Sự xuất hiện của yếu tố kinh tế khiến cho việc đánh giá tính “cơng” của lợi ích trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất, sau đó chuyển dịch cho các nhà đầu tƣ. Đất đai sau khi đƣợc đầu tƣ, xây dựng, giá trị đƣợc tăng lên và đƣợc giao dịch trên thị trƣờng bất động sản. Thu hồi đất là một chế định pháp luật hƣớng tới mục đích cơng trong hoạt động quản lý đất đai. Nhƣng khi mà đất đai hay bất động sản nói chung là những tài sản có giá trị, chúng ta phải hạn chế ở mức tối đa việc thu hồi đất mang lại lợi ích cho các nhóm cá thể trong xã hội. Vấn đề này cần đƣợc nghiên cứu chun sâu trong bối cảnh nhóm lợi ích đang là đề tài nhận đƣợc nhiều sự quan tâm nhƣ ở Việt Nam hiện nay.
Nguyên tắc bồi thường trong thu hồi đất
Nguyên tắc dân chủ: cần trƣng cầu dân ý về mức bồi thƣờng trƣớc khi lập, thẩm định phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ.
Nguyên tắc khách quan: việc bồi thƣờng thu hồi đất phải cân nhắc, tính tốn dựa trên các điều kiện khách quan.
Nguyên tắc công bằng: mức bồi thƣờng là nhƣ nhau đối với những trƣờng hợp thu hồi đất tƣơng đồng về trạng thái địa lý, về loại đất, về đặc tính và căn cứ thu hồi.
Nguyên tắc kịp thời là một trong những điểm đáng bàn và có tính chất đặc biệt quan trọng trong công tác bồi thƣờng thu hồi đất. Điều đáng tiếc là cho đến thời điểm này Luật đất đai Việt Nam vẫn chƣa diễn giải thế nào là bồi thƣờng kịp thời đối với các trƣờng hợp thu hồi đất. Sự bỏ ngỏ này của nhà làm luật dẫn đến sự thiếu thống nhất trong công tác tổ chức, thực hiện. Nhiều trƣờng hợp ngƣời dân sau khi bị thu hồi đất rất lâu mới đƣợc nhận bồi thƣờng. Do đó cần có một quy định rõ ràng về thời điểm ngƣời bị thu hồi đất nhận đƣợc tiền bồi thƣờng để lợi ích của họ đƣợc đảm bảo, sớm có phƣơng án ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội : Theo quy định tại điều 75 luật Đất đai 2013 các điều kiện có thể khái quát nhƣ sau: “Ngƣời sử dụng đất không thuộc đối tƣợng thuê đất trả tiền hàng năm; đã đƣợc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận” [46]
Các phương thức bồi thường: Bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Phƣơng thức này tỏ ra không khả thi. Nếu xét trong trƣờng hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhƣng địa phƣơng lại không cịn quỹ đất nơng nghiệp thì khơng thể bồi thƣờng bằng đất. Ngay cả với đất phi nơng nghiệp thì cũng khó khả thi vì hiện nay các quỹ đất đều đã đƣợc giao hoặc cho thuê hết; Trong trƣờng hợp khơng có đất để bồi thƣờng có thể áp dụng bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất; Bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở tại khu tái định cƣ trong trƣờng hợp thu hồi đất ở.
Ngƣời bị thu hồi đất sẽ đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ khi bị thu hồi đất. Khi các quy định về bồi thƣờng chƣa thực hiện một cách trọn vẹn thì hỗ trợ có trách nhiệm lấp đầy lỗ hổng đó. Hỗ trợ có thể đƣợc thực hiện một các độc lập khi Ngƣời sử dụng đất không đủ điều kiện để đƣợc bồi thƣờng, nhƣng đƣợc Nhà nƣớc xem xét, hỗ trợ hoặc cũng có thể đƣợc thực hiện bổ sung cùng với bồi thƣờng. Theo quy định tại điều 83 Luật đất đai 2013 hỗ trợ bao gồm các loại sau: “Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trƣờng hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cƣ đối với trƣờng hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và Các khoản hỗ trợ khác” [46]
Trong công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội để thực hiện các Dự án, Công tác về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng là khâu gặp nhiều khó khăn nhất. Phần
lớn các trƣờng hợp, công tác tái định cƣ không đƣợc chuẩn bị tốt, giá cả bồi thƣờng đƣợc quyết định không phù hợp, các cán bộ thực hiện thu hồi đất thiếu sự kiên quyết trong thực hiện cƣỡng chế giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng đình trệ của nhiều cơng trình.Vấn đề về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là một trong những nội dung liên quan trực tiếp đến công tác thu hồi đất và bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy, tiến độ thu hồi đất giữa nhà nƣớc với nguời dân xuất phát từ vấn dề bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. “Cho nên việc xây dựng các quy định pháp luật về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất hƣớng đến lợi ích giữa các bên khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai sẽ là nhân tố quan trọng trong việc góp phần ổn định xã hội” [34, tr.75].
Nhƣ vậy, Nhà nƣớc sẽ có trách nhiệm bồi thƣờng tài sản của ngƣời sử dụng đất nhƣ thế nào khi thu hồi đất để giải quyết mối quan hệ hài hòa về lợi ích giữa: Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và nguời bị thu hồi đất dể sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội.
Quy định về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
Theo quy định tại điều 71 Luật đất đai 2013, vấn đề cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:
Một là Nguyên tắc cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đƣợc thực hiện theo quy định về Nguyên tắc cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc
- Việc cƣỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;
- Thời điểm bắt đầu tiến hành cƣỡng chế đƣợc thực hiện trong giờ hành chính. “Hiện nay pháp luật chƣa quy định về giờ hành chính, mà chỉ quy định về thời giờ làm việc, thời giờ nghỉ ngơi trong Bộ Luật Lao động năm 2012, Nhà nƣớc quy định nhƣ làm việc theo giờ hành chính” [40]. “Thực tế, giờ hành chính đƣợc tính là 8 tiếng làm việc khơng kể thời gian nghỉ trƣa, cịn việc quy định từ mấy giờ đến mấy giờ là tùy thuộc vào mỗi cơ quan, tổ chức. Nói chung giờ hành chính là giờ làm việc của các cơ quan của Nhà nƣớc” [25].
Hai là, điều kiện cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất bao gồm:
- Ngƣời có đất thu hồi khơng chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi đƣợc các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền vận động, thuyết phục;
- Quyết định cƣỡng chế đã đƣợc niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân phƣờng, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cƣ nơi có đất thu hồi;
- Ngƣời bị cƣỡng chế đã nhận đƣợc quyết định cƣỡng chế có hiệu lực thi hành. Nếu ngƣời bị cƣỡng chế từ chối không nhận quyết định cƣỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định thì Ủy ban nhân dân phƣờng lập biên bản.
Ba là, thẩm quyền ban hành và tổ chức thực hiện quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo khoản 3 Điều 71 Luật đất đai 2013 quy định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận ban hành quyết định cƣỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cƣỡng chế.
Bốn là Trình tự thủ tục đƣợc quy định tại về trình tự, thủ tục thi hành quyết định cƣỡng chế đƣợc quy định tại Khoản 4 Điều 71 Luật đất đai 2013
Bƣớc 1 Ban thực hiện cƣỡng chế do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận quyết định thành lập trƣớc khi cƣỡng chế.
Bƣớc 2 Ban thực hiện cƣỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với ngƣời bị cƣỡng chế; nếu ngƣời bị cƣỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cƣỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất đƣợc thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.
Trƣờng hợp ngƣời bị cƣỡng chế khơng chấp hành quyết định cƣỡng chế thì Ban thực hiện cƣỡng chế tổ chức thực hiện cƣỡng chế;
Bƣớc 3 Ban thực hiện cƣỡng chế có quyền buộc ngƣời bị cƣỡng chế và những ngƣời có liên quan phải ra khỏi khu đất cƣỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cƣỡng chế; nếu khơng thực hiện thì Ban thực hiện cƣỡng chế có trách nhiệm di chuyển ngƣời bị cƣỡng chế và ngƣời có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cƣỡng chế.
Trƣờng hợp ngƣời bị cƣỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cƣỡng