2 .Tình hình nghiên cứu
7. Kết cấu của luận văn
2.3. Thực tiễn thực hiện Pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội ở
2.3.5. Thực tiễn về thực hiện giá đất bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát
triển kinh tế - xã hội
Quy định về giá đất thu hồi
Thứ nhất: Cơ chế xác định giá đất (thông qua bảng giá đất nhà nước quy định):
Hiện nay, các quy định về giá đất và bảng giá đất đƣợc đề cập rõ ràng tại các điều 112, 113, 114 Luật đất đai 2013, nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và thông tƣ số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.
Ta có thể hiểu Bảng giá đất là bảng giá quy định giá đất theo từng vị trí đƣợc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mỗi kỳ 05 năm trên cơ sở khung giá đất. Nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và giá đất thị trƣờng tại thời điểm quyết định hàng năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định sau khi đã đƣợc Hội đồng nhân dân cùng cấp
thông qua. Việc xác định giá đất trên cơ sở giá nhà nƣớc, có tham chiếu giá thị trƣờng đối với từng dự án cụ thể. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta vãn chƣa có Hội đồng định giá độc lập, những hội đồng này vẫn chủ yếu gồm thành phần là các sở Tài chính, Tài nguyên Môi trƣờng, Xây dựng….tức là những cơ quan nhà nƣớc liên quan đến việc thu hồi đất. Vì thế, Hội đồng này sẽ khó đảm bảo khách quan trong việc định giá đất. Luật đất đai 2013 ra đời đã có những thay đổi đáng kể đảm bảo khách quan hơn trong việc xác định giá khi thu hồi đất. Giá cụ thể đƣợc dựa trên số liệu điều tra giá đất thực tế trên thị trƣờng tại khu vực thực hiện thu hồi đất do Đơn vị tƣ vấn thực hiện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố công khai những đơn vị có tƣ cách pháp nhân trong việc thẩm định giá, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng sẽ chỉ định Đơn vị tƣ vấn để xác định. Do vậy, việc xác định giá sẽ đƣợc cụ thể, minh bạch và rõ ràng hơn
Thứ hai: Cơ chế thỏa thuận về giá đền bù
Theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật đất đai năm 2003, Nhà đầu tƣđƣợc đứng ra thỏa thuận với ngƣời dân về giá đất, mức hỗ trợ, bồi thƣờng. Đối với những dự án nhƣ vậy nhà nƣớc sẽ không tiến hành thu hồi đất nữa.Hiện tại, luật đất đai 2013 có đề cập đến nội dung này theo quy định tại khoản 1 điều 73.
Cơ chế tự thỏa thuận thƣờng rơi vào thái cực là nhà nƣớc bỏ mặc nhà đầu tƣdẫn đến không thể đi đến kết quả, dự án thƣờng bế tắc vì ngƣời dân địi giá q cao mà giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại chƣa phù hợp. Việc xác định giá đất là hết sức cần thiết bởi vì giá đất là cơng cụ để giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất trong việc bồi thƣờng thiệt hại về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Việc quy định giá đất bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất căn cứ vào giá đất do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định nhƣ hiện nay ảnh hƣởng không nhỏ đến quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất. Trên thực tế cho thấy, giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thƣờng thấp hơn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng, nhiều trƣờng hợp tỉ lệ chênh lệch này khá cao, dẫn đến việc ngƣời bị thu hồi đất không đồng ý với phƣơng án bồi thƣờng do Hội đồng đền bù đƣa ra, không tự nguyện thực hiện quyết định thu hồi đất. Ngoài ra, bên cạnh tiền bồi thƣờng theo khung giá đất, pháp luật cũng quy định việc hỗ trợ cho ngƣời bị thu hồi đất theo từng dự án. Các dự án không giống nhau nên số tiền (bao gồm tiền bồi thƣờng và tiền hỗ trợ) mà ngƣời bị thu hồi đất đƣợc nhận có sự khác nhau giữa các dự án. Thƣờng là những dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi sẽ có số tiền bồi thƣờng cao hơn so với dự án khơng có vốn trong nƣớc. Thậm chí trong cùng một dự án có đất tại nhiều địa bàn thì giá bồi thƣờng ở mỗi
địa bàn không giống nhau, mỗi nơi áp dụng một khung giá riêng, thiếu sự đồng nhất, đồng bộ, nhất quán dẫn đến nhiều khiếu kiện trong dân cƣ.
Từ năm 2017 đến năm 2019, Quận Long Biên đã thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội với mức giá bồi thƣờng đƣợc tính theo căn cứ bảng giá đất theo Quyết định Ban Hành Quy Định Về Giá Các Loại Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội Áp Dụng Từ Ngày 01/01/2015 Đến 31/12/2019 số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 về việc sửa đổi bổ sung quy định kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014.
Tuy nhiên, giá đất vẫn chƣa đạt mong muốn của ngƣời dân bị thu hồi đất nên gây ra rất nhiều bất xúc trong xã hội. Giá đất để tính bồi thƣờng chƣa phù hợp. Giá đất bồi thƣờng thực hiện tại Quận Long Biên chủ yếu thực hiện theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành nên còn thấp so với giá đất thị trƣờng; cịn tình trạng khơng thống nhất về cơ chế bồi thƣờng giữa các dự án đầu tƣ có nguồn vốn trong nƣớc và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nƣớc ngoài. Bảng giá công bố tại quận Long Biên còn thấp so với giá thị trƣờng. Chẳng hạn, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Quận Long Biên là 35 triệu đồng/m2, trong khi giá đất chuyển nhƣợng cao nhất thực tế trên thị trƣờng có thể gấp đến 1,5 lần giá công bố. Việc xác định giá bồi thƣờng có phù hợp với giá thị trƣờng hay không là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất. Việc thực hiện quy định này không hề dễ bởi giá đất trên thị trƣờng biến đổi liên tục theo thời gian, điều này ảnh hƣởng rất lớn tới quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất, dẫn đến tình trạng họ không hợp tác, các khiếu kiện nảy sinh và ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, luật quy định việc xác định loại đất để bồi thƣờng dựa trên nguyên tắc thu hồi loại đất nào thì bồi thƣờng theo giá của loại đất đó. Tại địa bàn quận Long Biên xảy ra rất nhiều trƣờng hợp phải thu hồi nhiều loại đất khác nhau của cùng một ngƣời sử đụng đất, trong đó có cả đất nơng nghiệp và đất phi nông nghiệp nhƣ đất vƣờn liền kề với đất ở chỉ đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp là chƣa hợp lý vì trên thực tế đất vƣờn liền kề chuyển nhƣợng có giá gần nhƣ ngang với giá đất ở liền kề. Mặt khác, việc thu hồi đất đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp; ngƣời bị thu hồi đất chỉ đƣợc bồi thƣờng theo giá đất nông nghiệp chỉ vài trăm ngàn đồng trên một mét vuông và đƣợc đền bù, hỗ trợ đối với cơng trình tài sản trên đất. Và khi diện tích đất bị thu hồi này đƣợc bàn giao lại cho các chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà ở để bán, thì lúc này, có những nơi giá đất mỗi mét vng có giá trị lên tới vài chục triệu đồng, lãi cao hơn rất
nhiều so với số tiền đền bù mà ngƣời dân nhận đƣợc khi bị thu hồi đất. Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nơng nghiệp với nhiều mục đích khác nhau làm cho giá đất tăng giá trị rất nhiều so với ban đầu, ở nhiều nơi trên địa bàn quận, thậm chí mức giá cịn gấp năm, gấp 7 lần tạo nên sự bức xúc, không đồng tình, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại.
2.3.6. Thực tiễn thực hiện pháp luật bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tại Quận Long Biên thành phố Hà Nội
Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội là một trong những cơng tác khó khăn, mang tính then chốt, quyết định cả quá trình Giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở các quy định trong Luật Đất đai 2013 về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và các văn bản hƣớng dẫn thi hành, để thống nhất công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề này; đồng thời chỉ đạo Ủy ban nhân dân Quận Long Biên tổ chức quán triệt thực hiện nghiêm túc. Việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội gây ảnh hƣởng trực tiếp đến sự phát triển về mặt kinh tế, xã hội của quận Long Biên và đời sống của ngƣời dân cùng gia đình của họ trên địa bàn quận. Vì vậy, Đảng uỷ và Ủy ban nhân dân quận Long Biên luôn quan tâm, sát sao chỉ đạo việc thực hiện nghiêm túc các chính sách pháp luật đất đai cũng nhƣ chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất của Nhà nƣớc nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng. Dù cho có sự quân tâm và sát sao chỉ đạo của lãnh đạo quận, nhƣng khơng thể tránh đƣợc những thiếu sót cịn xảy ra, vẫn còn nhiều sự phản đối đến từ ngƣời dân trong cơng tác Giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của Nhà nƣớc chƣa phù hợp với ý kiến của nhân dân, cụ thể họ thấy rằng, cho rằng tiền bồi thƣờng tính trên giá của Nhà nƣớc tháp hơn giá so với thị trƣờng rất nhiều. Đây là một vấn đề nhạy cảm và rất khó để có thể giải quyết triệt để của Quận Long Biên, thành phố Hà Nội và của cả nƣớc.
Nhiều trong số các dự án đã thực hiện tại quận Long Biên có liên quan đến giải toả khu đất có mồ mả của ngƣời dân địa phƣơng chôn cất từ lâu đời. Đây là vấn đề tế nhị, liên quan đến phong tục, tín ngƣỡng, văn hố lâu đời của ngƣời dân Việt Nam. Mồ mả là những điều thiêng liêng và cấm kị, không đƣợc động chạm tới. Mà thu hồi đất để thực hiện dự án không chỉ là động chạm mà còn là “đào xới” để di dời đi nơi khác. Do đó, việc di chuyển mồ mả gặp khó khăn khơng ít. Đây cũng là một vấn đề
nhạy cảm và việc giải quyết vấn đề này là không đơn giản đối với việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận Long Biên và cả nƣớc.
Về cơ bản công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Long Biên đƣợc thực hiện theo đúng quy định, chủ trƣơng của Nhà nƣớc và pháp luật về trình tự, thủ tục bồi thƣờng, về áp giá để tính bồi thƣờng. Chính quyền quận đã tổ chức thơng báo thơng tin tài sản nằm trong phạm vi mốc giới đất bị thu hồi, tổ chức những cuộc họp công khai, tiến hành thông báo cụ thể lý do thu hồi, mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất để thực hiện Dự án cho tất cả ngƣời dân có đất bị thu hồi trên dịa bàn quận. Quận cũng đã tiến hành công tác bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ, tiến hành điều tra, xác minh, lập biên bản về hiện trạng, diện tích đất và các tài sản gắn liền với đất. Đa phần ngƣời dân có đất bị thu hồi trên địa bàn quận và các thành phần tham gia đều tự nguyện, đồng ý ký xác nhận vào các biên bản đã lập.
Bên cạnh đó, vẫn xảy ra một số tồn tại: vẫn có nhiều ngƣời dân phản đối, khơng chịu bàn giao mặt bằng chủ yếu do vấn đề về giá đất bồi thƣờng thấp hơn giá chuyển nhƣợng trên thị trƣờng. Vẫn còn tồn tại một số dự án chậm tiến độ giải phóng mặt bằng bởi khó khăn trong việc xác định loại đất, nguồn gốc sử dụng đất, một số hạng mục cơng trình có chất lƣợng khơng đạt và nằm trên nhiều loại đất khác nhau trên một thửa đất nên rất khó để xác minh quá trình hình thành tài sản trên đất, thời điểm xây dựng, mục đích sử dụng tài sản. Một số cán bộ trong công tác thực hiện việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng chƣa đủ trình độ về nghiệp vụ, không nắm rõ đƣợc quy trình, sự nghiên cứu và áp dụng các văn bản pháp luật cịn mang tính máy móc, nhiều điểm chủ quan ý chí và hạn chế, thiếu mềm mỏng, linh hoạt. Việc lấy ý kiến đóng góp của ngƣời dân cịn chƣa đƣợc sâu sắc. Ý kiến phản ánh của ngƣời dân chƣa đƣợc tiếp thu cũng nhƣ cịn mang tính hình thức dẫn đến phát sinh nhiều thắc mắc của ngƣời dân
2.3.7. Thực tiễn về khiếu nại và giải quyết khiếu nại trong thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Long Biên thành phố Hà Nội
Theo số liệu thống kê của các cơ quan có thẩm quyền, tại quận Long Biên, khiếu nại về đất đai chiếm 70 phần trăm đến 80 phần trăm các vụ việc khiếu nại hành chính. Phần lớn các vụ việc đều liên quan đến vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, đền bù, giải phóng mặt bằng. Dù đã có nhiều cố gắng đến từ phía các ban ngành thuộc quận, nhƣng việc giải quyết các khiếu nại vẫn gặp nhiều khó khăn và cực kỳ phức tạp. Khơng ít các vụ việc này trở nên nghiêm trọng, kéo theo tình trạng khiếu kiện đông ngƣời, vƣợt cấp chính quyền, thậm chí đã xảy ra những vụ án hình sự.
Trong năm 2017, quận Long Biên tiếp nhận 309 đơn, trong đó có 199 đơn khiếu nại, 110 đơn kiến nghị, đã giải quyết xong: 276 đơn, theo dõi thực hiện 16 vụ việc có hiệu lực pháp luật, đã giải quyết xong 09 vụ việc [3]
Đến năm 2019, quận tiếp nhận 188 đơn, trong đó có 120 đơn khiếu nại, 68 đơn kiến nghị, đã giải quyết xong: 137 đơn [4]
Mặc dù có nhiều vụ việc khiếu nại về đất đai, song nhìn chung, cơng tác giải quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn quận Long Biên thời gian qua đã đạt đƣợc nhiều kết quả, qua các năm 2017 đến năm 2019, trên 70% đơn thƣ khiếu nại thuộc thẩm quyền đƣợc giải quyết một cách khách quan; về cơ bản khơng có hiện tƣợng tiếp tục khiếu nại vƣợt ra khỏi thẩm quyền của địa phƣơng. Số đơn không thuộc thẩm quyền giải quyết đã đƣợc xử lý theo hƣớng: Lƣu; trả, hƣớng dẫn đƣơng sự; chuyển đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết và đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật. Trong công tác chỉ đạo giải quyết khiếu nại về đất đai, các cấp ủy đảng và chính quyền cấp tỉnh quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo với nhiều biện pháp đồng bộ, quyết liệt, có sự phối hợp của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội và các đồn thể chính trị - xã hội, các cơ quan nội chính và các cấp, các ngành nên đã có chuyển biến tích cực, tạo điều kiện thuận lợi để Quận Long Biên trung nguồn lực, trí tuệ phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, góp phần ổn định an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn.
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc nêu trên, qua tìm hiểu thực tiễn, cơng tác giải quyết khiếu nại về đất đai trên địa bàn Quận Long Biên vẫn còn bộc lộ hạn chế nhƣ: Việc giải quyết đơn thƣ khiếu nại cịn mang nặng tính hình thức và mệnh lệnh hành chính; chƣa kiên quyết giải quyết, xử lý, thực hiện triệt để các quyết định giải quyết đã có hiệu lực pháp luật, dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại kéo dài. Bên cạnh đó việc cán