2 .Tình hình nghiên cứu
7. Kết cấu của luận văn
2.4. Đánh giá thực tiễn thực hiện Pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã
2.4.2. Những vƣớng mắc, tồn tại và nguyên nhân
Những vướng mắc, tồn tại:
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội tại Quận Long Biên đang còn một số vƣớng mắc, tồn tại, cụ thể một vài trƣờng hợp nhƣ sau:
Đối với Dự án “xây dựng Đƣờng 5 kéo dài”:
Còn tồn tại 18/21 hộ dân tổ 16, phƣờng Thƣợng Thanh với diện tích khoảng 1.238m2 trên tổng diện tích 12.231m2 chiếm khoảng 10,1% diện tích ơ đất CC-3 (CCTP5). Các hộ dân này đều không chấp hành cho Tổ cơng tác giải phóng mặt bằng phƣờng vào lập biên bản kiểm đếm đo đạc. Tháng 12/2009, căn cứ vào hồ sơ lƣu trữ tại phƣờng, Ủy ban nhân dân quận đã ban hành quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. Tháng 7/2013 Ủy ban nhân dân quận Long Biên đã ban hành quyết định cƣỡng chế thu hồi đất đối 18 hộ chƣa chấp hành nhận tiền và bàn giao mặt bằng, tuy nhiên việc tổ chức cƣỡng chế chƣa đƣợc tổ chức thực hiện.
Chợ tạm phƣờng Thƣợng Thanh: Tổ cơng tác giải phóng mặt bằng phƣờng chƣa lập Biên bản kiểm đếm, đo đạc do vẫn còn các hộ hiện vẫn đang kinh doanh, buôn bán
Tồn tại 07 hộ dân chƣa nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ và chƣa bàn giao mặt bằng với diện tích 497m2trên tổng diện tích 2.126m2 chiếm khoảng 23,3% diện tích ơ đất NT-3. các hộ trên vẫn kiến nghị về tỷ lệ hỗ trợ về đất, không chấp hành nhận tiền và bàn giao mặt bằng
Đối với dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ tái định cƣ tại ô quy hoạch C3-6/LX8, phƣờng Cự Khối:
Còn 19 trên 29 hộ dân không nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ, không bàn giao mặt bằng, Ủy ban nhân dân quận đã chỉ đạo Ủy ban nhân dân phƣờng Cự Khối, các phịng ban chun mơn có liên quan tổ chức tuyên truyền, vận động tuy nhiên các hộ vẫn không chấp hành. Do đó tháng 03/2015, Ủy ban nhân dân quận đã ban hành các quyết định cƣỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện các biện pháp hành chính đối với 19 trên 19 hộ gia đình cá nhân, khơng chấp hành nhận tiền, bàn giao mặt bằng. Theo Ủy ban nhân dân quận Long Biên, hiện nay, còn tồn tại một hộ là gia đình đang sinh sống tại địa điểm giải phóng mặt bằng, chƣa bàn giao mặt bằng, diện tích cịn khoảng 100m2 đất, trên đất có nhà cấp bốn 01 tầng tƣờng 110, cao trên
3m, nền gạch hoa, diện tích 69.3m2; Giếng khoan và sân gạch khoảng 30m2. Không đồng ý với phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ của Ủy ban nhân dân quận Long Biên, các quyết định và Bản án giải quyết của cơ quan các cấp có thẩm quyền, một số hộ dân tổ 13 có đơn khiếu nại, tố cáo lên Chính phủ.
Dự án xây dựng tuyến đƣờng 25m từ đê sông Đuống đến tuyến đƣờng quy hoạch mặt cắt ngang 40m: Cịn 01 hộ có yếu tố nƣớc ngồi chƣa nhận tiền và bàn giao mặt bằng. Đã báo cáo Thành phố chính sách đặc thù và cƣỡng chế quyết định thu hồi đất.
Dự án Xây dựng tuyến đƣờng 21m (phần điều chỉnh bổ sung rang giới dự án): Các vƣớng mắc liên quan đến chính sách đối với 11 hộ đất ao, vƣờn
Dự án Giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để quản lý theo quy hoạch các ô đất E.2/N011, E.2/NT5 và E.2/CL2 tại phƣờng Bồ Đề, quận Long Biên: Tồn tại 18 hộ kiện ra tịa, hiện chƣa có bản án để tổ chức thực hiện.
Dự án Chỉnh trang Ngọc Lâm: đang công khai phƣơng án của 02 hộ bổ sung chính sách phải trình bổ sung chính sách đối với 02 hộ và phát sinh quyết định giải quyết khiếu nại của cụm nhà 399 Ngọc Lâm
Dự án xây dựng trƣờng tiểu học Gia Quất phƣờng Thƣợng Thanh 2: 01 hộ không nhận tiền và bàn giao mặt bằng.
Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật các ô đất G7/P1,G7/NO1, G7/NO2, G7/P2 dọc tuyến đƣờng từ đê Sông Hồng đến đƣờng gom cầu Thanh Trì, phƣờng Thạch Bàn, Cự Khối: 01 hộ không nhận tiền, phát sinh 07 hộ đang công khai phƣơng án dự thảo.
Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật các ô đất thuộc khu quy hoạch C12, C13: phê duyệt phần đất NN còn lại và 02 hộ thuê thầu.
Dự án xây dựng tuyến đƣờng nối từ đê Sông Hồng đến đƣờng gom cầu Thanh Trì (đƣờng 25m Cự Khối): Hiện còn tồn tại 17 hộ, đã phê duyệt phƣơng án, chi trả tiền, chƣa bàn giao mặt bằng: 12 hộ dân có tái định cƣ: Dự kiến giao đất cho các hộ dân sau khi thu hồi đƣợc mặt bằng khu C3-6/LX8; 04 hộ khơng có tái định cƣ, chƣa bàn giao mặt bằng: Đã ban hành Quyết định cƣỡng chế và đã có Văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố Hà nội việc tổ chức cƣỡng chế; 01 hộ bị thu hồi một phần, phần còn lại (khoảng 300m2, quy hoạch ô cây xanh) không phù hợp quy hoạch, không cấp đƣợc phép xây dựng, hiện Ban Quản lý dự án đang hoàn thiện thủ tục điểu chỉnh ranh giới thu hồi hết.
Từ những trƣờng hợp vƣớng mắc, tồn tại cụ thể nhƣ trên, ta có thể khái quát các vƣớng mắc, tồn tại trong quá trình thực hiện pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận Long Biên nhƣ sau:
Thứ nhất: Tồn tại sự bất hợp lý trong chính sách, cách thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ dẫn đến việc ngƣời dân không chấp hành, không bàn giao đất, chống đối trên địa bàn quận. Sự chênh lệch, không hợp lý giữa giá đất bồi thƣờng do Nhà nƣớc quy định với giá đất chuyển nhƣợng trên thị trƣờng dẫn đến thiệt thòi cho ngƣời bị thu hồi đất. Việc điều chỉnh giá đất lại không đơn giản do sự biến đổi liên tục của thị trƣờng bất động sản về giá đất. Điều này gây ra ảnh hƣởng rất lớn tới quyền lợi, lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất, dẫn đến tình trạng chây ì, chống đối, khơng bàn giao đất, Nảy sinh khiếu kiện, khiếu nại.
Thứ hai: Vẫn tồn tại các dự án chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cƣ. Trong năm 2017 về cơng tác giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ảnh hƣởng lớn tới tiến độ thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, cụ thể: Thơng báo số 115/TB-UBND ngày 24/02/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội kết luận của tập thể lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố về việc thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng khu tái định cƣ và dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cƣ trên địa bàn Thành phố, trong đó quy định nguyên tắc tại địa bàn các quận chỉ thực hiện tái định cƣ bằng căn hộ hoặc bằng tiền hỗ trợ tự lo chỗ tái định cƣ. Đến ngày 06/11/2017, Ủy ban nhân dân thành phố mới có văn bản số 5597/UBND-ĐT chấp thuận hình thức vị trí tái định cƣ bằng đất cho 12 dự án thực hiện trên địa bàn quận. Các dự án này hiện đang tiến hành xin giá đất cụ thể để làm cơ sở triển khai thực hiện phần đất ở. Trong năm 2018, dự kiến có 04 dự án thực hiện ngoài 12 dự án trên phải thực hiện bố trí tái định cƣ theo Thơng báo số 115/TB-UBND của Thành phố. Đối với các trƣờng hợp không chấp hành để tổ chức cƣỡng chế phải báo cáo Thành phố xin ý kiến chỉ đạo, đã gây ảnh hƣởng không nhỏ đến tiến độ cƣỡng chế cơng tác giải phóng mặt bằng. Công tác quản lý quỹ đất: Công tác lập phƣơng án khai thác, cơ chế tài chính đối với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng chƣa sử dụng hiện nay cịn chƣa có các văn bản hƣớng dẫn cụ thể để tổ chức thực hiện. [3]
Thứ ba : Việc áp dụng thực hiện quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội đƣợc thực hiện chƣa thực sự triệt để gây ra tình trạng lãng phí tài nguyên đất, nhiều Dự án bị bỏ hoang nhiều năm điển hình nhƣ Dự án: Khu công viên Công nghệ Thông tin Hà Nội có diện tích 36 ha do Cơng Ty Cổ Phần Him Lam Hà Nội làm chủ đầu tƣ. Dự án đã giải phóng mặt bằng xong từ năm 2015, nhƣng đến nay, vẫn chỉ là bãi đất hoang.
Thứ tƣ: Vẫn tồn tại một vài trƣờng hợp các cán bộ thực hiện công tác thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội chƣa làm trịn trách nhiệm, cứng nhắc, máy móc trong
áp dụng pháp luật, cũng có trƣờng hợp do hiểu sai pháp luật về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nên dẫn đến áp dụng pháp luật sai gây ra nhiều thiệt thòi, bức xúc trong nhân dân, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện.
Nguyên nhân của hững vướng mắc, tồn tại nêu trên
+ Chính sách pháp luật hoàn thiện là yếu tố quan trọng góp phần tạo nên sự ổn định và phát triển mọi mặt của đời sống xã hội.
Kể từ năm 2017 đến nay có nhiều thay đổi về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ ảnh hƣởng lớn tới tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể:
- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội. Theo đó, Ban Bồi thƣờng giải phóng mặt bằng các quận huyện sẽ khơng cịn nữa.
- Thông báo số 115/TB-UBND ngày 24/02/2017 của Uỷ ban nhân dân thành thành phố Hà Nội, trong đó quy định nguyên tắc tại địa bàn các quận chỉ thực hiện tái định cƣ bằng căn hộ hoặc bằng tiền hỗ trợ tự lo chỗ tái định cƣ.
+ Các quy định tại Luật Đất đai năm 2013 còn rộng và chƣa rõ ràng, dù đã đề cập các trƣờng hợp thu hồi đất nhƣng chƣa làm rõ phạm vi thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó những chính sách về quản lý, sử dụng tài sản gắn liền với đất chƣa đƣợc liên kết một cách hệ thống với pháp luật liên quan, dẫn đến tồn tại những khoảng trống rất cần sớm điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn.
+ Về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, theo quy định pháp luật hiện hành, khơng có sự phân biệt với các trƣờng hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, tất cả đƣợc quy định trong một điều luật của Luật Đất đai năm 2013 (Điều 69). Đây là một hạn chế rất lớn trong kỹ thuật lập pháp của Luật Đất đai năm 2013, bởi nó khơng dự liệu đƣợc sự khác nhau về bản chất của các trƣờng hợp thu hồi đất. Khác với thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, các trƣờng hợp thu hồi đất để kinh tế - xã hội cần có những quy định riêng biệt để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời dân cũng nhƣ phòng ngừa, hạn chế tối đa việc khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo. Thực tế, tình hình khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến công tác thu hồi, bồi thƣờng tái định cƣ để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội những năm vừa qua đã chứng minh những bất cập này của Luật Đất đai năm 2013.
+ Giá đất bồi thƣờng có sự chênh lệch lớn, chƣa sát với giá thị trƣờng. Tại khoản 2 điều 74 Luật đất đai 2013: “Việc bồi thƣờng đƣợc thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”. Quy định giá tại thời điểm
bồi thƣờng là giá tại thời điểm có quyết định thu hồi là chƣa hợp lý và chƣa phù hợp với thực tế, vì theo Quy định hiện hành, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ trong cùng một ngày (điểm a, khoản 3 Điều 69 Luật đất đai 2013) nhƣng trên thực tế giá đền bù đƣợc tính theo khung giá do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành cho khung đƣờng tại vị trí thu hồi đất thƣờng thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trƣờng cùng thời điểm. Vấn đề quy định giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng, vì nó là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các khiếu kiện, khiếu nại, chây ì, chống đối không giao mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng, ảnh hƣởng đến tiến độ thực hiện dự án. Ở đây, vấn đề đáng nói là giá đất để tính bồi thƣờng chƣa phù hợp. Giá đất đƣợc công bố tại bảng giá đất ở địa bàn quận chỉ bằng khoảng từ ba mƣơi phầm trăm đến sáu mƣơi phần trăm so với giá thị trƣờng. Chẳng hạn, mức giá đất cao nhất của Hà Nội đƣợc công bố là 162 triệu đồng trên một mét vuông (Phố Hàng Ngang, quận Hoàn Kiếm) cũng là mức cao nhất trong Khung giá đất của Chính phủ ban hành, trong khi đó giá đất thực tế ngoài thị trƣờng lên tới hàng tỷ đồng trên một mét vuông.
+ Cơ chế tự thỏa thuận chƣa đƣợc Nhà nƣớc quan tâm đúng mức. Theo Điều 73 Luật đất đai 2013 thì để có đất thực hiện dự án (các dự án không đƣợc nhà nƣớc thu hồi đất) thì doanh nghiệp phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhƣợng dân sự với chủ đất. Theo quy định trên của Luật đất đai, Nhà nƣớc thu hồi, bồi thƣờng, giải tỏa đất đối với các cơng trình cơng cộng, cịn các doanh nghiệp lấy đất kinh doanh thì tự thỏa thuận, thƣơng lƣợng đền bù với ngƣời dân. “Tự thỏa thuận” đƣợc đánh giá là cơ chế thống và mang đậm tính nhân văn, nhƣng trong một số trƣờng hợp, chơ chế này đang làm khó các nhà đầu tƣ khi thu hồi đất để triển khai các dự án.
+ Chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng là do việc này động chạm tới nhiều lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất nên cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thƣờng thiệt hại là công tác hết sức phức tạp không thể giải quyết nhanh gọn. Rất nhiều dự án do không làm tốt cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng nên khơng đƣợc triển khai đúng tiến độ gây ra ảnh hƣởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Nguyên nhân chủ yếu là do nhà đầu tƣ chỉ chú tâm đến việc xây dựng cơng trình của dự án, việc xây dựng phƣơng án giải phóng mặt bằng chỉ thực hiện khi dự án chuẩn bị bƣớc vào giai đoạn thi công, mà vấn đề này liên quan đến nhiều yếu tố nhạy cảm nhƣ: con ngƣời, tiền đền bù, đất tái định cƣ, chính sách khác… Chính vấn đề này mà khi gặp phải một sự cố, một ách tắc ở giai đoạn giải phóng mặt bằng sẽ kéo theo sự chậm trễ ở các hạng mục tiếp theo. Cơng tác giải phóng mặt bằng khơng hiệu quả và trậm chễ dẫm đến tình
trạng nhiều dự án chậm tiến độ qua nhiều năm. Thƣờng thì một dƣ án tính từ khi đƣợc xếp vào danh mục giải phóng mặt bằng đến khi bàn giao mặt bằng thi công mất khoảng hai, ba năm, nếu là dự án lớn thì thời gian chờ đợi lâu hơn. Kéo dài về thời gian nhƣ vậy khiến cho chi phí đầu tƣ phải đội lên. Có nhiều Dự án do bị đội chi phí quá lớn dẫn đến việc bị trì hỗn, bỏ hoang khơng sử dụng, làm lãng phí nguồn tài nguyên đất.
+ Cơ quan chức năng chƣa minh bạch, công khai trong công tác quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt bằng, dẫn đến sự bức xúc trong nhân dân. Vấn đề lỗi trong công tác giải phóng mặt bằng xảy ra ở nhiều địa phƣơng và mang tính hệ thống. Thực trạng này đến từ sự hạn