sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh cỏ nhõn
1.2.3.1. Khỏi niệm phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
Với tư cỏch là chủ thể sử dụng đất chủ yếu và phổ biến, nhu cầu về chuyển nhượng QSDĐ của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là rất lớn trong thực tế cuộc sống, đặc biệt là ở cỏc đụ thị. Phỏp luật đất đai hiện hành ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ cho cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đó tạo ra hành lang phỏp lý để quyền này được vận hành trong một trật tự an toàn, phũng ngừa được những rủi ro cho cỏc chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Để tỡm hiểu khỏi niệm phỏp luật về chuyển nhượng QSDĐ, ta cần hiểu khỏi niệm về phỏp luật: Phỏp luật là hệ thống quy tắc xử sự mang tớnh bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh cỏc mối quan hệ xó hội theo mục tiờu, định hướng cụ thể, vỡ vậy nú mang ý chớ của Nhà nước.
Trờn cơ sở đú, phỏp luật về chuyển nhượng QSDĐ là tổng thế cỏc quy
phạm phỏp luật do Nhà nước ban hành điều chỉnh sự chuyển QSDĐ từ chủ thể cú QSDĐ hợp phỏp (bờn chuyển nhượng) sang chủ thế khỏc (bờn nhận chuyển nhượng theo một trỡnh tự, thủ tục, điều kiện do phỏp luật quy định.
Cỏc quy phạm phỏp luật này được quy định ở nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau, điển hỡnh như: Hiến phỏp năm 2013, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, cỏc luật và văn bản dưới luật cú liờn quan...
1.2.3.2. Cơ cấu điều chỉnh phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
Thứ nhất, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về nguyờn tắc chuyển nhượng QSDĐ
Cỏc giao dịch liờn quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt, do đú nờn việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải tuõn theo một số nguyờn tắc nhất định. Cụ thể:
- Chỉ cỏc cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc cú QSDĐ hợp phỏp mới cú quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ.
- Cỏc bờn chủ thể khi chuyển nhượng QSDĐ cú quyền thỏa thuận về cỏc nội dung của hợp đồng nhưng phải phự hợp với cỏc quy định của phỏp luật dõn sự, đất đai, thuế... và khụng vi phạm điều cấm của phỏp luật cũng như khụng trỏi với đạo đức xó hội.
- Bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ cú nghĩa vụ chung của NSDĐ theo quy định của Luật đất đai sau khi nhận QSDĐ và được phỏp luật ghi nhận.
- Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện trờn cơ sở nhu cầu và mong muốn thực tế của cỏc bờn, cũng như đảm bảo được lợi ớch của NSDĐ. Từ đú khuyến khớch họ đầu tư cụng sức, tiền của vào sử dụng đất cú hiệu quả, đồng thời hạn chế được tỡnh trạng mua bỏn nhằm đầu cơ tớch trữ trỏi phỏp luật.
Thứ hai, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ
Chủ thể của một quan hệ phỏp luật là cỏc cỏ nhõn, tổ chức phải đỏp ứng cỏc điều kiện cụ thể theo quy định của phỏp luật khi tham gia quan hệ phỏp luật. Cũn căn cứ vào cỏc quy định của LĐĐ, BLDS, Luật Kinh doanh BĐS thỡ chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xỏc định là NSDĐ. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, NSDĐ bao gồm: tổ chức trong nước, hộ gia đỡnh cỏ nhõn trong nước, cộng đồng dõn cư, cơ sở tụn giỏo, tổ chức nước ngoài cú chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cú vồn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận QSDĐ và cụng nhận cỏc giao dịch đối với QSDĐ.
Thứ ba, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về đối tượng của chuyển nhượng QSDĐ
Với tư cỏch là người đại diện chủ sở hữu và là chủ thể quản lý đối với đất đai, Nhà nước đó trao lại cho chủ sử dụng đất. Theo đú, NSDĐ cú quyền
tự mỡnh khai thỏc cỏc giỏ trị của đất hoặc được thực hiện cỏc giao dịch đối với QSDĐ của mỡnh, trong đú cú quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của LĐĐ và BLDS. Do đú, QSDĐ trở thành đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiờn, khụng phải bất kỳ QSDĐ nào cũng trở thành đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, mà muốn trở thành đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ thỡ QSDĐ này phải đỏp ứng được cỏc điều kiện theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013. Ngoài ra, theo quy định của LĐĐ năm 2013 thỡ QSDĐ bao gồm cỏc loại như: QSDĐ ở, QSDĐ nụng nghiệp, QSDĐ lõm nghiệp,... Do đú, ngoài cỏc điều kiện chung theo quy định tại Điều 188 LĐĐ thỡ mỗi loại đất lại phải đỏp ứng cỏc điều kiện nhất định khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Chớnh cỏc quy định về điều kiện để QSDĐ được tham gia vào cỏc giao dịch chuyển nhượng là cơ sở để cỏc chủ thể tham gia giao dịch tỡm hiểu tớnh hợp phỏp của QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch. Điều này cũng gúp phần hạn chế bớt cỏc tranh chấp, bất đồng trong việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ tư, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về cỏc thỏa thuận cơ bản của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cú bản chất như một giao dịch dõn sự thụng thường. Do đú, khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thỡ cỏc bờn cần thỏa thuận về cỏc nội dung cơ bản cho cuộc giao dịch này. Theo đú, khi đó thỏa thuận xong thỡ cỏc nội dung này sẽ trở thành cỏc điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. BLDS năm 2015, đó đề cập và quy định những nội dung cơ bản của một hợp đồng cần cú về: Đối tượng, số lượng của hợp đồng; chất lượng; giỏ, phương thức, thời hạn, địa điểm thanh toỏn, thời hạn, địa điểm; quyền, nghĩa vụ của cỏc bờn; trỏch nhiệm vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp. Với việc thỏa thuận về cỏc điều khoản này thỡ buộc cỏc bờn phải tuõn thủ đầy đủ và đỳng cỏc nội dung đó thỏa thuận, cũng như hạn chế được tối đa tranh chấp về sau.
Thứ năm, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về hỡnh thức và hiệu lực của chuyển nhượng QSDĐ
Cỏc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đều phải được thực hiện thụng qua hỡnh thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 đó quy định cụ thể về hỡnh thức và thời điểm cú hiệu lực của
hợp đồng đối với QSDĐ núi chung và chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng được giao kết đỳng theo quy định phỏp luật về hỡnh thức thỡ hợp đồng đú được coi là vụ hiệu. Và hợp đồng vụ hiệu sẽ làm phỏt sinh cỏc hậu quả phỏp lý nhất định mà cỏc bờn chủ thể phải gỏnh chịu và được giải quyờt theo quy định của BLDS.
Thứ sỏu, nhúm quy phạm phỏp luật điều chỉnh về trỡnh tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ
Với tư cỏch là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai nờn Nhà nước cú trỏch nhiệm và nghĩa vụ quản lý đất đai, cũng như kiểm soỏt cỏc giao dịch và sự biến động của cỏc quan hệ đất đai trờn thị trường. Mặt khỏc, đất đai là một tài sản quan trọng và cú giỏ trị lớn đối với mọi cỏ nhõn, hộ gia đỡnh. Vỡ vậy, khi cỏc bờn ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thỡ bắt buộc phải thụng qua cơ quan nhà nước cú thẩm quyền theo trỡnh tự, thủ tục nhất định.