đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
Theo quy định tại BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 thỡ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đỏp ứng đầy đủ những điều kiện sau để được coi là hợp phỏp:
3. Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP vờ̀ lệ phí trước ba ̣.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập dưới dạng
văn bản. Đối với cỏc loại giao dịch dõn sự khỏc, phỏp luật quy định hợp đồng cú thể được lập dưới dạng văn bản hoặc giao kết bằng lời núi. Tuy nhiờn, QSDĐ là một tài sản đặc biệt, vỡ thế phỏp luật cần phải đưa ra những quy định chặt chẽ hơn. Theo đú, chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành hợp đồng dưới dạng văn bản. Mọi hỡnh thức khỏc được cỏc bờn tham gia quan hệ chuyển nhượng thực hiện nhằm xỏc lập quan hệ này đều bị coi là vụ hiệu. Với quy định chặt chẽ như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ là căn cứ vững chắc, chặt chẽ nhất để ghi nhận thỏa thuận của cỏc bờn. Ngoài ra, việc quy định hỡnh thức của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải là Hợp đồng bằng văn bản vừa đảm bảo được tớnh ràng buộc đối với quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn tham gia, vừa là cơ sở để thụng qua đú cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thấy được nội dung và xỏc định được tớnh hợp phỏp của những nội dung mà cỏc bờn thỏa thuận qua đú đảm bảo tớnh hiệu lực của giao dịch này.
Thứ hai, chuyển nhượng QSDĐ phải được ký kết bằng hợp đồng và
cụng chứng, chứng thực tại cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền. Đõy là quy định của phỏp luật nhằm đảm bảo tớnh hiệu quả, chặt chẽ trong hoạt động quản lý hành chớnh về đất đai của Nhà nước. Trước khi LĐĐ năm 2013 ra đời, phỏp luật quy định cỏc chủ thể bắt buộc phải thực hiện cụng chứng tại cụng chứng Nhà nước. Tuy nhiờn, trong thời điểm hiện tại, cỏc chủ thể cú thể thực hiện việc cụng chứng tại cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng, hoặc tiến hành thủ tục chứng thực tại UBND cấp xó (điểm d, khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013). Khi cụng chứng, chứng thực, nhõn viờn của tổ chức hành nghề cụng chứng hoặc cỏn bộ phụ trỏch chứng thực tại UBND cấp xó sẽ cụng nhận giỏ trị phỏp lý của hợp đồng. Do đú, hợp đồng sẽ trở thành một cơ sở vững chắc để giải quyết tranh chấp phỏt sinh về sau.
Thứ ba, cỏc bờn tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thực
hiện việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cỏc bờn phải tiến hành thủ tục đăng ký việc chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan cú thẩm quyền là văn phũng đăng ký đất đai. Thụng qua việc đăng ký này, cơ quan nhà nước quản lý về đất đai cú thể kiểm soỏt hoạt động chuyển nhượng, nắm được tỡnh
trạng của đất, đồng thời phỏt hiện kịp thời, chớnh xỏc những vi phạm, ngăn chặn những tranh chấp phỏt sinh sau này, qua đú đảm bảo được quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn tham gia giao dịch.
Thứ tư, về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Theo quy định của BLDS năm 2015, giao dịch dõn sự cú hiệu lực khi đỏp ứng đủ cỏc điều kiện tại Điều 122. Khi đỏp ứng đủ cỏc điều kiện trờn hợp đồng dõn sự bắt đầu cú hiệu lực từ thời điểm được hai bờn ký hợp đồng hoặc cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc (theo Điều 401 BLDS năm 2015). Nếu coi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng dõn sự thỡ thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng sẽ được xỏc định như đó phõn tớch ở trờn. Tuy nhiờn, quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiện hành được quy định ở nhiều văn bản phỏp luật khỏc nhau và chưa cú được sự thống nhất cần thiết. Cụ thể, theo quy định tại Luật cụng chứng năm 2014, văn bản cụng chứng cú hiệu lực kể từ ngày được cụng chứng viờn ký và đúng dấu của tổ chức hành nghề cụng chứng. Theo đú, cú thể hiểu rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu cú hiệu lực kể từ ngày được cụng chứng viờn ký và đúng dấu của tổ chức hành nghề cụng chứng. Trong khi đú, khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 lại quy định việc chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chớnh. Từ đú, cú thể thấy được bất động với thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa cỏc quy định của phỏp luật. Điều này phần nào gõy nờn sự lỳng tỳng đối với cỏc bờn tham gia giao dịch này cũng như phần nào gõy khú khăn trong việc giải quyết tranh chấp phỏt sinh sau này.