Nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.4.1. Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Quyền và nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng

Theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và BLDS năm 2015 thỡ bờn chuyển nhượng QSDĐ cú cỏc quyền sau đõy:

- Yờu cầu bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toỏn giỏ chuyển nhượng theo thời hạn và phương thức đó thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yờu cầu bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ nhận đất theo đỳng thời hạn đó thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yờu cầu bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ bồi thường thiệt hại do bờn nhận chuyển nhượng gõy ra.

- Chỉ bàn giao đất khi đó nhận đủ tiền, trừ trường hợp hai bờn cú thỏa thuận khỏc.

- Cỏc quyền khỏc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 ra đời đó khắc phục được những điểm bất cập, hạn chế của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, đặc biệt khi cho phộp bờn chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bờn chuyển nhượng vi phạm điều kiện đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mà hai bờn đó thỏa thuận hoặc theo quy định của phỏp luật. Tuy nhiờn, khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được ban hành, quyền này đó

bị loại bỏ. Từ đú cú thể thấy phỏp luật đó cú cơ chế bảo vệ bờn nhận chuyển nhượng hiệu quả hơn, phũng trỏnh được những trường hợp bờn chuyển nhượng do khụng cũn nhu cầu chuyển dịch QSDĐ hoặc cú nhu cầu xỏc lập quan hệ chuyển nhượng QSDĐ với chủ thể khỏc để thu lại khoản lợi nhuận lớn hơn mà cố ý vi phạm những điều khoản mà hai bờn đó thỏa thuận.

Luật Kinh doanh BĐS cũng cú những quy định về nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng QSDĐ tại Điều 39. Theo đú, bờn chuyển nhượng QSDĐ cú nghĩa vụ:

- Cung cấp đầy đủ, trung thực tất cả cỏc thụng tin về QSDĐ như diện tớch, vị trớ, mục đớch, tỡnh trạng tranh chấp, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ tài chớnh…. và chịu trỏch nhiệm về những thụng tin do chớnh mỡnh cung cấp cho bờn nhận chuyển nhượng.

- Bàn giao hiện trạng theo đỳng hiện trạng, hồ sơ phỏp lý và cỏc thoả thuận khỏc theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bờn nhận chuyển nhượng.

- Tiến hành đầy đủ cỏc thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của phỏp luật về đất đai và thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mỡnh gõy ra. - Cỏc nghĩa vụ khỏc trong hợp đồng.

Trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, bờn chuyển nhượng hướng tới khoản lợi ớch bằng tiền hoặc vật chất khỏc tương đương với giỏ trị QSDĐ, cũn bờn nhận chuyển nhượng hướng tới QSDĐ. Do đú, để đạt được mục đớch của giao dịch, phỏp luật ghi nhận và bảo hộ quyền yờu cầu bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toỏn đủ và đỳng hạn khoản tiền mà hai bờn đó thỏa thuận trong hợp đồng. Bờn cạnh đú, QSDĐ thường cú giỏ trị rất lớn nờn phỏp luật cũng quy định trong cỏc trường hợp bờn nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toỏn như quy định về trả lói chậm thanh toỏn, quy định về bồi thường thiệt hại. Tuy nhiờn, xuất phỏt từ bản chất là một giao dịch dõn sự, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vẫn đảm bảo nguyờn tắc tụn trong sự thỏa thuận giữa hai bờn.

Bờn cạnh đú, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bổ sung quyền khụng bàn giao đất khi bờn nhận chuyển nhượng chưa thanh toỏn đủ số tiền thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo đú, phỏp luật khụng chỉ bảo vệ lợi ớch của bờn chuyển nhượng khi tham gia vào quan hệ này mà cũn

giỏn tiếp yờu cầu bờn nhận chuyển nhượng cú trỏch nhiệm đối với thỏa thuận của cả hai bờn thụng qua quyền khụng bàn giao đất của bờn chuyển nhượng qua đú giảm được những tranh chấp về sau này.

b) Quyền và nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ

Cú thể thấy quyền và nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng là nghĩa vụ và quyền tương ứng của bờn nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại BLDS 2015 thỡ bờn nhận chuyển nhượng cú cỏc quyền sau:

- Yờu cầu bờn chuyển nhượng phải cung cấp một cỏch trung thực, đầy đủ, chớnh xỏc về cỏc thụng tin của QSDĐ mà thuộc về trỏch nhiệm cung cấp của bờn chuyển nhượng QSDĐ.

- Yờu cầu bờn chuyển nhượng bàn giao đất đỳng diện tớch, vị trớ và loại đất, tỡnh trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng;

- Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất được chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo đỳng mục đớch, đỳng thời hạn.

Như vậy, bờn nhận chuyển nhượng cú quyền yờu cầu bờn chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ của mỡnh hoặc yờu cầu nhà nước cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất được chuyển nhượng. Từ những quy định về những quyền này của bờn nhận chuyển nhượng, tạo cơ sở phỏp lý để bờn nhận chuyển nhượng cú thể thực hiện quyền của mỡnh mà phỏp luật cho phộp như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Đồng thời giỳp Nhà nước cú thể thực hiện quyền quản lý của mỡnh thụng qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyền được cấp CGNQSDĐ của bờn nhận chuyển nhượng.

Bộ luật Dõn sự năm 2015 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định cụ thể nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng như sau:

- Thanh toỏn tiền chuyển nhượng QSDĐ cho bờn chuyển nhượng theo thời hạn, phương thức mà cỏc bờn đó thỏa thuận trong hợp đồng. Đõy là nghĩa vụ cốt yếu nhất của bờn nhận chuyển nhượng và cũng là nghĩa vụ bờn chuyển nhượng quan tõm nhất. Bởi nếu bờn nhận chuyển nhượng khụng thực hiện hoặc thực hiện chậm trễ nghĩa vụ này, thỡ cú thể ảnh hưởng đến quyền lợi của bờn chuyển nhượng cũng như quyền lợi của chớnh bờn nhận chuyển nhượng như khụng được bàn giao đất đỳng thời hạn và cú thể bị phạt lói chậm thanh toỏn.

- Đảm bảo quyền của bờn thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Một số trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cú chủ thế thứ ba đang cũn quyền đối với mảnh đất đú như quyền sử dụng, quyền bề mặt,

- Thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước theo quy định của phỏp luật đất đai như nộp lệ phớ trước bạ.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mỡnh gõy ra

- Cỏc nghĩa vụ khỏc trong hợp đồng theo thỏa thuận.

Như vậy, phỏp luật dõn sự và phỏp luật kinh doanh BĐS đó cú quy định về quyền và nghĩa vụ của bờn chuyển nhượng và bờn nhận chuyển nhượng khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiờn chưa được rừ ràng, chủ yếu được quy định trong BLDS, Luật kinh doanh BĐS và chưa được quy định cụ thể trong phỏp luật về đất đai.

2.1.4.2. Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong chuyển nhượng QSDĐ, giỏ đất là một căn cứ để tớnh thuế chuyển nhượng QSDĐ, lệ phớ trước bạ về đất hay nhỡn chung, giỏ đất là căn cứ để cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh của cỏc bờn trong quan hệ chuyển nhượng. Theo quy định của LĐĐ năm 2013, QSDĐ là một loại hàng húa đặc biệt, cú giỏ và bao gồm ba loại giỏ đất cơ bản sau:

- Giỏ đất Nhà nước: Trờn cơ sở khung giỏ đất do Chớnh phủ ban hành, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giỏ đất. Giỏ đất này thường xuyờn được sửa đổi, bổ sung kịp thời khi cú sự biến động về giỏ đất trờn thị trường để tạo ra nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước; giải quyết vấn đề bồi thường giải phúng mặt bằng và điều tiết nguồn thu nhập từ chuyển QSDĐ của NSDĐ.

- Giỏ đất được hỡnh thành do đấu giỏ QSDĐ, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất. Bản chất đõy cũng được xỏc định là giỏ đất thị trường.

- Giỏ đất được hỡnh thành do sự thỏa thuận giữa những NSDĐ với nhau trong cỏc giao dịch đất đai hay đú là giỏ chuyển nhượng QSDĐ trờn thực tế. Giỏ đất này hỡnh thành khi tham gia vào cỏc giao dịch trờn thị trường và chịu sự ảnh hưởng từ cỏc biến động của nền kinh tế thị trường như cung - cầu, cạnh tranh... Núi cỏch khỏc, đõy chớnh là giỏ thị trường.

Trong ba loại giỏ đất nờu trờn, giỏ đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để Nhà nước quản lý về

mặt kinh tế đối với đất đai, được sử dụng làm căn cứ tớnh thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất,...

Thụng thường, giỏ chuyển nhượng QSDĐ cao hơn rất nhiều so với giỏ đất do Nhà nước quy định, đặc biệt là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chớ Minh,… Thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai với tốc độ đụ thị húa diễn ra nhanh chúng trong nhiều năm gần đõy làm cho hạ tầng đụ thị và hạ tầng liờn tỉnh với việc mở tuyến đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai đó và đang làm cho nhịp phỏt triển của tỉnh tăng mạnh, theo đú, giỏ đất tại khu vực đụ thị và ven đụ thị cú xu hướng tăng mạnh. Giỏ đất tăng cao từng ngày khụng chỉ làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dõn mà cũn gõy hoang mang trong dư luận trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất luụn ở mức cao nhưng khụng cú nhiều người cú nhu cầu sử dụng đất cú khả năng đỏp ứng được.

2.1.4.3. Nghĩa vụ tài chớnh trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là nghĩa vụ của người chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước quy định phải thực hiện trong quỏ trỡnh chuyển nhượng QSDĐ. Việc nhà nước quy định thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nhằm mục đớch điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ. Như vậy, cú thể xem thuế chuyển QSDĐ là một dạng thuế thu nhập. Tuy nhiờn, để tớnh thu nhập thực tế của người chuyển nhượng thụng qua hành vi chuyển nhượng QSDĐ là một vấn đề rất khú khăn và phức tạp. Trờn thực tế, sau khi hai bờn thỏa thuận chuyển nhượng, bờn chuyển nhượng cú thể khụng thực hiện việc nộp thuế mà thỏa thuận chuyển nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ sang cho bờn nhận chuyển nhượng làm cho mục đớch điều tiết thu nhập của thuế chuyển QSDĐ khụng đạt được hiệu quả. Chớnh vỡ vậy, Nhà nước khụng dựa vào sự tự nguyện kờ khai nộp thuế của người chuyển nhượng QSDĐ mà phải đưa ra quy định làm sao để giỏ trị QSDĐ tớnh thuế tương ứng với thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, thuế chuyển QSDĐ cũn tạo nguồn thu cho Ngõn sỏch Nhà nước nhằm phục vụ cho cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khớch NSDĐ cú hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của NSDĐ khi bị vi phạm.

Như đó khẳng định ở trờn, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ khụng chỉ điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ mà cũn mang lại một nguồn thu lớn cho Ngõn sỏch Nhà nước. Tuy nhiờn, khụng phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Nhà nước quy định những trường hợp thu nhập được miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ đối với cỏ nhõn tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cỏ nhõn năm 2007.

Theo quy định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, khoản thu nhập của doanh nghiệp từ việc chuyển nhượng QSDĐ phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp, và khụng thuộc đối tượng được miễn thuế TNDN theo quy định của Nhà nước về thuế.

Về căn cứ tớnh thuế, đối với trường hợp chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là cỏ nhõn hay doanh nghiệp, Nhà nước xỏc định căn cứ tớnh thuế trong Luật thuế thu nhập cỏ nhõn và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp đều là thu nhập tớnh thuế và thuế suất. Trong đú, thu nhập tớnh thuế đối với cỏ nhõn được quy định, hướng dẫn cụ thể tại Thụng tư 111/2013/TT-BTC; đối với doanh nghiệp, thu nhập tớnh thuế được quy định tại Thụng tư 123/2012/TT-BTC. Về thuế suất, đối với cỏ nhõn và doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, Nhà nước đều quy định về mức thuế suất là 25%. Cỏch tớnh thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ đối với chủ thể là cỏ nhõn và doanh nghiệp như sau:

- Thuế thu nhập cỏ nhõn phải nộp = thuế suất (2%) x giá chuyờ̉n nhượng QSDĐ. Giỏ chuyển nhượng là giỏ thực tế ghi trên hợp đụ̀ng . Trường hợp trên hợp đụ̀ng chuyển nhượng QSDĐ khụng ghi rừ ràng, cụ thể giỏ đṍt hoặc giá đṍt trên hợp đụ̀ng chuyển nhượng thṍp hơn giá đất trong Bảng giỏ đất đó được UBND tỉnh ban hành thỡ giỏ chuyển nhượng để tớnh thuế chớnh là giỏ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

b, Lệ phớ trước bạ về đất

Lệ phớ trước bạ là nghĩa vụ tài chớnh phải đúng vào ngõn sỏch Nhà nước khi đứng tờn sở hữu hay sử dụng một tài sản nào đú. Lệ phớ trước bạ về đất được quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP vờ̀ lệ phí trước ba ̣ (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP). Theo đó , bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ cú nghĩa vụ nộp lệ phớ trước bạ 2

, trừ trường hợp được miờ̃n

quy đi ̣nh ta ̣i Điờ̀u 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP. Mức thu lệ phí trước ba ̣ là: 0,5%3

. x giá tính lệ phí t rước bạ. Giỏ tớnh lệ phớ trước bạ đối với QSDĐ là giỏ đất tại Bảng giỏ đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của phỏp luật đṍt đai ta ̣i thời điờ̉m kê khai lệ phí trước ba ̣ . Trường hợp giỏ QSDĐ tại hợp đụ̀ng cao hơn giỏ do UBND cấp tỉnh ban hành thỡ giỏ tớnh lệ phớ trước bạ là giỏ tại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ4

.

c. Lệ phớ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại thụng tư số 85/2019/TT-BTC ngày 29/11/2019, lệ phớ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn phải nộp khi được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chớnh sỏch phỏt triển kinh tế - xó hội của địa phương để quy định mức thu lệ phớ phự hợp. Chẳng hạn, lệ phớ cấp mới GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (cú nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất) của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại thành phố Hà Nội là 100.000đ/thửa đất theo Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND ngày 07/7/2020 của HĐND thành phố Hà Nội.

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải cụng chứng cũn phải chịu phi cụng chứng: Phớ cụng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Thụ ng tư liên ti ̣ch sụ́ 257/2016/TTLT-BTC-BTP ngày 11/11/2016 quy định mức thu, chế độ thu , nộp, quản lý, sử dụng phớ cụng chứng ; phớ chứng thực. Theo quy đi ̣nh ta ̣i Điờ̀u 4 Thụng tư này , mức thu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được tí nh trên giá tri ̣ QSDĐ ; Cụng chứng hợp đụ̀ng chuyờ̉n nhượng QSDĐ cú tài sản gắn liền với đất thỡ tớnh trờn tổng giỏ trị QSDĐ và giỏ trị tài sản gắn liền với đất.