5. Giấy ủy quyền đối với trường hợp người chuyển nhượng ủy quyền cho người khỏc theo quy định của phỏp luật.
3.2.1. Giải phỏp về hoàn thiện phỏp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
Với nhiệm vụ khụng chỉ phản ỏnh thực tế mà phỏp luật cũn phải cú tớnh dự bỏo, để cỏc quy định về chuyển nhượng QSDĐ cú hệ thống, bền vững và hiệu quả hơn, tỏc giả xin đề xuất một số ý kiến:
Thứ nhất, rà soỏt, hệ thống lại cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về chuyển nhượng QSDĐ
Như đó phõn tớch ở trờn, cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai núi chung và về chuyển nhượng QSDĐ núi riờng vẫn cũn nhiều bất cập, quy định phõn tỏn, được ban hành bởi nhiều cơ quan với thẩm quyền khỏc nhau. Do đú cần phải quy định lại rừ ràng, đầy đủ, thể hiện đỳng đắn cỏc giỏ trị mà xó hội cú, xó hội cần và ủng hộ thỡ khi đưa vào thi hành mới phỏt huy được giỏ trị của nú. Do đú, trong thời gian tới, nhà nước cần tiến hành rà soỏt lại tổng thể cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về chuyển nhượng QSDĐ, theo đú, những văn bản phỏp luật nào vẫn cũn nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi theo hướng đảm bảo tớnh thống nhất, đồng bộ, nhất là phự hợp với thực tế để bảo đảm tớnh khả thi và hiệu lực thi hành cao.
Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cần thực hiện hoạt động rà soỏt lại văn bản phỏp luật đó ban hành trong lĩnh vực đất đai núi chung và văn bản phỏp luật liờn quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Trường
hợp văn bản phự hợp với hiến phỏp và cỏc văn bản phỏp luật khỏc liờn quan, đỏp ứng tỡnh hỡnh thực tế địa phương thỡ văn bản đú sẽ được là văn bản cú khả năng thực thi trong thực tế, và ngược lại, khi phỏt hiện những nội dung trỏi phỏp luật trong văn bản hoặc khụng cú tớnh khả thi thỡ cụng chức Tư phỏp - Hộ tịch cần đề nghị cơ quan cú thẩm quyền thực hiện xử lý bằng cỏch hủy bỏ, bói bỏ, sửa đổi, hoặc đỡnh chỉ việc thi hành một phần hoặc toàn bộ văn bản nhằm tạo ra một hệ thống phỏp luật thống nhất, hoàn thiện và cú tớnh khả thi cao.
Bờn cạnh đú, cần thống nhất cỏc quy định về chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay, LĐĐ và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành khụng cú quy định cụ thể về chuyển nhượng QSDĐ cũng như hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đõy là một thiếu sút vỡ cỏc giao dịch về đất đai thường xuất phỏt từ hợp đồng và cỏc tranh chấp cũng đều xuất phỏt từ hợp đồng. Do đú, việc khụng cú văn bản nào quy định cụ thể vấn đề này sẽ khiến cho người tham gia giao dịch cũng như cơ quan tũa ỏn gặp khú khăn khi xột xử những tranh chấp về đất đai.
Thứ ba, hoàn thiện phương phỏp định giỏ đất
Để thỏo gỡ cỏc bất cập nờu trờn cần tổ chức kiểm tra, rỏ soỏt việc thi hành LĐĐ tại nhiều vựng và địa phương để cú sự đỏnh giỏ khỏch quan, sử đổi bổ sung khung phỏp lý kịp thời.
Trong đú, quy định đất nụng nghiệp của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong khu dõn cư hiện hữu khụng phõn biệt đất nụng nghiệp hay đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở khụng được cụng nhận là đất ở, đất nụng nghiệp cú nguồn gốc là đất ao gắn liền với đất ở, khi chuyển đổi mục đớch sử dụng sang đất ở hoặc chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế để chuyển mục đớch sử dụng sang đất ở thực hiện dự ỏn đầu tư nhà ở để bỏn hoặc để bỏn kết hợp với cho thuờ đều cú chung một chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất.
Theo đề nghị của tỏc giả, giỏ đất trước khi chuyển đổi mục đớch được tớnh bằng giỏ đất ở ỏp dụng đối với cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thay vỡ bằng 75% như quy định hiện hành. Đồng thời quy định giỏ đất được tớnh bằng 75% mức giỏ đất ở ỏp dụng đối với cỏc tổ chức kinh tế, thay vỡ ỏp dụng với mức 100% mức giỏ đất như quy định hiện hành. Để đảm bảo tớnh khỏch quan khi định giỏ đất, khụng nờn căn cứ vào giỏ trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giỏ để đưa ra cỏc quy định trỏi với truyền thống định giỏ đất trờn thế giới. Cụ thể là
việc định giỏ đất phải khỏc định giỏ đất xõy dựng bảng giỏ đất cà về thời gian từ khi tiến hành đến khớ kết thỳc việc định giỏ.
Đối với cỏc phương phỏp định giỏ đất đang được ỏp dụng cần được kiểm nghiệm. Như hiện nay, Việt Nam và hầu như cỏc nước trờn thế giới đang ỏp dụng phương phỏp điều chỉnh hệ số giỏ đất để giỳp giảm ỏp lực cho Nhà nước khi trong thời gian đầu số trường hợp cần định giỏ cụ thể sẽ lớn vượt ngoài năng lực cho phộp. Chớnh vỡ lẽ đú cần loại bỏ phương phỏp này trong việc định giỏ cụ thể, đồng thời tăng cường cụng tỏc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ định giỏ viờn để sớm đảm đương được yờu cầu định giỏ đất cụ thể của nhà nước và của thị trường.