2.1.3.1. Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐ và cho phộp họ được thực hiện cỏc quyền chuyển QSDĐ trong quỏ trỡnh sử dụng, trong đú cú quyền chuyển nhượng QSDĐ. Vỡ vậy, QSDĐ chớnh là đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiờn, khụng phải QSDĐ nào cũng là đối tượng được Nhà nước cho phộp chuyển nhượng trờn thị trường, chỉ cú những QSDĐ được phỏp luật ghi nhận và cho phộp chuyển nhượng mới được coi là đối tượng hợp phỏp trong quan hệ này. Cụ thể, đối tượng QSDĐ được phộp thực hiện chuyển nhượng trờn thị trường phải đỏp ứng cỏc điều kiện nhất định.
Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013, NSDĐ được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khi cú cỏc điều kiện sau đõy:
Thứ nhất, NSDĐ phải cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư phỏp lý để Nhà nước xỏc nhận quyền sử dụng đất hợp phỏp cho NSDĐ, khi cú GCNQSDĐ thỡ NSDĐ mới được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp. Vỡ thế mà nú cũn là cơ sở, là phương tiện để NSDĐ thực hiện quyền của mỡnh khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiờn, do nhiều nguyờn nhõn khỏc nhau mà khụng phải tất cả chủ thể sử dụng đất đều được cấp GCNQSDĐ, trong khi nhu cầu về chuyển nhượng QSDĐ trờn thị trường diễn ra rất sụi động. Vỡ vậy, để trỏnh tỡnh trạng người dõn cố tỡnh khụng tuõn theo quy định của phỏp luật, thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ mà khụng cú GCNQSDĐ, LĐĐ năm 2013 vẫn cho phộp NSDĐ được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ mà khụng cần GCNQSDĐ trong một số trường hợp. Theo đú, phỏp luật vẫn cho phộp chủ thể thuộc trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở khụng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ được quyền chuyển nhượng QSDĐ (khoản 1 Điều 186 LĐĐ năm 2013). Bờn cạnh đú, trong trường hợp nhận thừa
kế, NSDĐ cú quyền chuyển nhượng QSDĐ khi cú đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ (khoản 1 Điều 168 Luật này).
Thứ hai, đất khụng cú tranh chấp
Phỏp luật quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi cho bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ và đảm bảo trật tự xó hội, đất khụng cú tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, diện tớch đất thuộc quyền sử dụng của bờn chuyển nhượng khụng cú bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mõu thuẫn nào với cỏc chủ thể khỏc. Phỏp luật cũng quy định cơ quan cú thẩm quyền xỏc nhận về tỡnh trạng đất khụng cú tranh chấp là Ủy ban nhõn dõn (UBND) xó, phường, thị trấn. Trong trường hợp UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận là diện tớch đất này đang cú tranh chấp thỡ cỏc bờn chủ thể khụng được phộp thực hiện mọi giao dịch liờn quan đến đến chuyển nhượng QSDĐ cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong bởi cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Thứ ba, QSDĐ không bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn
Kờ biờn tài sản là QSDĐ được thực hiện bởi Cơ quan thi hành ỏn dõn sự để cưỡng chế buộc người phải thi hành ỏn thực hiện nghĩa vụ theo Bản ỏn, Quyết định của Tũa ỏn. Trong thời gian QSDĐ bị kờ biờn để thi hành nghĩa vụ của người phải thi hành ỏn thỡ chủ tài sản là QSDĐ bị hạn chế thực hiện cỏc quyền của mỡnh. Vỡ thế, trong trường hợp QSDĐ bị kờ biờn thỡ NSDĐ khụng được phộp chuyển nhượng. Quy định này cũng nhằm đảm bảo cho việc trỏnh những tranh chấp, khiếu kiện kộo dài, đồng thời ngăn chặn việc tẩu tỏn tài sản của người phải thi hành ỏn. Đõy cũng là một điều kiện cơ bản, quan trọng nhằm đảm bảo cho cỏc giao dịch về QSDĐ cú hiệu lực, khụng xảy ra bất kỡ tranh chấp nào trong thời gian Nhà nước đang niờm phong để quản lý, kiểm soỏt tài sản đảm bảo cho một nghĩa vụ khỏc được thực hiện.
Thứ tư, diện tớch đất được chuyển nhượng phải đang trong thời hạn sử dụng đất
Đõy cũng là một điều kiện quan trọng, một nguyờn tắc của việc chuyển QSDĐ núi chung và chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Tựy vào từng loại đất với cỏc đặc điểm khỏc nhau mà thời hạn Nhà nước trao QSDĐ cho cỏc chủ thể sử dụng đất khỏc nhau. Cú những loại đất Nhà nước giao sử dụng ổn định lõu dài (Điều 125 LĐĐ năm 2013), nhưng cú những loại đất được
Nhà nước giao sử dụng cú thời hạn (Điều 126 LĐĐ năm 2013). Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà Nhà nước cho phộp chủ thể sử dụng đất cú quyền khai thỏc tớnh năng, cụng dụng của thửa đất được giao hoặc cho thuờ. Tương ứng với thời hạn đú mà quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trờn mỗi diện tớch đất được xỏc lập. Vỡ vậy mà chủ thể sử dụng đất chỉ cú quyền chuyển nhượng QSDĐ trong khoảng thời gian mà Nhà nước cho phộp sử dụng đất. Do vậy, sau khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, bờn nhận quyền cũng chỉ được phộp sử dụng, khai thỏc giỏ trị QSDĐ đú trong khoảng thời gian sử dụng cũn lại của bờn chuyển quyền. Sau khi hết thời hạn này, NSDĐ cú thể được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuờ đất nếu cú như cầu tiếp tục sử dụng hoặc cũng cú thể bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định. Đõy cũng là yếu tố quan trọng trong thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, nú cú ảnh hưởng đến việc thỏa thuận của cỏc bờn về giỏ cả cũng như quyền và nghĩa vụ cụ thể của mỗi bờn ghi nhận trong hợp đồng.
Việc quy định về điều kiện của đối tượng chuyển nhượng khụng những đảm bảo quyền và lợi ớch của cỏc bờn khụng bị xõm hại mà cũn đảm bảo được sự quản lý của Nhà nước trong cỏc giao dịch chuyển nhượng giỳp cho giao dịch trở lờn rừ ràng, rành mạch, trỏnh xảy ra những mõu thuẫn bất đồng, tranh chấp cho cỏc chủ thể sử dụng đất.
2.1.3.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Như đó phõn tớch, chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dõn sự. Do đú, cỏc bờn tham gia chuyển nhượng QSDĐ vừa phải đỏp ứng đủ cỏc điều kiện chung khi tham gia giao dịch dõn sự theo quy định của phỏp luật dõn sự vừa phải đỏp ứng cỏc điều kiện riờng theo quy định của phỏp luật đất đai, cụ thể:
Thứ nhất, cỏc điều kiện chung theo quy định của phỏp luật dõn sự: - Chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải cú đầy
đủ năng lực hành vi dõn sự (điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015). - Chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyờn tắc tự nguyện, thống nhất ý chớ giữa cỏc bờn.
Thứ hai, cỏc điều kiện riờng theo quy định của phỏp luật đất đai
Ngoài ra, để thực hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, NSDĐ phải thực hiện cỏc quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được phỏp luật đất đai quy định cụ thể như sau:
Một là, NSDĐ khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 191 LĐĐ
năm 2013). Chẳng hạn, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng trực tiếp
sản xuất nụng nghiệp khụng được nhận chuyển nhượng đất trồng lỳa; Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng được nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp trong khu vực rừng phũng hộ…... Từ đú, nhằm đảm bảo việc quản lý nguồn đất của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Hai là, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển nhượng QSDĐ cú điều kiện (Điều 192 LĐĐ năm 2013). Đõy là cỏc trường hợp phỏp luật đất đai cho phộp
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển nhượng QSDĐ nhưng phải tuõn thủ cỏc điều kiện kốm theo. Chẳng hạn: nếu hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là dõn tộc thiểu số cú QSDĐ do Nhà nước giao đất theo chớnh sỏch hỗ trợ của Nhà nước thỡ khụng được chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn 10 năm đầu kể từ ngày cú quyết định giao đất; sau khi hết 10 năm thỡ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mới được phộp chuyển nhượng cho chủ thể khỏc.
Ba là, điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được phộp nhận chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp khi đỏp ứng đủ cỏc điều kiện được quy định tại Điều 193 LĐĐ 2013.
Bốn là, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự ỏn đầu tư
xõy dựng kinh doanh nhà ở; dự ỏn đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ (Điều 194 LĐĐ năm 2013)
(1) Việc chuyển nhượng QSDĐ trong dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở phải tuõn thủ theo quy định sau đõy:
a) Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chớnh phủ về điều kiện loại đụ thị để cho phộp chủ đầu tư dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSDĐ dưới hỡnh thức phõn lụ sau khi đó hồn thành đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chớnh về đất đai;
b) Đối với cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở thỡ được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự ỏn khi đó cú Giấy chứng nhận. Bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ phải tuõn theo tiến độ dự ỏn đó được phờ duyệt.
(2) Việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự ỏn đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ phải đỏp ứng cỏc điều kiện sau đõy:
a) Cú đủ cỏc điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng như đó nờu trờn;
b) Dự ỏn phải xõy dựng xong cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự ỏn đó được phờ duyệt.
Như vậy, khụng phải mọi chủ thể cú năng lực hành vi dõn sự đều được tham gia tạo lập cỏc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mà chủ thể phải cú đủ những điều kiện nờu trờn mới cú thể xỏc lập được hợp đồng để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Khi chủ thể khụng đủ điều kiện để được xỏc lập hợp đồng thỡ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đú vụ hiệu.