5. Giấy ủy quyền đối với trường hợp người chuyển nhượng ủy quyền cho người khỏc theo quy định của phỏp luật.
2.2.2. Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyờn nhõn
2.2.2.1. Những kết quả đạt được
Cụng tỏc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ liờn quan đến đất đai cú nhiều biến chuyển mang tớnh tớch cực, việc thực hiện QSDĐ của người dõn trờn địa bàn thành phố Lào Cai đó đạt được những kết quả khả quan, cụ thể như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những giao dịch được
hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tại thành phố Lào Cai thực hiện nhiều nhất bờn cạnh cỏc giao dịch về cho thuờ, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp, bảo lónh bằng QSDĐ.
Thứ hai, việc chấp hành cỏc quy định của phỏp luật về chuyển nhượng
QSDĐ của người dõn đó được nõng cao. Số lượng cỏc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tuõn thủ cỏc trỡnh tự, thủ tục với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó sự biến chuyển theo chiều hướng tớch cực. Điều này một mặt phản ỏnh nhận thức của người dõn về phỏp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khỏc cũng chứng tỏ nỗ lực của cỏc cơ quan cú thẩm quyền, cũng như cỏc cỏn bộ chuyờn trỏch trờn địa bản thành phố Lào Cai trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và trong cụng tỏc quản lý đất đai.
Thứ ba, sự hiểu biết phỏp luật núi chung và văn bản quy định về đất
đai núi riờng của người dõn trờn địa bàn được nõng cao rừ rệt. Người dõn đó ý thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mỡnh trong cỏc giao dịch dõn sự, giao dịch về đất đai theo quy định của phỏp luật, từ đú giảm đỏng kể những hành vi vi phạm phỏp luật do thiếu hiểu biết.
Thứ tư, bằng sự quan tõm, chỉ đạo sỏt sao của lónh đạo của tỉnh Lào
Cai cũng như của thành phố Lào Cai, cỏc hoạt động nõng cao trỡnh độ cỏn bộ cũng như cơ sở, trang thiết bị mỏy tớnh, mỏy in cũng như hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai phục cho cụng tỏc giải quyết hồ sơ về QSDĐ núi chung và chuyển nhượng QSDĐ núi riờng ngày càng được nõng cao đỏp ứng kịp thời nhu cầu của người dõn cũng sự phỏt triển lành mạng, cụng khai của thị trường BĐS.
Thứ năm, đến nay, cỏc xó, phường trờn địa bàn thành phố đó cú hệ
thống bản đồ địa chớnh tương đối đầy đủ với cỏc tỷ lệ 1/500-1/1000. Do đú, việc quản lý cỏc thửa đất trờn cơ sở bản đồ địa chớnh và hệ thống hồ sơ địa chớnh được thực hiện nhanh chúng và thuận lợi hơn. Cỏn bộ địa chớnh phường, xó cú sự phối hợp chặt chẽ với cỏn bộ quản lý cơ sở của thành phố tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động đất đai trờn địa bàn thành phố.
Thứ sỏu, sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (một cửa) phần
nào gúp phần giỳp thành phố trong cụng tỏc tiếp nhận và trả kết quả giỳp cho cụng việc được giải quyết nhanh gọn và đạt hiệu quả.
Thứ tỏm, cỏn bộ làm cụng tỏc quản lý đất đai trờn địa bàn thành phố
đa phần là cỏn bộ được đào tạo bài bản nờn việc nghiờn cứu, phổ biến và trao đổi về chuyờn mụn.
2.2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc và nguyờn nhõn
Thứ nhất, chuyển nhượng QSDĐ trỏi phỏp luật vẫn diễn ra trờn thực tế.
Nhiều trường hợp do khụng cú hiểu biết đầy đủ về phỏp luật hoặc cố tỡnh làm sai trỏi, vẫn xỏc lập, giỏo kết những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trỏi phỏp luật. Thường xuyờn nhất là những sai phạm về hỡnh thức của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Vẫn cú nhiều trường hợp chỉ giao kết hợp đồng dưới dạng viết tay, hoặc hợp đồng lập dưới dạng văn bản khụng cú cụng chứng, chứng thực của cơ quan cú thẩm quyền. Cỏc chủ thể trong trường hợp này khi tham gia giao dịch đó vi phạm về hỡnh thức của hợp đồng. Nguyờn nhõn của thực trạng này một phần do cụng tỏc tuyờn truyền phỏp luật đến người dõn, đặc biệt là người dõn ở khu vực kinh tế xó hội kộm phỏt triển, chưa tốt, chưa giỳp cho họ nhận thức rừ được quyền và nghĩa vụ của mỡnh.
Thứ hai, bờn cạnh những người dõn do trỡnh độ hiểu biết cũn hạn chế
mà vi phạm phỏp luật về đất đai thỡ ngược lại, cú một bộ phận khỏc lại lợi dụng cỏc quy định của phỏp luật trong đú cú Luật thuế thu nhập cỏ nhõn để trốn thuế dưới nhiều hỡnh thức. Trờn thực tế, giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế luụn cao hơn giỏ mà UBND tỉnh Lào Cai quy định rất nhiều. Tuy nhiờn vỡ lợi ớch của cỏc bờn tham gia quan hệ chuyển nhượng nờn họ thường thỏa thuận ghi giỏ trờn hợp đồng thấp hơn so với giỏ trụ thực tế. Từ đú, họ sẽ chỉ phải nộp một khoản thuế nhỏ hơn số tiền thực tế đỏng ra họ phải nộp rất nhiều lần. Bờn cạnh đú việc cắt cầu chuyển nhượng thường xuyờn được diễn ra nhằm trốn thuế nhất là trong những giao dịch mang tớnh chất “lướt súng” kiếm lời để trỏnh được một khoản thuế chuyển nhượng. Việc này được thực hiện như sau:
A là chủ sử dụng đất, B muốn mua đất của A nhưng chỉ là “lướt súng” kiếm lời, do đú B cú thể thực hiện cỏc cỏch sau để trốn được một khoản thuế chuyển nhượng:
+ Cỏch 1: B chỉ ký với A hợp đồng ủy quyền toàn phần hoặc giấy mua bỏn viết tay tuy nhiờn B sẽ thanh toỏn hết giỏ trị chuyển nhượng cho A, sau đú B tỡm được C (người cú nhu cầu mua đất để sử dụng), lỳc này B dựa vào hợp đồng ủy quyền toàn phần sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho C.
+ Cỏch 2: B vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với A, tuy nhiờn khụng thực hiện việc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước, sau khi tỡm được C, thỡ B sẽ nhờ A ra cơ quan cụng chứng ký văn bản hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và nhờ A ký hợp đồng chuyển nhượng cho C.
Nếu như C vẫn là những con buụn “lướt súng” thỡ vũng lặp này sẽ tiếp tục lặp lại cho đến khi tỡm được người cú nhu cầu mua đất để sử dụng thật sự. Việc A vẫn liờn tục hỗ trợ cỏc con buồn vỡ sau mỗi cầu chuyển nhượng A luụn được cỏc con buụn “cảm ơn” bằng tiền hoặc tài sản nờn kết quả là ngõn sỏch nhà nước sẽ bị thõm hụt, thất thu thuế, mục đớch điều tiết thu nhập cỏ nhõn từ quan hệ chuyển nhượng khụng đạt được.
Nguyờn nhõn chớnh cho thực trạng này đú là việc quy định giỏ đất chưa hợp lý, giỏ đất được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định chờnh lệch quỏ nhiều so với giỏ thị trường. Hơn nữa, do trỡnh độ phỏp luật cũng như ý thức chấp hành người dõn cũn thấp tỏc động đến việc quản lý Nhà nước đối với nghĩa vụ tài chớnh về đất đai gặp nhiều khú khăn.
Hệ số điều chỉnh giỏ đất UBND tỉnh Lào Cai ban hành những năm gần đõy làm cơ sở để tớnh thuế chuyển QSDĐ cũn cú sự chờnh lệch khỏ xa với giỏ thực tế trờn thị trường BĐS, cụ thể là tại Quyết định 56/2019/QĐ- UBND Quy định về Bảng giỏ đất 05 năm (2020-2024) trờn địa bàn tỉnh Lào Cai. Nhiều người dõn phản ỏnh hệ số điều chỉnh giỏ đất như thế khiến giỏ đất nhiều diện tớch đất khu vực cỏc xó nụng thụn như Tả Phời, Hợp Thành, Đồng Tuyển quỏ cao gõy khú khăn về tài chớnh cho người dõn khi tiến hành chuyển nhượng, ngược lại giỏ đất nhiều lụ đất trờn địa bàn phường Kim Tõn, Bắc Cường, khu vực dọc 2 bờn bờ kố Sụng Hồng lại quỏ thấp là cơ hội để nhiều cỏ nhõn tổ chức đầu cơ BĐS tạo ra bong búng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường BĐS của địa phương.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cỏc đơn vị phường, xó cũn hạn chế, chưa đỏp ứng được nhu cầu về thời gian, theo quy định của LĐĐ, thời gian để làm cỏc thủ tục thẩm tra hồ sơ địa chớnh xỏc định điều kiện
hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở xó phường là 5 ngày nhưng thực tế rất nhiều xó phường kộo quỏ thời gian quy định, nhất là cỏc xó phường lónh đạo đơn vị thiếu sõu sỏt khụng quỏn triệt cỏn bộ cụng chức phải thực hiện viết phiếu tiếp nhận và phiếu hẹn trả kết quả như 1 quy định bắt buộc trong thực thi nhiệm vụ.
Tỡnh hỡnh cấp GCNQSDĐ ở thành phố cũn chưa đỏp ứng được nhu cầu thực tế ảnh hưởng đến cỏ nhõn, hộ gia đỡnh cú nhu cầu chuyển nhượng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất khi hàng năm vẫn cũn tới 9,8% số hồ sơ chậm giải quyết và 5,6% hồ sơ chưa được giải liờn quan tới thủ tục chuyển QSDĐ.
Chất lượng cung cấp dịch vụ cụng của cỏc cơ quan nhà nước trong giải quyết thủ tục hành chớnh liờn quan tới chuyển nhượng QSDĐ những năm qua cú chuyển biến nhưng nhiều khõu, nhiều bộ phận chuyển biến vẫn cũn chậm nhất là tuyến xó, phường. Tỡnh trạng nhũng nhiễu cửa quyền, tiờu cực trong thẩm định hồ sơ, giải quyết thủ tục cấp giấy vẫn cũn tồn tại mặc dự tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất đỳng thời gian quy định cho người tham gia chuyển nhượng luụn đạt mức từ 83-85% nhưng mức độ hài lũng của người dõn với chất lượng dịch vụ cụng trong chuyển nhượng QSDĐ của thành phố chỉ ở mức trung bỡnh, vẫn cũn tới 20% số người dõn được khảo sỏt chưa hài lũng với thủ tục hành chớnh và thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của thành phố, rất nhiều ý kiến khảo sỏt khi tiến hành phỏng vấn sõu người dõn trả lời đó phải chi trả cỏc khoản tài chớnh ngoài quy định để “bụi trơn” quy trỡnh giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của họ.
Quy chế phối hợp giữa Chi nhỏnh Văn phũng đăng ký đất đai thành phố với cỏc bộ phận phục vụ cho cụng tỏc giải quyết thủ tục chuyển QSDĐ cú cải thiện nhưng vẫn cũn rườm rà, bộc lộ nhiều yếu kộm: Qua thực tế khảo sỏt cho thấy cụng khai thủ tục hành chớnh cho người dõn về quyền và nghĩa vụ trong chuyển QSDĐ trờn địa bàn thành phố là rất yếu kộm. Ngay tại Bộ phận một cửa của thành phố việc niờm yết cụng khai văn bản phỏp luật quy định trỡnh tự, thủ tục giải quyết cỏc cụng việc của nhõn dõn cũng chỉ mang tớnh hỡnh thức. Những văn bản được niờm yết cụng khai tại đõy chủ yếu là những văn bản cũ đó hết hiệu lực, hỡnh thức cụng khai cũng chưa đỏp ứng được nhu cầu của người dõn. Điều này cản trở việc cập nhập thụng tin của người dõn trong chuyển QSDĐ và tạo điều kiện cho cỏn bộ cụng chức càng dễ nhũng
nhiễu, gõy phiền hà cho người dõn. Số lượt đi lại của người dõn trong chuyển QSDĐ vẫn cũn nhiều. Mục đớch của việc cải cỏch thủ tục hành chớnh là giảm bớt những thủ tục rườm rà, trỏnh cho người dõn phải đi lại nhiều lần nhưng trong thực tế nhiều thủ tục hành chớnh người dõn khi chuyển QSDĐ vẫn phải đi lại quỏ nhiều lần vỡ cú rất nhiều cỏc loại thủ tục liờn quan đặc biệt là cỏc thủ tục liờn quan đến nghĩa vụ tài chớnh.
Cụng tỏc thanh kiểm tra trong lĩnh vực quản lý đất đai của thành phố cũn hạn chế khiến nhiều trường hợp đó mua bỏn trao tay nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng và thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với nhà nước, gõy thất thoỏt nguồn thu cho ngõn sỏch cũng như sự minh bạch cho thị trường BĐS. Cụng tỏc giải quyết tranh chấp khiếu nại đất đai cũn chậm trễ, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSD đất tại những khu vực trong vựng tranh chấp và những khu vực cú liờn quan.
Kết luận Chƣơng 2
Phỏp luật về chuyển nhượng QSDĐ là tổng hợp cỏc quy phạm phỏp luật liờn quan đến chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm: điều kiện về chủ thể, về đối tượng của chuyển nhượng; nội dung của quan hệ chuyển nhượng, hỡnh thức và hiệu lực của quan hệ chuyển nhượng, trỡnh tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng. Cỏc quy định này của phỏp luật đất đai tạo cơ sở phỏp lý vững chắc cho cỏc quan hệ này diễn ra trờn thực tế. Tuy vậy, trong quỏ trỡnh ỏp dụng phỏp luật vào thực tế, chắc chắn sẽ phỏt sinh những hiện tượng xó hội mới bắt buộc những nhà làm luật phải tiếp tục nghiờn cứu đưa ra những quy định mới tiến bộ hơn. Qua nghiờn cứu ở Chương 2, tỏc giả đó nờu và phõn tớch đầy đủ cỏc quy định của phỏp luật về chuyờ̉n nhượng QSDĐ núi chung cũng như chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn núi riờng . Theo đó, với việc xõy dựng cỏc quy định của pháp luõ ̣t vờ̀ chuyờ̉n như ợng QSDĐ một cỏch chi tiết cho thṍy trách nhiờ ̣m của cá c cơ quan nhà nước có thõ̉m quyờ̀n vụ cùng nă ̣ng nờ̀ , nhṍt là vờ̀ điờ̀u kiờ ̣n , trỡnh tự, thủ tục. Điờ̀u đó cho thṍy Nhà nước ta rṍt coi tro ̣ng viờ ̣c chuyờ̉n như ợng QSDĐ đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Qua đú, Chương 2 cũng đó đỏnh giỏ được thực trạng việc ỏp dụng phỏp luật về chuyờ̉n nhượng QSDĐ được thực hiện ra sao trong thực tế, từ đú lý giải nguyờn nhõn của hoạt động này để cú cơ sở đưa ra những phương hướng hoàn thiện sẽ được nờu ở Chương 3.
Chƣơng 3