Loại TSĐB Tỷ lệ chấp thuận theo tính pháp lý Tỷ lệ khấu trừ tối đa theo quy định
Tỷ lệ chấp thuận theo khả năng phát mại Hợp pháp Hợp lệ sung Bổ Rất dễ Dễ Bình thường Khĩ Rất khĩ Khơng thể phát mại 1. Đất thổ cư 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0% 2. Đất thuê 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
3. Đất thuê trong khu cơng
nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
4. Đất thuê ngồi khu cơng
nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
5. Đất nơng nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
6 Nhà ở của dân cư cĩ giấy tờ hợp pháp và/hoặc bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp
100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
7. Đất khác/bất động sản khác 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
Nâng cao chất lượng hoạt động, chất lượng tài sản, chất lượng nguồn vốn, khả năng sinh lời và khả năng đảm bảo an tồn trong hoạt động kinh doanh gĩp phần nâng cao năng lực cạnh tranh, khả năng tồn tại và phát triển một cách an tồn, chống đở rủi ro.
Thứ hai, Ban hành hướng dẫn đầy đủ các qui định, cơ chế cần thiết nhằm thực
hiện mục tiêu đề ra. Cụ thể hĩa mục tiêu nâng cao năng lực tài chính bằng các quy định, cơ chế để triển khai thực hiện một cách đồng bộ đạt được mục tiêu kế hoạch đặt ra.
Thứ ba, Quán triệt nhận thức nâng cao năng lực tài chính khơng đơn thuần là bổ
sung vốn tự cĩ và xử lí nợ xấu mà phải hiểu nâng cao năng lực tài chính thực chất là nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động đến tồn thể cán bộ nhân viên ngân hàng. Thơng qua việc nâng cao chất lượng quản trị điều hành, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, chất lượng sản phẩm dịch vụ, đầu tư đổi mới cơng nghệ và thái độ cung cách phục vụ khách hàng.
Thứ tư, Xây dựng các chuẩn mực và cơ sở để quản lí, kiểm sốt và xử lí nợ xấu.
Xây dựng và ban hành quy chế, quy trình cho mọi hoạt động nhằm quản lý và hạn chế thấp nhất các rủi ro.
3.3.4 Phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản mới
Từ thực trạng đã được phân tích tại Chương 2 của luận văn, để gĩp phần vào sự phát triển chung của BIDV HCMC. Luận văn đưa ra một sản phẩm tín dụng bất động sản mới là “ Tín thác bất động sản”. Một nghiệp vụ tín dụng được đánh giá là cĩ độ an tồn cao cho cả ngân hàng, chủ đất, nhà xây dựng và khách hàng mua nhà. Sản phẩm tín dụng này đã được một số nước thực hiện.
Cho vay tín thác bất động sản: Cho vay kết hợp tín thác là một nghiệp vụ cịn rất mới ở Việt Nam và “tín thác” đối với hoạt động Ngân hàng tại Việt Nam là một thuật ngữ mới, cách hiểu cịn chưa được thống nhất.
Bản chất của nghiệp vụ tín thác trong hoạt động Ngân hàng (Trustee banking) theo thơng lệ quốc tế là việc khách hàng tin tưởng và giao cho Ngân hàng thực hiện một dịch vụ, hay cơng việc hoặc uỷ thác cho Ngân hàng thay mặt khách hàng để thực hiện một nhiệm vụ nào đĩ. Theo cách hiểu này thì nhiều dịch vụ của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam đang cung cấp cho khách hàng về thực chất đều là nghiệp vụ tín thác, ví dụ như: Dịch vụ cho thuê két sát, dịch vụ thu hộ…
Về cho vay tín thác bất động sản tại các NHTM tại Việt Nam cần được hiểu.
Một là: Quy định về tín thác bất động sản tại Ngân hàng thương mại (bao gồm
trình tự thủ tục, hợp đồng và các mẫu biểu cụ thể để thực hiện tín dụng bất động sản). Do hạn chế quy định của pháp luật Việt Nam, nghiệu vụ tín thác tại các Ngân hàng thương mại cần được thực hiện thơng qua một cơng ty bất động sản của Ngân hàng thương mại đĩ bởi vì Ngân hàng khơng cĩ chức năng như giám sát thi cơng xây dựng, tư vấn thiết kế xây dựng cơng trình hay khơng được phép kinh doanh bất động sản (mơi giới mua bán bất động sản…).
Hai là: Quy định về cho vay tín thác bất động sản – thực chất quy định này là
nhằm cho vay các đối tượng liên quan đến dự án bất động sản được tín thác như Chủ đầu tư, nhà thầu thi cơng, người mua nhà, nhà cung cấp vật tư thiết bị cho dự án bất động sản được tín thác. Như vậy, việc quy định này là cần thiết bởi nĩ khơng chỉ làm đa dạng hố các sản phẩm tín dụng của các Ngân hàng thương mại mà nĩ cịn phân chia rủi ro cho vay dự án bất động sản tới nhiều bên liên
quan mà khơng tập trung và duy nhất chủ đầu tư như hiện nay các Ngân hàng thương mại vẫn đang thực hiện rộng rãi, và thu nhập sẽ tăng lên do tăng được đối tượng vay vốn. Với hình thức cho vay tín thác bất động sản khi thị trường bất động sản đĩng băng nếu thời gian cho vay mua nhà là hợp lý thì dự án bất động sản nguy cơ phát sinh nợ quá hạn cũng sẽ thấp hơn việc khơng áp dụng cho vay tín thác bất động sản như hiện nay.
Khái niện: Cho vay tín thác bất động sản là nghiệp vụ mà Chủ đầu tư dự án
và Nhà thầu thi cơng sau khi ký hợp đồng xây dựng (hoặc Chủ đầu tư vừa là nhà Thầu thi cơng) uỷ thác cho Ngân hàng (thơng qua cơng ty tín thác) để quản lý hồ sơ, dịng tiền thu chi của dự án, giám sát thực hiện dự án, nghiệm thu cơng trình, bảo đảm tiến độ dự án bất động sản, giúp chủ đầu tư hồn thiện pháp lý về nhà ở để bàn giao cho người mua nhà, thuê diện tích văn phịng, mặt bằng; phối hợp với chủ đầu tư và thay mặt chủ đầu tư để bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê diện tích văn phịng, mặt bằng; đồng thời yêu cầu Ngân hàng (thơng qua Chi nhánh cho vay) cam kết hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư, nhà thầu thi cơng để thực hiện dự án, ưu đãi cho vay khách hàng mua nhà, căn hộ hoặc người thuê diện tích văn phịng, mặt bằng của dự án bất động sản đĩ.
Mục đích, yêu cầu:
Nhằm đa dạng hố sản phẩm tín dụng cho vay bất động sản, đồng thời nhằm
phịng ngừa, hạn chế rủi ro của các khoản vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng thương mại thơng qua việc phân chia rủi ro tín dụng giữa chủ đầu tư, Nhà thầu thi cơng và người mua nhà.
Tăng cường nguồn thu cho Ngân hàng thơng qua dịch vụ tín thác.
Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của bộ tín thác bất động sản, bộ phận tín dụng để phối kết hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận nhằm đạt hiệu qủa kinh doanh cao. Cho vay tín thác bất động sản tập trung vào các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu
dân cư, khu đơ thị, căn hộ chung cư để bán hoặc các dự án tổ hợp xây dựng căn hộ chung cư, siêu thị, văn phịng, diện tích mặt bằng để bán và cho thuê (Trừ các loại hình đầu tư bất động sản khác).
Đối tượng áp dụng: Các cơng ty trực thuộc Ngân hàng thương mại cĩ chức năng kinh doanh bất động sản, nhận uỷ thác đầu tư bất động sản (các Cơng ty uỷ thác) và các chi nhánh ngân hàng thương mại cấp tín dụng đối với các dự án tín thác bất động sản.
Điều kiện chung của các NHTM về cho vay tín thác bất động sản:
Đối với Chủ đầu tư: Là các tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước cĩ đăng ký
kinh doanh bất động sản và thoả mãn các điều kiện tại Luật kinh doanh bất động sản; Cĩ quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất được giao hoặc đất cho thuê đối với đất cho thuê cĩ thời hạn từ 20 năm trở lên và quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trên đất trong tương lai phải được thế chấp cho Ngân hàng trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tín thác và hợp đồng tín dụng; Cĩ vốn tự cĩ tham gia tối thiểu 30% tổng vốn đầu tư dự án, giá trị quyền sử dựng đất hợp pháp của dự án cũng được xác định là vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư.
Đối với nhà thầu thi cơng: Là doanh nghiệp được phép thi cơng, xây dựng cơng
trình chung cư, nhà ở tại các khu dân cư, khu đơ thị theo quy định của pháp luật về xây dựng; Cĩ quyết định trúng thầu hoặc được chỉ định thầu thực hiện dự án và đã ký hợp đồng xây dựng với chủ đầu tư; Cĩ đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực kỹ thuật và năng lực tài chính để thực hiện thi cơng dự án bất động sản.
Đối với dự án bất động sản: Chỉ áp dụng tín thác đối với dự án xây dựng nhà ở
khu dân cư, khu đơ thị, nhà chung cư nằm trên địa bàn các thành phố thuộc tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương; Dự án bất động sản thoả mãn Luật kinh doanh bất động sản; Dự án năm trong quy hoạch, cĩ bản vẽ chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng; Đã hồn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, cấp giấy phép xây dựng cĩ thể thực hiện hoặc tiếp tục xây dựng được ngay; Dự án khả thi, đã cĩ kế hoạch vốn cụ thể được Ngân hàng thương mại quyết định cho vay, ký hợp đồng tín dụng hoặc cĩ văn bản chấp thuận cho vay; Tồn bộ hoạt động thu, chi thực hiện đầu tư kinh doanh của dự án phải thực hiện thơng qua tài khoản của Ngân hàng trừ các chi phí phát sinh mà chủ đầu tư đã bỏ ra để cĩ được quyền sử dụng đất, lựa chọn nhà thầu thi cơng, ký hợp đồng xây dựng và
các chi phí phát sinh trước khi Ngân hàng thương mại nhận uỷ thác từ phía chủ đầu tư; Cĩ số lượng khách hàng đặt mua căn hộ, nhà ở tối thiểu 50% số lượng căng hộ, nhà ở và tổng số tiền đặt cọc tối thiểu 20% tổng vốn dầu tư dự án.
Thời hạn tín thác: Thời hạn tín thác hay cịn gọi là thời gian uỷ thác hoặc thời
gian nhận uỷ thác do Chủ đầu tư (bên uỷ thác) thoả thuận với Ngân hàng (bên nhận uỷ thác) được quy định trong hợp đồng tín thác; thời gian tín thác khơng ngắn hơn thời gian thi cơng dự án và được kéo dài cho đến khi Chủ đầu tư trả hết nợ gốc và lãi vay.
Phí tín thác: Phí tín thác là một phần thù lao mà chủ đầu tư (bên uỷ thác) trả cho
Ngân hàng (bên nhận uỷ thác) để thực hiện cơng việc uỷ thác theo hợp đồng tín thác; Phí tín thác sẽ do chủ đầu tư thoả thuận với Ngân hàng trong hợp đồng tín thác với mức phí khơng thấp hơn 2,5% tổng mức đầu tư dự án; Phí tín thác khơng bao gồm lãi suất hay bất cứ phí dịch vụ nào phát sinh từ quan hệ vay vốn tại Ngân hàng thương mại.
SƠ ĐỒ NGHIỆP VỤ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN CƠ BẢN
HĐ XD Chủ đầu tƣ
Nhà thầu xây dựng, đơn vị thi cơng
BIDV HCMC:
Cho vay, bảo lãnh đối với chủ đầu tư Cho vay, bảo lãnh đối với nhà thầu xây dựng, đơn vị thi cơng
Kỹ quỹ, bảo lãnh, cho vay đối với khách hàng mua, thuê văn phịng
Khách hàng mua nhà, thuê văn phịng
Cơng ty tín thác BIDV
3.3.5 Tạo lập và hồn thiện hệ thống thơng tin thị trƣờng.
Thị trường bất động sản cịn nhiều bất ổn, thơng tin khơng cân xứng. Cho nên, khi tiến hành cho vay bất động sản, việc cập nhật thơng tin thị trường bất động sản là một địi hỏi cấp bách buộc đối với các ngân hàng thương mại nĩi chung và BIDV HCMC nĩi riêng để cĩ những ứng phĩ kịp thời trước những thay đổi, biến động của thị trường bất động sản. BIDV HCMC cần xây dựng cho chính mình một hệ thống thơng tin về thị trường bất động sản để hạn chế các rủi ro trong q trình phát triển tín dụng bất động sản là yếu tố quyết định sự phát triển và thành cơng của BIDV HCMC. Hầu hết khách hàng vay tiền đều muốn giữ bí mật thơng tin về tình trạng tài chính của họ. Q trình tập hợp thơng tin của thị trường bất động sản, thơng tin khách hàng là một quá trình đầy phức tạp địi hỏi kinh nghiệm, mối quan hệ của ngân hàng và kỹ năng của nhân viên, cán bộ ngân hàng.
Với hệ thống thơng tin về đất đai, quy hoạch tài chính và xây dựng tại TPHCM và các tỉnh Miền Đơng Nam Bộ vẫn chưa đầy đủ, thiếu cơng khai minh bạch và một thực tế hiện nay là việc thu thập thơng tin, khả năng nghiên cứu, đánh giá về thị trường bất động sản của BIDV HCMC cịn hạn chế, chưa tiến hành một cách bài bản, cập nhật thiếu tính hệ thống, nên một số khoản vay bị rủi ro do biến động giá cả bất động sản.
Rủi ro lớn nhất đối với tín dụng bất động sản là sự biến động của giá cả thị trường dẫn đến hiệu quả dự án cĩ thể bị ảnh hưởng rất lớn. Biện pháp để phịng ngừa rủi ro bằng cách chỉ thực hiện cho vay đối với các khách hàng cĩ kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản, khả năng tài chính tốt, thẩm định kỹ thị trường của dự án. Tiến hành thẩm định khoản vay sâu, phân tích cụ thể, định kỳ đánh giá lại tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm để giảm thấp dư nợ hoặc yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo nếu giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Trong điều kiện trên, để BIDV HCMC cĩ thể thu thập và sử dụng thơng tin thị trường bất động sản cho việc phân tích và đưa ra quyết định tài trợ, BIDV HCMC cần thực hiện như:
Xây dựng mối quan hệ với các cơ quan quản lý thị trường bất động sản, như Hiệp hội bất động sản, Sở Tài nguyên - Mơi trường, để kịp thời nắm bắt thơng
tin và cĩ hướng xử lý kịp thời trong mọi quyết định của Chi Nhánh trong phát triển tín dụng bất động sản.
Trong điều kiện thị trường thơng tin bất cân xứng (thơng tin về quy hoạch, về các dự án đầu tư, về giá đất…). Để hạn chế rủi ro trong phát triển tín dụng bất động sản. BIDV HCMC cần cập nhật các chỉ đạo của UBND TPHCM về định hướng phát triển đối với thị trường bất động sản và cụ thể kế hoạch phát triển đơ thị để từ đĩ lựa chọn những dự án cĩ vị trí tiềm năng để tài trợ vốn.
BIDV HCMC cần hệ thống hĩa và cấu trúc lại thành một hệ thống thơng tin thị trường và từ đĩ cĩ thể cho BIDV HCMC một kết quả tương đối trong việc đo lường rủi ro hoạt động kinh doanh và rủi ro thị trường trong lĩnh vực tín dụng bất động sản khi quyết định một khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản.
BIDV HCMC cần quan tâm đĩ là sự liên kết, hợp tác, trao đổi và chia sẽ những thơng tin về thị trường.
Thường xuyên cập nhật thơng tin về hoạt động tín dụng bất động sản và các sản phẩm tín dụng cung cấp cho loại hình tín dụng này của các ngân hàng bạn. Từ các nguồn thơng tin khác nhau như thơng tin từ Ngân hàng nhà nước và từ các ngân hàng thương mai để nắm được tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn, kết hợp thơng tin thu thập được từ thị trường đồng thời nhận định diễn biến thị trường trong tương lai để cĩ chính sách phù hợp với loại hình tín dụng này.
3.3.6 Nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực nắm bắt về pháp luật về bất động sản.
Nâng cao và đào tạo cán bộ chuyên trách về lĩnh vực bất động sản. Hiện nay, BIDV HCMC hầu như chưa quan tâm đến việc đào tạo nhân lực chuyên mơn về bất động sản, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động