Biểu đồ 2.3 : Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005-2009
7. Kết cấu của luận văn
3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVHCMC
3.3.1 Xây chiến lƣợc trong hoạt động cho vay bất động sản
Thị trường tài chính ngân hàng tại Việt Nam khi gia nhập WTO đang ở xu thế ngày càng cạnh tranh khốc liệt hơn cho các ngân hàng thương mại trong nước. Xu thế tất yếu của hội nhập tồn cầu, việc hoạch định chiến lược kinh doanh với tầm ngắn hạn, trung và dài hạn là yêu cầu tất yếu của nhiều ngân hàng thương mại hiện nay. Để đĩn đầu các cơ hội cũng như hạn chế đến mức thấp nhất các ảnh hưởng xấu do quá trình hội nhập kinh tế quốc tế và nâng cao tính chủ động - năng lực cạnh tranh cho các ngân hàng thương mại.
Chi Nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù đã cĩ bề dày trên 30 năm hoạt động và là một ngân hàng cũng thực sự chứng tỏ được thương hiệu của mình. Trong hoạt động của BIDV HCMC cũng tồn tại khơng thiếu những bất cập, những lúng túng trong cơng tác quản trị điều hành và bất cập trong việc xây dựng chiến lược kinh doanh.
Hoạt động kinh doanh của BIDV HCMC khơng chỉ chịu tác động từ sự cạnh tranh của các ngân hàng thương mại trong nước đĩng trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh mà cịn chịu sự tác động rất lớn từ các Ngân hành thương mại nước ngồi. Vì vậy, khi xây dựng chiến lược kinh doanh BIDV HCMC cần căn cứ vào nội lực và định hướng phát triển để cĩ thể thực hiện thành cơng chiến lược đã đề ra.
Lĩnh vực tín dụng bất động sản là hình thức tín dụng khơng xa lạ với các ngân hàng thương mại trên địa bàn. Cùng với quá trình hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nhu cầu vốn cung ứng cho thị trường này sẽ rất lớn. Đây thực sự là thị trường đầy tiềm năng để các ngân hàng thương mại phát triển tín dụng bất động sản và khai thác lợi ích từ thị trường này. Do tín dụng bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro, cho nên để phát triển tín dụng bất động sản thực sự mang lại hiệu quả cao cho BIDV HCMC trong điều kiện thị trường chưa hồn thiện, cịn nhiều bất ổn, BIDV HCMC cần xây dựng chiến lược cụ thể cho hoạt động tín dụng bất động sản.Trong đĩ:
Xác định rõ thị trường mục tiêu và khách hàng mục tiêu thực hiện sàng lọc những dự án tốt, cĩ tính khả thi cao để tài trợ vốn.
Xây dựng cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, phân bổ lượng vốn hợp lý cho phát triển tín dụng bất động sản, tiếp tục đơn giản hố thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và việc giám sát vốn cho vay bất động sản để đảm bảo an tồn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng nĩi chung và tín dụng bất động sản nĩi riêng. Cải tiến quy trình và đơn giản hố thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho cả tổ chức tín dụng và khách hàng vay. Đưa ra một cơ cấu tín dụng hợp lý về dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng.
Xây dựng cơ cấu tín dụng bất động sản của BIDV HCMC trong giai đoạn tới ≤ 35% (hiện tại là 28,5%) trên tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn và ≤ 20% (hiện tại là
11%) trên tổng dư nợ của ngân hàng.
3.3.2 Xây dựng khách hàng chiến lƣợc của riêng mình.
Để đạt được những mục tiêu kinh doanh đề ra BIDV HCMC cần xây dựng chính sách khác hàng của riêng mình dựa trên chính sách khách hàng chúng của BIDV HO đưa ra, qua đĩ thể hiện một bản sắc văn hố riêng của BIDV HCMC. Để đạt được yêu cầu đĩ Chi Nhánh cần xác định:
Tiếp tục duy trì và mở rộng khách hàng chiến lược là những các khách hàng lớn cĩ năng lực tài chính và trình độ quản lý tốt.
Phát triển khách hàng là những doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng cá nhân, hộ gia đình nhằm đa dạng khách hàng, tăng nhanh thị phần bán lẻ và phân tán rủi ro tín dụng.
Xây dựng các chính sách phù hợp theo từng đối tượng khách hàng: Khách hàng định chế tài chính, Các Tập đồn, Tổng cơng ty, Doanh nghiệp ngồi quốc doanh, Doanh nghiệp xuất khẩu, Doanh nghiệp nhỏ và vừa, khách hàng cá nhân. Xây dựng hệ thống quản lý, đánh giá khách hàng nhằm theo dõi, phát triển và phục vụ tốt nhất cho những khách hàng hiện tại và các khách hàng tiềm năng của BIDV HCMC.
3.3.3 Nâng cao năng lực tài chính của Chi Nhánh.
Năng lực tài chính của NHTM lành mạnh thể hiện khả năng đáp ứng, xử lý các vấn đề phát sinh trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Thường thể hiện qua các chỉ tiêu, giới hạn an tồn hoạt động, khả năng sinh lời, khả năng kiểm sốt rủi ro, kiểm sốt và xử lí nợ xấu… Năng lực tài chính tốt cho phép Ngân hàng thương mại xử lý các rủi ro hoạt động của mình trong phạm vi vốn tự cĩ và dự phịng rủi ro trích được mà khơng cần dùng đến vốn huy động bên ngồi. Trong hoạt động tín dụng bất động sản do chứa đựng yếu tố rủi ro cao hơn và địi hỏi nguồn vốn dài hơn, vì vậy BIDV HCMC cần cĩ năng lực tài chính tốt, lành mạnh sẽ cĩ khả năng tham gia vốn vào thị trường bất động sản một cách mạnh dạn hơn nhằm khai thác lợi ích từ thị trường này mang lại lợi nhuận cho Chi Nhánh.
Chiến lược phát triển trung hạn, dài hạn ngày càng khẳng định vị thế trên của các ngân hàng đồng thời phát triển quy mơ, tăng khả năng cạnh trạnh của BIDV HCMC. Để thực hiện mục tiêu nâng cao năng lực tài chính và xem là một trong những nhiệm vụ hàng đầu trong hoạt động của mình. Để đạt được mục tiêu đề ra BIDV HCMC cần tập trung thực hiện các giải pháp sau.
Thứ nhất, Xây dựng đề án nâng cao năng lực tài chính, trong đĩ cụ thể giải
pháp,như:
Gĩp phần cùng với BIDV tiến hành cổ phần hố để tăng vốn điều lệ.
Xử lý triệt để nợ xấu, giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng hạn chế nợ xấu phát sinh mới.
Trích lập các quỹ dự trữ, quỹ dự phịng xử lý rủi ro. Trong đĩ, cần thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phịng đầy đủ theo điều 7 quyết định 493/2005/QĐ- NHNN ngày 22 tháng 04 năm 2005 và Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/04/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng, nhằm tiến dần đến việc phân loại nợ đạt chuẩn mực theo thơng lệ quốc tế, gia tăng tính an tồn trong cơng tác tín dụng và tăng năng lực tài chính cho ngân hàng trong cơng tác phịng ngừa và xử lý rủi ro.
Tài sản đảm bảo là bất động sản cĩ độ biến động lớn nên khi tính tốn để trích lập dự phịng nhằm đảm bảo an tồn cho các khoản vay bất động sản thì việc tính giá trị khấu trừ của tài sản bảo đảm (C) ngồi việc căn cứ vào tỷ lệ khấu trừ theo quy định tại điều 8 quyết định số 493 và sửa đổi bổ sung tại quyết định số 18, cần đánh giá tính pháp lý và khả năng phát mại của tài sản, phương pháp tính gía trị khấu trừ của tài sản bảo đảm cụ thể như sau:
Theo quy định, việc tính DPRR cụ thể áp dụng cơng thức:
Trong đĩ: R: số tiền dự phịng cụ thể phải trích
A: số dư nợ gốc của khoản nợ; C: giá trị khấu trừ của tài sản bảo. r: Tỷ lệ trích lập dự phịng cụ thể theo nhĩm nợ
Giá trị khấu trừ áp dụng tài sản đảm bảo được xác định như sau:
C = giá trị thẩm định x (nhân) tỷ lệ chấp thuận theo tính pháp lý x (nhân) tỷ lệ khấu trừ tối đa theo quy định x (nhân) tỷ lệ chấp thuận theo khả năng phát mại trong đĩ: Giá trị thẩm định: là giá trị thẩm định tài sản đảm bảo được đánh giá trên biên bản định giá tại thời điểm gần nhất.
Bảng 3.1: Tỷ lệ chấp thuận theo tính pháp lý và theo khả năng phát mại Loại TSĐB Loại TSĐB Tỷ lệ chấp thuận theo tính pháp lý Tỷ lệ khấu trừ tối đa theo quy định
Tỷ lệ chấp thuận theo khả năng phát mại Hợp pháp Hợp lệ sung Bổ Rất dễ Dễ Bình thường Khĩ Rất khĩ Khơng thể phát mại 1. Đất thổ cư 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0% 2. Đất thuê 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
3. Đất thuê trong khu cơng
nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
4. Đất thuê ngồi khu cơng
nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
5. Đất nơng nghiệp 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
6 Nhà ở của dân cư cĩ giấy tờ hợp pháp và/hoặc bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp
100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
7. Đất khác/bất động sản khác 100% 50% 0% 50% 100% 75% 30% 0% 0% 0%
Nâng cao chất lượng hoạt động, chất lượng tài sản, chất lượng nguồn vốn, khả năng sinh lời và khả năng đảm bảo an tồn trong hoạt động kinh doanh gĩp phần nâng cao năng lực cạnh tranh, khả năng tồn tại và phát triển một cách an tồn, chống đở rủi ro.
Thứ hai, Ban hành hướng dẫn đầy đủ các qui định, cơ chế cần thiết nhằm thực
hiện mục tiêu đề ra. Cụ thể hĩa mục tiêu nâng cao năng lực tài chính bằng các quy định, cơ chế để triển khai thực hiện một cách đồng bộ đạt được mục tiêu kế hoạch đặt ra.
Thứ ba, Quán triệt nhận thức nâng cao năng lực tài chính khơng đơn thuần là bổ
sung vốn tự cĩ và xử lí nợ xấu mà phải hiểu nâng cao năng lực tài chính thực chất là nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động đến tồn thể cán bộ nhân viên ngân hàng. Thơng qua việc nâng cao chất lượng quản trị điều hành, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, chất lượng sản phẩm dịch vụ, đầu tư đổi mới cơng nghệ và thái độ cung cách phục vụ khách hàng.
Thứ tư, Xây dựng các chuẩn mực và cơ sở để quản lí, kiểm sốt và xử lí nợ xấu.
Xây dựng và ban hành quy chế, quy trình cho mọi hoạt động nhằm quản lý và hạn chế thấp nhất các rủi ro.
3.3.4 Phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản mới
Từ thực trạng đã được phân tích tại Chương 2 của luận văn, để gĩp phần vào sự phát triển chung của BIDV HCMC. Luận văn đưa ra một sản phẩm tín dụng bất động sản mới là “ Tín thác bất động sản”. Một nghiệp vụ tín dụng được đánh giá là cĩ độ an tồn cao cho cả ngân hàng, chủ đất, nhà xây dựng và khách hàng mua nhà. Sản phẩm tín dụng này đã được một số nước thực hiện.
Cho vay tín thác bất động sản: Cho vay kết hợp tín thác là một nghiệp vụ cịn rất mới ở Việt Nam và “tín thác” đối với hoạt động Ngân hàng tại Việt Nam là một thuật ngữ mới, cách hiểu cịn chưa được thống nhất.
Bản chất của nghiệp vụ tín thác trong hoạt động Ngân hàng (Trustee banking) theo thơng lệ quốc tế là việc khách hàng tin tưởng và giao cho Ngân hàng thực hiện một dịch vụ, hay cơng việc hoặc uỷ thác cho Ngân hàng thay mặt khách hàng để thực hiện một nhiệm vụ nào đĩ. Theo cách hiểu này thì nhiều dịch vụ của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam đang cung cấp cho khách hàng về thực chất đều là nghiệp vụ tín thác, ví dụ như: Dịch vụ cho thuê két sát, dịch vụ thu hộ…
Về cho vay tín thác bất động sản tại các NHTM tại Việt Nam cần được hiểu.
Một là: Quy định về tín thác bất động sản tại Ngân hàng thương mại (bao gồm
trình tự thủ tục, hợp đồng và các mẫu biểu cụ thể để thực hiện tín dụng bất động sản). Do hạn chế quy định của pháp luật Việt Nam, nghiệu vụ tín thác tại các Ngân hàng thương mại cần được thực hiện thơng qua một cơng ty bất động sản của Ngân hàng thương mại đĩ bởi vì Ngân hàng khơng cĩ chức năng như giám sát thi cơng xây dựng, tư vấn thiết kế xây dựng cơng trình hay khơng được phép kinh doanh bất động sản (mơi giới mua bán bất động sản…).
Hai là: Quy định về cho vay tín thác bất động sản – thực chất quy định này là
nhằm cho vay các đối tượng liên quan đến dự án bất động sản được tín thác như Chủ đầu tư, nhà thầu thi cơng, người mua nhà, nhà cung cấp vật tư thiết bị cho dự án bất động sản được tín thác. Như vậy, việc quy định này là cần thiết bởi nĩ khơng chỉ làm đa dạng hố các sản phẩm tín dụng của các Ngân hàng thương mại mà nĩ cịn phân chia rủi ro cho vay dự án bất động sản tới nhiều bên liên
quan mà khơng tập trung và duy nhất chủ đầu tư như hiện nay các Ngân hàng thương mại vẫn đang thực hiện rộng rãi, và thu nhập sẽ tăng lên do tăng được đối tượng vay vốn. Với hình thức cho vay tín thác bất động sản khi thị trường bất động sản đĩng băng nếu thời gian cho vay mua nhà là hợp lý thì dự án bất động sản nguy cơ phát sinh nợ quá hạn cũng sẽ thấp hơn việc khơng áp dụng cho vay tín thác bất động sản như hiện nay.
Khái niện: Cho vay tín thác bất động sản là nghiệp vụ mà Chủ đầu tư dự án
và Nhà thầu thi cơng sau khi ký hợp đồng xây dựng (hoặc Chủ đầu tư vừa là nhà Thầu thi cơng) uỷ thác cho Ngân hàng (thơng qua cơng ty tín thác) để quản lý hồ sơ, dịng tiền thu chi của dự án, giám sát thực hiện dự án, nghiệm thu cơng trình, bảo đảm tiến độ dự án bất động sản, giúp chủ đầu tư hồn thiện pháp lý về nhà ở để bàn giao cho người mua nhà, thuê diện tích văn phịng, mặt bằng; phối hợp với chủ đầu tư và thay mặt chủ đầu tư để bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê diện tích văn phịng, mặt bằng; đồng thời yêu cầu Ngân hàng (thơng qua Chi nhánh cho vay) cam kết hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư, nhà thầu thi cơng để thực hiện dự án, ưu đãi cho vay khách hàng mua nhà, căn hộ hoặc người thuê diện tích văn phịng, mặt bằng của dự án bất động sản đĩ.
Mục đích, yêu cầu:
Nhằm đa dạng hố sản phẩm tín dụng cho vay bất động sản, đồng thời nhằm
phịng ngừa, hạn chế rủi ro của các khoản vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng thương mại thơng qua việc phân chia rủi ro tín dụng giữa chủ đầu tư, Nhà thầu thi cơng và người mua nhà.
Tăng cường nguồn thu cho Ngân hàng thơng qua dịch vụ tín thác.
Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của bộ tín thác bất động sản, bộ phận tín dụng để phối kết hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận nhằm đạt hiệu qủa kinh doanh cao. Cho vay tín thác bất động sản tập trung vào các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu
dân cư, khu đơ thị, căn hộ chung cư để bán hoặc các dự án tổ hợp xây dựng căn hộ chung cư, siêu thị, văn phịng, diện tích mặt bằng để bán và cho thuê (Trừ các loại hình đầu tư bất động sản khác).
Đối tượng áp dụng: Các cơng ty trực thuộc Ngân hàng thương mại cĩ chức năng kinh doanh bất động sản, nhận uỷ thác đầu tư bất động sản (các Cơng ty uỷ thác) và các chi nhánh ngân hàng thương mại cấp tín dụng đối với các dự án tín thác bất động sản.
Điều kiện chung của các NHTM về cho vay tín thác bất động sản:
Đối với Chủ đầu tư: Là các tổ chức, cá nhân trong và ngồi nước cĩ đăng ký