Biểu đồ 2.3 : Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005-2009
7. Kết cấu của luận văn
2.4 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
2.4.4 Tính đa dạng của sản phẩm tín dụng bất động sản tại BIDVHCMC
Về sản phẩm tín dụng bất động sản hiện nay tại BIDV theo thống kê đầy đủ cĩ 9 sản phẩm như sau: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh; Xây dựng
khu cơng nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng khu đơ thị; Xây dựng văn phịng (cao ốc) cho thuê; Xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở ; Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; Quyền sử dụng đất; Đầu
tư, kinh doanh bất động sản. Các sản phẩm tín đụng bất động sản khác như: Cho vay
xây dựng nhà xưởng. Cho vay xây dựng văn phịng. Cho vay xây dựng khách sạn, resort. Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá. Cho vay mua nhà, đất để ở...thì chưa cĩ.
Do đĩ, sản phẩm tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC chưa đa dạng và phong phú, ít hấp dẫn các khách hàng cá nhân khi cĩ nhu cầu vay.
Một sản phẩm tín dụng bất động sản mới là “Tín thác bất động sản”, BIDV HCMC cĩ đủ điều kiện về nhân lực, tài chính và năng lực quản lý để thực hiện sản phẩm tín dụng này. Phần cho vay “Tín thác bất động sản” sẽ trình bày tại Chương 3.
2.4.5 Các chủ thể tham gia trên thị trƣờng tín dụng bất động sản.
Các chủ thể chủ yếu tham gia trên thị trường tín dụng bất động sản bao gồm:
Về các Ngân hàng thƣơng mại cung ứng tín dụng bất động sản: Với chức
năng là trung gian tài chính trong mọi hoạt động của nền kinh tế, ngân hàng thương mại đáp ứng các nhu cầu vay vốn cĩ hiệu quả kể cả các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại cung ứng vốn cho nền kinh tế tiếp tục được mở rộng và phát triển. Về cơ chế chính sách trong cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay cơ bản khơng cĩ sự khác biệt đối với các hình thức cho vay khác và cũng khơng cĩ sự can thiệp hành chính của nhà nước. Các Ngân hàng thương mại xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay vốn; Mức cho vay do các Ngân hàng thương mại và khách hàng vay thỏa thuận, phù hợp với mức vốn đầu tư và giá trị tài sản thế chấp hay căn cứ vào độ tín nhiệm của khách hàng (nếu vay tín chấp); Thời gian cho vay phụ thuộc vào thời gian thu hồi vốn của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng vay và nguồn vốn cho vay của các Ngân hàng thương mại; Lãi suất cho vay do hai bên thỏa thuận, áp
dụng phương thức cho vay phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh của khách hàng. Đối với các dự án lớn, vượt quá khả năng của một Ngân hàng thương mại, thì các Ngân hàng thương mại phối hợp đồng tài trợ. Cùng với sự lớn mạnh của nền kinh tế Việt Nam trong các năm qua, thì nhu cầu về cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng, đầu tư khu cơng nghiệp, các dự án xây dựng nhà cao tầng, khách sạn và căn hộ phục vụ cho nhu cầu của nền kinh tế và người dân khơng ngừng tăng cao. Bên cạnh đĩ, hoạt động tín dụng bất động sản cũng được chú trọng và nâng dần tỷ trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng. Cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản, bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay và vay vốn khơng phải bảo đảm bằng tài sản đã được thơng thống, tạo điều kiện cho các Ngân hàng thương mại đơn giản hĩa thủ tục và cho vay. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của tồn ngành đến tháng 06 năm 2010 khoảng 192.000 tỷ đồng chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của tồn ngành Ngân hàng. Hiện nay các Ngân hàng thương mại vừa cĩ sự hợp tác vừa cĩ sự cạnh tranh với nhau trong mảng tín dụng bất động sản đối với các dự án bất động sản hiệu quả cao và thời gian thu hồi vốn nhanh. Các hình thức hợp tác với nhau như cho vay hợp vốn các dự án lớn như dự án Cao ốc văn phịng và khách sạn cao cấp tại 3C Tơn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM do Cơng ty TNHH Tiến Phước và Chín Chín Mươi là chủ đầu tư với Ngân hàng thu sếp vốn là BIDV HCMC và hợp vốn là Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Chi Nhánh TP. HCM… với mức tại trợ vốn của các Ngân hàng khoảng 1.700 tỷ đồng. Các Ngân hàng thương mại cạnh tranh nhau trong việc lơi kéo khách hàng tốt thơng qua hình thức bỏ thầu lãi suất cho vay thấp hơn đối thủ hoặc kéo dài thời gian ân hạn, trả nợ gốc…
Về khách hàng sử dụng các sản phẩm tín dụng:
Khách hàng là Chính phủ: Chính phủ tham gia vào thị trường tín dụng với tư
cách là người cĩ nhu cầu được cung ứng tín dụng trong trường hợp Chính phủ tiến hành huy động các nguồn tài chính phục vụ mục tiêu đầu tư phát triển xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, xây dựng khu dân cư mới, giải phĩng mặt bằng, xây dựng các cụm cơng nghiệp… thơng qua các hình thức như phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, phát hành trái phiếu cơng trình, vay tín dụng...Nhu
cầu vốn tín dụng của chính phủ để phát triển cơ sở hạ tầng cịn rất lớn và kéo dài trong nhiều năm nữa.
Các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế - xã hội: đây là những khách hàng rất quan
trọng trên thị trường trên cả hai phương diện cung và cầu tín dụng bất động sản. Tính đa dạng trong nhu cầu của các đối tượng này là đặc điểm rất quan trọng đối với các chủ thể cung ứng tín dụng bất động sản trong quá trình phát triển. Hiện nay cĩ rất nhiều chủ đầu tư cĩ dự án bất động sản, nhu cầu vốn vay để đầu tư các dự án này là rất lớn và chưa cĩ trạng thái bão hịa. Nhu cầu vốn cho đền bù giải tỏa, nhu cầu vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu vốn vay cho xây dựng nhà ở…
Dân cư (khách hàng cá nhân): khách hàng là các tầng lớp dân cư, họ chủ yếu là
khách hàng của ngân hàng khi tham gia vào các sản phẩm của Ngân hàng như gửi tiết kiệm, tham gia bảo hiểm, đầu tư chứng khốn, mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà cửa, mua đất khu quy hoạch dân cư, mua chung cư... Dân cư ở đây chủ yếu là những người dân trong nước, song những người nước ngồi sống và làm việc ở trong nước và những người khơng cư trú cũng là đối tượng khách hàng rất quan trọng. Hiện nay, nhu cầu về vốn vay tín dụng mua nhà để ở và sửa chữa nhà là rất lớn, đời sống của dân cư ngày một tăng thì nhu cầu về mua nhà để ở, sửa chữa nhà để ở… là rất nhiều.
2.5 Khả năng phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh
Từ kết quả nghiên cứu ở trên cĩ thể đưa ra các cơ cở cho BIDV HCMC phát triển tín dụng bất động sản như sau:
Cơ sở thứ nhất: Thứ nhất, các NHTM khi đã cĩ hệ số an tồn vốn vượt ngưỡng quy
định (CAR >8%), đầu tư thận trọng để giảm rủi ro là tốt, tuy nhiên nếu quá thận trọng trong đầu tư sẽ làm cho lợi nhuận hoạt động giảm. Muốn nâng cao lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong trường hợp này thì BIDV HCMC cần đa dạng hĩa các hoạt động để phân tán rủi ro nhằm đạt được lợi nhuận cao hơn.
Thứ hai, yếu tố tác động mạnh đến hiệu quả hoạt động của NHTM Việt nam nĩi
chung và BIDV HCMC nĩi riêng đĩ là giảm chi phí và tăng thu nhập. Tăng thu nhập và giảm chi phí thể hiện khả năng quản trị tốt của một ngân hàng, nĩ phụ thuộc vào khả năng tổ chức và năng lực điều hành hoạt động kinh doanh tài chính của ban quản trị
ngân hàng nĩi riêng và tồn bộ bộ máy nĩi chung. Như vậy, muốn đạt được hiệu quả cao, các ngân hàng cần cĩ chiến lược hoạt động phù hợp, cĩ đội ngũ nhân lực tốt để thực thi các mục tiêu chiến lược trong bối cảnh hội nhập, cạnh tranh, đồng thời khơng ngừng nâng cao khả năng ứng dụng cơng nghệ hiện đại trong hoạt động ngân hàng để nâng cao khả năng cạnh tranh về chất lượng dịch vụ.
Cơ sở thứ hai: Dựa vào phân tích SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) sẽ cho thấy được rõ nhất vị thế hiện tại của BIDV HCMC và qua đĩ chúng ta cĩ hiểu biết một cách tổng quát nhất về mơi trường hoạt động, các nguồn lực và vấn đề của BIDV HCMC. Các giải pháp dựa vào hai căn cứ trên sẽ lồng ghép trên cơ sở kết hợp các điểm mạnh và cơ hội, nắm lấy cơ hội khắc phục điểm yếu, phát huy điểm mạnh để vượt qua thách thức, khắc phục các yếu điểm để vượt qua thách thức. Bảng mơ hình SWOST dưới đây tổng hợp lại các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức qua ma trận. (Xem Phụ luc III – Bảng mơ hình SWOT của BIDV HCMC).
Các giải pháp phát huy thế mạnh, nắm lấy cơ hội để nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính của BIDV HCMC:
Phát huy điểm mạnh
- Để tiếp tục duy trì các thế mạnh của mình BIDV HCMC cần phát triển tài sản cĩ theo hướng: giảm dần tỷ trọng cho vay DNNN, tăng tỷ trọng cho vay SMEs, cho vay tiêu dùng, tăng tỷ trọng cho vay ngắn hạn.
- Sàng lọc và tiếp tục phục vụ các DNNN hiệu quả, uy tín đồng thời đẩy mạnh phát triển sản phẩm, dịch vụ cho khối doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs).
- Quán triệt tư duy hoạt động vì lợi nhuận, khơng phải vì độ lớn của tài sản. Lưu ý rằng tài sản càng tăng thì sức ép tăng vốn tự cĩ càng lớn.
- Quan hệ khách hàng “truyền thống” cần được tỉnh táo nhìn nhận trên khía cạnh hiệu quả và triển vọng phát triển.
Khắc phục điểm yếu
- Để khắc phục điểm yếu về năng lực tài chính, BIDV HCMC tập trung: Triển khai thực hiện phương án tăng trưởng huy động vốn trung – dài hạn và phương án xử lý nợ xấu (khi được các cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt). Kết hợp với BIDV HO thực hiện phát hành trái phiếu tăng vốn cấp 2 và thu nợ đã hạch tốn ngoại bảng; Gĩp
phần với BIDV HO Cổ phần hố BIDV huy động vốn cổ phần từ nhà đầu tư trong và ngồi nước.
- Rà sốt các sản phẩm, dịch vụ kém hiệu quả để tái cấu trúc hoặc quyết định loại bỏ. Hạn chế cho vay khối giao thơng, xây dựng cơ bản (do tỷ lệ nợ xấu từ khối này rất cao, DPRR phải trích lớn)
- Mơ hình tổ chức của BIDV: cần được đổi mới triệt để theo hướng tăng cường quyền lực vào hội sở chính. Tuy nhiên việc chuyển đổi mơ hình tổ chức địi hỏi thời gian thích đáng và các bước chuẩn bị cần thiết để thực hiện.
- Về quản trị doanh nghiệp: Về kỹ thuật, BIDV cần nhanh chĩng trang bị cho mình những cơng cụ tối cần thiết cho quản trị điều hành: phân hệ thơng tin quản lý, các chính sách và cơng cụ quản lý tài sản nợ - cĩ, quản lý rủi ro.
- Tuy nhiên, về hình thức quản lý, nếu đến 2010 nhà nước vẫn nắm giữ tối thiểu 51% vốn điều lệ của BIDV và nhà đầu tư nước ngồi chỉ nắm tối đa 30% vốn điều lệ thì sự chuyển đổi căn bản về quản trị doanh nghiệp tại BIDV theo thơng lệ quốc tế sẽ gặp rất nhiều thách thức.
Tận dụng cơ hội
- BIDV sẽ xâm nhập các thị trường nước ngồi thơng qua việc thành lập VPĐD và/hoặc cơng ty con tại Hoa Kỳ và một số quốc gia Châu Á. Việc này hỗ trợ những hoạt động kinh doanh hướng ngoại của BIDV vì mục đích thu hút đầu tư nước ngồi và hỗ trợ doanh nghiệp khách hàng.
- Hoạt động kinh doanh ngân hàng của BIDV sẽ tập trung cung ứng, hỗ trợ sản phẩm dịch vụ cả gĩi cho các khách hàng lớn kinh doanh hiệu quả, cĩ chiến lược phát triển bền vững; đồng thời đĩn trước nhu cầu của khối doanh nghiệp vừa và nhỏ năng động, khối DNNN đã cổ phần hố hoạt động hiệu quả.
- Các phân khúc thị trường nội địa mới cho hoạt động của BIDV sẽ cĩ khả năng được khai thác và phát triển khi BIDV mở rộng lĩnh vực hoạt động đầu tư tài chính: bảo hiểm, kinh doanh chứng khốn (cổ phiếu trên thị trường chứng khốn trong nước, trái phiếu các chính phủ nước ngồi và Việt Nam – sovereign bonds), đầu tư bất động sản, quản lý quỹ đầu tư, tham gia hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).
- Ngân hàng xây dựng danh mục sản phẩm đối với khách hàng doanh nghiệp và cá nhân; Xác định khoảng cách giữa những gì ngân hàng cung cấp cho khách hàng với những gì khách hàng mong đợi.
Vƣợt qua thách thức
- Đối với các thách thức nội tại: BIDV tập trung cải thiện năng lực tài chính thơng qua: 1) Trình các cấp cĩ thẩm quyền thơng qua phương án tăng vốn tự cĩ và phương án xử lý nợ xấu. Trong đĩ thực hiện phát hành trái phiếu tăng vốn cấp 2 và thu nợ đã hạch tốn ngoại bảng của KHNN & Chỉ định để bổ sung vốn điều lệ. 2) Trình Chính phủ đề án Cổ phần hố BIDV để phát hành cổ phần huy động vốn từ nhà đầu tư trong và ngồi nước.
- Đối với các thách thức đến từ mơi trường cạnh tranh bên ngồi: BIDV tăng cường sức cạnh tranh thơng qua việc nỗ lực cắt giảm chi phí, đưa ra mức lãi cho vay phù hợp; thực hiện huy động vốn với lãi suất hợp lý (cân nhắc cẩn trọng yếu tố lạm phát, đảm bảo lãi suất thực dương cho tiền gửi của khách hàng). Bên cạnh đĩ, tiếp tục đẩy mạnh các hình thức khuyến mại để thu hút vốn và mở rộng tín dụng đối với khách hàng,
- Ngân hàng rà sốt, nghiên cứu và xây dựng một hệ thống, danh mục sản phẩm dịch vụ hiện tại và tiềm năng trong 5 năm tới. Đề ra lộ trình phát triển cho từng nhĩm sản phẩm đi kèm với yêu cầu về nhân lực và cơng nghệ (ví dụ nhĩm sản phẩm ngân hàng điện tử với các sản phẩm cụ thể là: internet banking, phone banking, ATM, POS).
- BIDV nhanh chĩng xây dựng chiến lược phát triển CNTT đến 2010 trong đĩ tập trung phát triển phân hệ thơng tin quản lý, quản lý rủi ro để tối ưu hố nguồn lực và kịp thời ra quyết định điều hành kinh doanh.
2.6 Thành tựu, hạn chế và những nguyên nhân hạn chế đối với phát triển tín dụng BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển TP HCM tín dụng BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển TP HCM 2.6.1 Những mặt đạt đƣợc.
Trong giai đoạn từ năm 2006 – 2009 kết quả kinh doanh của chi nhánh luơn đạt hiệu quả cao là bước đệm tạo động lực cho sự phát triển của các năm tiếp theo nhằm hịan thành kế hoạch 5 năm (2010-2015) của BIDV HCMC, với vai trị là chi nhánh lớn
cĩ bề dày kinh nghiệm trong hoạt động của hệ thống và trên địa bàn TPHCM, BIDV HCMC đã khơng ngừng nổ lực phấn đấu hồn thành xuất sắc nhiệm vụ kinh doanh được giao. Trong hai năm 2008 và 2009, kinh tế thế giới và trong nước tiếp tục trải qua những khĩ khăn thách thức từ những tồn tại của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2007- 2008 để lại, thị trường tài chính tiền tệ trong nước cũng trãi qua những biến động lớn trong năm 2009. Trước những khĩ khăn đĩ, với sự nỗ lực quyết tâm của Ban lãnh đạo, tập thể CBNV, Chi nhánh vẫn đảm bảo an tồn và hiệu quả trong hoạt động, “giữ vững
truyền thống là chi nhánh lớn cĩ hoạt động hiệu quả nhất tại cụm động lực phía Nam
”. Một số kết quả thực hiện trong 3 năm qua như sau:
Về hoạt động kinh doanh chung:
Thứ nhất: Hồn thành hầu hết các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh được BIDV HO
giao cho, một số chỉ tiêu chính cĩ tốc độ tăng trưởng và tỷ lệ vượt so với kế hoạch ở