VSCH tham gia vào DAĐT 15% 15% 17% 20% 25% 30% Tỷ lệ TSBĐ trên số tiền vay, bảo lãnh. 10% 15% 30% 40% 50% 70% Điều kiện khác Nếu Tổng nợ phải trả /VCSH ≤ 2,5 thì Tỷ lệ TSBĐ giảm xuống 0% Nếu Tổng nợ phải trả /VCSH ≤ 2,5 thì Tỷ lệ TSBĐ giảm xuống 10% - Hạn chế cho vay, bảo lãnh, chiết khấu theo phương thức hạn mức - Khơng cấp tín dung đối
- Thời gian hoạt động >1năm - Trường hợp khác (VCSH ≥ 25%), và TSBĐ ≥ 50% hoặc cĩ cổ đơng sáng lập chiếm cổ phần chi phối là doanh nghiệp
quan hệ tại BIDV.
AA và AAA (nếu đang quan hệ tại BIDV), CN trình HSC.
3.4.4 Xây dựng quy trình thẩm định, quản lý tín dụng chặt chẽ và hiệu quả.
Khi phát triển tín dụng bất động sản chứa đựng rủi ro cao hơn các hình thức tín dụng khác. Chính vì vậy địi hỏi cần cĩ một quy trình thẩm định và quản lý tín dụng hết sức nghiêm ngặt để hạn chế những rủi ro chủ quan và rủi ro khách quan từ phía thị trường mang lại. BIDV cần xây dựng quy trình tiếp nhận hồ sơ vay vốn/ đánh giá thẩm định đảm bảo tuân thủ các bước sau:
Tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, đánh giá sơ bộ về dự án và khách hàng vay vốn;
Phân tích thẩm định khách hàng vay vốn: đánh giá tư cách và năng lực pháp lý, năng lực điều hành, quản lý và bố trí sắp xếp nhân sự trong doanh nghiệp; đánh giá khả năng tài chính; Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng ở hiện tại và trong quá khứ;
Phân tích thẩm định dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, để đưa ra kết luận về tính khả thi, hiệu quả về mặt tài chính của phương án/ dự án đầu tư; Đánh giá được lợi ích mang lại cho ngân hàng khi khoản vay được phê duyệt; Xem xét đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay: kiểm tra tình trạng thực tế và
thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay.
Thực hiện chấm điểm và xếp hạng khách hàng
Lập báo cáo thẩm định, xác định phương thức và nhu cầu cho vay trên cơ sở cân đối khả năng nguồn vốn của Chi Nhánh;
Thơng qua hội đồng tín dụng phê duyệt khoản vay;
Thực hiện các bước giao dịch, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Thực hiện giải ngân theo tiến độ dự án, đồng thời kiểm tra giám sát khoản vay, theo dõi việc thu nợ gốc, lãi và phí liên quan.
3.4.5 Thành lập trung tâm định giá, định giá bất động sản tại TP.HCM.
- Hiện nay, việc khĩ khăn lớn của các cán bộ tín dụng của BIDV HCMC trong cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chính là việc thẩm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Hoạt động thẩm định giá tại BIDV HCMC được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, họ khơng được đào tạo chuyên mơn về lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế về nguồn thơng tin về bất động sản trên thị trường, do đĩ việc định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian.
- Để phát triển tín dụng bất động sản, BIDV cần thành lập trung tâm định giá chung cho các Chi Nhánh đĩng trên địa bàn TP.HCM để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu quả.
- Ngồi việc thành lập trung tâm định giá cho địa bàn TP.HCM, BIDV cần thường xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị tài sản cĩ biến động lớn, khơng cịn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại. Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay mua chứng khốn nhờ cĩ tài sản bảo đảm cĩ giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản suy thối, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề.
3.4.6 Thành lập cơng ty chuyên kinh doanh BĐS, địa ốc; Cơng ty tín thác BIDV. BIDV.
- Thành lập cơng ty con chuyên kinh doanh bất động sản là một giải pháp nhằm giúp cho hệ thống của BIDV chuyên mơn hĩa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh giá và thẩm định bất động sản, là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của BID. Hiện nay, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chưa cĩ cơng ty chuyên kinh doanh bất động sản, chưa xây dựng sàn giao dịch bất động sản, cơng ty mua bán nợ và khai thác tài sản cho riêng hệ thống của mình. - Thành lập Cơng ty chuyên kinh doanh bất động sản, địa ốc; Cơng ty mua bán nợ
Cần cĩ cơ chế xây dựng hệ thống thơng tin về thị trường bất động sản, đào tạo nhân lực cho cơng ty kinh doanh bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời tổ chức quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch của các sàn bất động sản.
3.5 Giải pháp đối với Ngân hàng Nhà nƣớc, Chính Phủ.
3.5.1 Nhĩm giải pháp cho Ngân hàng nhà nƣớc.
Thứ nhất, đứng gia làm trung gia cho vay đồng tài trợ. Để hạn chế rủi ro, đồng
thời cĩ thể tham gia vào những dự án lớn, dự án địi hỏi nguồn vốn sử dụng vượt quá khả năng cho vay theo quy định hạn chế cho vay của ngân hàng nhà nước, ngân hàng nhà nước đứng gia làm trung gian giữa các ngân hàng thương mại cĩ thể sử dụng hình thức cho vay đồng tài trợ. Về mặt pháp lý, ngân hàng nhà nước đã cĩ quy định về quy chế cho vay đồng tài trợ để cho các tổ chức tín dụng thực hiện, do đĩ các ngân hàng khi thực hiện đồng tài trợ sẽ thuận lợi hơn nhiều. Tuy nhiên, để cĩ thể cho vay đồng tài trợ hiệu quả và thuận lợi, cần phải cĩ một ngân hàng cĩ uy tín, đứng ra “thu xếp”, trực tiếp làm việc với các ngân hàng khác tham gia tài trợ, trực tiếp làm việc với khách hàng. Do đĩ, nếu ngân hàng thực hiện chính sách này là ngân hàng nhỏ, chưa đủ uy tín thì sẽ bị động trong việc thực hiện chiến lược đồng tài trợ, chỉ cĩ ngân hàng lớn cĩ uy tín, mới cĩ thể chủ động thực hiện chính sách đồng tài trợ này đạt hiệu quả như mong muốn.
Thứ hai, nâng cao hiệu lực pháp lý và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ
thống pháp luật. Tiếp tục xây dựng và hồn chỉnh mơi trường pháp lý về hoạt động nghiệp vụ ngân hàng đầy đủ theo hướng phù hợp với thơng lệ và chuẩn mực quốc tế cĩ tính đến đặc thù của Việt Nam, tạo điều kiện cho dịch vụ ngân hàng phát triển.
Thứ ba, nâng cao hiệu quả quản lý của hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về
nghiệp vụ ngân hàng. Trước hết, là cần phân định rõ ràng quyền hạn của từng cấp trong quá trình hoạch định và thực thi chính sách tiền tệ, theo đĩ, Quốc hội chỉ quy định mục tiêu của chính sách tiền tệ thơng qua tỷ lệ lạm phát và giám sát quy chế phát hành tiền, cịn tồn bộ các cơ chế chính sách nghiệp vụ cụ thể trao lại cho NHNN căn cứ vào điều kiện của nền kinh tế và thị trường để độc lập quy định và chịu trách nhiệm trước Chính phủ và Quốc hội về đảm bảo mục tiêu chính sách tiền tệ.
Thứ tư, nâng cao hiệu quả, hiệu lực cơng tác kiểm tra giám sát với vai trị “hậu
kiểm”. Điều này khơng chỉ cĩ ý nghĩa giúp các ngân hàng hồn thiện các nghiệp vụ trong hoạt động kinh doanh của mình mà cịn cĩ ý nghĩa an tồn hệ thống.
Thứ năm, sớm tham mưu cho Chính Phủ xây dựng quy chế cho vay “tín thác bất động sản” tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
3.5.2 Nhĩm giải pháp cho Chính phủ.
Giải pháp về thủ tục hành chính: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đĩ, việc cấp giấy được thực hiện trên một nền bản đồ và sổ bộ thống nhất, một cơ quan quản lý và cập nhật các biến động thống nhất. Xây dựng hệ thống thơng tin tài nguyên mơi trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Giải pháp hồn thiện các văn bản về luật liên quan đến bất động sản: Nghiên
cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư BĐS. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu BĐS.
Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản: Nghiên cứu ban hành Luật
Quy hoạch. Nghiên cứu ban hành Luật Thuế BĐS. Tăng cường các biện pháp thực thi Luật Đấu thầu trong lĩnh vực bất động sản.
Giải pháp chính sách để minh bạch hĩa thị trường bất động sản: Tăng cường
hiệu lực và thực thi của Luật Đấu thầu. Cần triển khai triệt để việc bán hàng hĩa BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS.
Giải pháp chính sách để đo lường thị trường bất động sản: Nghiên cứu ban hành
văn bản quy phạm pháp luật cĩ tính pháp lý cao về cung cấp thơng tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường bất động sản. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI - House Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI – Real Estate Price Index); chỉ số TTBĐS (REMI – Real Estate Market Index).
Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản: Về phân cơng tổ
lý, trong đĩ Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên và Mơi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, TTBĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư nợ tín dụng; Bộ tài chính quản lý thuế, quỹ BĐS... Tuy vậy, cần cĩ một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về BĐS và TTBĐS. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan cĩ chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về TTBĐS. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế về TTBĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà và TTBĐS). Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Việt Nam đã cĩ Ủy ban chứng khốn nhà nước (thuộc Bộ Tài chính) để quản lý thị trường chứng khốn; cĩ Tổng cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Mơi trường). Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (cĩ thể đặt tại Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý TTBĐS trong thời gian tới. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về hoạt động của TTBĐS tại địa phương; các Bộ cĩ liên quan phải chỉ đạo tăng cường cơng tác nghiên cứu dự báo để xác định các chỉ tiêu phát triển BĐS và đưa các chỉ tiêu này thành chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội.
Về phân cơng thu thập nguồn thơng tin, tư liệu để xây dựng các chỉ số cho thị trường bất động sản: Thực tiễn cho thấy TTBĐS đã và đang chịu sự quản lý của 6 ngành: Kế hoạch đầu tư quản lý các vấn đề liên quan đến doanh nghiệp; vốn đầu tư; Tài nguyên và Mơi trường quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai; Xây dựng quản lý các vấn đề liên quan đến xây dựng, cơng trình; Tư pháp quản lý các hợp đồng cơng chứng và đăng kí BĐS; Ngân hàng liên quan đến các vấn đề thế chấp; cho vay; Tài chính quản lý các vấn đề liên quan đến thuế và quỹ đầu tư BĐS. Vì vậy, để cĩ những được thơng tin nhằm xây dựng chỉ số quản lý TTBĐS cần cĩ sự tham gia, cung cấp thơng tin của các ngành này với các nội dung tối thiểu dưới đây cùng với các thơng tin từ các sàn giao dịch BĐS (hoạt động theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS).
Hồn thiện hệ thống khung giá đất: Hình thành một thị trường bất động sản cơng
khai minh bạch và đầy đủ thơng tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thơng tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng,
tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần cĩ cơ quan chuyên mơn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để cĩ thể chứng khốn hố các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng
bộ, nhất quán, tơn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thơng qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh.
Phát triển các cơng cụ hỗ trợ thị trường BĐS: Bộ Tài nguyên và Mơi trường cần
kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để cĩ cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đĩ mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch các thơng tin để ổn định thị trường: Hệ thống
thơng tin về đất đai, quy hoạch, tài chính và xây dựng tại TPHCM vẫn cịn chưa đầy đủ, cơng khai và minh bạch. Việc cĩ một hệ thống thơng tin minh bạch và cơ sở dữ liệu đầy đủ là điều kiện cần cho bất cứ giao dịch bất động sản nào. Với sự trợ giúp của kỹ thuật và cơng nghệ thơng tin hiện đại, TPHCM cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản thơng qua việc đăng ký bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản. Các thơng tin thu thập khơng giới hạn bởi những thơng tin như mã số của bất động sản.
Phát triển thị trường BĐS đồng bộ với thị trường tài chính, thị trường chứng khốn: Kiện tồn các sàn giao dịch BĐS. Nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển
quỹ đất. Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thơng tin để ổn định thị trường BĐS. Cải cách thủ tục hành chính…
3.6 Giải pháp đối với khách hàng
3.6.1 Đối với khách hàng doanh nghiệp
Đối với chủ đầu tư (doanh nghiệp) đầu tư các dự án khu đơ thị nhà ở cĩ quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, vốn của chủ sở hữu cần đối ứng tối thiểu 15% tổng mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư dự án khu đơ thị mới được lập theo quy hoạch hiện hành, bao gồm chi phí sử dụng hoặc thuê đất, tiền bồi thường giải phĩng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư... đối với các dự án khu đơ thị mới, nhà ở cĩ quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên, chủ đầu tư cần cĩ vốn đối ứng chiếm ít nhất 20% tổng mức đầu tư.
Đối với chủ đầu tư (doanh nghiệp) đầu tư các dự án khu đơ thị mới và nhà ở thương mại cĩ quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên, theo quy hoạch được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư cĩ trách nhiệm bàn giao lại cho thành phố 20% diện tích