Biểu đồ 2.3 : Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005-2009
7. Kết cấu của luận văn
1.4 Bài học kinh nghiệm về phát triển tín dụng bất động sản từ cuộc khủng hoảng tín dụng tạ
hoảng tín dụng tại Mỹ năm 2007-2008.
1.4.1 Cuộc khủng hoảng nhà đất, tín dụng tại Mỹ năm 2007 – 2008.
Khủng hoảng tín dụng: Sự kiện 11/9/2001 tạo nên một cú sốc cho nền kinh tế
Mỹ. Trước những lo ngại về một đợt suy thối của nền kinh tế Mỹ và cố gắng giành lại sự ủng hộ của người dân, chính quyền Bush đã đưa ra nhiều chính sách trong đĩ cĩ việc cắt giảm thuế cho người dân. Alan Greenspan, khi đĩ cịn là chủ tịch của FED đã đồng thuận và luơn duy trì lãi suất cơ bản ở mức thấp. Rất nhiều người cho rằng cuộc bùng phát khủng hoảng tín dụng và tài chính của năm 2008 là hậu quả của việc giữ lãi suất thấp trong thời gian quá dài của Greenspan. Từ 2001 đến 2003, lãi suất cơ bản đã giảm từ 6,5% xuống cịn 1%. Chính mức lãi suất thấp này đã tạo ra một nguồn cung tiền lớn cho thị trường nhà đất, tạo nên cơn sốt vào những năm từ 2004 đến 2006. Cùng với thời điểm này, chính sách tăng cường an sinh xã hội cho người nghèo của chính quyền Mỹ tạo điều kiện cho những người dân nghèo cĩ nhà ở. Chính vì vậy mà cho vay dưới chuẩn (Subprime Mortgage) phát triển rất mạnh. Người vay mua nhà đất cĩ thể vay mà khơng cần cĩ tài sản thế chấp. Khi thị trường nhà đất cĩ dấu hiệu chững lại
cũng là lúc giá dầu trên thế giới khơng ngừng tăng. Giới đầu cơ dầu khi thấy cĩ lợi đã liên tiếp đẩy giá qua các kỷ lục chưa từng cĩ. Giá dầu tăng cao gây khĩ khăn cho nền kinh tế Mỹ vốn tiêu thụ 20% sản lượng dầu thế giới. Kinh tế và sản xuất đình đốn do giá dầu tăng cao càng làm người dân thêm khĩ khăn. Khả năng chi trả cho các khoản vay thế chấp khơng cịn. Các hoạt động siết nợ ngân hàng bắt đầu diễn ra.
Trong đà xuống của thị trường bất động sản, nhà xiết nợ được rao bán ồ ạt càng làm thị trường nhà đất thêm đĩng băng, nhà xiết nợ càng khơng bán được khiến các ngân hàng cho vay bị thiếu hụt nguồn tiền trầm trọng và mất tính thanh khoản. Những khoản nợ xấu và khơng thể thu hồi khiến các NH thua lỗ, mất thanh khoản và liên tiếp phá sản. Việc phá sản của các Ngân hàng cho vay thế chấp dần lan sang các Ngân hàng đầu tư. Khi giá cố phiểu của các cơng ty cho vay thế chấp giảm mạnh và phá sản, các Ngân hàng đầu tư sở hữu cổ phiếu của các Ngân hàng này cũng rơi vào thua lỗ và phá sản. Một phản ứng dây truyền la ra tồn ngành tài chính thế giới.
Vai trị tích cực của FED trong nhưng nỗ lực cứu vãn tình hình. Những giải pháp mà FED và US Treasury áp dụng bao gồm:
Hạ lãi suất cơ bản: Khi những mối đe dọa từ thị trường cho vay thế chấp hiện
hữu vào năm 2007, FED đã bắt đầu cắt giảm lãi suất ở mức 0,5%/lần. Trung bình mỗi tháng FED cắt giảm một lần cho đến giữa 2008. Ngày 18/9/2007, Fed tiếp tục cắt giảm thêm 0,5 điểm phần trăm đối với hai loại lãi suất định hướng của mình: lãi suất cơ bản giảm xuống 4,75%/năm (đây là lần đầu tiên trong vịng 4 năm kể từ năm 2003, FED cắt giảm lãi suất cơ bản); lãi suất chiết khấu xuống 5,25%/năm nhằm đối phĩ với nguy cơ suy thối kinh tế và các khĩ khăn hiện nay trên các thị trường tài chính của Mỹ. Hành động này đã lập tức khiến TTCK Mỹ và kéo theo cả các thị trường châu Âu, châu Á phục hồi mạnh trở lại. Như vậy sự phục hồi của hầu hết các TTCK trên thế giới trong tháng 9 sẽ gĩp phần ổn định tâm lý cho các nhà đầu tư tài chính sau một loạt biến động lớn từ tháng 8 đến nay mặc dù những khĩ khăn cũng như cuộc khủng hoảng chưa thể sớm kết thúc.
Bơm tiền vào hệ thống ngân hàng: FED liên tục tổ chức đấu thầu các khoản cho vay tín dụng ưu đãi với các định chế tài chính nhằm bơm tiền vào hệ thống ngân hàng để đảm bảo các Ngân hàng khơng bị mất tính thanh khoản và phá sản.
Mua lại những ngân hàng cĩ nguy cơ phá sản: Khi tình hình trở nên khĩ khăn hơn và bắt đầu xuất hiện sự phá sản của các Ngân hàng hàng đầu, FED đã cùng bộ tài chính đứng ra mua lại những Ngân hàng cĩ nguy cơ phá sản. Freddie Mac và Fannie Mae là hai tổ chức tài chính lớn nhất được giải cứu bằng khoản tiền 200 tỷ USD. Một người khổng lồ khác là AIG cũng được chính phủ mua lại với khoản tiền 85 tỷ USD.
Khủng hoảng nhà đất: Vào năm 1980 Đạo luật Giao dịch Thế chấp Tương
đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy luật cho vay và khuyến khích việc thành lập những kênh tài trợ khác. Đạo luật này đã thổi một luồng giĩ mới vào thị trường địa ốc. Nhiều cơng ty tài trợ địa ốc (mortgage lenders) ra đời và vì khơng bị ràng buộc bởi những luật lệ ngân hàng nên các nhà tài trợ mới này mạnh tay tung hồnh. Nhiều ngân hàng lớn thay vì tiếp tục con đường hoạt động truyền thống của mình là lấy tiền ký thác để cho vay thì lại... khơng muốn đứng ngồi cuộc nên cũng đã thành lập, hoặc liên kết với những cơng ty tài trợ địa ốc và số kênh cho vay trả gĩp nhà tăng vọt. Đây cũng là một mầm mống đưa đến cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn tại Mỹ.
Ở Mỹ, trong thị trường sơ cấp các ngân hàng cho vay dài hạn (mua nhà trả gĩp, 20-30 năm; mua xe hơi, thẻ tín dụng, sinh viên vay tiền). Do đĩ họ cĩ nhu cầu biến nợ dài hạn thành trái phiếu để cĩ tiền mặt tiếp tục cho vay. Việc biến hĩa đĩ diễn ra ở thị trường thứ cấp và chứng khốn hĩa là cách thức được sử dụng. Các Ngân hàng hay tổ chức tài chính quy tập mua thêm nhiều cục nợ khác, bĩ chúng lại với nhau tạo thành các mĩn nợ đa loại; sau đĩ chia nhỏ cục nợ thành các trái phiếu cĩ các điều kiện trả nợ khác nhau. Tiếp theo họ bán các trái phiếu đĩ đi để cĩ tiền trả cho các nhà thế chấp nguyên thủy và kiếm lời. Các chứng khốn ấy được gọi là “chứng khốn cĩ thế chấp bằng tài sản” (asset backed securities hay ABS) hay là “mortgage backed securities - MBS”.
Người bán cĩ thể làm tăng giá trị của trái phiếu ABS, MBS bằng cách mua bảo hiểm cho chúng để bảo đảm nếu con nợ khơng trả thì cơng ty bảo hiểm trả thay. Các loại trái phiếu trên được bán cho các chủ thể khác trong nền kinh tế như: Cơng ty bán chứng khốn, ngân hàng thương mại, Ngân hàng đầu tư, các quỹ đầu tư, cơng ty bảo hiểm nhân thọ, cơng ty bảo lãnh… Các đơn vị sau được gọi là “security dealers” (bán lẻ chứng khốn) hoặc “underwriter” (bảo lãnh phát hành).
Khi cho vay, chủ nợ phải đối mặt với một số rủi ro: con nợ khơng trả, nhà thế chấp bị xuống giá, lãi suất trên thị trường thay đổi ảnh hưởng đến lãi suất của trái phiếu, con nợ trả trước hạn làm mất đi số tiền mong đợi lúc mua trái phiếu. Do vậy, các chứng khốn ABS và MBS sẽ được các chủ thể khác ở trên ( Cơng ty bán chứng khốn….) bĩ lại nữa cho tổng số nợ nhiều hơn; sau đĩ xé nhỏ chúng ra để lập các loại trái phiếu mong chia rủi ro rộng ra, điều kiện trả nợ được đa dạng hĩa đáp ứng nhu cầu của những người mua. Chứng khốn cĩ thời hạn trả nợ khác nhau, khơng cịn là 30 năm mà thành 5, 8, 10 hay 12 năm; cĩ loại chỉ nhận tiền lãi hoặc chỉ nhận tiền gốc; được ưu tiên lấy nợ trước; lãi suất cố định hay thay đổi… Chúng cĩ tên mới như “collaterized mortgage obligation - CMO” - chứng khốn cĩ nghĩa vụ được bảo đảm; hay “collaterized debt obligation - CDO” - nghĩa vụ trả nợ cĩ thế chấp. Họ thuê các cơng ty định giá (rating) đánh giá mình về khả năng trả nợ, rồi chứng khốn được xếp loại là AAA, A+ ... Vậy là, trái phiếu CMO, CDO được phân loại theo uy tín của cơng ty phát hành (high/low credit) chứ khơng cịn theo giá trị của chính tài sản. Trái phiếu ở lớp này tách khỏi hẳn người phát hành nguyên thủy và con nợ ban đầu, dẫu vẫn nhận được tiền lãi và gốc. Trong các giai đoạn trước, chính trái phiếu xác định giá trị của nĩ (thí dụ như cĩ thế chấp hay khơng); nay chứng khốn được đánh giá theo các cơng ty phát hành. Do vậy họ tha hồ làm ra các loại trái phiếu khác nhau và bán cho các nhà đầu tư - “investor”.
Để làm cho các nhà đầu tư sau an tâm, các hãng bảo hiểm bán cho cơng ty phát hành “credit default swap” – CDS –Hốn đổi rủi ro tín dụng - Thỏa thuận trong đĩ một bên trả cho bên kia một số khoản phí để đổi lại việc bên kia sẽ bồi thường cho mình trong trường hợp xảy ra tình trạng vỡ nợ trái phiếu. Hợp đồng hốn đổi mất khả năng chi trả tín dụng (CDS) là một hình thức tín dụng phái sinh và cĩ thể so sánh với hợp
đồng bảo hiểm ở chỗ đây là một thoả thuận chuyển giao rủi ro, theo giải thích của hãng CMS Cameron McKenna. Trong một hợp đồng CDS thơng thường, bên mua sẽ mua bảo hiểm cho những rủi ro tín dụng đối với bên thứ 3. Bên mua trả mức phí cố định cho bên bán, đổi lại, bên bán sẽ cam kết bồi thường cho bên mua trong trường hợp xảy ra “rủi ro tín dụng”. Nhiều hợp đồng CDS đã được các phương tiện thơng tin đại chúng đưa tin gần đây là một phần trong các chiến lược đầu tư phức tạp của danh mục nợ. Các phiếu này sẽ cho người mua phiếu giao lại cho hãng bảo hiểm để lấy tiền khi trái phiếu của họ bị xù nợ. Nhờ cĩ bảo đảm này nên giá thị trường của CMO, CDO cao hơn giá của các giai đoạn trước kia. Chúng cĩ nhiều loại nên được gọi chung là “structured investment vehicle”, SIV, cơng cụ đầu tư kết cấu. Chúng nằm ở tài khoản ngoại bảng và là hàng hĩa mua bán khơng bị luật pháp kiểm sốt. Sở dĩ vậy là vì luật của Mỹ coi việc vay mượn là chuyện riêng của hai người, thuộc luật dân sự, chủ nợ phải kiểm sốt con nợ để lấy tiền về; cịn cơng ty mua bán các SIV như thế nào ấy là trách nhiệm của hội đồng quản trị với các cổ đơng.
Người đầu tư, là các chính phủ, quỹ hưu bổng, các cơng ty bảo hiểm, ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư ở trong và ngồi nước Mỹ… Họ mua các SIV trên để mong lời lãi và thường mua loại cĩ uy tín cao. Các quỹ đầu tư (hedge fund) mua loại cĩ uy tín thấp. Việc mua đi bán lại chứng khốn đa phần là ở trên thị trường OTC.
Nạn nhân “chính thức” đầu tiên bị vỡ nợ do khủng hoảng nhà đất Mỹ - Ngân hàng Bear Stearns - bị đối thủ cạnh tranh là Ngân hàng JP Morgan Chase “thơn tính” vào tháng 3-2008 với giá 236 triệu đơ la Mỹ, dù giá trị thị trường của Bear Stearns một năm trước là 35 tỉ đơ la. Vụ sụp đổ của Bear Stearns, cùng một vài ngân hàng nhỏ khác như IndyMac Bank ở California, Northern Rock ở Anh, đã làm giới ngân hàng lo ngại và co cụm lại, dịng chảy tín dụng bị giảm sút và khủng hoảng tài chính-tín dụng bắt đầu. Một loạt các tổ chức tài chính khác như Lehman Brothers, Merrill Lynh và AIG cũng gặp nhiều khĩ khăn. Tình trạng co cụm càng thêm nguy hiểm khi cuối tháng 3- 2008, các ngân hàng cơng bố mức thất thốt do kinh doanh cổ phiếu “độc” đã lên tới 200 tỉ đơ la và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cảnh báo, thất thốt do cho vay dưới chuẩn cĩ thể vượt mức 1.000 tỉ đơ la.
Cuộc khủng hoảng xảy ra ở Mỹ từ 8/2007 được xem là cuộc khủng hoảng « Kép », cả khủng hoảng tài chính và khủng hoảng kinh tế và đã lan ra tồn cầu. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng chính là sự kết hợp của việc cho vay tràn lan “nợ dưới chuẩn” (subprime) của các ngân hàng và các cơng ty tài trợ Bất động sản cùng với sự xẹp hơi của bong bĩng thị trường nhà ở của Mỹ. Ngay lập tức nĩ lan sang các thị trường tài chính khắp thế giới gây thiệt hại hàng ngàn tỷ Đơ la Mỹ cho các tập đồn tài chính, tập đồn đầu tư lớn trên thế giới thơng qua việc gia tăng rủi ro do khơng thu hồi được nợ từ các khoản cho vay dưới chuẩn và sự sụt giảm của các loại hàng hĩa phái sinh, chứng khốn được sinh ra từ nguồn tài chính tài trợ thị trường này.
Cuộc khủng hoảng tại Mỹ chính là việc giúp ngân hàng cĩ tiền cho vay tiếp thơng qua việc bán các khoản cho vay thế chấp cho các cơng ty do Chính phủ Mỹ thành lập “Cơng ty do nhà nước bảo trợ” (Government Sponsored Enterprise) mà hai tổ chức lớn nhất là Hiệp hội cho vay thế chấp quốc gia (FNMA – gọi tắt là Fannie Mae), và Cơng ty Quốc Gia tài trợ địa ốc (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Những mĩn nợ vay của các ngân hàng được dùng làm thế chấp để phát hành những “Trái phiếu bất động sản” (Mortgage-backed Securities) bán cho các nhà đầu tư khác.
Tương tự như vậy, các cơng ty tài trợ địa ốc cũng bán các mĩn nợ này cho các ngân hàng đầu tư (investment bank) để họ phát hành những trái phiếu bất động sản và bán lại cho các nhà đầu tư khác. Thế là những mĩn nợ địa ốc từ nay khơng cịn kẹt trong sổ kế tốn của các ngân hàng và các cơng ty tài trợ địa ốc nữa mà lại được liên tục luân chuyển và thay thế bằng những đồng vốn mới từ tiền bán những trái phiếu trên thị trường tiền tệ.
Chính vì vậy khi thị trường cho vay thế chấp nhà ở của Mỹ gặp khủng hoảng đã tạo ra hiệu ứng đơ-mi-nơ ảnh hưởng đến thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khốn của Mỹ và của một số quốc gia khác ( chủ yếu là các nước ở Châu Âu) cĩ tham gia vào việc tái tài trợ vốn cho thị trường này.
- Đĩ là sự kỳ vọng tin tưởng vào thị trường nhà đất của Mỹ vẫn mang lại khả năng sinh lợi cao, nhà cửa tiếp tục tăng giá, đồng thời các mĩn nợ ấy cĩ thể tái tài trợ dễ dàng, vì vậy người đi vay và các nhà tài trợ cũng mạnh dạn cho vay.
- Tâm lý khơng ngại rủi ro khi cùng một lúc giá nhà cửa tăng vùn vụt mà lãi suất lại liên tục hạ vì vậy nhiều người đã tham gia vào thị trường địa ốc. Số người mua nhà gia tăng, cầu vượt cung nên giá nhà cứ thế mà tiếp tục gia tăng. Trong vịng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và cĩ nơi thì đã tăng gấp ba lần. Trong bối cảnh đĩ, hầu hết mọi người nhắm mắt đi vay mua nhà mà khơng ngần ngại nhờ cĩ sản phẩm tín dụng phai sinh. Tuy nhiên trong hình thức cho vay này trường hợp thị trường nhà cửa sụt giá thì người vay khơng thể tái tài trợ được và lúc ấy Ngân hàng sẽ tịch biên ngơi nhà mang ra bán đấu giá rồi đưa người đi vay ra tịa để địi lại khoản tiền thiếu nợ. Khơng trả được thì người đi vay đành phải khai... phá sản và ngân hàng chịu mất tiền.
- Bên cạnh đĩ,việc cĩ thêm nhiều nguồn tài trợ địa ốc đã làm nhà cửa ở Mỹ gia tăng giá trong giai đoạn hơn mười năm qua.
1.4.2 Bài học cho các Ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
Cuộc khủng hoảng tài chính, khủng hoảng kinh tế và những khĩ khăn của nền kinh tế Mỹ hiện nay là bài học quý cho tồn cầu kể cả các nền kinh tế phát triển và những nền kinh tế đang phát triển. Thực tiễn rất cần thiết cho Việt Nam trong giai đoạn này, giai đoạn mà nền kinh tế cĩ nhiều chuyển biến tích cực, tăng trưởng nhanh, trong