Biểu đồ 2.3 : Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005-2009
7. Kết cấu của luận văn
3.5 Giải pháp đối với Ngân hàng Nhà nước, Chính Phủ
3.5.2 Nhĩm giải pháp cho Chính phủ
Giải pháp về thủ tục hành chính: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo đĩ, việc cấp giấy được thực hiện trên một nền bản đồ và sổ bộ thống nhất, một cơ quan quản lý và cập nhật các biến động thống nhất. Xây dựng hệ thống thơng tin tài nguyên mơi trường nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Giải pháp hồn thiện các văn bản về luật liên quan đến bất động sản: Nghiên
cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm BĐS. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư BĐS. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác BĐS. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu BĐS.
Giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản: Nghiên cứu ban hành Luật
Quy hoạch. Nghiên cứu ban hành Luật Thuế BĐS. Tăng cường các biện pháp thực thi Luật Đấu thầu trong lĩnh vực bất động sản.
Giải pháp chính sách để minh bạch hĩa thị trường bất động sản: Tăng cường
hiệu lực và thực thi của Luật Đấu thầu. Cần triển khai triệt để việc bán hàng hĩa BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch BĐS.
Giải pháp chính sách để đo lường thị trường bất động sản: Nghiên cứu ban hành
văn bản quy phạm pháp luật cĩ tính pháp lý cao về cung cấp thơng tin BĐS. Điều này nhằm để xây dựng các chỉ số thị trường bất động sản. Trước mắt là 3 chỉ số: Chỉ số giá nhà (HPI - House Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI – Real Estate Price Index); chỉ số TTBĐS (REMI – Real Estate Market Index).
Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản: Về phân cơng tổ
lý, trong đĩ Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên và Mơi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, TTBĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư nợ tín dụng; Bộ tài chính quản lý thuế, quỹ BĐS... Tuy vậy, cần cĩ một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về BĐS và TTBĐS. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan cĩ chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về TTBĐS. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế về TTBĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà và TTBĐS). Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Việt Nam đã cĩ Ủy ban chứng khốn nhà nước (thuộc Bộ Tài chính) để quản lý thị trường chứng khốn; cĩ Tổng cục quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Mơi trường). Vì vậy, rất cần một cơ quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (cĩ thể đặt tại Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý TTBĐS trong thời gian tới. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về hoạt động của TTBĐS tại địa phương; các Bộ cĩ liên quan phải chỉ đạo tăng cường cơng tác nghiên cứu dự báo để xác định các chỉ tiêu phát triển BĐS và đưa các chỉ tiêu này thành chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội.
Về phân cơng thu thập nguồn thơng tin, tư liệu để xây dựng các chỉ số cho thị trường bất động sản: Thực tiễn cho thấy TTBĐS đã và đang chịu sự quản lý của 6 ngành: Kế hoạch đầu tư quản lý các vấn đề liên quan đến doanh nghiệp; vốn đầu tư; Tài nguyên và Mơi trường quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai; Xây dựng quản lý các vấn đề liên quan đến xây dựng, cơng trình; Tư pháp quản lý các hợp đồng cơng chứng và đăng kí BĐS; Ngân hàng liên quan đến các vấn đề thế chấp; cho vay; Tài chính quản lý các vấn đề liên quan đến thuế và quỹ đầu tư BĐS. Vì vậy, để cĩ những được thơng tin nhằm xây dựng chỉ số quản lý TTBĐS cần cĩ sự tham gia, cung cấp thơng tin của các ngành này với các nội dung tối thiểu dưới đây cùng với các thơng tin từ các sàn giao dịch BĐS (hoạt động theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS).
Hồn thiện hệ thống khung giá đất: Hình thành một thị trường bất động sản cơng
khai minh bạch và đầy đủ thơng tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thơng tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng,
tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần cĩ cơ quan chuyên mơn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để cĩ thể chứng khốn hố các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng
bộ, nhất quán, tơn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thơng qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh.
Phát triển các cơng cụ hỗ trợ thị trường BĐS: Bộ Tài nguyên và Mơi trường cần
kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để cĩ cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đĩ mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch các thơng tin để ổn định thị trường: Hệ thống
thơng tin về đất đai, quy hoạch, tài chính và xây dựng tại TPHCM vẫn cịn chưa đầy đủ, cơng khai và minh bạch. Việc cĩ một hệ thống thơng tin minh bạch và cơ sở dữ liệu đầy đủ là điều kiện cần cho bất cứ giao dịch bất động sản nào. Với sự trợ giúp của kỹ thuật và cơng nghệ thơng tin hiện đại, TPHCM cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý bất động sản thơng qua việc đăng ký bất động sản và thu thập giá giao dịch bất động sản. Các thơng tin thu thập khơng giới hạn bởi những thơng tin như mã số của bất động sản.
Phát triển thị trường BĐS đồng bộ với thị trường tài chính, thị trường chứng khốn: Kiện tồn các sàn giao dịch BĐS. Nâng cao hoạt động của trung tâm phát triển
quỹ đất. Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch thơng tin để ổn định thị trường BĐS. Cải cách thủ tục hành chính…
3.6 Giải pháp đối với khách hàng
3.6.1 Đối với khách hàng doanh nghiệp
Đối với chủ đầu tư (doanh nghiệp) đầu tư các dự án khu đơ thị nhà ở cĩ quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, vốn của chủ sở hữu cần đối ứng tối thiểu 15% tổng mức đầu tư.
Tổng mức đầu tư dự án khu đơ thị mới được lập theo quy hoạch hiện hành, bao gồm chi phí sử dụng hoặc thuê đất, tiền bồi thường giải phĩng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư... đối với các dự án khu đơ thị mới, nhà ở cĩ quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên, chủ đầu tư cần cĩ vốn đối ứng chiếm ít nhất 20% tổng mức đầu tư.
Đối với chủ đầu tư (doanh nghiệp) đầu tư các dự án khu đơ thị mới và nhà ở thương mại cĩ quy mơ sử dụng đất từ 10 ha trở lên, theo quy hoạch được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư cĩ trách nhiệm bàn giao lại cho thành phố 20% diện tích xây dựng nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực. Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán cĩ lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh tốn của nhiều người tiêu dùng.
Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa chính sách giá bất động sản hợp lý để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của cơng ty trên thương trường.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần cung ứng cho ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường.
Cần cung cấp thơng tin chính xác và đầy đủ về doanh nghiệp của mình để cùng Ngân hàng hợp tác và xây dụng mỗi quan hệ tương trợ.
3.6.2 Đối với khách hàng cá nhân
Xác định nhu cầu thực của mình về các loại sản phẩm tín dụng bất động sản. Khơng nên tham gia vào thị trường bất động sản theo trào lưu số đơng. Cung cấp thơng tin chính xác cho các NHTM hỗ trợ vốn khi cĩ nhu cầu mua nhà để ở, xây dựng và sửa chữa nhà để ở…
Kết luận Chƣơng 3:
Trên cơ sở phân tích thực trạng phát triển tín dụng BĐS tại BIDV HCMC trình bày trong Chương 2 với những mặt đạt được và hạn chế, Chương 3 đi vào đề xuất các
giải pháp để gĩp phần phát triển hiệu quả tín dụng bất động sản trong thời gian tới. Các đề xuất bao gồm ba phần chính. Phần một, giải pháp về phía BIDV HCMC, với yêu cầu nâng cao chất lượng tín dụng BĐS bên cạnh việc đa dạng hĩa sản phẩm tín dụng, xây dựng chính sách khách hàng cho riêng mình, hồn thiện chính sách cho vay BĐS tại BIDV HCMC, phát triển cơng nghệ, nâng cao năng lực tài chính, tăng cường cơng tác marketing, phát triển nguồn nhân lực…Phần hai, giải pháp về phía Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), với yêu cầu xây dụng chính sách khách hàng hợp lý, nâng cao hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, xây dựng chính sách tài sản đảm bảo khoản vay, thành lập trung tâm địng giá tại TP.HCM, thành lập cơng ty chuyên kinh doanh bất động sản, địa ốc, cơng ty tín thác BIDV... Phần ba, đưa ra những kiến nghị với cơ quan quản lý vĩ mơ là Chính Phủ & Ngân hàng Nhà nước về vấn đề hồn thiện mơi trường luật pháp cho hoạt động tín dụng BĐS nĩi chung và cho phát triển ngân hàng nĩi riêng theo thơng lệ quốc tế. Ngồi ra, luận văn cịn đưa ra kiến nghị đối với Bộ, Ban ngành cĩ liên quan và đối với khách hàng là doanh snghiệp, cá nhân. Tất cả các đề xuất trên đều hướng đến một mục tiêu chung là phát triển hiệu quả tín dụng BĐS tại BIDV HCMC, gĩp phần vào sự phát triển bền vững của BIDV HCMC nĩi riêng và của BIDV nĩi chung trong giai đoạn hội nhập.
PHẦN KẾT LUẬN
Với mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tổng hợp lý luận, phân tích đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp cụ thể cùng các giải pháp để phát triển hơn nữa mảng tín dụng BĐS nhằm gĩp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực cạnh tranh của BIDV HCMC trong tiến trình hội nhập, luận văn đã thực hiện được những nội dung chủ yếu sau:
Một là, luận văn trình bày tổng quan lý luận cơ bản về tín dụng BĐS. Trong đĩ
đề cập khái niệm, đặc điểm; vai trị tín dụng BĐS đối với các chủ thể trong nền kinh tế; các sản phẩm tín dụng BĐS; những nhân tố cần thiết để phát triển tín dụng BĐS. Luận văn đề cập đến cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất Mỹ năm 2007-2008… và chỉ ra bài học kinh nghiệm phát triển hiệu quả tín dụng BĐS cho các ngân hàng thương mại Việt Nam nĩi chung và của riêng BIDV nĩi riêng.
Hai là, luận văn đi vào nghiên cứu thực trạng phát triển tín dụng BĐS ở BIDV
HCMC trong đĩ bao gồm cả hoạt động tín dụng nĩi chung của BIDV HCMC và đi sâu phân tích tín dụng BĐS cùng những vấn đề đặt ra trong phát triển tín dụng BĐS ở BIDV HCMC như: Sản phẩm tín dụng bất động sản; Phương thức cho vay; Tỷ lệ tài sản đảm bảo; Chính sách khách hàng; Áp lực cạnh tranh từ các ngân hàng nước ngồi và nguồn nhân lực cịn nhiều bất cập…
Ba là, luận văn giới thiệu khái quát về BIDV HCMC, đánh giá chung về vị thế
cạnh tranh của BIDV HCMC. Thơng qua việc phân tích thực trạng hoạt động và phát triển tín dụng BĐS tại BIDV, luận văn đã ghi nhận những kết quả mà BIDV HCMC đã đạt được sau một thời gian dài đổi mới và phát triển. Đồng thời, cũng nêu lên những hạn chế cần khắc phục và những nguyên nhân của những hạn chế đối với việc phát triển tín dụng BĐS tại BIDV HCMC: BIDV HCMC chưa chú trọng đúng mức đến vấn đề hồn thiện và phát triển tín dụng BĐS một cách tồn diện; hoạt động marketing chưa hiệu quả; trình độ quản lý và chất lượng nguồn nhân lực; mạng lưới phân phối hoạt động khơng hiệu quả…
Bốn là, trên cơ sở những nguyên nhân hạn chế và những định hướng phát triển
của BIDV HCMC, luận văn đưa ra giải pháp và những kiến nghị để phát triển tín dụng BĐS nhằm gĩp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của BIDV HCMC trong tình hình mới.
Nhĩm giải pháp đối với bản thân BIDV HCMC và BIDV như: Hồn thiện chính sách khách hàng; Quản trị rủi ro tại BIDV; Nhĩm giải pháp hồn thiện và đa dạng hĩa các sản phẩm tín dụng; Nâng cao chất lượng tín dụng; Xây dựng chính sách giá sản phẩm; Nhĩm các giải pháp hỗ trợ…
Luận văn cũng đưa ra các kiến nghị đối với Chính phủ; Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, Ban ngành cĩ liên quan tạo điều kiện để mở rộng và phát triển ổn định thị trường BĐS của Việt Nam. Ngồi ra luận văn cịn đưa ra các kiến nghị đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
Những giải pháp nêu trên cần phải được triển khai một cách đồng bộ và theo một lộ trình nhanh, vững chắc.
Đây là đề tài khơng mới nhưng là nội dung quan tâm của nhiều người đặc biệt đối với những ai luơn trăn trở về phát triển tín dụng BĐS ở các NHTM của Việt Nam hiện nay. Do tính chất phong phú của lĩnh vực nghiên cứu nên chắc chắn nội dung của luận văn cịn nhiều khiếm khuyết và hạn chế cần được bổ sung. Tơi rất mong được sự đĩng gĩp quý báu của các nhà khoa học, quý thầy cơ, các anh chị và các bạn để nội dung luận văn hồn chỉnh hơn.
2. Bài giảng mơn “Phân tích chính sách thuế” – Giảng Viên Nguyễn Hồng Thắng. 3. Bài giảng mơn “Quản trị ngân hàng” – PGS.TS Trần Huy Hồng, năm 2009.
4. Bài giảng mơn “Tài chính doanh nghiệp” – PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, năm 2009.
5. Bài giảng mơn “Tài chính quốc tế” – PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa, năm 2009. 6. Bài giảng mơn “Thị trường giao sau và quyền chọn” – TS Thân Thị Thu Thuỷ, năm
2009.
7. Bài giảng mơn “Thị trường tài chính” – PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn, năm 2009. 8. Báo cáo kiểm tốn, quyết tốn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Thành phố Hồ
Chí Minh năm 2007, 2008, 2009.
9. Trần Huy Hồng (12/2007), “Quản trị ngân hàng thương mại”, NXB Thống Kê. 10. Luật Đất đai năm 1993 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
11. Luật Đất đai năm 2003 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 12. Luật Nhà ở năm 2005 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
13. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
14. Sở Tài Nguyên Mơi trường, Báo cáo tình hình thị trường bất động sản TPHCM năm
2009
15. Các tài liệu tập huấn của Trung tâm đào tạo ngân hàng nhà nước Việt Nam
16. Nhà Xuất bản chính trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất
động sản Việt Nam, Hà Nội.