Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Mức cho vay tối đa với 1 khách hàng
Đối với khách hàng cá nhân 2.8 2.15 3.08
Đối với khách hàng tổ chức 118.07 156.19 346.93
Thời hạn cho vay tối đa
Đối với khách hàng cá nhân 7 năm 15 năm 15 năm
Đối với khách hàng tổ chức 12 năm 12 năm 16,5 năm
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng, năm
Về mức dư nợ tín dụng bất động sản tối đa đối với một khác hàng là cá nhân / hộ dân cư cao nhất là 3,08 tỷ đồng (năm 2009), mức cho vay này thấp hơn nhiều so với các Ngân hàng thương mại khác trên địa bàn.
Mức dư nợ tín dụng bất động sản đối với một khách hàng tổ chức là 346,93 tỷ đồng thì đây lại là một mức cho vay lớn so với nhiều Ngân hàng thương mại khác trên địa bàn. Tuy nhiên, khách hàng này là những khách hàng uy tín và được xếp hạng AAA trong bảng xếp hạng tín dụng của BIDV, khách hàng cĩ tiềm lực tài chính mạnh, lành mạnh…
Thời gian cho vay đối với khách hàng cá nhân / hộ gia đình cĩ đột phá mạnh, từ 7 năm vào năm 2007 đã tăng lên 15 năm vào cuối năm 2008 và năm 2009. Đây được xem là bước chuyển biến để đáp ứng nhu cầu vay và uyển chuyển hơn trong trả nợ vay của khách hàng, làm giảm áp lực trả nợ vay của nhiều đối tượng khách hàng muốn tiếp cận nguồn vốn vay.
Thời gian cho vay đối với khách hàng tổ chức tối đa là 16,5 năm, cũng làm giảm áp lực trả nợ gốc cho khách hàng.
2.4.2 Nguồn vốn cho phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC.
Nguồn vốn huy động của BIDV HCMC được huy động theo nhiều mức thời gian khác nhau, từ tiền gửi khơng cĩ kỳ hạn đến tiền gửi cĩ kỳ hạn 60 tháng. Bảng 2.14
Bảng 2.14: Cơ cấu huy động vốn tại BIDVHCMC xét theo tời gian (2007-2009) Chỉ tiêu 2007 2008 2009 2008/2007 2009/2008
Giá trị % Giá trị % Giá trị % % % Tổng vốn huy động 9,035,567 100 9,166,226 100 9,919,330 100 7.75 24.50 Khơng kỳ hạn 2,858,000 31.63 2,719,820 29.67 2,832,460 28.55 (4.83) 4.14 Kỳ hạn dưới 12 tháng 3,557,253 39.37 3,326,050 36.29 3,407,945 34.36 (6.50) 2.46 Kỳ hạn trên 12 tháng 2,620,314 29.00 3,120,356 34.04 3,678,925 37.09 19.08 17.90
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009 (đơn vị tính: triệu đồng)
Tiền gửi khơng kỳ hạn là nguồn vốn cĩ chi phí thấp nhất đối với các ngân hàng thương mại, mặc dù với nguồn vốn này các ngân hàng thương mại khơng được dùng để đầu tư hay cho vay hết. Hay nĩi cách khác, nguồn vốn này chỉ cĩ một tỷ lệ khả dụng nhất định ngồi phần dự trữ bắt buộc để bảo đảm khả năng thanh khoản theo quy định. Nếu như năm 2007 nguồn tiền gửi khơng kỳ hạn là 2.858.000 triệu đồng chiếm tỷ trọng 31,63% tổng nguồn vốn huy động thì năm 2008 tiền gửi khơng kỳ hạn giảm 4,83% so với năm 2007 và chiếm tỷ trọng 29,67%, đến năm 2009 tăng 4,14% so với năm 2008 và chiếm tỷ trọng 28,55% tổng nguồn vốn huy động.
Tiền gửi cĩ kỳ hạn là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động của ngân hàng, mặc dù nguồn vốn cĩ kỳ hạn phải chịu chi phí huy động vốn cao hơn nhưng nguồn vốn này giúp cho ngân hàng tự chủ hơn trong kinh doanh, chủ động được nguồn vốn và sử dụng vốn. Tiền gửi cĩ kỳ hạn chủ yếu là tiền gửi cĩ kỳ hạn của các tổ chức kinh tế và cá nhân, ngồi ra cịn cĩ nguồn phát hành giấy tờ cĩ giá. Tùy theo thời gian gửi tiền mà nguồn tiền gửi cĩ kỳ hạn được phân chia thành 2 loại:
Tiền gửi cĩ kỳ hạn dưới 12 tháng (hay cịn gọi là nguồn tiền gửi ngắn hạn): đây là nguồn vốn thường được các ngân hàng thương mại sử dụng để cho vay ngắn hạn bổ sung vốn lưu động. Năm 2007, tiền gửi cĩ kỳ hạn dưới 12 tháng là 3.557.253 triệu đồng chiếm tỷ trọng 39,37% trong tổng nguồn huy động, đến năm 2008 nguồn tiền gửi này giảm nhẹ cịn 3.326.050 triệu đồng, giảm 6,5% so với năm 2007, đồng thời giảm tỷ trọng trong tổng nguồn vốn xuống 36,29% tổng nguồn vốn huy động. Năm 2009 lại tăng nhẹ, tăng 2,46% so với năm 2008, chiếm
Tiền gửi cĩ kỳ hạn từ 12 tháng trở lên (hay cịn gọi là nguồn tiền gửi dài hạn): đây là nguồn vốn thường được các ngân hàng sử dụng để cho vay các dự án trung và dài hạn và thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn. Năm 2008, nguồn tiền gửi này là 3.120.356 triệu đồng, tăng 19,08% so với năm 2007, tỷ trọng trong tổng nguồn tăng lên 34,04% so với tỷ trọng 29% năm 2007. Đến năm 2009 tăng 17,9% so với năm 2008 và chiếm tỷ trọng 37,09% so với tổng nguồn (tăng mạnh so với năm 2007).
Với nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn như trên cho phép BIDV HCMC đủ nguồn vốn để phát triển tín dụng bất động sản trong tương lai.
2.4.3 Những rủi ro tiềm tàng trong q trình phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC tại BIDV HCMC
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, loại hình tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam nằm trong các dịch vụ tài chính phổ biến và là hình thức cho vay cĩ tốc độ tăng trưởng cao, chiếm gần 2/5 tổng tài sản của ngân hàng thương mại. Hình thức tín dụng này giúp ngân hàng đa dạng hĩa danh mục tín dụng và tạo ra một khoản tiền gửi từ người vay mua nhà, mua đất… và các nguồn thu bổ sung để bù đắp rủi ro trong hoạt động ngân hàng. Một thực tế là nhiều ngân hang thương mại đã tăng cường quy mơ tín dụng bất động sản là một trong những hình thức tín dụng để gia tăng dư nợ vay khi cần thiết phải đẩy mạnh dư nợ tín dụng chạy theo chỉ tiêu đề ra. Với tỷ trọng tín bất động sản xoay quanh mức 10% trong tổng dư nợ tại BIDV HCMC trong 3 năm trở lại đây, chưa thực sự cần thiết tạo ra hồi chuơng báo động cho các cấp quản lý. Song trong thực tế, trước sự tăng trưởng nĩng của lĩnh vực tín dụng bất động sản này khi mà thị trường bất động sản cịn nhiều bất ổn và kinh nghiệm cũng như sự hiểu biết, nắm bắt thơng tin về thị trường của BIDV HCMC cịn khá hạn chế cũng tạo mối quan ngại về việc phát sinh rủi ro và bùng phát nợ xấu trong tín dụng bất động sản này. Nhận định về rủi ro tiềm tàng trong hoạt động tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC cụ thể như sau:
Rủi ro thị trường: Rủi ro lớn nhất trong kinh doanh bất động sản là thiếu thơng
thiếu tính ổn định như hiện nay và hệ thống thơng tin cịn khá hạn chế với độ tin cậy là rất thấp, thì rủi ro do thay đổi cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản, rủi ro do thiếu thơng tin chắc chắn sẽ tạo ra hiệu ứng đơ-mi-nơ ảnh hưởng đến nền kinh tế, thị trường tài chính và cụ thể là hoạt động tín dụng của các ngân hàng là khơng thể tránh khỏi.
Rủi ro về lãi suất: Do đặc thù của các khoản tín dụng bất động sản thường cĩ
thời gian dài, trong khi hầu hết cơ cấu vốn huy động của BIDV HCMC là vốn ngắn hạn (chiếm 63% vốn huy động), khi lãi suất thị trường cĩ xu hướng biến động khĩ lường như trong thời gian qua, ngân hàng sẽ phải gánh chịu rủi ro về lãi suất.
Rủi ro thanh khoản: hiện nay, nguồn vốn của BIDV HO chủ yếu là nguồn vốn
ngắn hạn chiếm đến 70% trong tổng nguồn vốn huy động, trong khi đặc thù của các khoản vay bất động sản lại cĩ thời gian trung dài hạn trở lên. Vì vậy khi cĩ sự biến động mạnh của nền kinh tế, của thị trường tài chính thì Chi Nhánh vẫn cĩ thể dễ dàng rơi vào tình trạng thiếu hụt thanh khoản. Một thực tế trong năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, nhiều điểm yếu kém của lĩnh vực này, nhất là ở các ngân hàng thương mại cổ phần, bởi những yếu kém này chưa được bộc lộ hết do chính sách tiền tệ thắt chặt mới được thực hiện bước đầu chưa hết lộ trình, do trong quá trình thực hiện đã cĩ những điểm điều chỉnh nhất định... Yếu kém tổng quát nhất là tính cân đối, an tồn trong tài sản của một số ngân hàng chưa bảo đảm. (BIDV quản lý vốn tập trung).
Rủi ro kỳ hạn: Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ
hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đĩ, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính tốn và cân đối trong cho vay BĐS. Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua (2007 - đầu 2008), các ngân hàng cho vay đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính BĐS hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn ra sơi động, khách hàng thanh tốn đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực hiện
hình thức này, tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và khuyến cáo từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS, thị trường đĩng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay: Nhiều cán bộ tín dụng tại
Chi Nhánh chưa cĩ kinh nghiệm và khơng đúng chuyên mơn được đào tạo, được giao cơng tác thẩm định sẽ dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro. Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn cịn non trẻ, lao động trong ngành càng ít kinh nghiệm. Cịn non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt là quyết định cho vay đã dẫn đến những rủi ro khĩ lường. Những dự án BĐS thường cĩ mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chuyên mơn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng phải nắm vững các qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dịng tiền và nhiều những vấn đề khác liên quan đến dự án. Điều này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của các chuyên viên thẩm định, những người cĩ vai trị quyết định khoản vay trong ngân hàng.
Rủi ro từ cơng tác định giá tài sản bảo đảm nợ vay: Một yếu tố quan trọng trong
cho vay bất động sản là sự định giá chính xác tài sản đảm bảo nợ vay. Sự đánh giá này phải tuân thủ theo tiêu chuẩn của chính ngân hang, ngành và của Chính phủ. Tuy nhiên trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam trong tình trạng sốt giá ảo ở một số khu vực, địa bàn mà TPHCM là tâm điểm của tình trạng trên. Vì vậy nếu căn cứ vào giá cả thị trường của tài sản tại thời điểm thị trường đang sốt để xác định giá trị cho vay thì khả năng ngân hàng phải gánh chịu rủi ro nặng nề về việc giảm giá trị của tài sản thế chấp là bất động sản một khi phải xử lý tài sản là bất động sản để thu hồi nợ vay khi thị trường tuột dốc và đĩng băng.
Rủi ro từ cơng tác tổ chức và thực hiện kiểm sốt qui trình cấp tín dụng: BIDV
HCMC xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội đồng Tín dụng, Ban Giám Đốc… Tuy nhiên, việc thực hiện qui trình này cịn nhiều vấn đề: Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng đúng vai trị. Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, những hồ sơ vượt mức phán quyết của Ban Giám đốc sẽ phải trình Hội đồng tín dụng, song Giám đốc là người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc cĩ thêm Hội đồng chỉ là chia sẻ trách nhiệm,
khơng cĩ tác dụng phịng ngừa rủi ro. Các qui chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải cĩ vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), tuy nhiên, khơng khĩ để lách qui định này nếu khách hàng tăng chi phí dự tốn hoặc Chi Nhánh lại trình BIDV HO cho đặc cách cho trường hợp ngoại lệ. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khĩ khăn dẫn đến một vài trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích khơng thể kiểm sốt. Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của Thống đốc NHNN về phân loại, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng yêu cầu trong vịng 3 năm, các ngân hàng phải hồn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt động, tình hình thực tế của ngân hang thì hiện nay BIDV HCMC đang làm rất tốt việc xếp hạng này.
Rủi ro khơng thu hồi được nợ: trong giai đoạn nĩng của thị trường bất động sản,
lượng khách hàng đi mua nhà đất tăng chĩng mặt trong đĩ cĩ một phần vốn do ngân hàng tài trợ. Mặt khác các ngân hàng cũng tỏ ra dễ dãi hơn trong việc xem xét các điều kiện cho vay cả đối với người mua nhà, đất… và cả chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong tình hình kinh tế xã hội cĩ những biến động, khi lãi suất tiền vay tăng và thị trường bất động sản bắt đầu hạ giá, những người đầu cơ vào thị trường địa ốc bằng vốn vay ngân hàng trong thời gian qua đang đứng trước khả năng vỡ nợ cao, điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng trong tương lai và tình hình xấu nhất cĩ thể xảy ra đĩ là xử lý tài sản để thu hồi nợ sẽ phát sinh hàng loạt nếu thị trường tiếp tục đĩng băng và khơng cĩ dấu hiệu khởi sắc trở lại.
Rủi ro từ sự suy thối đạo đức nghề nghiệp của cán bộ ngân hàng: Trong điều
kiện tăng trưởng tín dụng nĩng như thời gian vừa qua thì việc xảy ra tình trạng cị tín dụng câu kết với cán bộ ngân hàng làm giả hồ sơ vay, vay đảo nợ, vay ké là khơng thể tránh khỏi. Ngồi ra, việc đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên thơng thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và trong luật pháp về bất động sản là yếu tố cần thiết của ngân hàng trong mảng tín dụng bất động sản. Hiện nay, nhìn chung về nhân lực tại BIDV HCMC là thiếu đội ngũ cán bộ tín dụng cĩ kinh nghiệm trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, hạn chế thơng tin về thị trường, về khách hàng, khả năng phân tích, dự báo và quản lý
rủi ro của Chi Nhánh vẫn cịn cĩ hạn nên Chi Nhánh sẽ gặp khĩ khăn trong việc xác định và hạn chế rủi ro.
2.4.4 Các nhân tố ảnh hƣớng đến q trình phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển TP HCM
2.4.1 Nhân tố pháp lý.
Năm 1990, hai Pháp lệnh ngân hàng đã được ban hành tạo cơ sở pháp lý cho việc chuyển đổi hệ thống ngân hàng từ đơn cấp sang hai cấp. Năm 1997, hai Pháp lệnh ngân hàng đã được nâng cấp thành hai Luật Ngân hàng (Luật Ngân hàng Nhà nước và Luật Các Tổ chức Tín dụng) cĩ hiệu lực thi hành từ tháng 10/1998. Đáp ứng một phần yêu cầu hội nhập kinh tế và yêu cầu đổi mới, năm 2003 và 2004 một số quy định của Luật NHNN và Luật Các Tổ chức Tín dụng đã được bổ sung, sửa đổi nhằm giải quyết những qui định cịn thiếu. Những sửa đổi này tạo cơ sở pháp lý cho việc xây dựng hệ thống ngân hàng hiện đại phù hợp với thơng lệ và chuẩn mực quốc tế.
Về cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản (gọi chung là cơ chế thế chấp)