Biểu đồ 2.3 : Biểu đồ biểu diễn HĐV so với dư nợ tín dụng từ 2005-2009
7. Kết cấu của luận văn
2.4 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
2.4.1 Tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC
Trong giai đoạn từ năm 2006 - 2007 cho vay bất động sản tại các Ngân hàng thương mại của Việt Nam cĩ xu hướng tăng dư nợ rất nhanh cùng với sự gia tăng của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản trở lên sơi động, phát triển, mua bán nhộn nhịp… thì dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại cũng tăng nhanh. Ngược lại hai năm 2008 – 2009 tình hình nề kinh tế thế giới và đất nước gặp nhiều khĩ khăn thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm…thì dư nợ vay của các Ngân hàng thương mại cũng giảm rõ rệt.
Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại nĩi chung cĩ quan hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản, nguồn vốn bơm vào thị trường bất động sản phần lớn vẫn do các Ngân hàng thương mại điều tiết. Các nguồn vốn trên thị trường chứng khốn nĩi chung chưa đĩng gĩp nhiều cho thị trường bất động sản.
Nhìn xuyên suốt từ năm 2005 – 2009 tình hình huy động vốn và cho vay của BIDV HCMC như sau:
Nguồn của BIDV HCMC các năm 2005 – 2009, đơn vị tính: tỷ đồng
Tổng huy động vốn và dư nợ cho vay của BIDV HCMC trong 5 năm qua liên tục tăng, năm sau thường cao hơn năm trước. Tính đến thời điểm 31/12/2009 tổng huy động vốn của BIDV HCMC là 9.919 tỷ đồng # tăng 1,53% so với cuối năm 2008. Dư nợ cho vay đạt 6.864 tỷ đồng # tăng 12,65% so với cùng kỳ năm trước.
Bảng 2.8: Dƣ nợ tín dụng BĐS/Tổng dƣ nợ tín dụng tại BIDV HCMC (2007- 2009)
Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng tài sản 12,333 10,096 11,664 Dư nợ tín dụng cuối kỳ 6,084 6,093 6,864 Huy động vốn cuối kỳ 9,036 9,770 9,919 Dư nợ vay bất động sản 532.59 658.38 810.66 Tỷ lệ dư nợ BĐS / Tổng dư nợ tín dụng 8.75% 10.81% 11.81% Lợi nhuận trước thuế 378.55 333 197 Dư nợ xấu tín dụng bất động sản (%) 0.4 1.37 1.11
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng
Trong ba năm từ 2007 – 2009, tỷ lệ tín dụng bất động sản của BIDV HCM được tăng trưởng đều. Năm 2007 tỷ lệ cho vay bất động sản chiếm 8,75% tổng dư nợ vay thì năm 2008 đã tăng lên 10,81% tổng dư nợ vay, năm 2009 chiếm 11,81% dư nợ vay.
Biểu đồ 2.4: Biểu đồ biểu diễn cơ cấu dƣ nợ bất động sản sơ với tổng dƣ nợ tín dụng và HĐV từ 2007 - 2009
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009 (đơn vị tính: triệu đồng)
Bảng 2.9: Dƣ nợ tín dụng BĐS / Cơ cấu tín dụng theo ngành (2007-2009)
Chỉ tiêu / Năm Năm 2007 Tỷ lệ %/ Tổng dư nợ Năm 2008 Tỷ lệ % / Tổng dư nợ Năm 2009 Tỷ lệ % / Tổng dư nợ Tổng dƣ nợ tín dụng cuối kỳ 6,084 100% 6,093 100% 6,864 100%
Dư nợ cho vay tổng cơng ty 90-91 614 10.09% 1,181 19.38% 1,685 24.55%
Dư nợ cho vay thi cơng xây lắp 895 14.71% 674 11.06% 1,200 17.48%
Dư nợ cho vay ngành xi măng 169 2.78% 108 1.77% 81 1.18%
Dư nợ cho vay ngành điện 217 3.57% 116 1.90% 52 0.76%
Dư nợ cho vay ngành viễn thơng 41 0.67% 69 1.13% 48 0.70%
Dư nợ cho vay ngành dầu khí 251 4.13% 246 4.04% 46 0.67%
Dư nợ cho vay ngành than 1 0.02% - 0.00% - 0.00%
Dư nợ cho vay trong ngành dệt may 696 11.44% 518 8.50% 368 5.36%
Dư nợ cho vay trong ngành thép 1,174 19.30% 893 14.66% 1,179 17.18%
Dƣ nợ cho vay bất động sản 532.59 8.75% 658.38 10.81% 810.66 11.81%
Dư nợ các ngành khác (TM, DV…) 1,450.00 23.83% 1,607.00 26.37% 1,667.00 24.29%
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng
Xét trong cơ cấu ngành cho vay tại BIDV HCMC, dư nợ tín dụng bất động sản đứng vị trí thứ 5 trong cơ cấu ngành cho vay, sau các ngành như Xây lắp, ngành thép, Nhĩm Tổng cơng ty 90-91 và khách sạn nhà hàng…Trong giai đoạn từ 2007 -2009 tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản biến động tư “8,75% ≤ Dư nợ tín dụng bất động sản
Xét ngay trong nội tại của BIDV HCMC thì dư nợ tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới vẫn cĩ thể tăng tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản lên đến 16% - 17% tổng dư nợ vay.
Tình hình dư nợ tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC phân theo thời gian cho vay:
Bảng 2.10: Dƣ nợ tín dụng BĐS phân theo thời gian cho vay tại BIDV HCMC. Chỉ tiêu Năm 2007 Tỷ lệ % Năm 2008 Tỷ lệ % Năm 2009 Tỷ lệ %
Dƣ nợ cho vay 532.59 100% 658.38 100% 810.66 100%
Ngắn hạn 195.07 36.6% 368.03 56% 242.28 29.9%
Trung, dài hạn 337.52 63.4% 290.35 44% 568.38 70.1%
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng, %
Xét theo thời hạn vay, dư nợ tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC trong ngắn hạn biết động từ 29,89% - 55,9% dư nợ vay bất động sản.
Bảng 2.11: Phân theo nhu cầu vốn vay (2007-2009)
Chỉ tiêu Năm 2007 Tỷ lệ % Năm 2008 Tỷ lệ % Năm 2009 Tỷ lệ %
Tổng dƣ nợ tín dụng BĐS phân theo nhu cầu
vay vốn 532.59 100% 658.38 100% 810.66 100%
Cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản
xuất, kinh doanh 8.9 1.7% 0 0% 0 0.0%
Cho vay xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế
xuất 162.31 30.5% 193.25 29% 156.2 19.3%
Cho vay xây dựng khu đơ thị, khu dân cư mới 154.32 29.0% 100.44 15% 60.77 7.5%
Cho vay xây dựng văn phịng (cao ốc) cho thuê 93.26 17.5% 92.18 14% 353.5 43.6%
Cho vay xây dựng và kinh doanh trung tâm
thương mại, chợ, cửa hàng 0 0.0% 0 0% 0 0.0%
Cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 49.5 9.3% 78.15 11.9% 92.69 11.4%
Cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 58.7 11.0% 190.34 28.9% 143.75 17.7%
Cho vay mua Quyền sử dụng đất 5.6 1.1% 4.02 1% 3.28 0.4%
Cho vay Đầu tư, kinh doanh bất động sản 0 0.0% 0 0% 0.468 0.1%
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng, %
Trong cơ cấu tín dụng dụng bất động sản phân theo nhu cầu vay vốn của các khách hàng, trong những năm 2007 trở về trước BIDV HCMC tập trung phần lớn vào
bất động sản xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất thường trên 30% tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản. Các khu cơng nghiệp khu chế xuất tiêu biểu mà BIDV HCMC tài trợ vốn như Khu cơng nghiệp Tân Tạo, Khu cơng nghiệp Kinh Bắc, Khu cơng nghiệp Việt nam Singapour mở rộng, việc cho vay xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất gĩp phần tạo thương hiệu uy tín và sức mạnh tài chính của BIDV HCMC trong giai đoạn này…Tuy nhiên hai năm 2008 và 2009 tỷ lệ tín dụng bất động sản vào khu cơng nghiệp đang bị thu hẹp lại một cách nhanh chĩng, tỷ lệ giảm từ 30,5% (năm 2007) xuống cịn 19,3% năm 2009. Dư nợ hiện tại là của các khu cơng nghiệp trước đĩ và một phần cho vay xây dựng khu cơng nghiệp Hiệp Phước (Cơng ty cổ phần Long Hậu là chủ đầu tư). Đặc điểm là tín dụng bất động sản xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất cĩ mức độ rủi ro khác thấp vì dịng tiền của dự án khá chuẩn, ít phải ra hạn trả nợ, hay chuyển nợ quá hạn gĩp phần làm tăng chất lượng tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC. Do vậy, để lấy lại hình ảnh của mình BIDV HCMC cần chủ động tiếp cận các chủ đầu tư một các tích cực để gia tăng dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng khu cơng nghiệp, khu chế xuất, gĩp phần vào tăng trưởng kinh tế đất nước.
Dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng khu đơ thị, khu dân cư mới trong ba năm qua cĩ xu hướng co lại, tỷ trọng dư nợ tín dụng giảm từ 29% năm 2007 xuống cịn 7,5% vào cuối năm 2009. Đặc điểm của tín dụng bất động sản xây dựng khu đơ thị, khu dân cư mới mang nhiều rủi ro trong tín dụng bất động sản và tín dụng nĩi chung vì dịng tiền trả nợ vay cho Ngân hàng cĩ được từ việc bán các nền đất cho khách hàng cĩ nhu cầu, mà trong thời gian gần đây thị trường bất động sản tăng giảm khĩ lường gĩp phần làm tăng nợ gia hạn, nợ quá han tại Ngân hàng. Việc giảm dự nợ trong xây dựng khu dân cư nhận được sự chỉ đạo từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng cao ốc văn phịng cho thuê trong ban năm qua cĩ sự tăng trưởng đột biến về quy mơ, từ tỷ lệ 17,5% năm 2007 đã tăng lên 43% năm 2009 tương ứng với 353,5 tỷ đồng. Đây được xem là bước đi khơn ngoan của BIDV HCMC, vì phần lớn các dư án bất động sản cao ốc văn phịng xây dựng trong gia đoạn này là các dự án bất động sản cĩ các tỷ suất sinh lời cao, thời gian hồn vốn tương đối hợp lý, các cao ốc văn phịng cho thuê thường xây dựng tại các quận / huyện trong tâm thành phố nên khả năng về kinh doanh cho thuê văn phịng trong giai
đoạn từ 2011 – 2015 sẽ bình ổn trở lại khi mà nền kinh tế đã vượt qua được khĩ khăn. Trong năm 2010, BIDV HCMC sẽ tài trợ dự án Cao cống văn phịng cho thuê tại số 3C Tơn Đức Thắng - Quận 1 – TP. HCM với cam kết tài trợ nhiều tỷ đồng. Đặc điểm của dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng cao ốc văn phịng cho thuê tương đối giống tín dụng xây dựng khu cơng nghiệp và phu chế xuất. Do vậy, trong tương lại BIDV HCMC cần lựa chọn các dự án tốt để tài trợ vốn.
Dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng, sửa chữa, xây nhà để ở, trước năm 2007 BIDV HCMC khơng chú trọng nhiều sản phẩm này, nĩ xuất phát từ nội tại của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam là thiên về bán buơn hơn bán lẻ. Do vậy, các Chi Nhánh trong hệ thống đã thờ ơ với sản phẩm này. Đến nay 2008, BIDV mới cĩ chủ trương gia tăng sản phẩm tín dụng bán lẻ và ngày nay đang được triển khai một cách rầm rộ thì sản phẩm tín dụng này mới được quan tâm hơn trong danh mục cho vay. Đây là một mảng kinh doanh chưa hợp lý của BIDV nĩi chung và của BIDV HCMC nĩi riêng. Vì sản phẩm này gĩp phần lớn làm thay đổi cuộc sống của dân cư, gĩp phần nâng cao đời sống và mỗi hộ gia đình thường vay với mức vay nhỏ hơn một tỷ để xây dựng, sửa chữa nhà để ở cho chính mình. Đặc điểm của sản phẩm này cĩ độ rủi ro được chia nhỏ ra cho nhiều khách hàng, nguồn trả nợ thường là từ lương và thu nhập khác, các thu nhập này cĩ tính chất ổn định cao để trả nợ vay Ngân hàng. Trong thời gian tới, BIDV HCMC cần tăng quy mơ trong sản phẩm tín dụng này.
Dư nợ tín dụng bất động sản trong xây dựng, sửa chữa, xây nhà để bán cũng giống xây dựng, sửa chữa, xây nhà để ở nhưng ở quy mơ cĩ khá hơn một chút. Phần dư nợ này tập trung chủ yếu tại các Phịng giao dịch trực thuộc BIDV HCMC do các đơn vị này chịu áp lực lớn về tăng trưởng tín dụng, do đĩ Ban Giám Đốc đã bỏ qua một số điều kiện để các đơn vị này cho vay dễ dàng hơn. Tín dụng bất động sản trong xây dựng, sửa chữa nhà, xây nhà để bán thường chứa đựng khá nhiều rủi ro về thời gian trả nợ vay cho Ngân hàng, một số trường hợp phải gia hạn thời gia trả nợ hoặc bị chuyển nợ quá hạn vì nguồn trả nợ là tiền từ việc bán nhà để trả. Với mức dư nợ của Chi Nhánh trong mảng này lớn nhất là 190,59 tỷ đồng tương đương 28,9% dư nợ tín dụng bất động sản năm 2008 thì chưa thể xem là quá lớn. Trong thời gian tới BIDV HCMC cần xem xét và giảm dư nợ phần này để gĩp phần làm tăng chất lượng tín dụng.
Các sản phẩm tín dụng bất động sản khác như: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh; Xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; Quyền sử dụng đất; Đầu tư, kinh doanh bất động sản BIDV HCMC khơng cĩ dư nợ hoặc cĩ cũng rất thấp. Đây được xem là định hướng mang tính chất dài hạn tại BIDV HCMC để gĩp phần vào ổn định thị trường bất động sản đặc biệt là hai sản phẩm tín dụng Quyền sử dụng đất; Đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên cũng tuỳ vào tình hình thị trường bất động sản mà BIDV HCMC đưa ra các ứng xử sao cho phù hợp nhất, gĩp phần mang lại hiệu quả kinh doanh cho mình.
Bảng 2.12: Tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC
Chỉ tiêu Năm 2007 Tỷ lệ % Năm 2008 Tỷ lệ % Năm 2009 Tỷ lệ %
Tổng dư nợ cĩ bảo đảm bằng tài sản 532.59 100% 658.38 100% 810.66 100%
Trong đĩ:
Thế chấp bằng giá trị QSD đất 97.86 18.4% 121.29 18.4% 62.69 7.7%
Thế chấp bằng giá trị QSD đất và tài sản gắn
liền trên đất 74.87 14.1% 41.5 6.3% 25.98 3.2%
Thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất 3.89 0.7% 3.29 0.5% 2.09 0.3%
Bảo đảm bằng tài sản khác (tài sản hình thành hình thành trong tương lai khi chưa cơng chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo, quyền khai thác, quyền thụ hưởng…)
355.97 66.8% 492.3 74.8% 719.9 88.8%
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng, %
Tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản tại BIDV HCMC là 100% dư nợ vay cĩ tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bao gồm các dạng như: Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị QSD đất và tài sản gắn liền trên đất, giá trị tài sản gắn liên trên đất và bảo đảm bằng tài sản khác. Trong các tài sản đảm bảo trên thì tài sản đảm bảo bằng tài sản khác chiếm tỷ trọng lới nhất cịn các tài sản khác chiếm tỷ trọng khác thấp. Tuy nhiên theo đánh giá của BIDV HCMC thì chất lượng tài sản đảm bảo trên khá an tồn cho
Ngân hàng trong tình huống phải xử lý để thu hồi nợ (nếu cĩ) vì giá trị định giá tài sản là QSD đất, tài sản gắn liền trên đất là thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thường giá định giá được dựa trên bảng giá đề bù của Uỷ ban nhân dân tỉnh / thành phố ban hành trong năm để định giá, và giá trị định giá cao nhất là gấp 8 lần so với Bảng giá đất đền
bù hàng năm do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố ban hành, giá trị đĩ thường thấp hơn so với giá thị trường khoảng 30%.
Bảng 2.13: Một số quy định khác trong tín dụng bất động sản tại BIDVHCMC Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Mức cho vay tối đa với 1 khách hàng
Đối với khách hàng cá nhân 2.8 2.15 3.08
Đối với khách hàng tổ chức 118.07 156.19 346.93
Thời hạn cho vay tối đa
Đối với khách hàng cá nhân 7 năm 15 năm 15 năm
Đối với khách hàng tổ chức 12 năm 12 năm 16,5 năm
Nguồn BCQT BIDV HCMC năm 2007 2008 2009, đơn vị tính: tỷ đồng, năm
Về mức dư nợ tín dụng bất động sản tối đa đối với một khác hàng là cá nhân / hộ dân cư cao nhất là 3,08 tỷ đồng (năm 2009), mức cho vay này thấp hơn nhiều so với các Ngân hàng thương mại khác trên địa bàn.
Mức dư nợ tín dụng bất động sản đối với một khách hàng tổ chức là 346,93 tỷ đồng thì đây lại là một mức cho vay lớn so với nhiều Ngân hàng thương mại khác trên địa bàn. Tuy nhiên, khách hàng này là những khách hàng uy tín và được xếp hạng AAA trong bảng xếp hạng tín dụng của BIDV, khách hàng cĩ tiềm lực tài chính mạnh, lành mạnh…
Thời gian cho vay đối với khách hàng cá nhân / hộ gia đình cĩ đột phá mạnh, từ 7 năm vào năm 2007 đã tăng lên 15 năm vào cuối năm 2008 và năm 2009. Đây được