3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng
3.3.4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm
nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người dân
Để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho người dân – bên còn lại trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết. Trên cơ sở đặc thù của đối tượng này, cần xác định phương thức, nội dung tuyên truyền phù hợp, chẳng hạn: Về phương thức tuyên truyền: thông qua các buổi phổ biến pháp luật cộng đồng, các cuộc thi tìm hiểu về pháp luật, qua các chuyên mục pháp luật trên phương tiện truyền thông đại chúng của địa phương… Về nội dung
85
tuyên truyền, chú trọng các nội dung liên quan đến điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục thế chấp và phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Mỗi năm, trên cả nước có hàng triệu giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập, có thể thấy nhu cầu tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong toàn dân là rất lớn. Do đó, Nhà nước cần khuyến khích sự tham gia phối hợp của cá tổ chức bổ trợ tư pháp, tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý trong xã hội để đạt được hiệu quả cao nhất.
86
Kết luận chƣơng 3
Nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một yêu cầu thiết yếu trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Vì vậy, cần quán triệt một số quan điểm mang tính định hướng trong quá trình tổ chức thực hiện, đó là: hướng đến mục tiêu duy nhất là tạo cơ sở pháp lý và cơ chế triển khai đồng bộ, thống nhất, xuyên suốt, hiệu quả cho hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất; nâng cao sự chủ động, sáng tạo của các chủ thể áp dụng pháp luật; phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, sự phát triển của nền kinh tế thị trường trong giai đoạn mới; tương thích với những chuẩn mực chung của pháp luật quốc tế, pháp luật của các quốc gia có chế độ sở hữu đất đai tương đồng với Việt Nam.
Trên cơ sở các định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp trong đó giữ vai trị quyết định là giải pháp hồn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần áp dụng song song các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank như: Chi tiết hóa điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng mẫu để hạn chế rủi ro có thể xảy ra; Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung và rủi ro đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người dân.
87
KẾT LUẬN
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được sử dụng phổ biến nhất trong đời sống xã hội nói chung và hoạt động cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng nói riêng. Với vai trị quan trọng trong việc biến giá trị vơ hình của đất đai thành nguồn vốn nguồn vốn lưu động để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh của chủ thể sử dụng đất đồng thời đảm bảo quyền chủ nợ của các tổ chức tín dụng, việc nghiên cứu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý và thực tiễn thi hành, tạo cơ sở để đề xuất những phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được chú trọng và khuyến khích.
1. Về mặt lý luận, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể hiểu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng. Pháp luật Việt Nam hiện không quy định chế định này trong một văn bản duy nhất, mà thể hiện rải rác các quy phạm pháp luật liên quan đến giao kết (chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung và hiệu lực); thực hiện và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật công chứng, pháp luật về tín dụng…Bên cạnh đó, tuy là một trong những loại hợp đồng dân sự phổ biến nhưng với đối tượng là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mang những đặc điểm đặc thù so với các loại hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng.
2. Trên thực tế, kể từ khi được ghi nhận lần đầu trong Luật Đất đai năm 1993 đến nay, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của nước ta đã không ngừng được thay đổi và hoàn thiện. Với xu hướng ngày càng mở rộng quyền tự do giao dịch của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng cơ chế hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho các bên tham gia giao dịch. Hiện nay, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ
88
luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu của các chủ thể quản lý nhà nước và các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đạt được, vẫn cịn tồn tại một số hạn chế, bất cập, thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank đã góp phần làm rõ thực tế trên.
3. Trên cơ sở thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại địa điểm nghiên cứu, có thể thấy nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một yêu cầu thiết yếu trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Để đạt được mục tiêu này, ngoài việc dựa trên những định hướng đúng đắn, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam cân áp dụng tổng hợp các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như: Áp dụng điều khoản về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng mẫu để hạn chế rủi ro có thể xảy ra; Nâng cao chất lượng thẩm định, đánh giá rủi ro tín dụng nói chung và rủi ro đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ, nhân viên tại CB Bank; Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nhằm nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người dân.
Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khơng phải là là mục tiêu có thể đạt được trong “một sớm một chiều” đồng thời cũng khơng thể hồn thành xuất sắc nếu chỉ có sự tham gia của hệ thống chính trị. Do vậy, trong quá trình thực hiện mục tiêu trên cần sự chung sức, đồng lịng của tồn thể xã hội trên tinh thần thận trọng, từng bước và chính xác.
89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hồ
Chí Minh.
2. Bộ Tài chính (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC về tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam số 05, 06 và 07, Hà Nội.
3. Trần Thị Minh Châu (2021), “Phê phán những quan điểm sai lầm về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam”, Cộng sản, (957).
4. Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá 05 năm thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
5. Chính phủ (2021), Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Hà Nội.
6. Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Hà Nội. 7. Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Hà Nội. 8. Đỗ Văn Chỉnh (2011), “Bàn về giải quyết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất”, Nghề luật, (3), tr 40-42. 9. Nguyễn Ngọc Điện (2019), “Xác định tài sản thể chấp theo tinh thần Bộ luật
Dân sự năm 2015”, Nghiên cứu Lập pháp, (2+3).
10. Đỗ Văn Đại (2013), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, NXB Lao động, Hà Nội.
11. Lê Hồng Hạnh (2017), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”, Dân chủ và Pháp luật, (8), tr. 24.
12. Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
13. Đặng Văn Hưng (2017), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay của Ngân hàng Thương mại từ thực tiễn tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh Bắc Giang, Luận văn Thạc sĩ
90
14. Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2021), Án lệ số 43/2021/AL về
hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán, Hà Nội.
15. Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2020), Án lệ số 36/2020/AL về
hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ, Hà Nội.
16. Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2017), Án lệ số 11/2017/AL về
công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp, Hà Nội.
17. Võ Công Hạnh (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất tại ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
18. Phùng Văn Hiếu (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Thực
tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đai
học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
19. Trần Quang Huy (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
20. Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
21. Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nghiên cứu
Lập pháp, (2+3).
22. Phạm Văn Lợi (2020), “Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn giám đốc thẩm, tái thẩm tại Toà án nhân dân tối cao”, Nghề luật,(9), tr.3-6, 17.
23. Nguyễn Thành Luân (2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tòa án nhân dân, (8).
91
24. Tưởng Duy Lượng (2019), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp có liên quan đến biện pháp bảo đảm tại cơ quan tài phán và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”,
Tòa án Nhân dân, (9).
25. Phạm Văn Lưỡng (2018), “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình”, Tịa án nhân dân, (13).
26. Đinh Thị Liên (2008), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đai học Quốc gia Hà Nội,
Hà Nội.
27. Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam (2020), Báo cáo
hoạt động bảo đảm tiền vay năm 2020, Hà Nội.
28. Nguyễn Thị Nga (2005), “Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995”, Nhà nước và
Pháp luật, (4), tr. 67-72.
29. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế (Chương trình sau đại học), NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
30. Dỗn Hồng Nhung (2002), “Xử lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng”, Luật học, (3), tr. 16-21.
31. Nguyễn Văn Phương (2006), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại thương Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
32. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự
số 91/2015/QH13, Hà Nội.
33. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân sự
số 33/2005/QH11, Hà Nội.
34. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bộ luật Dân sự
số 44-L/CTN, Hà Nội.
35. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số
92
36. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai số
13/2003/QH11, Hà Nội.
37. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai số
24-L/CTN, Hà Nội.
38. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai số
3-LCT/HDDNN8, Hà Nội.
39. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Luật Ban hành
văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13, Hà Nội.
40. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, Hà Nội.
41. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Luật Thi hành án dân sự số 26/2018/QH12, Hà Nội.
42. Đoàn Thái Sơn (2012), “Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba”, Ngân hàng, (12).
43. Lý Văn Toán, Võ Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng (2019), “Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất”, Dân chủ và Pháp luật, (4), tr.46-50.
44. Đặng Công Tráng, Phùng Thùy Dương (2017), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm bằng tiền vay là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại: Thực trạng và một số khuyến nghị, Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng
dụng công nghệ số 02/2017, Hà Nội.
45. Đạo Thanh Tuấn (2017), “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Những vấn đề phát lý cần lưu ý”, Dân chủ và Pháp