2.3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
2.3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
đất tại CB Bank
Trong phạm vi luận văn này, học viên sẽ phân tích thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank trên cơ sở mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do đơn vị xây dựng và một số vụ việc tranh chấp điển hình về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank. Việc tập trung làm rõ các nội dung trên sẽ là cơ sở để học viên đánh giá những ưu điểm cũng như những tồn tại, hạn chế của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng và là tiền đề để đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật ở các phần tiếp theo của luận văn.
2.3.2.1. Xây dựng hợp đồng mẫu về thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank
Để tiết kiệm thời gian và giúp quá trình giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với khách hàng trở nên nhanh chóng hơn. Trên cơ sở quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan, CB Bank đã xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ thanh tốn trong các hợp đồng tín dụng, cụ thể: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Phụ lục 1.1) và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác (Phụ lục 1.2).
52
đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là tài sản thế chấp. Việc ghi nhận này nhằm tạo lợi thế cho Ngân hàng vì việc thế chấp thêm tài sản gắn liền với đất sẽ làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, không những vậy còn tạo thuận lợi hơn cho CB Bank trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.
Thực tế cho thấy, có những trường hợp bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc có tài sản gắn liền trên đất nhưng tài sản đó chỉ là một trong nhiều tài sản gắn liền với đất đã gây khơng ít khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm. Giải quyết tình huống này sao cho vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thế có tài sản gắn liền với đất vừa đảm bảo quyền chủ nợ của ngân hàng, năm 2017 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản khơng thuộc sở hữu của bên thế chấp với nội dung như sau:
Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật. Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác khơng phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng) [16].
a) Quy định về chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng mẫu
Chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank bao gồm: Bên thế nhận thế chấp là Giám đốc chi nhánh của CB Bank và bên thế chấp quyền sử dụng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và nhu cầu vay vốn tại ngân hàng.
53
Đối với bên nhận thế chấp, theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, chi nhánh là đơn vị phụ thuộc khơng có tư cách pháp nhân. Theo đó, để Giám đốc chi nhánh được quyền ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thay mặt CB Bank phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện theo pháp luật của CB Bank.
Đối với bên thế chấp, tất cả những chủ thể có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phạm vi này bao gồm tất cả thành viên trong gia đình bao gồm bố, mẹ và con trên 15 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự… có tên trong sổ hộ khẩu.
Ngồi các chủ thể chính là bên thế chấp và bên nhận thế chấp, trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất bảo đảm thực hiện hợp đồng cho một chủ thể khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank cịn có thêm điều khoản quy định cụ thể về thông tin của bên vay hoặc bên được cấp tín dụng như: (i) Trường hợp bên bay/bên được cấp tín dụng là cá nhân: Tên, thơng tin chứng thực cá nhân, quốc tịch, địa chỉ thường trú, đại chỉ hiện tại, điện thoại hoặc (ii) Trường hợp bên bay/bên được cấp tín dụng là tổ chức: Tên, thông tin giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư/quyết định thành lập, địa chỉ, điện thoại, fax.
Việc định danh chủ thể được cấp tín dụng trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm quyền lợi của người thứ ba nhằm mục đích phân định rõ trách nhiệm của chủ thể được cấp tín dụng và chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, để bảo đảm những thông tin cung cấp của bên thế chấp là chính xác, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank còn thiết kế điều khoản cam kết của bên thế chấp:
Bên thế chấp cam kết và bảo đảm rằng: (i) Những thông tin về tư cách pháp lý, người đại diện (nếu có) của Bên thế chấp, thơng tin về TSTC đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; (ii) TSTC thuộc sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp của Bên thế chấp, được phép giao dịch, khơng có tranh chấp, không bị kê biên, phong tỏa, cầm giữ hoặc có bất cứ ràng buộc, hạn chế nào. Bên thế chấp có tồn quyền sử dụng, định đoạt với TSTC và được sử dụng TSTC để thế chấp cho CB.
54
Liên quan đến điều kiện tài sản thế chấp thuộc sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên thế chấp, thực tế có những trường hợp việc xác định yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn. Bởi khác với những tài sản thông thường, quyền sử dụng đất thường có giá trị rất lớn, do đó khi chuyển nhượng thường được các bên thỏa thuận thanh tốn nhiều lần. Nếu khơng quy định rõ về thời điểm bên nhận chuyển nhượng chính thức có quyền sử dụng đất trong hợp đồng, khi bên nhận chuyển nhượng mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp về chủ thể có quyền sử dụng đất. Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán đã quy định rõ cách xử lý trong trường hợp trên.
Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định tài sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận chuyển nhượng của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng ngày 04/11/2008. Ngày 07/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L kể từ ngày 07/11/2008, nên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền; ông K, bà H cũng biết và đồng ý cho bà L thế chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Ơng K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.500.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận cho bà L là khơng có cơ sở. Nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất cịn thiếu, ơng K và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh tốn khoản tiền này… Tịa án cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009- 00949 giữa Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là khơng đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn [14].
55
b) Quy định về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng mẫu
Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank ngoài quyền sử dụng đất hợp pháp còn bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, cụ thể:
TSTC theo Hợp đồng này là các tài sản cùng tồn bộ quyền và lợi ích phát sinh từ tài sản thuộc sở hữu/quyền sử dụng hợp pháp của Bên thế chấp sau đây:
a. Quyền sử dụng đất với thông tin chi tiết như sau:
Số thửa: Số tờ bản đồ:
Địa chỉ:
Diện tích đất:
Mục đích sử dụng: Sử dụng riêng: Sử dụng chung
Thời hạn sử dụng:
Các thơng tin khác (nếu có):
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có):
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số…, số vào sổ cấp GCN…do UBND…cấp ngày…
b. Tài sản gắn liền với đất:
Loại tài sản: Địa chỉ: Tổng diện tích sử dụng: Diện tích xây dựng: Kết cấu nhà: Số tầng: Năm xây dựng.
Việc quy định rõ ràng, cụ thể tài sản thế chấp trong hợp đồng là cơ sở để CB Bank xác định được chính xác tài sản thế chấp, hạn chế rủi ro có thể phát sinh do xác định khơng đúng tài sản thế chấp.
Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền lợi của CB Bank sau khi đã nhận tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của khách hàng, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank còn ghi nhận rõ về việc quản lý, sử dụng tài sản thế
56
chấp, cụ thể: (i) Bên thế chấp được khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ TSTC trừ các trường hợp quy định trong Hợp đồng này và theo thỏa thuận giữa các bên; được quyền đầu tư hoặc cho bên thứ ba đầu tư để làm tăng giá trị của TSTC nhưng phải thông báo cho CB bằng văn bản trước khi thực hiện; (ii) Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cầm cố, định đoạt TSTC hoặc dùng TSTC để đảm bảo cho bất cứ nghĩa vụ nào dưới bất cứ hình thức nào mà khơng được sự đồng ý bằng văn băn bản của CB; (iii) Mọi diện tích, cơng trình xây dựng, cơi nới thêm gắn liền với TSTC (kể cả trường hợp chưa được ghi nhân trong các giấy tờ pháp lý, chưa được/không được ghi nhận trong Hợp đồng thế chấp này), phần tài sản tăng thêm do đầu tư trên TSTC, mọi khoản tiền bảo hiểm nộp cho TSTC, lợi ích từ hợp đồng bảo hiểm (nếu có), vật phụ...đều thuộc TSTC; (iv) Trong thời gian thế chấp, nếu TSTC bị thu hồi, giải tỏa theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mọi khoản tiền và tài sản bồi thường, hỗ trợ (nếu có) sẽ do CB nhận, quản lý để thu hồi nợ vay.
Để chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp, bên thế chấp phải cung cấp cho CB Bank các tài liệu như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có), tờ khai nộp tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có), biên lai nộp tiền (nếu có), các giấy tờ khác tùy từng thời điểm có thể chứng minh một cách hợp pháp quyền sử dụng, quyền sở hữu và lợi ích của Bên thế chấp đối với TSTC.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể. Tuy nhiên, cần chú ý rằng trong những trường hợp nhất định việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp cho chủ thể bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi và hủy bỏ không đồng nghĩa với việc tước mất quyền sử dụng hợp pháp đất đai của chủ thể. Điều này đã được thể hiện rõ trong Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ. Theo đó, nội dung của án lệ cụ thể như sau:
57
Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ơng C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hồn tất, các bên khơng có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này. Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này khơng cịn là không đúng [15].
c) Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng mẫu
Phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của CB Bank được lập bằng văn bản dưới dạng một hợp đồng hồn chỉnh thay vì một điều khoản trong hợp đồng cấp tín dụng.
Liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, Điều 9 cũng quy định rõ:
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm và chỉ hết hiệu lực trong các trường hợp sau (mà không phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng tín dụng:
a. Bên thế chấp đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm nêu tại Hợp đồng này;
58
b. TSTC đã được xử lý để thu hồi nợ theo quy định của hợp đồng này hoặc
theo quy định của pháp luật.
c. Các bên thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm khác để thay thế.
Như vậy, sau khi CB Bank và bên thế chấp giao kết hợp đồng thế chấp