Hồn thiện pháp luật giữ vai trị tiên quyết trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, dưới đây là một số giải pháp hoàn thiện pháp luật được học viên đề xuất trên cơ sở những hạn chế, tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã phân tích tại Chương 2.
3.2.1. Mở rộng các đối tượng được quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng bổ sung các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hướng bổ sung các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
Luật Đất đai 2013 hạn chế quyền thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, các chủ thể này chỉ có quyền thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất mà khơng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Như đã phân tích ở các phần trước, rõ ràng việc trả tiền thuê đất một
77
lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm chỉ là hai phương thức thanh toán tiền thuê đất khác nhau. Pháp luật đất đai công nhận cả hai phương thức với minh chứng là quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [35, Điều 172]. Bên cạnh đó, trong cả hai trường hợp người sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm như Luật Đất đai 2013 hiện tại đang quy định là chưa xác đáng.
Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, trong giai đoạn tới nhà làm luật có thể cân nhắc sửa đổi quy định về chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong luật đất đai theo hướng bổ sung các chủ thể thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
3.2.2. Làm rõ quy định liên quan đến quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp để tạo thuận lợi cho các chủ thể trong quá trình thực thi pháp luật
Một trong bốn điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao dịch thế chấp đó chính là quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp. Liên quan đến vấn đề này, Luật Đất đai năm 2013 tuy đã định nghĩa về tranh chấp đất đai nhưng lại chưa chỉ ra được một số vấn đề cốt lõi như: Thời điểm được coi là có tranh chấp? Dấu hiệu minh chứng cho việc có tranh chấp xảy ra? Từ đó đã dẫn đến những khó khăn, lúng túng cho người sử dụng đất trong việc chứng minh đất của mình khơng có tranh chấp, cũng tình trạng thiếu đồng bộ trong quá trình thực thi pháp luật tại mỗi địa phương, thậm chí mỗi tổ chức tín dụng.
Để thuận tiện cho các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong q trình áp dụng pháp luật, trong thời gian tới nhà làm luật có thể cân nhắc việc làm rõ các quy định liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất theo hướng làm rõ các vấn đề: Có đơn thư khiếu kiện về đất
78
gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân, tịa án nhân dân cấp có thẩm quyền) mới được tính là có tranh chấp đất đai hay chỉ cần hành vi, hoạt động thực tế có thể hiện tranh chấp? Thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai là ngày khởi kiện hay thời điểm thực tế nào khác? Để chứng minh đất khơng có tranh chấp, bên thế chấp quyền sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin xác nhận đất khơng có tranh chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay khơng cần?
3.2.3. Đồng bộ quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai quyền sử dụng đất tại Pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai
Luật Đất đai 2013 lại quy định một thời điểm có hiệu lực duy nhất của nhiều loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có thể chấp mà khơng phân tách rõ ràng thời điểm hợp đồng phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng và thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2015 hiện phân định rõ hai thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản nói chung trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất tại đó là: thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản và thời điểm việc thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba [32, Điều 319]. Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng quy định rõ: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu từ thời điểm được cơng chứng, chứng thực; Thời điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; và Hợp đồng bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.
Có thể thấy pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành đang quy định khác nhau về vấn đề thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy trong tình huống này, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các chủ tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cần ứng xử như thế nào cho đúng? Căn cứ theo quy định hướng dẫn áp dụng văn bản quy phạm pháp luật tại, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, trường hợp các văn bản quy phạm pháp
79
luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn [39, Điều 156]. Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đều là những văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội ban hành, tuy nhiên một bên đóng vai trị là luật chung điều chỉnh mọi quan hệ dân sự, còn một bên với tư cách là nguồn điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai. Do đó, nhiều quan điểm cho rằng quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp phát sinh kể từ thời điểm đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai trong Luật Đất đai 2013 sẽ được ưu tiên áp dụng trong hồn cảnh này.
Tuy nhiên, theo tiến trình hồn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể thấy rằng quy định phân định rõ về hiệu lực của hợp đồng và hiệu lực đối kháng với người thứ ba của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mới là đích đến của nhà làm luật trong giai đoạn tới. Do đó, để bảo bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần mau chóng sửa đổi, đồng bộ quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai với quy định về hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ghi nhận tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Ngày 07/06/2021, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 889/QĐ-TTg về danh mục văn bản quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới. Trong đó, tại Phục lục I về Danh mục văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội ban hành cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới đã đề cập đến phương án sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng tại khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 theo hướng làm rõ các thời điểm liên quan đến hợp đồng tương ứng với từng loại hợp đồng và phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, Chính phủ đề ra cũng đề ra tiến độ thực hiện dự kiến đối với việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013: Thời gian trình Chính phủ báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là tháng
80
11/2021; Thời gian Chính phủ trình Quốc hội là năm 2022. Như vậy, có thể thấy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng đã nhận thấy sự thiếu đồng bộ về quy định liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bộ trong hệ thống pháp luật hiện hành và đang trong q trình triển khai sửa đổi, hồn thiện vấn đề trên.
3.2.4. Quy định hướng dẫn cách xác định việc thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong các trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không tuân nghĩa vụ trong các trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khơng tn thủ về hình thức
Theo quy định tại Điều 129, Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật hoặc văn bản không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiện nay, chưa có hướng dẫn cụ thể cách xác định hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tùy thuộc vào từng loại nghĩa vụ cụ thể (nghĩa vụ giao hàng, nghĩa
vụ trả tiền, nghĩa vụ hồn thành cơng việc…) cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ
có những cách xác định tương ứng. Tuy nhiên, với tính chất phức tạp của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng phụ thuộc rất nhiều về trình độ chun mơn, năng lực và kinh nghiệm của thẩm phán có thẩm quyền xem xét giao dịch.
Do đó, để tạo cơ sở cho việc áp dụng thống nhất các quy định liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp khơng tn thủ về hình thức cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà làm luật cân nhắc ban hành quy định hướng dẫn cách xác định hai phần ba nghĩa vụ trong các trường hợp đặc thù như thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2.5. Xem xét quy định cụ thể những nội dung phải có trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất
81
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, các chủ thể của hợp đồng toàn quyền quyết định những điều khoản và điều kiện sẽ được ghi nhận trong hợp đồng trên cơ sở không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội. Có thể hiểu nhà làm luật xây dựng quy định này nhằm bảo vệ quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy vậy, xét trong bối cảnh phức tạp và nhạy cảm của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng nói riêng, việc khơng quy định cụ thể những nội dung phải có trong hợp đồng đã gây những khó khăn nhất định cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong quá trình xây dựng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi trên thực tế, sự am hiểu chế định thế chấp quyền sử dụng đất của đa số các chủ thể ở Việt Nam còn hạn chế, đặc biệt trong trường hợp bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng – một chủ thể giàu kinh nghiệm trong xây dựng và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho khách hàng được cấp tín dụng.
Do đó, nhà làm luật cân nhắc ban hành quy định về những nội dung phải có trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để hỗ trợ quá trình xây dựng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các chủ thể có liên quan.