2.4. Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
2.4.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của nước ta từ năm 1993 đến nay đã không ngừng được bổ sung và hoàn thiện, tuy nhiên thực tế thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại CB Bank vẫn cho thấy một số tồn tại, hạn chế, cụ thể như sau:
Thứ nhất, một số quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất cịn chưa thống nhất, đồng bộ gây khó khăn cho qua trình thực hiện.
Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 quy định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [35, Điều 188]. Theo đó, định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là một nghĩa vụ bắt buộc và có ý nghĩa quyết định đối với hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được (bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/5/2021) lại quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được cơng chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Cịn việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai chỉ là cơ sở để hợp đồng phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba [5, Điều 22].
Thứ hai, một số quy định trong pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất còn chưa rõ ràng, cụ thể hoặc chưa xác đáng.
Về chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Như đã phân tích, rõ ràng trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đất hàng năm chỉ khác nhau ở phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều được pháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc loại trừ quyền thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm như Luật Đất đai 2013 hiện tại đang quy định là chưa xác đáng.
Về đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp: Luật Đất đai năm 2013 tuy đã định nghĩa về tranh chấp đất đai. Tuy nhiên lại chưa chỉ ra được các vấn đề cốt lõi như: Thời điểm được coi là có tranh chấp? Dấu hiệu minh chứng cho việc có tranh chấp xảy ra? Do vậy, thực tế vận dụng để xác
68
định đất đai có tranh chấp hay khơng tại các cơ quan chức năng (Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất) thường dựa vào đơn thư kiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất dự kiến làm tài sản bảo đảm. Điều này phần nào đó đã gây cản trở cho người sử dụng đất hợp pháp, khi phát sinh thêm thủ tục xin xác nhận đất khơng có tranh chấp tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền.
Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp không tuân thủ về hình thức: Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tịa án cơng nhận hiệu lực theo yêu cầu trong trường hợp khơng tn thủ về hình thức (văn bản không đúng quy định của luật hoặc văn bản không được công chứng, chứng thực) nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định hướng dẫn cụ thể cách xác định hai phần ba nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự nói chung và các giao dịch đặc thù như thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này khơng chỉ gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất, đồng bộ mà cịn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về những nội dung phải có trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trao toàn quyền quyết định cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Điều này tuy đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các bên nhưng vơ hình chung đã gây những khó khăn nhất định cho các chủ thể, đặc biệt là bên thế chấp trong quá trình xây dựng và hồn thiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bởi hiểu biết hạn chế về các quy định liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ ba, một số quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất gặp nhiều khó khăn khi triển khai trên thực tế, ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (đặc biệt là bên nhận thế chấp).
Về quyền sử dụng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ: Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện
69
giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 320, Bộ luật Dân sự
2015, bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, trên thực tiễn, hầu hết các tổ chức tín dụng, cá nhân, tổ chức kinh tế khác có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất đều yêu cầu bên thế chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, vơ hình chung đã làm hạn chế quyền được sử dụng một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ của chủ thể có quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận. Chỉ trong trường hợp, bên nhận bảo đảm sau đã được bên có quyền sử dụng đất thơng báo về việc quyền sử dụng đất hiện đang được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại một bên khác mà vẫn đồng ý nhận thế chấp, thì quyền được sử dụng một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ của người sử dụng đất mới được thực hiện.
Về quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ thông qua khởi kiện, thi hành án: Trường hợp bên được cấp tín dụng khơng thực hiện, thực hiện khơng đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng, bên cấp tín dụng được quyền thu giữ và áp dụng các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm theo đúng thỏa thuận của các bên đã được ghi nhận trong hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế việc thu giữ tài sản của ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn do bên thế chấp quyền sử dụng đất bất hợp tác, né tránh, thậm chí chống đối bàn giao tài sản bảo đảm cho Ngân hàng. Vì vậy, để đảm bảo quyền chủ nợ của mình, các ngân hàng thường phải nhờ đến sự giúp đỡ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như tịa án, cơ quan thi hành án: Trong quá trình khởi kiện để xử lý tài sản bảo đảm, rủi ro lớn nhất mà ngân hàng có thể gặp phải là việc tịa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do tranh chấp giữa chủ mới và chủ cũ của quyền sử dụng đất được sử dụng để thế chấp. Theo đó, khoản nợ của ngân hàng (đặc biệt là khoản nợ lớn hàng nghìn tỷ đồng) bỗng dừng trở thành khoản nợ khơng có tài sản bảo đảm. Ngay cả khi vụ việc đã được tịa án giải quyết và phía Ngân hàng được xử thắng kiện, q trình thi hành án, thực hiện thủ tục cưỡng chế, kê biên tài sản bảo đảm cũng gặp nhiều khó khăn. Lợi dụng quy định về những trường hợp hoãn thi
70
hành án tại Điều 48 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi, bổ sung 2014, một bộ phận bên thế chấp quyền sử dụng đất cấu kết với bên thứ ba tạo tranh chấp giả hoặc dời khỏi nơi cư trú khiến cơ quan thi hành án không xác định được địa chỉ của người thi hành án nhằm kéo dài thời gian và chuộc lợi trên tài sản bảo đảm.
Về quyền định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất: Định giá quyền sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, quyền và lợi ích của các bên. Nếu định giá tài sản quá cao, thời gian đấu giá sẽ kéo dài gây tổn thất cho ngân hàng do gia tăng chi phí xử lý tài sản và có lợi cho bên thế chấp khi được tiếp tục khai thác tài sản. Ngược lại trường hợp định giá tài sản quá thấp tuy có thể nhanh chóng xử lý tài sản nhưng sẽ gây bất lợi cho ngân hàng nếu sau khi thanh toán các chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm số tiền có được nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp tự xử lý tài sản thế chấp, theo Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, quyền định giá tài sản thế chấp trước hết trao cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận. Trường hợp hai bên không thỏa thuận thỏa thuận được giá bán tài sản, bên bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức định giá. Hết thời hạn 15 ngày kể từ ngày hai bên không thỏa thuận được giá bán tài sản mà bên bảo đảm không chỉ định tổ chức định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức định giá. Trường hợp xử lý tái sản thế chấp thông qua thi hành án, theo điều 98 Luật Thi hành án 2008, sửa đổi, bổ sung 2014, trước hết giá khởi điểm đấu giá tài sản do bên được thi hành án và bên có tài sản thi hành thỏa thuận, trường hợp khơng thỏa thuận được thì cơ quan thi hành án chỉ định tổ chức định giá. Như vậy, trong cả hai trường hợp, ngân hàng hầu như khơng có quyền định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong khi họ chính là chủ thể bị ảnh hưởng trực tiếp bởi kết quả của việc định giá.
Nguyên nhân của những tồn tại, bất cập nêu trên của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, có thể kể đến như:
Thứ nhất, sự thay đổi về cơ chế và chính sách pháp luật về đất đai nói chung
71
sách pháp luật về đất đai nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng của Việt Nam chưa ổn định mà thường xuyên thay đổi kể từ khi được hình thành cho đến nay. Ở mỗi giai đoạn, thời kỳ căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền năng của chủ thể sử dụng đất, quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại có những đặc thù khác biệt. Hơn thế nữa, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau, không tránh khỏi những khoảng thời gian nhất định, quy định về hợp đồng thế chấp quyền quyền sử dụng đất ở văn bản luật này đã được thay đổi trong khi ở văn bản khác thì chưa, gây tình trạng thiếu đồng bộ trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành.
Thứ hai, hoạt động tổ chức và thực hiện pháp luật của một số cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cịn hạn chế nhất định: Sự thiếu trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dẫn đến những sai phạm đến trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất… vẫn đang là tồn tại ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể. Đặc biệt đối với những hồ sơ, giấy tờ, tài liệu địa chính chứng minh quyền sử dụng đất của các chủ thể từ những giai đoạn trước, việc quản lý và lưu trữ thiếu chặt chẽ gây khó khăn khơng nhỏ trong việc xác minh quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể, đặc biệt trong trường hợp có tranh chấp.
Thứ ba, nhận thức pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng còn hạn chế. Khi tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên trong hợp đồng (đặc biệt là bên thế chấp) thường không nhận thức và tìm hiểu đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan như: điều kiện, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp, trường hợp xử lý tài sản bảo đảm…dẫn đến những khó khăn thậm chí sai phạm đáng tiếc trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thứ tư, ý thức pháp luật của một bộ phận khi tham gia ký kết hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất cịn hạn chế: Có trường hợp, các bên đều nhận thức rõ các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng do tâm lý coi
72
nhẹ, đơn giản vấn đề hoặc cố tình trốn tránh nên đã khơng thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ những quy định luật định.
Thứ năm, cơng tác tun truyền, giải thích, tư vấn pháp lý về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức: Trước nhu cầu tìm kiếm, huy động một nguồn vốn lớn để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thường lựa chọn cách thức thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Thế nhưng, pháp luật về hợp đồng thế quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn là thứ xa lạ với đa số các chủ thể có nhu cầu thế chấp quyền sử dụng dụng đất, bởi cơng tác tun truyền, phổ biến và giải thích pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn hạn chế và chưa được coi trọng đúng mức.
73
Kết luận chƣơng 2
Trên cơ sở tìm hiểu và nghiên cứu, học viên đã đưa ra bức tranh tổng quan về lược sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (tính từ năm 1993 đến nay), phân tích thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên ba phương diện: quy định về giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (đối tượng, chủ thể, hình thức nội dung và hiệu lực); quy định về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và quy định về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại CB Bank trên cơ sở mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do CB Bank xây dựng và một số vụ tranh chấp điển hình tại đơn vị.
Bên cạnh đó, việc đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn thực hiện tại CB Bank trên hai phương diện những thành tựu đạt được; một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân sẽ là cơ sở thực tiễn vững chắc để học viên đề xuất một số một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Chương 3 của luận văn.
74
CHƢƠNG 3
ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
TNHH MTV XÂY DỰNG VIỆT NAM