1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về hợp đồng thế
1.2.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Nội dung của pháp luật là cơ sở để các bên xây dựng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cịn là căn cứ áp dụng và thực hiện hợp đồng trong trường hợp nội dung tại hợp đồng chưa ghi nhận hoặc xảy ra tranh chấp. Dưới đây là các nội dung cơ bản của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
1.2.3.1. Điều chỉnh của pháp luật về xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trước khi xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên trong hợp đồng đặc biệt là bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất cần xem xét, thẩm tra và nắm rõ các quy định về các điều kiện luật định đối với chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, những điều kiện phát sinh hiệu lực đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để tránh trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu sau khi các bên đã giao kết.
- Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp phổ biến nhất là các tổ chức tín dụng, ngồi ra cịn có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là công dân Việt Nam đủ 18 tuổi trở lên. Còn bên thế chấp quyền sử dụng đất phải là những đối tượng đáp ứng những điều kiện nhất định, đó là: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…Việc giới hạn những chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở mục đích sử dụng đất của chủ thể và nghĩa vụ tài chính của chủ thể đối với ngân sách Nhà nước, đây cũng là một trong những đặc thù của chế độ sở hữu đất đai toàn dân.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất có thể đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện bằng biện pháp thế chấp hoặc là người thứ ba bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên cho nghĩa vụ.
23
- Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng phải thỏa mãn điều kiện của một tài sản bảo đảm nói chung, đó là: Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên bảo đảm; tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung nhưng phải xác định được; tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối với đối tượng là quyền sử dụng đất, thì ngồi những điều kiện trên phải đảm bảo thêm điều kiện quy định lại pháp luật chuyên ngành. Theo đó, quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mới là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, phải đảm bảo: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất [35, Điều 188]. Quy định trên giúp đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khỏi những rủi ro do bên thế chấp cố tình gây ra.
- Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải được lập dưới dạng văn bản (lập thành văn bản riêng hoặc dưới dạng điều khoản trong hợp đồng tín dụng). Quy định này của pháp
luật Việt Nam là phù hợp với xu hướng chung của pháp luật thế giới khi điều chỉnh những giao dịch pháp lý có đối tượng là tài sản có giá trị lớn. Bên cạnh đó, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hợp đồng bằng văn bản cịn phải được cơng chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch đảm bảo. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng (phịng cơng chứng, tổ chức hành nghề cơng chứng tại nơi có đất) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nhằm đảm bảo tính chặt chẽ và chuẩn xác có lẽ cũng xuất phát từ chính giá trị lớn của quyền sử dụng đất so với các loại tài sản thông thường. Tiếp theo thủ tục công chứng, chứng thực, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký thế chấp hay còn gọi
24
là đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai. Thông qua việc đăng ký thế chấp, Nhà nước và các chủ thể có liên quan có cơ sở để xác định lịch sử giao dịch của quyền sử dụng đất, phịng ngừa trường hợp người thế chấp có hành vi lừa gạt, gian dối. Đồng thời, việc đăng ký thế chấp là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp đối với một quyền sử dụng đất.
- Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện khơng quy định những nội dung phải có trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp được tự do thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng trong phạm vi của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, các văn bản khác có liên quan cho phép và không được vi phạm điều cấm của luật và trái đạo đức xã hội. Trong quá trình thỏa thuận những nôi dung trong hợp đồng, các bên có thể dựa trên quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp tài sản nói chung để xây dựng những điều khoản cơ bản của hợp đồng. Chẳng hạn, bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền được khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, đầu tư để làm tăng giá trị của đất trong thời gian thế chấp. Đồng thời, bên thế chấp phải thực hiện những nghĩa vụ như: duy trì tình trạng của tài sản thế chấp, không phá hoại hay để người khác phá hoại, lấn chiếm, làm thay đổi diện tích quyền sử dụng đất. Song song với đó, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ bảo quản giấy tờ pháp lý về tài sản thế chấp, giao lại giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật, bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra việc sử dụng và quản lý quá trình sử dụng đất, yêu cầu bên thế chấp cung cấp các thông tin, tài liệu về thực trạng quyền sử dụng đất thế chấp, xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất không được thực hiện đúng theo thỏa thuận.
- Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hiệu lực hợp đồng là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ đối với các bên tham gia. Kể từ thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên trong hợp đồng có trách nhiệm tôn trọng và phải thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đã được pháp luật công nhận và bảo vệ.
25
Để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và một hợp đồng dân sự nói chung phát sinh hiệu lực, phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng [32, Điều 117], bao gồm: chủ thể tham gia giao kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất; chủ thể tham gia giao kết hợp đồng hồn tồn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng khơng vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; và đảm bảo điều kiện về hình thức của hợp đồng trong trường hợp luật có quy định.
Trường hợp, đảm bảo tất cả các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất liệu có phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm giao kết như hầu hết các hợp đồng thế chấp tài sản thông thường khác? Pháp luật dân sự của Việt Nam loại trừ hai trường hợp: các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác cho phép hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản có thể khác với thời điểm giao kết. Do đó, theo quy định của pháp luật chuyên ngành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.2.3.2. Điều chỉnh của pháp luật về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau khi được giao kết và đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, đây mới chỉ là cơ sở pháp lý cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, còn trên thực tế quyền và nghĩa vụ của các bên có đạt được hay không phụ thuộc vào hoạt động thực hiện hợp đồng của các bên.
Thực hiện hợp đồng ngoài việc thực hiện các điều khoản, điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các bên còn phải thực hiện các nghĩa vụ khác được pháp luật quy định. Bên cạnh đó, ngồi những hồn cảnh thơng thường, các bên cịn cần lưu ý việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong những trường hợp đặc biệt, chẳng hạn như trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng: Căn cứ đầu tiên để xác định việc thực hiện đúng hay khơng đúng hợp đồng chính là các điều
26
khoản, điều kiện đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bao gồm điều khoản thông thường (điều khoản pháp luật quy định phải có trong hợp đồng) và điều khoản tùy nghi (điều khoản pháp luật không quy định mà do các bên tự thỏa thuận). Các bên bắt buộc phải thực hiện đúng, đầy đủ các quy định này trong trường hợp không vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội để không phải chịu trách nhiệm pháp lý do hành vi vi phạm hợp đồng.
Thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật: Khi pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng, mà các bên khơng có thỏa thuận khác tại hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, bao gồm cả nghĩa vụ với bên còn lại trong hợp đồng và nghĩa vụ đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc bên thứ ba.
Thực hiện hợp đồng trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản: Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản là trường hợp xuất hiện những sự kiện không lường trước được, không làm cho hợp đồng không thể thực hiện được như trường hợp bất khả kháng nhưng khiến việc thực hiện hợp đồng làm bên phải thực hiện sẽ tốn kém hơn rất nhiều so với dự tính. Kết quả là gây bất cơng cho một bên và có lợi cho bên cịn lại. Do đó, việc xây dựng quy định cho phép các bên điều chỉnh lại hợp đồng trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong pháp luật dân sự đã loại bỏ sự bất công bằng giữa các bên và tạo sự tương thích với xu hướng chung của thế giới hiện nay.
1.2.3.3. Điều chỉnh của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng là điều có thể xảy ra, hành vi này đe dọa trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bên còn lại và tất yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng (ngoại
trừ các trường hợp vì lý do bất khả kháng, hoãn thực hiện nghĩa vụ, không thực hiện được nghĩa vụ do lỗi của bên kia hoặc không do lỗi của các bên).
27
Việc thương lượng, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào sự thiện chí và sự hợp tác giữa các bên. Do đó, nếu một trong các bên không hợp tác, tranh chấp sẽ không thể giải quyết được và trường hợp này các bên có thể lựa chọn đưa vụ việc ra tịa án có thẩm quyền để được xem xét. Điều chỉnh pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng trong pháp luật dân sự, bên cạnh đó vì đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, các bên còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về đất đai, chẳng hạn:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Tương tự các vụ án dân sự khác, các bên cũng áp dụng nguyên tắc chung về xác định thẩm quyền của tòa án, bao gồm: xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp tòa án và theo lãnh thổ. Theo đó, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản cấp tín dụng tại Ngân hàng khơng có yếu tố nước ngồi (khơng có đương sự hoặc tài sản ở nước ngồi) thì thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc về tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở hoặc theo thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn.
Thời hiệu khởi kiện: Thời hạn mà bên bị xâm phạm được quyền khởi kiện bên kia ra tịa án có thẩm quyền trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cũng tương tự như các tranh chấp hợp đồng khác. Khoảng thời gian này là 03 năm tính từ ngày bên khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Thủ tục hịa giải cơ sở trước khi đưa vụ tranh chấp ra tòa án: Hòa giải cơ sở là điều kiện tiền tố tụng đối bắt buộc đối với trường hợp tranh chấp ai là chủ thể có quyền sử dụng đất, cũng là cơ hội để các bên một lần nữa có thời gian thương lượng, đàm phán, tìm ra hướng giải quyết mẫu thuẫn, bất đồng với sự tham gia, điều phối của cán bộ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Tuy nhiên, trường hợp tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hịa giải cơ sở khơng phải là một thủ tục bắt buộc, mà các bên có thể khởi kiện thẳng lên tịa án có thẩm quyền.
28