sử dụng đất
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đưa vào đời sống thông qua hoạt động thực hiện pháp luật của các chủ thể trong hợp đồng. Theo đó, việc tìm hiểu và khái qt những nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng không chỉ trong việc phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại những khu vực cụ thể mà còn là cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Chương 3 của Luận văn này.
1.3.1. Các nhân tố chủ quan
Thứ nhất, yếu tố lợi ích của các bên tham gia hợp đồng: Khi giao kết hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất, yếu tố lợi ích là điều cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều hướng tới. Tài sản thế chấp có giá trị càng lớn thì lợi ích tương ứng các bên đạt được càng cao. Về nguyên tắc, hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên làm mục tiêu cao nhất khi giao kết hợp đồng, tuy nhiên trên thực tế khơng ít trường hợp do sức hấp dẫn của lợi ích kinh tế, một hoặc các bên trong hợp đồng đều có khả năng vi phạm những điều khoản đã cam kết.
Thứ hai, yếu tố lý chí và ý chí của các bên tham gia hợp đồng: Việc thực
hiện pháp luật của mỗi chủ thể đều phụ thuộc vào hai yếu tố: lý trí và ý chí. Trên cơ sở lý trí nhận thức được các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, những điều luật bắt buộc phải làm, những điều không được phép làm, mỗi cá nhân dựa trên ý chí của mình sẽ có những cách thức ứng xử khác nhau, chẳng hạn: Một số người thế chấp còn cố tình che giấu tình trạng thực tế của quyền sử dụng đất trước bên nhận thế chấp để chuộc lợi cho bản thân; Năng lực thẩm định của một bộ phận cán bộ tín dụng ngân hàng cịn hạn chế do hệ thống quy định phức tạp về pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dịng tiền…cần sử dụng trong q trình thẩm định tài sản. Bên cạnh đó, với những áp lực về “chỉ tiêu”, “xếp loại” mà đơn vị đưa ra, vơ hình chung tạo áp lực cho các cán bộ tín dụng, dẫn đến tình trạng nhiều cá nhân “nhắm
29
1.3.2. Các nhân tố khách quan
Thứ nhất, quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất: Mặc dù
pháp luật đất đai của nước ta đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quy định tiến bộ nhằm tạo điều kiện việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên do pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện đang rải rác trong nhiều văn bản pháp luật, thiếu đồng bộ giữa các địa phương và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến khó khăn khơng nhỏ cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ hai, nguồn gốc của đất đai: Chính từ những thay đổi liên tục của pháp
luật về đất đai đã dẫn đến biến động lớn về chủ sử dụng đất qua các thời kỳ, khiến nguồn gốc đất đai ở Việt Nam phức tạp, tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đặc thù của quyền sử dụng đất: Khác với các loại tài sản thế chấp
khác, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân (do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu) còn bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng trong phạm vi và khung khổ pháp luật cho phép. Đặc điểm chủ sở hữu và chủ sử dụng không đồng nhất này cũng góp phần tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các bên.
Thứ tư, đặc điểm của thị trường bất động sản: Bất động sản là loại tài sản cố
định chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố tập quán, tâm lý và thị hiếu của thị trường, do đó mang tính khu vực sâu sắc và ln biến động thất thường. Đặc điểm này cũng có tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các bên tại ngân hàng thương mại.
Thứ năm, yếu tố vị trí địa lý của bất động sản được thế chấp: Vị trí địa lý là
một trong những thành tố quyết định giá trị của bất động sản, tương ứng với đó là số vốn mà bên thế chấp có khả năng huy động, bên cạnh đó cịn ảnh hưởng đến khả năng và tiến độ xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng thương mại trong trường hợp bên thế chấp vi phạm hợp đồng.
30
Kết luận chƣơng 1
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp và không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong suốt thời hạn thế chấp.
Với vai trò quan trọng trong việc biến giá trị vơ hình của đất đai thành nguồn vốn nguồn vốn lưu động để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh của các chủ thể. Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói cách khác là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam có những đặc điểm nổi bật như: là một chế định có vai trị quan trọng đối với người sử dụng đất và các ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện luân chuyển vốn trong nền kinh tế; được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng; được quy định chặt chẽ hơn so với pháp luật về hợp đồng thế chấp các tài sản khác. Về nội dung, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những điều chỉnh cơ bản về giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (chủ thể; đối tượng; hình thức; nội dung và hiệu lực của hợp đồng), thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Cuối cùng, việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chịu tác động tổng hợp, đồng thời của cả những nhân tố chủ quan (yếu tố lợi ích, lý trí, ý chí của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) và khách quan (quy định của pháp luật và nguồn gốc đất đai, đặc thù của quyền sử dụng đất, đặc điểm của thị trường bất động sản, yếu tố vị trí địa lý của bất động sản được thế chấp).
31
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI TNHH MTV XÂY DỰNG VIỆT NAM