1.2. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về hợp đồng thế
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Với tư cách là một bộ phận của ngành luật hợp đồng, có đối tượng điều chỉnh đặc biệt là quyền sử dụng đất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
20
Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là một chế định có
vai trị quan trọng đối với người sử dụng đất và các ngân hàng thương mại trong quá trình thực hiện luân chuyển vốn trong nền kinh tế.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra đời và hồn thiện góp phần khơng nhỏ vào công cuộc khai thác giá trị và công năng của đất đai. Thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác giá trị vơ hình của đất đai, tiếp cận được nguồn vốn lưu động tương ứng với chính giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như giải quyết nhu cầu, khó khăn tài chính của mình.
Đồng thời, nhờ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các tổ chức tín dụng điển hình là ngân hàng có được biện pháp phịng ngừa rủi ro hiệu quả trong quá trình thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Theo Báo cáo đánh giá 05 năm thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp: “Trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm là bất động
sản thì khoản vay được xác định có rủi ro 50%, trong khi đó, trường hợp cho vay khơng có bất động sản bảo đảm thì mức rủi ro được xác định là 100%” [4, tr.3].
Thứ hai, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dung đất được điều chỉnh
bởi nhiều ngành luật khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng…
Hiện nay trên thế giới có hai xu hướng điều chỉnh pháp luật về đất đai nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng: Thứ nhất, tập trung tất cả các nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong một văn bản pháp luật; thứ hai, thể hiện các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong nhiều văn bản pháp luật thuộc các chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau.
Tại Việt Nam, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh theo cách thứ hai. Theo đó, pháp luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành với tư cách là “đạo luật gốc” điều chỉnh chung mọi quan hệ về tài sản trong đó có tài sản là bất động sản. Pháp luật về đất đai là pháp luật chuyên ngành về quản lý và sử dụng đất đai, chịu trách nhiệm cụ thế hóa những quy định của pháp luật dân sự cho phù hợp với những đặc điểm đặc thù của đối tượng tài sản là quyền sử dụng
21
đất. Theo đó, pháp luật về đất đai tập trung điều chỉnh những nội dung cụ thể liên quan đến điều kiện để quyền sử dụng đất được đem đi thế chấp, đối tượng được quyền giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện về hình thức để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực. Cùng với sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, pháp luật về tài chính ngân hàng, cơng chứng cũng tham gia điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi của mình, bổ trợ để những quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đầy đủ và hoàn chỉnh.
Thứ ba, pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định
chặt chẽ hơn so với pháp luật về hợp đồng thế chấp các tài sản khác.
Ngoài việc tuân thủ các quy định về thế chấp tại Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm các các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức tại các văn bản pháp luật chuyên ngành về đất đai. Chẳng hạn, về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất, không phải bất kỳ chủ thể nào có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có quyền ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính thực hiện với ngân sách Nhà nước. Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực ngoài việc hợp đồng phải được giao kết dưới dạng văn bản và được cơng chứng, chứng thực cịn phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận, thì quyền sử dụng đất được thế chấp cũng không đương nhiên thuộc quyền xử lý của bên nhận thế chấp, mà phải thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Liên quan đến đặc điểm này, có thể nhận định rằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuy vẫn đảm bảo nguyên tắc tự do, tự nguyện trong giao kết và thỏa thuận mọi điều khoản trong hợp đồng, nhưng việc tự do, tự nguyện này thỏa thuận nằm trong khung khổ quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tài chính ngân hàng, cơng chứng.
22