3.2 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
3.2.2.1 Đẩy mạnh công tác nghiên cứu, thí điểm thực hiện một số chính sách mới
chính sách mới, tập trung vào các vấn đề sau:
Một là: Vấn đề cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng nước ngồi, nên bám sát một số nguyên
tắc:
- Về phạm vi: Chỉ thực hiện thí điểm cho phép doanh nghiệp có vốn
ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng nước ngồi và làm rõ khái niệm “tổ chức tín dụng nước ngồi”.
- Đảm bảo các vấn đề:
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
113 + Thế chấp tài sản gắn liền với đất đương nhiên phải thế chấp giá trị
QSDĐ có tài sản đó;
+ Giá thế chấp theo thoả thuận của các bên;
+ Thời hạn thế chấp không vượt quá thời hạn dự án.
- Hình thức thế chấp: bằng văn bản gồm hợp đồng tín dụng (theo pháp
luật Việt Nam và Điều ước quốc tế ...) và hợp đồng thế chấp lập theo mẫu ban hành kèm theo quyết định này:
+ Điều kiện thế chấp đảm bảo tính pháp lý và tính khả thi; + Hồ sơ, trình tự thế chấp đơn giản, chặt chẽ;
+ Xử lý tài sản thế chấp đảm bảo thoả thuận của các bên, quyền khởi
kiện ra Toà án, Trọng tài kinh tế hoặc Trung tâm bán đấu giá tài sản bán đấu giá tài sản thế chấp.
Hai là: Nghiên cứu cơ chế cho phép tư nhân trong nước cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất để sản xuất kinh doanh. Vấn đề này cần đảm
bảo một số nguyên tắc:
- Về phạm vi, đối tượng áp dụng: Chỉ nên áp dụng cho hộ gia đình, cá
nhân trong nước đang sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng có đủ điều kiện nhất định mới được cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam thuê đất để sản xuất kinh doanh.
- Về điều kiện cho thuê, cho thuê lại đất của hộ gia đình, cá nhân: Pháp
luật hiện hành có 3 trường hợp được cho thuê đất, thuê lại đất, cần nghiên cứu mở rộng cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghệp (bao gồm cả đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm), đất
lâm nghiệp (đất sản xuất), đất ở (đã có nhà ở gắn liền trên đất, không áp
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
114
trường hợp cho thuê đất ở làm trụ sở giao dịch thì phải thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất) được cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ.
Đối với nhà đầu tư có nhu cầu thuê đất, thuê lại đất của hộ gia đình, cá nhân cần rằng buộc bằng dự án đầu tư (được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam).
- Về giấy tờ để thực hiện quyền cho thuê đất của hộ gia đình cá nhân:
Phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở mà có các giấy tờ hợp pháp về QSDĐ, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước khi cho thuê đất. Kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất có tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Việc thực hiện cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân: Nếu là hộ gia đình
thì phải do chủ hộ thực hiện; trường hợp chủ hộ khơng trực tiếp thực hiện được thì chủ hộ uỷ quyền cho thành viên trong hộ gia đình đó thực hiện. Việc uỷ quyền này phải bằng văn bản có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú theo quy định của pháp luật. Nếu là cá nhân thì phải do cá nhân đó trực tiếp thực hiện.
- Về mục đích và thời hạn sử dụng đất khu cho thuê đất: Sau khi cho thuê,
cho thuê lại đất, nhà đầu tư phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao hoặc thuê. Riêng trường hợp cho thuê đất để xây dựng trụ sở giao dịch, văn phịng, thì có thể cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho th đất ở (có chuyển mục đích sử dụng đất) nhưng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
định hướng hồn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
115
- Về thời hạn cho thuê, cho thuê lại: Thời hạn do các bên thoả thuận
nhưng khơng vượt q thời hạn cịn lại của thời hạn giao đất, thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất.
- Về hồ sơ thuê đất, thuê lại đất cần đơn giản hố nhưng vẫn phải đảm
bảo tính pháp lý, nên chỉ cần quản lý các giấy tờ: Hợp đồng thuê đất, hợp
đồng thuê lại đất (phải lập theo mẫu để đảm bảo quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân trong điều kiện Việt Nam hiện nay (trách nhiệm do hai bên cùng lập bằng tiếng Việt). Giấy chứng nhận QSDĐ (trách nhiệm do hộ gia đình, cá nhân thực hiện). Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa, trách nhiệm do hai bên thoả thuận thực hiện). Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (trách nhiệm do hộ gia đình, cá nhân thực hiện). Dự án đầu tư đã được phê duyệt (trách nhiệm do bên thuê, thuê lại đất thực hiện).
- Về trình tự thực hiện việc cho thuê đất, cho thuê lại đất, cần đơn giản
theo cơ chế một cửa. Hồ sơ thuê đất, thuê lại đất thống nhất một nơi: nộp cho
cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất.
Cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng thuê lại đất cho trường hợp được cho thuê đất, thuế lại đất vào sổ đăng ký biến động đất đai, gửi thơng báo cho UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó; nếu khơng được cho th đất, th lại đất thì trả hồ sơ và thơng báo cho đương sự biết lý do không được cho thuê, cho thuê lại đất. Từ đây, bên cho thuê đất, thuê lại đất phải đăng ký việc cho thuê lại đất tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. Cuối cùng là các giấy tờ trả về cho các bên, cơ quan Nhà nước chỉ giữ một bản hợp đồng thuê, thuê lai đất để quản lý.
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
116
- Về việc chấm dứt việc cho thuê đất, cho thuê lại đất: Cần nghiên cứu
gắn giải quyết hậu quả cho thuê, cho thuê lại đất với các trường hợp chấm dứt hợp đồng và xử lý QSDĐ thuê, thuê lại, cụ thể như:
+ Hết thời hạn thuê đất theo hợp đồng thuê đất, thuê lại đất: Do hai bên
thoả thuận. (hai trường hợp này, giải quyết đất thuê theo thoả thuận các bên);
+ Theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm
nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai (trường hợp này,
Nhà nước thu hồi đất);
+ Doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất bị tuyên bố phá sản;
+ Doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất bị giải thể (hai trường hợp này đất
thuê xử lý theo thoả thuận của các bên như trả lại đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cho doanh nghiệp khác tiếp tục thuê đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, th đất cịn lại);
+ Cá nhân cho thuê, cho thuê lại đất chết mà khơng có người thừa kế
thực hiện. Trường hợp này doanh nghiệp phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
Ba là: Giải quyết vấn đề sử dụng đất góp vốn liên doanh trong trường
hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư: Cần nghiên cứu, giải
quyết theo hướng:
- Về nguyên tắc, đảm bảo việc sử dụng đất sau khi thuê, phá sản, giải thể;
chuyển đổi hình thức đầu tư phải đúng mục đích là trong thời hạn sử dụng:
+ Trường hợp phải giải quyết vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất do vi
định hướng hồn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
117
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã duyệt và giấy phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định;
+ Đảm bảo tính chủ động thực hiện do tình hình phát triển kinh tế quyết
định (các nhà đầu tư có nhu cầu), Nhà nước chỉ có thể tạo thêm “sân chơi” mới cho các nhà đầu tư lựa chọn;
+ Lấy quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ của bên Việt Nam trong liên
doanh ban đầu là trung tâm (trường hợp giữ quy định góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ); việc thay đổi trong quá trình kinh doanh của liên doanh đương nhiên kéo theo việc sử dụng đất (tạm gọi là hậu góp vốn bằng giá trị QSDĐ) là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường, khơng phụ thuộc vào thoả thuận trong hợp đồng góp vốn.
Cần đảm bảo rõ quan hệ dân sự giữa bên Việt Nam trong liên doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp sau khi chuyển đổi phải giải quyết theo nguyên tắc thoả thuận về giá trị tài sản, lợi ích các bên; quan hệ hành chính giữa Nhà nước với doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính (Doanh nghiệp nào trực tiếp sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất cho
Nhà nước; Trường hợp phải cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước);
- Về thủ tục, Nhà nước cần thực hiện chức năng quản lý hai khâu là: thủ
tục chuyển đổi và đăng ký biến động thông qua trách nhiệm đăng kí của doanh nghiệp để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch dân sự của các doanh nghiệp trong q trình chuyển đổi và khai thác thơng tin về bất động sản..., cụ thể là:
+ Gắn liền việc sử dụng đất với việc duyệt dự án đầu tư chuyển đổi
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
118 + Kết hợp cơ chế cho phép chuyển đổi loại hình doanh nghiệp và cơ chế
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ...
- Về điều kiện góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Hộ gia đình, cá nhân được
góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước đối với đất được Nhà nước giao; đất do nhận QSDĐ hợp pháp; đất do được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 05 năm.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngồi khi đất được Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm; đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp Nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Nếu góp vốn bằng giá trị QSDĐ để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.
- Về hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, cần đơn giản như: Tờ khai góp
vốn bằng giá trị QSDĐ; Giấy chứng nhận QSDĐ; Sơ đồ thửa đất (Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); Chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của cơng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó).
- Về trình tự thực hiện góp vốn bằng giá trị QSDĐ: đảm bảo yêu cầu cải
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
119
- Về các trường hợp chấm dứt và giải quyết hậu quả: cần chia thành các
trường hợp cụ thế và có biện pháp giải quyết hậu quả như: chấm dứt do hết thời hạn góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc do đề nghị của một bên hoặc các bên; trường hợp liên doanh với các tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, thì QSDĐ đã góp vốn được xử lý cho bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu người sử dụng đất cịn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật.
+ Chấm dứt theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi
phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai, thì Nhà nước thu hồi đất đó.
+ Chấm dứt do doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, thì QSDĐ đã
đem góp vốn được xử lý theo Quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiep của Toà án nhân dân, thì xử lý QSDĐ: Người nhân QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại. Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Trường hợp khơng có người nhận QSDĐ và tài