2.1.3 Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
2.1.3.4 Chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất
Luật Đất đai hiện hành, Pháp lệnh ngày 14/11/1994 và các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh không quy định quyền này; song Quyền này lại được quy định rất rõ trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 về Giao dịch bảo đảm. Thực chất, chuyển nhượng giá trị QSDĐ trong trường hợp này chính là quyền phát sinh của quyền thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Điều 32 quy định việc xử lý QSDĐ thế chấp:... bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá QSDĐ thế chấp để thanh toán nghĩa vụ trả nợ; Điều 38 quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển QSDĐ thế chấp có quyền, nghĩa vụ như người chuyển QSDĐ và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Mặc dù ở đây chỉ quy định người nhận chuyển QSDĐ, ta có thể hiểu được người chuyển là cơng ty có vốn ĐTNN (người nhận thế chấp - ngân hàng/tổ chức tín dụng được phép), đây là sự thiếu chặt chẽ và đồng bộ của pháp luật hiện hành.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 95 Điều kiện chuyển nhượng giá trị QSDĐ: Khơng có quy định tách
riêng như các quyền khác, song có thể thực hiện theo các hướng dãn của các cơ quan chuyên môn. Việc phát mại tài sản thế chấp là QSDĐ của doanh nghiệp liên doanh do Bên Việt Nam góp vốn bằng giấy trị QSDĐ khi có các
giấy tờ quy định điểm 2 Mục I Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN (21/5/2001), theo quy định tại Điều 1 - K17,18 và Điều 2- K1, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP (01/11/2001) [Công văn số 20/TCĐC-PC, 07/01/2002, về
việc Ngân hàng liên doanh Chohung Vina phát mại QSDĐ của DNLD].
Việc thực hiện
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn mở rộng sản xuất, khi khơng thanh tốn được nghĩa vụ trả nợ của mình, thì QSDĐ thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành thì ngân hàng phải giữ đất để sử dụng đúng mục đích,... Như vậy, Khơng có ngân hàng nào giám nhận thế chấp tài sản cho vay bằng giá trị QSDĐ (ý kiến của một nhà ĐTNN trong cuộc họp của câu lạc bộ FDI). Tuy vậy, điều này lại được giải quyết theo quy định của Nghị định 165/1999/NĐ-CP, QSDĐ thế chấp được chuyển nhượng... Với thực tế như vậy, việc áp dụng luật rất khó khăn khơng chỉ cho các nhà ĐTNN mà ngay cả đối với các nhà quản lý.
Khi các nhà ĐTNN thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư như xây dựng cơ sở hạ tầng (các nhà đầu tư Địa ốc - như cách gọi thơng thường) sẽ có những tình huống phải xem xét kỹ hơn về QSDĐ của họ được thực hiện như thế nào:
- Đối với các dự án xây dựng hạ tầng đó là KCN, KCX, KCNC, khi hồn thành cơng trình nhà ĐTNN có thể bán/ cho th cơng trình trên đất đó kèm với QSDĐ th lại của nhà ĐTNN. Nhà ĐTNN được quyền cho thuê lại
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 96
QSDĐ của mình trong thời hạn thuê đất phù hợp với thời hạn của dự án; Song
- Đối với các dự án xây dựng hạ tầng là khu nhà chung cư, thì người mua nhà liệu có thể vẫn áp dụng hình thức th lại đất được khơng (?), trên thực tế theo pháp luật quy định họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ.
Trường hợp cụ thể của Công ty TNHH phát triển đô thị Nam Thăng Long gặp trường hợp như thế này, không xử lý được đã gửi công văn đến cơ quan Nhà nước đề nghị được hướng dẫn thực hiện về QSDĐ của người mua nhà và đề nghị xem xét việc cho chủ dự án được chuyển QSDĐ và quyền sở hữu nhà cho người mua. Cũng tương tự như trường hợp của Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập, có giấy phép đầu tư để xây dựng, kinh doanh đường giao thông; và xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng tại các cụm phát triển dọc hai bên đoạn đường đó,... Với mục tơn chỉ mục đích hoạt động của Công ty như vậy nếu thực hiện đúng theo những quy định đã đề cập thì khơng thể đạt được mục tiêu kinh doanh mà vì nó doanh nghiệp được thành lập. Vì vậy Quy chế đề nghị về cơ chế và phương thức kinh doanh của Cơng ty có đề nghị cho phép được chuyển nhượng QSDĐ và được quyền định giá chuyển nhượng QSDĐ theo từng thời điểm...
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi thế chấp QSDĐ để vay vốn mở rộng sản xuất, khi khơng thanh tốn được nghĩa vụ trả nợ của mình, thì QSDĐ thế chấp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành thì ngân hàng phải giữ đất để sử dụng đúng mục đích,... Như vậy chẳng ngân hàng nào giám nhận thế chấp tài sản cho vay bằng giá trị QSDĐ (ý kiến của một nhà ĐTNN trong cuộc họp của câu lạc bộ FDI). Tuy vậy, điều này lại được giải quyết theo quy định của Nghị định
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 97
165/1999/NĐ-CP, QSDĐ thế chấp được chuyển nhượng ... Với thực tế như vậy, việc áp dụng luật rất khó khăn cho các nhà ĐTNN.