2.2 Những hạn chế của pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
2.2.2 Việc xác định giá khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê theo thoả thuận của các
theo thoả thuận của các bên
Luật đất đai hiện hành chỉ quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi (Điều 12-Luật Đất đai). Còn việc xác định giá đất thế chấp chỉ được quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành luật về thế chấp QSDĐ...; Hơn nữa, doanh nghiệp có vốn
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 100
ĐTNN thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng để vay vốn, khi khơng hồn thành nghĩa vụ trả nợ, thì bên nhận thế chấp được quyền phát mại tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để thu nợ theo phương thức thoả thuận hoặc bán đấu giá (Điều 32, Nghị định
165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999, Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN- BTP-BCA-BTC-TCĐC, 23/4/2001).
Sự chênh lệch về giá trị QSDĐ đất thế chấp tính theo quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành hiện tại (như đã trình bày) khác quá xa so với giá thực tế khi họ nhận đất... Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cùng một số các nhà ĐTNN khác đều nhất trí và đề xuất việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp
theo sự thoả thuận đạt được giữa hai bên trên cơ sở giá trị thực tế là hợp lý
và hoàn toàn khả thi trong trường hợp phát mại để thu hồi nợ vay... Thực tế điều này đã được cơ quan chuyên ngành ghi nhận và đang nghiên cứu để chính thức hố trong Luật Đất đai mới.
2.2.3. Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
Những bất cập thực tế đã được đề cập khá đầy đủ ở phần chính, thực hiện Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP của Chính phủ và Chỉ thị số 19/2001/CT-TTg về tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài thời kỳ 2001-2005, xây dựng Đề án “cho phép tư nhân thí điểm
cho nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài thuê lại đất”. Bước đầu làm thí điểm
dự kiến thực hiện tại các vùng nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa để khuyến khích đầu tư vào khu vực này.
Hàn Quốc cho phép người nước ngoài được quyền có đất/bất động sản tại Hàn Quốc thơng qua ba hình thức nhận đất: (i) cấp phép; (ii) đăng ký hồ
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 101
sơ; (iii) hình thức khác. Theo luật các cơng ty liên doanh có quyền sở hữu đất/ bất động sản.
2.2.4. Việc xử lý đối với đất góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư
Vấn đề góp vốn pháp định tham gia công ty liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thực tế có nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là việc xử lý QSDĐ thế chấp khi hồn thành hoặc khơng hồn thành nghĩa vụ trả nợ,... Mặc dù đã có quy định pháp luật, song việc áp dụng hiện nay còn rất nhiều lúng, nhiều trường hợp phát sinh ngồi ý chí pháp luật hiện hành, Một đề án “xử lý đối
với đẩ góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu”.
2.2.5. Hướng dẫn thực hiện chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và tài sản gắn liền với đất
Quyền chuyển nhượng này mới được quy định rất hạn chế như đã trình bày. Ngồi ra cịn có thể được hiểu rộng (suy ra) theo quy định “góp vốn pháp định bằng giá trị QSDĐ” của pháp luật về Đất đai và Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quyền này được cụ thể hoá tại Điều 33 - chuyển nhượng vốn theo quy định của Điều 34, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các bên trong doanh nghiệp liên doanh có quyền chuyển nhượng giá trị phần vốn của mình trong doanh nghiệp liên doanh, nhưng phải ưu tiên chuyển nhượng cho các bên trong doanh nghiệp liên doanh... Mặc dù pháp luật về đất đai và
pháp luật liên quan khơng quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN được quyền chuyển nhượng giá trị QSDĐ (ngoài trường hợp xử lý QSDĐ đã đề cập), song cũng không quy định rõ là không được quyền chuyển nhượng vốn pháp định góp bằng giá trị QSDĐ... Vì vậy nếu hiểu theo quy định này thì giá trị QSDĐ khi là vốn pháp định của doanh nghiệp thì có thể được “quyền chuyển nhượng”.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 102
Vấn đề này cần phải được quy định rõ ràng hơn, tránh tình trạng tạo ra cơ hội để có thể “lách luật” gây nên tình trạng lộn xộn trong thị trường bất động sản vốn vẫn còn đang ở dạng sơ khai.
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
102
3.1. sự cần thiết và căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
3.1.1. Sự cần thiết
3.1.1.1. Xu thế tồn cầu hố nền kinh tế thế giới
Theo quy luật phát triển lực lượng sản xuất trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, thì nền kinh tế các nước đã và đang gắn bó hữu cơ và tuỳ thuộc vào nhau, nền kinh tế thế giới mang tính tồn cầu và phân công lao động quốc tế đạt trình độ ngày càng cao. Từ đó, phân cơng lao động quốc tế có thể lợi dụng ưu thế về kỹ thuật, tiền vốn, sức lao động, tài nguyên đất đai, thị trường của các nước, đặt biệt là những nhân tố quan trọng như các công ty xuyên quốc gia, các tổ chức kinh tế, thương mại, tài chính ra đời với mức độ liên kết, hợp tác ngày càng mạnh (WTO, EU, IMF, WB, NAFTA, ASEAN ...). Đồng thời, vấn đề bảo vệ môi trường, đặc biệt là môi trường sống đang bị tàn phá nghiêm trọng như tình trạng phá rừng, khai thác, sử dụng bừa bãi đất, sông, biển ... mà giải quyết những vấn đề này địi hỏi phải có sự hợp tác trách nhiệm của tất cả các nước, không một quốc gia riêng lẻ nào có thể tự giải quyết được.
Vì vậy, xu hướng tồn cầu hố nền kinh tế tất yếu kéo theo vấn đề hội nhập kinh tế của các nước, đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt Nam. Mỗi nước đều có những bước đi và cách tiếp cận riêng của mình vào q trình tồn cầu hố nền kinh tế. Song việc giải quyết vấn đề này các nước đều phải quan tâm đặc biệt tới các vấn đề công nghệ, kỹ thuật, vốn, sức lao động, tài nguyên và thị trường trong đó đất đai cũng là vấn đề quan trọng.
Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế Thế giới và và Khu vực, nên yêu cầu hồn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với xu hướng tồn cầu hố kinh tế là rất cần thiết. Trước hết, vấn đề sử dụng
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
103
đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, nhất là về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của các chủ thể này trong quá trình khai thác, sử dụng đất, phải được quan tâm hàng đầu.
3.1.1.2. Đường lối, chính sách phát triển kinh tế của Việt Nam
Nghị quyết đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng ta (Nghị quyết IX) đã khẳng định nguy cơ tụt hậu xa hơn về kinh tế so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới là một trong 4 nguy cơ đã và đang đặt ra trong phát triển kinh tế nước ta. Vì vậy, trên cơ sở phân tích xu hướng tất yếu tồn cầu hoá nền kinh tế, Nghị quyết IX đã xác định đường lối phát triển kinh tế là đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, xây dựng một nền kinh tế độc lập tự chủ, đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, ưu tiên phát triển lực lượng sản xuất, đồng thời xây dựng quan hệ sản xuất phù hợp theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy cao độ nội lực, tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi liền với phát triển văn hoá, từng bước cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ và cải thiện môi trường, kết hợp phát triển kinh tế, xã hội với tăng cường quốc phòng an ninh.
Thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần trong đó kinh tế nhà nước giữ vị trí chủ đạo, kinh tế nhà nước cùng kinh tế tập thể trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân. Các thành phần kinh tế khác tuân theo pháp luật cùng phát triển lâu dài, hợp tác và cạnh tranh lành mạnh. Nghị quyết IX cũng khẳng định thành phần kinh tế có vốn ĐTNN được tạo điều kiện phát triển thuận lợi, hướng vào khâu xuất khẩu, xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, xã hội, gắn với thu hút công nghệ hiện đại, tạo thêm việc làm, cải thiện môi trường kinh tế và pháp lý để thu hút mạnh vốn
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
104
ĐTNN. Đồng thời phát triển kinh tế phát gắn liền với tạo lập, phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường bao gồm thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường lao động, thị trường khoa học và cơng nghệ, thị trường vốn, thị trường chứng khốn, thị trường bảo hiểm, thị trường tiền tệ, thị trường bất động sản trong đó có QSDĐ.
Vì vậy, hồn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất nói chung và của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam nói riêng, đang là nhiệm vụ quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế nước ta, thực hiện cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
3.1.1.3. Thực tiễn sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam
Tính đến hết tháng 4 năm 2002, đã có gần 4.000 dự án được cấp giấy
phép đầu tư, trong đó có 3.200 dự án đang hoạt động với tổng vốn đầu tư là 38 tỷ USD và vốn thực hiện là 21 tỷ USD. Từ năm 1993 đến nay, Chính phủ đã quyết định cho thuê đất để triển khai 374 dự án ĐTNN với tổng diện tích đất là 31.359,75 ha và 1.057,20 ha mặt biển; trong đó: lấy từ đất nơng nghiệp là 8.334,14 ha (chiếm 26,57% tổng diện tích cho thuê), đất lâm nghiệp: 2.349,91 ha (chiếm 7,49% tổng diện tích cho thuê). So với tổng số dự án được cấp giấy phép đầu tư và đang hoạt động hiện nay (khoảng 3.200 dự án) thì số dự án được Chính phủ cho thuê đất chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (11,68%), mà chủ yếu là tập trung ở cấp tỉnh.
Những kết quả trên đây có phần đóng góp quan trọng của chính sách, pháp luật đất đai. Đặc biệt, thời gian qua, cũng như nhiều lĩnh vực khác, các chính sách, pháp luật đất đai đã khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình thực tế, nhằm tạo mơi trường pháp lý thơng thống để khuyến khích các nhà ĐTNN đầu tư vào Việt Nam. Ví dụ vấn đề sửa đổi quy định về thẩm quyền cho thuê đất:
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
105
- Trước ngày 01/01/1995 (ngày Nghị định số 191/CP ngày 28/04/1994 của Chính phủ về ban hành quy chế hình thành, thẩm định và thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của nước ngồi có hiệu lực), việc thuê đất để thực hiện mọi dự án ĐTNN đều do Chính phủ quyết định.
- Từ ngày 01/01/1995, Chính phủ đã thực hiện sự phân cấp trong việc quyết định cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN: Chính phủ quyết định cho thuê đất đối với các trường hợp:
+ Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, các
dự án BOT;
+ Các dự án có vốn đầu tư từ 40 triệu đô la Mỹ trở lên thuộc các nghành
điện, khai khống, dầu khí, luyện kim, xi măng, hố chất, cơ khí, điện tử, cảng biển, viễn thơng, trung tâm thương mại, khu văn hố, du lịch, kinh doanh bất động sản;
+ Các dự án thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh; các dự án sử dụng từ 5
ha đô thị trở lên và đất khác từ 50 ha trở lên.
Còn lại do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định các dự án khác.
- Từ ngày 01/03/1997 Chính phủ ban hành Nghị định số 12/CP ngày 18/12/1997, thực hiện một bước nữa trong việc phân cấp mạnh quyền cho địa phương trong lĩnh vực quản lý đất đai đối với các dự án có vốn ĐTNN, thẩm quyền quyết định cho thuê đất: Chính phủ chỉ xem xét, quyết định cho thuê đất đối với các dự án từ 5 ha đất đô thị trở lên, các loại đất khác từ 50 ha trở lên ...
Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 được thông qua và cùng với việc ban hành Nghị định số 66/2001/NĐ-CP
định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2003
106
ngày 28/09/2001 của Chính phủ đã phân cấp cho UBND các tỉnh, thành phố quyết định cho thuê đất với tất cả các dự án ĐTNN.
Từ thực tiễn tình hình ĐTNN vào Việt Nam, Nhà nước đã ban hành những chính sách và những văn bản pháp luật nhằm khuyến khích hoạt động đầu tư trực tiếp của nước ngồi vào Việt Nam, trong đó có vấn đề mở rộng các QSDĐ của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN với những mốc sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đầu tư nước ngoài