2.1.1 Thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
2.1.1.2 Nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nước ngoài tạ
tư nước ngồi tại Việt Nam
Doanh nghiệp có vốn ĐTNN khi được Nhà nước cho thuê đất để thực
hiện việc kinh doanh tại Việt Nam phải tuân thủ theo các quy định của Pháp luật Việt Nam về Quyền và Nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất thuê đó, trong đó việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc thuê đất quy định tại Điều 8-Khoản 2, Pháp lệnh này 14/9/1994; được cụ thể bằng những quy định chi tiết của Chính phủ tại Nghị định số 11/NĐ-CP và theo các thông tư hướng dẫn thi hành.
Theo quy định của Luật ĐTNN hiện hành, Điều 85 (Nghị định số 24/2000/NĐ-CP) về thuê đất và trả tiền thuê đất xác định: Doanh nghiệp có vốn ĐTNN, Bên hợp doanh được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư phải trả tiền thuê theo quy định của Bộ Tài chính. Các điều
từ 86 đến 91 của Nghị định quy định cụ thể về mức tiền thuê đất và miễn, giảm tiền thuê đất (trong KCN, KCX, KCNC), thẩm quyền quyết định cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hồ sơ thuê đất, ưu đãi về tiền thuê, thời hạn tính tiền th đất, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Về đền bù giải phóng mặt bằng cho thuê đất: trường hợp Nhà nước cho
th đất thì UBND cấp tỉnh nơi có dự án đầu tư có trách nhiệm tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng và hồn thành các thủ tục cho thuê đất [18 - Luật ĐTNN tại Việt Nam và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP].
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 59 (a) Tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN được Bộ Tài chính quy định tại quyết định 189/2000/QĐ-BTC, 24/11/2000.
Thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm doanh nghiệp được bàn giao
đất trên thực địa để sử dụng theo quy định tại Điều 90-Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (áp dụng cả với Bên Việt Nam thuê đất để góp vốn với Bên nước ngồi thành lập cơng ty liên doanh).
Đơn giá thuê đất tại các đơ thị được tính theo cơng thức sau:
Đơn giá thuê đất 1 năm
(USD/m2/năm
)
=
Mức giá tối thiểu quy định cho từng nhóm đơ thị (USD/m2/năm) X Hệ số vị trí x Hệ số kết cấu hạ tầng x Hệ số ngàn h nghề
Trong đó (chi tiết quy định tại Điều 3-mục 1, khoản 1.3):
- Đơ thị chia 5 nhóm với các mức giá tương ứng như sau:
Mức giá tối thiểu: 1,00; 0,80; 0,60; 0,35; 0,18 (USD/m2/năm); Mức giá tối đa: 12,00; 9,60; 7,20; 4,20; 2,16; (USD/m2/năm).
(Đối với các đô thị thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, giá thuê đất được xác định bằng 50% mức quy định này; riêng đối với thị trấn thuộc đại bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, giá thuê đất được áp dụng mức tối thiểu của khung giá qui định này, khơng tính các hệ số...;
- Hệ số vị trí được xác định như sau:
Vị trí (1) - (2) - (3) - (4), tương ứng với các hệ số (4) - (3) - (2) - (1)
- Hệ số kết cấu hạ tầng xác định như sau:
Các điều kiện của kết cấu hạ tầng quy định: (i) Giao thơng thuận lợi; (ii) Có cơng trình cấp điện ở gần nơi thực hiện dự án, có thể đáp ứng được nhu
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 60
cầu của dự án; (iii) Có hệ thống cấp nước ở gần hàng rào, cơng trình có thể sử dụng được cho dự án.
Hệ số (2) áp dụng cho lơ đất có đủ 3 điều kiện; hệ số (1,7) áp dụng cho lô đất thiếu 1 điều kiện; hệ số (1,4) áp dụng cho lô đất thiếu 2 điều kiện; và hệ số 1 áp dụng cho lô đất thiếu 3 điều kiện.
- Hệ số ngành nghề chia làm 2 nhóm như sau:
Nhóm 1 - (1,0); nhóm 2 - (1,5) áp dụng cho các ngành thương mại, du lịch, khách sạn, nhà hàng, cho th tài chính, tư vấn, mơi giới, kinh doanh bất động sản (trừ kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê) tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, kiểm tốn;
Nếu dự án hoạt động với nhiều ngành nghề có hệ số khác nhau, thì căn cứ vào diện tích sử dụng cho từng ngành nghề, tính đơn giá thuê đất cho từng ngành nghề để xác định đơn giá thuê đất chung (nếu không xác định được đất sử dụng cho từng nghành nghề, thì hệ số nghành nghề tính cho diện tích thuê đất của dự án là hệ số của ngành kinh doanh chính).
Đơn giá thuê đất tại các nơi khơng phải là đơ thị được tính theo cơng thức sau:
Đơn giá thuê đất 1 năm
(USD/m2/năm)
=
Mức giá tối thiểu quy định cho từng loại xã (USD/m2/năm) X Hệ số vị trí X Hệ số kết cấu hạ tầng Trong đó:
- Đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước ni trồng thủy sản, đất chưa sử dụng (có khả năng dùng
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 61
vào sản xuất nông, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản) với các mức giá tương ứng là:
+ Xã tiếp giáp với nội đơ thị nhóm 1: mức giá tối thiểu là 0,18 và mức
tối đa là 1,08 (USD/m2/măm);
+ Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 2: mức giá tối thiểu là 0,10 và mức
giá tối đa là 0,60 (USD/m2/măm);
+ Xã đồng bằng thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó
khăn và địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, được áp dụng mức giá của xã trung du.
- Hệ số vị trí được xác định:
Vị trí (1) - (2) - (3); tương ứng với các hệ số (3) - (2) - (1).
- Hệ số kết cấu hạ tầng: Các điều kiện của kết cấu hạ tầng quy định:
+ Giao thơng thuận lợi;
+ Có cơng trình cấp điện ở gần nơi thực hiện dự án, có thể đáp ứng được
nhu cầu của dự án;
+ Có hệ thống cấp nước ở gần hàng rào, cơng trình có thể sử dụng được
cho dự án.
Hệ số (2) áp dụng cho lơ đất có đủ 3 điều kiện; hệ số (1,5) áp dụng cho lô đất thiếu 1 đến 2 điều kiện; và hệ số (1) áp dụng cho lô đất thiếu 3 điều kiện.
Đối với đất không thuộc đô thị, hiện chưa phải là khu dân cư, khơng phải đất chun dùng, mà đất đó nếu có đầu tư cải tạo mới có thể dùng được vào sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá th đất được
tính từ 50 đến 600 USD/ha/năm và mức giá thuê đất cụ thể của từng dự án được xác định theo quy định nói trên. Riêng đối với đất tại các vùng núi đá,
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 62
đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng cho các dự án không phải là sản xuất công nghiệp, dịch vụ du lịch, thương mại, khai thác khống sản thì đơn gía thuê đất được tính từ 30 đến 100 USD/ha/năm. Trường hợp sử dụng đất cho các dự án sản xuất nơng, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản thì đơn giá th đất được tính bằng 50% mức giá qui định này.
Giá thuê đất tại các KCN, KCX, KCNC: được tính bằng 80% mức quy
định đã nêu.
Giá thuê đất được tính theo mức giá tối thiểu quy định cho từng loại đất, khơng tính các hệ số:
+ Dự án không sử dụng mặt đất (không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất
trên mặt đất) nhưng sử dụng không gian trên mặt đất, như xây dựng cầu vượt, băng tải ...
+ Các dự án khảo sát thăm dị khống sản có sử dụng đất thường xuyên; + Các dự án sử dụng đất xây nhà ở cho công nhân (kể cả công nhân người
nước ngoài), trường học, bệnh viện, cơ sở nghiên cứu khoa học và các cơng trình hạ tầng khác ngồi hàng rào KCN...
Điều chỉnh giá thuê đất: Giá thuê đất cho mỗi dự án được ổn định ít
nhất là 5 năm. Khi điều chỉnh tăng thì mức tăng khơng vượt quá 15% của mức quy định lần trước giá thuê của công ty liên doanh. Nếu dự án thuê chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm xác định giá thuê đất lần trước thì vẫn áp dụng giá thuê đất hiện tại đến khi đủ 5 năm mới tính lại theo mức giá mới. Việc điều chỉnh tăng giá thuê đất không áp dụng cho các trường hợp:
+ Trả 01 lần ngay từ đầu cho suốt thời gian hoạt động của dự án, mà tại
thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất và đã trả trước tiền thuê đất;
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 63 + Trả trước tiền thuê đất 01 lần cho từng thời hạn nhiều năm đầu của từng
thời hạn thuê đất, mà trong thời hạn đó có điều chỉnh tăng tiền thuê đất;
+ Bên Việt Nam được Nhà nước cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vốn
liên doanh với tổ chức cá nhân nước ngoài mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất.
Thẩm quyền xác định giá thuê đất: UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá
thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất cho từng dự án trên cơ sở đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất thì quyết định giải quyết cuối cùng là của Bộ Tài chính. Khi đất được bàn giao để sử dụng là thời điểm tính thuế đất.
Miễn giảm tiền thuê đất: Việc miễn giảm tiền thuê đất được xem xét kỹ
lưỡng theo quy định của Chính phủ, cụ thể:
+ Dự án đầu tư theo quy chế BOT, BTO, BT theo quy định của Chính
phủ;
+ Dự án trong thời gian xây dựng cơ bản (được tính cho từng hạng mục
hoặc giai đoạn xây dựng nếu độc lập, nếu khơng tính riêng thì tính theo hạng mục có tỷ trọng vốn đầu tư lớn nhất);
+ Đối với các dự án trồng rừng, trong thời gian kinh doanh còn được giảm
90% số tiền thuê đất phải nộp;
+ Miễn tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng có bản hồn thành đưa
dự án vào hoạt động;
+ Đối với các dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng hoạt động/ xây dựng cơ
bản được miễn tiền thuê đất; (vi) Trường hợp nộp trước tiền thuê đất 1 lần cho nhiều năm ngay trong năm đầu. Việc thực hiện giảm, miễn thuế
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 64
đất được áp dụng đối với tất cả các dự án có vốn ĐTNN tại Việt Nam. Chi tiết miễn, giảm được quy định tại Điều 8 - Quyết định 189/2000/QĐ-BTC, 24/11/2000.
Việc nộp tiền thuê đất được quy định tại Điều 9, tiền thuê đất đối với một số trường hợp đặc biệt quy định tại Điều 10 - Quyết định 189/2000/QĐ- BTC, 24/11/2000.
(b) Tiền thuê đất của tổ chức kinh tế Việt Nam được phép góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 35/2002/TT-BTC, 25/5/2001, cụ thể như sau:
Đơn giá thuê đất được tính theo cơng thức sau:
Đơn giá thuê đất 1 năm (USD/m2/nă m) = Giá 1m2 đất do UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ
X
Hệ số tính gía thuê đất áp dụng cho từng nhóm ngành nghề kinh doanh quy định tại Điều 2 Bản quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành kèm theo QĐ số 1357/TC/TCT, 30/12/1995 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC được tính bằng 80% đơn gía th đất theo cơng thức trên;
- Tiền thuê đất được tính cho năm đầu tiên và năm cuối cùng của thời hạn thuê đất được xác định theo số tháng cho thuê thực tế.
Về diện tích thuê đất: là tồn bộ diện tích do tổ chức đang quản lý, sử
dụng vào sản xuất kinh doanh, được xác định trong hợp đồng thuê đất; đối với diện tích trả lại Nhà nước thì tính tiền th đất đến thời điểm bàn giao.
Nộp tiền thuê đất: đất thuê tại địa bàn nào thì tiền thuê nộp vào Ngân
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 65
nhà nước hiện hành. Việc nộp tiền thuê đất thực hiện theo định kỳ mỗi năm 2 lần (50%/lần) chậm nhất vào 30/6 và 30/10.