2.1.3 Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
2.1.3.1 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Để vay vốn triển khai kế hoạch sản xuất, kinh doanh của mình, doanh nghiệp có vốn ĐTNN phải tuân thủ theo các quy định cụ thể tại các Điều 13,14,15 - Nghị định 11/CP (24/01/1995). Tài sản gắn liền với đất được xác định bao gồm máy móc, thiết bị gắn liền với đất [mục I-Điểm3, Thơng tư số 772/2001/TTLT]. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật
Việt Nam [31- Điều 7-K2, Pháp lệnh 14/10/1994]; Điều 46-K3, Luật Đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam; Điều 92, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định cụ thể và rộng hơn là doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất tại tổ chức tín dụng Việt Nam, chi nhánh, ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam
theo các quy định cụ thể của pháp luật.
Quyền bảo lãnh tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Theo quy định tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, 29/12/1999 và Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1, 4/4/2000 (mục 1.1, 1.2, 1.3) hướng dẫn thực hiện Nghị định này về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 (Điều 8,9) về giao dịch bảo đảm, tài sản của bên thế chấp, bảo lãnh gồm:
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp (kể cả trong doanh nghiệp có vốn ĐTNN);
- Nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; và - Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 81
Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay được lựa chọn trên cơ sở thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay bằng sự bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba cho khách hàng vay (Điều 6-K2,3,
Nghị định 178/1999/NĐ-CP).
Về bản chất, hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh tiền vay bằng giá
trị QSDĐ (quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP) chính là đăng ký giao dịch bảo đảm (theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP) với mục đích là theo dõi, quản lý các biến động về đất đai để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là trình tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan thông qua việc xác nhận được thế chấp, bảo lãnh đối với QSDĐ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền (cấp tỉnh là Sở Địa chính, Sở Địa chính - Nhà đất, UBND xã).
Giá trị QSDĐ, khi được sử dụng làm tài sản thế chấp hoặc bảo lãnh cho tiền vay tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng phải thuộc sở hữu của chủ tài sản đó, bên thế chấp là khách hành vay vốn hoặc bảo lãnh cho khách hàng vay vốn phải có giấy chứng nhận QSDĐ và được thế chấp theo quy định của Pháp luật về Đất đai [18,30,31- Điều35-k3, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, 29/12/2000; Mục 2-Điểm(2.1), Thông tư 06/2000/TT-NHNN1, 04/04/2000].
Điều kiện để doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, khi: tiền thuê đất đã đựợc trả cho nhiều năm, tiền còn lại nhiều nhất là 5 năm; và thời hạn sử dụng đất của Bên Việt Nam trong liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ cịn ít nhất là 5 năm dụng (Điều 92-K1a,b, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP));
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 82
Giá trị QSDĐ được tính khi thế chấp được xác định theo giá của
UBND tỉnh nơi có đất ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp; Nếu đất thuê của Nhà nước thì giá trị QSDĐ bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền thuê đất trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng [(Điều 92-K2, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP), (Điều 1-K14, Nghị định 79/2001/NĐ-CP - theo hướng dẫn của cơ quan Quản lý đất đai chuyên ngành].
Đất do doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê của Nhà nước khi thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, giá trị QSDĐ thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng; Trường hợp thế chấp giá trị QSDĐ, mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị QSDĐ thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm (Điều 8-K3c,đ, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, 29/12/1999).
Thủ tục thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại tổ chức tín dụng thực hiện theo Thơng tư liên tịch số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, bao gồm việc lập hồ sơ thế chấp, trình tự thực hiện và xoá đăng ký thế chấp giá trị QSDĐ (áp dụng cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ):
- Hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ, giấy chứng
nhận QSDĐ, trích lục bản đồ thửa đất, chứng từ nộp tiền thuê đất, các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản mà pháp luật chưa quy định đăng ký quyền sở hữu;
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 83
Thực hiện việc thế chấp chỉ cần dựa trên cơ sở hoàn thành việc xác nhận vào hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà khơng cần phải có quyết định bằng văn bản; Mỗi thửa đất chỉ được phép thế chấp tại một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ theo quy định của
Thông tư này được thực hiện tại Sở Địa chính, hoặc Sở Địa chính - Nhà đất (hoặc UBND cấp xã theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP,1/11/2001);
Đồng thời theo quy định tại Điều 8-Kd, Điều 9-K2, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm (đăng ký việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản) quy định Sở Địa chính hoặc Sở Địa
chính - Nhà đất (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm), nơi có bất động sản
thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức; Đồng thời có nhiệm vụ
cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm và bản sao giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nếu Doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về Đất đai, nhưng chưa được cấp, thì hồ sơ, thủ tục thế chấp thực hiện theo quy định tại Điểm 1.1 - Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC, 22/11/2000.
Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC- NHNN; và theo mẫu các hợp đồng quy định tại mục IV- Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC, 12/11/2001.
Giải thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Nghị định 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 đồng thời xác định QSDĐ và tài sản gắn
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 84
liền với đất là tài sản thế chấp, bảo lãnh trong giao dịch bảo đảm việc (Điều 8,9), việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng
được quy định khá cụ thể: “quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên thoả thuận; trong trường hợp khơng có thoả thuận, thì Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ” (Điều 32).
Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng là doanh nghiệp có vốn ĐTNN được áp dụng theo các quy định cụ thể tại Thông
tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC, ngày 23/4/2001.
Quyền sử dụng đất phát sinh từ việc thế chấp cũng được quy định tại
văn bản hướng dẫn thi hành luật Luật ĐTNN. Khi nghĩa vụ trả nợ đối với các khoản nợ đã hồn thành hoặc khơng được thực hiện, việc giải thế chấp cho giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được sử dụng làm tài sản thế chấp của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện theo quy định của pháp luật.
QSDĐ hợp pháp phát sinh từ việc thế chấp theo quy định được tiếp tục thực
hiện theo đúng mục đích, trong thời hạn như quy định của pháp luật. Trường hợp thay đổi phải được Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận [Điều 93 - Nghị định số 24/2000/NĐ-CP]. Người nhận QSDĐ phát sinh và tài sản gắn liền với đất này là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì được Nhà nước cho th đất và phải sử dụng theo đúng mục đích theo quy định của pháp luật (Điều 40-K3, nghị định 17/1999/ND-CP).
Việc thực hiện
* Về Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 85
Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất hiện đang thực hiện theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ- CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP (NĐ17&79) tại Sở Địa chính/Sở Địa chính - Nhà đất hoặc UBND cấp xã/phường; Đồng thời, theo Nghị định số
08/2000/NĐ-CP, 10/3/2000 (NĐ 08) về đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên).
Về bản chất, hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
(theo NĐ17&79) chính là đăng ký giao dịch bảo đảm (theo NĐ 08) với mục đích là theo dõi, quản lý các biến động về đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất; đồng thời cũng là trình tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp của các bên liên quan thơng qua việc xác nhận được thế chấp, bảo lãnh đối với QSDĐ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Chính vì vậy, việc áp dụng những quy định pháp luật trong thực tế cần có các hướng dẫn cụ thể hơn, nhất là khi áp dụng các thủ tục đăng ký và công chứng đối với giao dịch bảo đảm, một số địa phương đã gặp khơng ít khó khăn, với một số trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp một UBND tỉnh xác nhận đăng ký thế chấp bất động sản của một doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN hoạt động tại Việt Nam. Công ty Năng lượng Mê-Kông ký hợp đồng thuê lại đất với công ty UDEC (doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng của tỉnh) và đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Để tăng cường thêm nguồn vốn kinh doanh, Công ty làm thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ và thế chấp BĐS trên đất thuê lại cho ngân hàng nước ngồi thơng qua đại lý bảo đảm trong nước theo quy định của Nhà nước Việt Nam tại Sở Địa chính tỉnh. Cơng ty đã làm “Hợp đồng thế chấp giá trị
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 86
Sở Địa chính tỉnh xác nhận cả “Hợp đồng thế chấp các bất động sản gắn liền với đất” trên cơ sở viện dẫn Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 08/2000/NĐ-CP (10/3/2000) về đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN, Sở Địa chính chỉ xác nhận đăng ký thế chấp vào Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ mà không xác nhận vào Hợp đồng thế chấp các BĐS gắn liền với đất (máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng, cơng trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất) với lý do tại thời điểm đó chưa có hướng dẫn cụ thể về việc này và Công ty trong trường hợp này, chưa có tài sản thực tế trên đất th lại đó (tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay).
Qua trường hợp này, có thể thấy rõ rằng quy định về đăng ký thế chấp hiện cịn chưa cụ thể đối với tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu Sở Địa chính là cơ quan xác nhận việc này thì việc đăng ký sẽ được thực hiện ở Hợp đồng thế chấp hay cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm (?). Một số
vướng mắc khác, điển hình trong việc nhận thế chấp hàng ngày thuộc hoạt động của ngân hàng, mà Ngân hàng TMCP á Châu đã đề xuất là: (i) đối với hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ, ngoài việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật định, ngân hàng và khách hàng thỏa thuận công chứng hợp đồng (theo quy định thuộc trường hợp công chứng theo thoả thuận). nhưng cơ quan công chứng từ chối với lý do hợp đồng đã được đăng ký; (ii) đối với hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà, cơng trình xây dựng, Sở Địa chính - Nhà đất TPHCM và các UBND xã, phường từ chối nhận đăng ký đối với thế chấp giá trị QSDĐ, không nhận đăng ký thế chấp nhà, cơng trình xây dựng. Ngân hàng TMCP á Châu cho rằng:
- Về bản chất pháp lý, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai việc khác nhau với căn cứ là quy định của Điều 347 - BLDS về hình thức thế chấp tài sản, Nghị định 178/NĐ-CP, 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm