2.1.3 Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
2.1.3.2 Cho thuê lại đất
Theo quy định tại Điều 7- K3 Pháp lệnh 14/10/1994: Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam. Nghị định
số 11/CP (24/1/1995) quy định về việc thuê đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại đất tại các KCN, KCX, Điều 16,18,19,20 quy định điều kiện để doanh nghiệp được cho thuê lại đất. Doanh nghiệp ĐTNN được quyền cho thuê lại QSDĐ trong thời gian thuê; việc thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có giấy phép về đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp); đất được thuê để xây dựng kết cấu hạ tầng (do Thủ tướng Chính phủ quyết định) phải nằm trong KCN, KCX đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch; chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lượng cơng trình kết cấu hạ tầng trong thời gian sử dụng.
Việc cho thuê lại này được thể hiện qua hợp đồng thuê lại đất ký kết giữa Bên thuê lại và Bên cho thuê, có ghi rõ thời hạn thuê lại đất (thời hạn của loại Hợp đồng thuê lại đất này tính theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) và các điều khoản có liên
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 90
quan và phải được đăng ký tại Sở Địa chính, Sở Địa chính - Nhà đất. Người thuê lại đất phải sử dụng đúng mục đích, khơng được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ đối với khu đất đã được thuê. Các doanh nghiệp khi cho thuê lại đất, phải nộp thuế theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Quy định chi tiết cho việc thuê lại đất trong KCN, KCX tại mục III (Điều 7,8), Thông tư số 679 TT/ĐC, 12/5/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn việc cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam. Nhà ĐTNN thực hiện quyền cho thuê lại đất của mình chỉ khi đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (trong KCN, KCX) trên đất thuê của Nhà nước. Trên cơ sở
Đơn xin thuê lại đất (theo mẫu 1b), việc cho thuê lại đất trong KCN, KCX
được thực hiện qua hợp đồng thuê lại đất (nội dung theo mẫu số 5) ký kết
giữa Bên cho thuê và Bên thuê lại. Việc cho thuê lại đất phải được đăng ký tại Sở Địa chính với các văn bản cụ thể (Hợp đồng thuê lại đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, trích lục bản đồ khu đất cho thuê lại) để Bên thuê lại đất được cấp Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất (ĐKTLĐ). Như vậy, hợp đồng thuê lại đất và Giấy chứng nhận ĐKTLĐ là cơ sở pháp lý cho việc thực hiện QSDĐ của các nhà ĐTNN, Bên thuê lại đất.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các nhà đầu tư thuê lại đất đã
được quy định cụ thể tại Điều 30, Nghị định 04/2000/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong KCX, KCN, KCNC được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Để đảm bảo thống nhất đối với các tổ chức, cá nhân thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng trong KCN, KCX, KCNC, khu đô thị để sản xuất, kinh doanh đều được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; Phần diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người th lại đất, Sở Địa chính có trách nhiệm chỉnh lý trên Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho tổ chức kinh doanh kết cấu hạ tầng cho phù hợp.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 91
Việc thực hiện
Như quy định đã trình bày việc cho thuê lại đất chỉ được thực hiện trong
KCN, KCX , có nghĩa là phạm vi áp dụng quyền này chỉ hạn chế đối với các
doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong dự án xây dựng kết cấu hạ tầng mà thôi; Đồng thời, Người thuê lại đất phải sử dụng đúng mục đích, khơng được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ đối với khu đất đã được thuê.
Trong thực tế, một số trường hợp lại được phép thế chấp QSDĐ thuê lại tại Ngân hàng ... như Công ty Năng lượng Mê-Kơng, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN đã trình bày ở phần trên.
Cơ chế cho thuê lại đất trong các KCN, KCX, KCNC chưa được quy định rõ ràng đối với người được thuê lại đất khi thực hiện quyền của mình trong việc sử dụng Giấy chứng nhận QSDĐ thuê lại đó, nhất là khi cần sử dụng nó làm căn cứ pháp lý trong thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc góp vốn liên doanh. Những quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành còn bất cập, chưa thống nhất, cụ thể như sau:
- Về hợp đồng thuê lại đất và Giấy chứng nhận QSDĐ: Thông tư
số 679 TT/ĐC, 12/5/1997 (Mục III, Điều 7,8), quy định rất rõ rằng sau khi hoàn thành các thủ tục xin thuê lại đất, nguời thuê lại đất đã ký hợp đồng thuê lại đất và có đủ điều kiện như trình bày ở trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận
Đăng ký thuê lại đất. Trong khi Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC, lại đề cập là
“Hợp đồng cho thuê lại đất” (Mục IV) của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam theo Luật ĐTNN tại Việt Nam thực hiện theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN, 21/05/2001 của TCĐC và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Nhưng thực tế thì Thơng tư số 772/2001/TTLT- TCĐC-NHNN này chỉ đề cập đến việc thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại tổ chức tín dụng mà thôi.
thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt nam
Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi
Luận văn thạc sĩ luật học - cao học khoá V - đại học quốc gia hà nội, 1999 - 2002 92
Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, 11/02/2000 của Chính phủ quy định cụ thể tại Điều 30, Mục I quy định tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong các KCN, KCX, KCNC được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (chứ không phải là Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất như đề cập ở trên.
- Các quy định khơng cho phép người th lại đất đó được cho thuê lại lần
nữa (chỉ mới quy định trong mẫu Hợp đồng số 5 - Thông tư 679/TT-TCĐC); cũng như hết hạn thuê lại đất theo hợp đồng với người chủ trước, người thuê lại đất hiện tại có được xem xét, ưu tiên thuê đất tiếp theo không. Trong thời gian đang sử dụng đất thuê lại mà bị Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì quyền lợi của họ được xử lý như thế nào cũng chưa có quy định cụ thể. Chưa có quy định nào về nghĩa vụ thuế đối với các nhà ĐTNN trong trường hợp họ cho thuê lại đất trong KCN, KCX, KCNC; cụ thể là Nhà ĐTNN có được miễn, giảm hay vẫn phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp,...
- Về đơn xin thuê đất và đơn xin thuê lại đất: theo quy định tại
Thông tư 679 TT/ĐC, 12/5/1997 thì nội dung của hai loại đơn này tương đương như nhau, cùng một hình thức đơn và thủ tục nộp - nhận đơn (như vậy không phân biệt chủ thể là Nhà nước cho thuê đất - đại diện chủ sở hữu về đất và Nhà đầu tư hạ tầng cho thuê lại đất - chủ sử dụng đất). Nhiều ý kiến cho rằng việc cho thuê lại chỉ cần thể hiện bằng việc giao kết hợp đồng là đủ, chứ khơng cần phải có đơn gửi chủ đầu tư ...